دو سناریو پیش روی بازار مسکن (+ قیمت) / دلایل افزایش قیمت مسکن

به گزارش ایسنا، در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری، سهم تقاضای واقعی در بخش مسکن را کاهش داده است؛ بدین معنا که با رشد قیمت‌ها ناشی از هجوم سرمایه‌گذاران، قدرت خرید متقاضیان موثر بازار مسکن به طرز محسوسی کاهش یافته و این حوزه تا زمانی که یکی دیگر از بخش‌های اقتصاد ایران به جذابیت نرسد در دست سوداگران خواهد ماند. تجربه چهار دوره‌ی  رونق منتهی به رکود در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۱، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ که علت اصلی آن هجوم تقاضا بوده نشان می‌دهد بازار مسکن به دلیل عدم توانایی تولید منظم متناسب با شرایط روز، پس از یک دوره رکود، وارد رونق شده و مجددا قیمت‌ها تا فاز بعدی رونق به ثبات رسیده است.

هم‌اکنون نیز با توجه به طولانی شدن دوره رکود پنج ساله، در فاز رونق مسکن قرار داریم. اما ارزیابی از شرایط فعلی با توجه به کوچ یکباره متقاضیان ارز به سمت مسکن در شرایطی که توان خریداران واقعی هنوز  کاملا به قیمت مسکن نرسیده بود، حاکی از آن است دوره‌ی رونق فعلی احتمالا نمی‌تواند طولانی شود. اگر این فرضیه درست باشد مالکان زمین و ساختمان مجبورند یا قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاورند یا صبر کنند تا قدرت خرید مردم متناسب با نرخ تورم عمومی بالا برود.

نوسانات ارزی در پایان سال گذشته باعث هجوم سرمایه‌گذاران به دارایی‌های ثابت همانند مسکن و سکه شد که به ترتیب رشد ۳۵ و ۸۲ درصد سالیانه این بازارها را رقم زد. بنابراین روی کاغذ هنوز بازار مسکن از طلا عقب‌تر است و در حالت طبیعی باید آن را جبران کند. اما به اعتقاد کارشناسان، مساله این‌جاست که آن‌چه ارزش واقعی بازار مسکن را تعیین می‌کند تقاضای سرمایه‌گذاری نیست. سرمایه‌گذاران در واقع نقش پل ارتباطی بین بازار فعلی و بازار آینده مسکن را ایفا می‌کنند و مادامی که ببینند این بخش اشباع شده از آن خارج می‌شوند.

با توجه به این وضعیت، خریداران فعلی باید منتظر بمانند تا تقاضای موثر یا مطلق در بخش مسکن بروز کند تا به سود برسند. شاید این‌گونه تصور شود که هم‌اکنون با افزایش میانگین ۳۵ درصد قیمت، بخش مسکن رونق دارد اما تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت ماه که به ۱۹.۱ هزار مورد رسید نسبت به ماه مشابه سال قبل بیش از ۱۶.۷ درصد افزایش را تجربه نکرد.

یادمان نرود که اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ بازار مسکن هنوز در رکود قرار داشت. بنابراین افزایش ۱۶.۷ درصد نمی‌تواند ملاک چندانی برای رونق باشد بلکه می‌تواند مقدمه‌ای برای رونق آینده تلقی شود؛ مشروط بر آن‌که قیمت‌ها بالا نمی‌رفت. اما قیمت‌ها به طرز شدیدی افزایش یافته است. مثلا در منطقه ۵ میانگین رشد قیمت ۵۳.۵ درصد بوده و در بعضی معاملات شاهد رشد تا ۷۰ درصد قیمت بودیم. در این شرایط خانوارهای متوسط و پایین نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند. لذا احتمالا وضعیت غالب این خواهد بود که سرمایه‌گذارانی که در دو سه ماه اخیر به بازار مسکن هجوم آوردند با حبس نقدینگی مواجه شوند.

چند مثال برای این‌که ثابت شود سهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شهر تهران طی ماه‌های اخیر افزایش پیدا کرده می‌زنیم؛ میانگین قیمت مسکن منطقه ۵ در فروردین ماه امسال رشد ۴۶.۶ درصدی را تجربه کرد در حالی که معاملات این منطقه حدود ۳۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافت. میانگین قیمت منطقه یک ۴۳ درصد افزایش یافته و به رقم بی‌سابقه‌ی ۱۱ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است.

در منطقه یک البته برخلاف منطقه ۵ شاهد افزایش ۴۹.۶ درصد معاملات نسبت به فروردین سال گذشته بودیم. این در حالی است که خرید و فروش در منطقه ۲۰ تهران ۲۵.۶ درصد نسبت به فروردین سال قبل کاهش نشان می‌دهد. هم‌چنین رشد ۴۸ درصدی معاملات واحدهای بیش از ۲۰۰ متر مربع شهر تهران و رشد ۵۲ درصدی معاملات آپارتمان‌های بیش از ۶۰۰ میلیون تومان نمایه‌هایی است که نشان می‌دهد سهم خرید و فروش به قصد سرمایه‌گذاری همزمان با رشد قیمت مسکن در ابتدای زمستان ۱۳۹۶ به طور چشمگیری افزایش یافته است.

اما چه زمانی حباب قیمت مسکن خالی می‌شود؟ زمانی که قیمت مسکن به کف برسد؛ یعنی سرعت رشد قیمت‌ها با افزایش توان خرید مردم در حالت تعادل قرار گیرد. با توجه به قیمت‌های فعلی بعید است که تعادل به این زودی‌ها ایجاد شود اما کارشناسان می‌گویند که سرعت رشد قیمت مسکن در آینده دچار افت خواهد شد. حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ نیمه دوم سال جاری را زمان تحقق این موضوع می‌داند و بیت‌الله ستاریان ـ استاد دانشگاه ـ معتقد است روند صعودی قیمت مسکن تا سال ۱۳۹۸ ادامه می‌یابد و در آن زمان مسکن مجددا وارد رکود می‌شود. از طرف دیگر، حامد مظاهریان ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ گفته که مسکن گران‌تر نخواهد شد؛ مشروط بر آن‌که بازارهای رقیب همچون ارز، سکه و بورس دچار تلاطم نشوند.

اما اگر بازارهای موازی دچار تلاطم شوند چه اتفاقی می‌افتد؟ احتمالا مسکن دوباره گران می‌شود اما کماکان مشتری وجود نخواهد داشت و سرمایه‌گذاران تا زمان نامعلوم باید شاهد بلوکه شدن سرمایه‌های خود در واحدهای خالی باشند. پس ارزش افزوده‌ای در این حوزه متصور نیست.

با توجه به هر سه نظریه فوق که البته نباید دیدگاه نویسنده این گزارش تلقی شود، شرایط فعلی بخش مسکن برای خریداران مصرفی مناسب نیست و بهتر است صبر کنند. عدم خرید از سوی متقاضیان واقعی یعنی حبس سرمایه‌ی متقاضیان غیرواقعی و در آن صورت باید منتظر کاهش یا حداقل ثبات قیمت‌ها باشیم تا به تدریج توان متقاضیان به قیمت مسکن نزدیک شود.

دلایل افزایش قیمت مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با اشاره به دلایل افزایش قیمت مسکن گفت: اگر می‌توانستیم به نحوی در بازار مسکن فعالیت کنیم که ساخت و ساز، متناسب با نیاز جامعه صورت بگیرد قطعا امروز شاهد افزایش بیش از حد قیمت مسکن در بازار نبودیم.

فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با ایسنا در خصوص عوامل تاثیرگذار افزایش قیمت مسکن اظهار کرد: در پنج سال گذشته با رکودی در بازار مسکن مواجه بودیم و این مساله باعث شد تا قیمت مسکن در طول آن سال‌ها افزایش پیدا نکند اما بخشی از افزایش قیمت مسکن از سال گذشته تا کنون به دلیل انباشت تورمی بوده که در سال‌های قبل، خود را در بازار مسکن نشان نداده بود.

وی با بیان این‌که تورم بر روی قیمت مسکن مانند سایر کالاها، اثرگذار است، افزود: این تورم در طول دوران رکود انباشته و خود را در قیمت‌ها نشان نداده بود اما اکنون و در دوران رونق، انباشت تورم‌های دوران گذشته باعث افزایش قیمت مسکن شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح کرد: این‌که با رشد قیمت‌ها در بازار مسکن مواجه شده‌ایم، بخشی از آن به دلیل نوسانات قیمت ارز و دلار است. همچنین رکود در صنعت ساختمان، عدم تمایل به ساخت و ساز مسکن و کاهش عرضه مسکن در بازار از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن هستند.

پورحاجت بیان کرد: اگر می‌توانستیم به نحوی در بازار مسکن فعالیت کنیم که ساخت و ساز، مناسب با نیاز جامعه صورت بگیرد قطعا امروز شاهد افزایش بیش از حد قیمت مسکن در بازار نبودیم. اینکه تولید مسکن متناسب با نیاز بازار نیست، یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در بازار است.

وی ادامه داد: یکی دیگر از عواملی که اکنون باعث تشدید قیمت‌ها در بازار مسکن شده است، منحرف شدن پول‌های سرگردان به سمت بازار مسکن است زیرا با نوساناتی که در بازار ارز به وجود آمد، بخشی از پول‌های سرگردان به سمت بازار مسکن روانه شدند و این موضوع باعث افزایش قیمت مسکن شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: کمبود زمین در بازار مسکن نیز از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن است زیرا متناسب با تقاضایی که برای ساخت و ساز وجود دارد، زمین برای واگذاری نیست و این موضوع بر روی قیمت‌ها اثرگذار است. همچنین مشاوران املاک نیز در این تلاطم قیمت‌ها بسیار نقش آفرینی کرده‌اند و در افزایش قیمت مسکن در بازار اثرگذار بوده‌اند.

بهمنی: حتما از وزیر راه برای بالا رفتن اجاره‌خانه‌ها توضیح می‌خواهیم/ به بهانه برجام قیمت‌ها را بالا می‌برند

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس گفت: مجلس شورای اسلامی هم حتماً از بعد نظارتی خود در این زمینه ورود پیدا می‌کند و از وزیر راه و شهرسازی توضیحات لازم را خواهیم خواست.

محمود بهمنی نماینده مردم ساوجبلاغ و عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با فارس با اشاره به افزایش هزینه اجاره خانه‌ها و همچنین بالا رفتن قیمت مسکن اظهارداشت: به عقیده بنده بحث مسکن به علت رکود پیش‌آمده در ۲-۳ سال اخیر و مسکن مهر راکد بوده و ساخته نشده است.

وی افزود: همچنین به مرور زمان تقاضاهای مردم بالا رفته است و این‌ها را با پلیس، زور، فشار و امنیتی کردن نمی‌توان اجبار کرد که که اجاره‌ها را پایین‌تر بیاورند.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی همچنین تصریح کرد: علت اینکه می‌گویم امنیتی کردن این قضیه درست نیست این است که متوسل به راه‌هایی چون زیرمیزی می‌شوند لذا با عرضه اضافه مسکن و یا ایجاد شرایط بهتری برای کسانی که صاحب خانه هستند باید انگیزه ایجاد شود تا بتوانند ملک خود را با قیمت مناسب اجاره دهند.

بهمنی ادامه داد: زمانی که ما می‌بینیم مدت‌ها به علت رکود مسکن اسف‌بار شده و تقاضا روز به روز افزایش پیدا می‌کند اما عرضه مسکن درجا می‌زند اینگونه است که هزینه‌های اجاره بالا می‌رود.

وی بر همین اساس اضافه کرد: اکنون هم دولت باید به فکر این باشد که سریعاً برای مسکن مهر تعیین تکلیف کند؛ البته قرار بود تا پایان سال گذشته مسکن مهر را تکمیل کند.

«اکنون متأسفانه مسکن مهر بلاتکلیف است و چند هزار واحد مسکونی دارای وضعیت بلاتکلیفی هستند که دولت برید هرچه سریعتر آن را تکمیل کرده و به مردم ارائه کند».

این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس دهم شورای اسلامی در بخش دیگری از سخنانش عنوان کرد: در اصل تقاضایی که در حوزه مسکن بالا رفته است مربوط به قشر متوسط جامعه است و این قشر اکنون به علت کمبود واحدهای مسکونی مشکل پیدا کرده‌اند.

بهمنی افزود: با توجه به اینکه تورم هم رشد پیدا کرده است تا زمانی که قیمت مسکن بالا می‌رود یک‌مرتبه هزینه‌ها بالا می‌رود و این قطعاً روی اجاره‌ها هم تأثیر می‌گذارد. اجاره درصدی از قیمت ملک خواهد بود لذا باید برنامه‌ریزی در این زمینه انجام شود تا بر این اساس انگیزه اجاره دادن را زیاد کنند و یا تمهیداتی ایجاد شود تا مستأجران بتوانند از این طریق مشکلاتشان را مرتفع کنند.

وی همچنین خاطرنشان کرد: مجلس شورای اسلامی هم حتماً از بعد نظارتی خود در این زمینه ورود پیدا می‌کند و از وزیر راه و شهرسازی توضیحات لازم را خواهیم خواست اما ما نباید برجام را به همه چیز گره بزنیم. برجام اگر قرار است تاثیرگذار باشد باید روی کالاهای خارجی افزایش قیمت را مشاهده کنیم و در واقع اینها همه بهانه شده است لذا باید مسئولان مربوطه در این زمینه ورود پیدا کنند تا رفع مشکل شود ما هم به صورت جدی در این زمینه وارد خواهیم شد و طی جلسه‌ای ویژه از وزیر راه و شهرسازی توضیح می‌خواهیم.