بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور با شش تغییر و تحول عمده در فاصله ایام شب عید سال گذشته تا کنون روبه‌رو شده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار ویلا در شهرهای مهم استان مازندران به‌عنوان پرسفرترین استان کشور در نوروز سال جاری نشان می‌دهد، اولین تغییر افزایش میانگین ۵۰تا ۱۰۰درصدی قیمت ویلا در این شهرهاست. بازار ویلا همچنین در شب عید ۹۸ دچار تغییر فاز نسبت به شب عید ۹۷ شده و بر خلاف سال گذشته که وضعیت رکودی بود، اکنون دیگر شرایط رکودی ندارد؛ هر چند قیمت‌های ویلا به حدی افزایش یافته که حجم معامله در آن همچنان محدود است و بازار را نمی‌توان در فاز رونق توصیف کرد؛ اما در عین حال می‌توان این گزاره را تایید کرد که بازار ویلا از رکود خارج شده است.
دو تغییر دیگر بازار ویلا در جنس تقاضا رخ داده است؛ به این ترتیب که تقاضای تهرانی‌ها برای خرید ویلا در یک سال اخیر با کاهش چشمگیر روبه‌رو شده است. همچنین تقاضای جدیدی برای خرید ویلا از مبدا استان‌های مرکزی و برخی شهرهای جنوبی کشور شکل گرفته است. پنجمین تغییر و تحول بازار معاملات ویلا تحت تاثیر فراگیر شدن عرضه در بستر فضای مجازی رخ داده و آن، افزایش فایل‌های پوچ با تبلیغات ماسک‌دار در فضای مجازی است. در کنار این موارد افزایش تمایل به خرید ویلاهای شهرکی تفاوت دیگر بازار ویلا در سال جاری نسبت به سال گذشته است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هر سال گروهی از متقاضیان خرید ویلا در شهرهای شمالی، ایام تعطیلات نوروز را برای جست‌وجو، بازدید و خرید ویلا انتخاب می‌کنند و از این رو «دنیای اقتصاد» در روزهای پایانی سال طی گزارشی حال و هوای بازار ویلا را توصیف می‌کند.
بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور طی یک سال اخیر با دو تغییر عمده در جنس تقاضا روبه‌رو شده است. تغییر اول مربوط به مقصود خریداران ویلا است. تا پیش از این هدف اصلی مشتریان ویلا در شهرهای شمالی، خرید محل اقامت با قصد تفریح و تفرج بود، در حالی که اکنون خرید ویلا با دو انگیزه استفاده به‌عنوان «خانه دوم» یا «سرمایه‌گذاری» افزایش یافته و به انگیزه اصلی خریداران ویلا تبدیل شده است.
تحقیقات میدانی از بازار ویلا در استان مازندران و برخی از شهرهای استان گیلان نشان‌دهنده حاکم شدن یک وضعیت جدید و بی‌سابقه در این بازار است. امسال بازار ویلای شمال عملا به بازار «خرید خانه دوم» برای ساکنان تهران و شهرهای مرکزی کشور تبدیل شده و خریداران صرفا جنبه توریستی برای خرید خود قائل نیستند؛ این موضوع را هم عمدتا ناشی از فراگیر شدن تدریجی خشکسالی می‌دانند. از سوی دیگر با توجه به رشد قیمت ویلا در سال جاری، سرمایه‌گذاری نیز یک مقصود جدید دیگر برای خرید ویلا است. البته در گذشته نیز تقاضای سرمایه‌ای در بازار ویلا حضور داشت اما این حضور به حدی کمرنگ بود که بود و نبود آن تاثیری بر شرایط رونق یا رکود بازار نمی‌گذاشت.
تعبیر خانه دوم نیز از این بابت به تقاضای جدید خرید ویلا اطلاق می‌شود که در گذشته که هدف، فقط اقامت تفریحی در ویلا بود، مدت اقامت بسیار محدود و مثلا در حد سالی دو یا سه بار به مدت پنج روز بود؛ این در حالی است که اکنون میزان اقامت در ویلا به دفعات بیشتر و مدت زمان تا ۱۵روز افزایش یافته است. تغییر دوم در جنس تقاضا که طی یک سال اخیر رخ داده، مربوط به مبدا متقاضیان خرید ویلا است. در سال‌های گذشته مشتری اصلی ویلاهای شمال تهرانی‌ها بودند و تقاضا از شهرهای دیگر بسیار محدود بود. این در حالی است که طی یک سال گذشته از میزان تقاضای ویلا در شهرهای شمالی از سوی تهرانی‌ها کاسته شده و بر تعداد مشتریان از دیگر شهرها به ویژه شهرهایی نظیر اصفهان، یزد و برخی از شهرهای جنوبی کشور افزوده شده است. تحلیل واسطه‌ها این است که رشد تقاضای خارج از تهران برای خرید ویلا در شمال شهر ناشی از مشکلاتی همچون کمبود آب و گرد و غباردر برخی از استان‌های مرکزی و جنوبی باشد.
از طرفی واسطه‌ها کاهش تقاضای خرید ویلا در شمال از سوی تهرانی‌ها را به شرایط بازار مسکن در پایتخت نسبت می‌دهند. آنها معتقدند در شرایطی که قیمت مسکن در تهران در اغلب محله‌های متوسط مترمربعی ۱۴-۱۵ میلیون تومان شده، طبیعی است تهرانی‌ها ترجیح می‌دهند تمام توان مالی خود را صرف خرید آپارتمان در تهران کنند. در گذشته این امکان وجود داشت که با یک میلیارد تومان یک آپارتمان متوسط در یک منطقه متوسط تهران خریداری کرد و یک ویلا در یک منطقه مطلوب شمال نیز با بقیه دارایی نقدی قابل تملک بود. اما اکنون بازار مسکن در تهران به گونه‌ای است که برای خرید خانه، برخی حتی به فروش ویلای شمال روی می‌آورند.
اغلب واسطه‌ها رونق نسبی بازار ویلا در سال ۹۷ را به ماجرای فراگیر شدن تدریجی «خشکسالی» در کشور نسبت می‌دهند. در مجموع می‌توان شرایط جدید بازار ویلا را این طور توصیف کرد که یک رقیب جدید برای تهرانی‌ها در سمت تقاضا موجودیت پیدا کرده است؛ هر چند کلمه رقیب برای این بازار چندان قابل استفاده نیست، چراکه اساسا در بازار ویلا هیجان خرید مشابه بازار مسکن نیست. بازار عرضه و تقاضای ویلا در شمال یک تغییر اساسی اما غیرمحسوس دیگر نیز پیدا کرده است؛ طوری که در یکی، دو سال اخیر، تقاضا و عرضه ویلا در روستاهای اطراف شهرهای مطرح شمالی فوق‌العاده افزایش یافته است. میل به ویلاداری در روستاها شاید ناخودآگاه افزایش پیدا کرده و اگر خریداران ویلا در بدو جست‌وجو می‌دانستند به بازدید یک ملک در روستا می‌روند، قدری مقاومت می‌کردند اما پس از بازدید و با مشاهده موقعیت خوب ملک و دسترسی نسبتا مطلوب به جنگل و دریا، به خرید ویلا در روستا راغب شده‌اند.
تازه‌ترین وضعیت قیمتی ویلاهای شمال
به گزارش «دنیای اقتصاد»، تحقیقات میدانی از بازار معاملات ویلا حاکی از افزایش تا دو برابری قیمت‌ها در شهرهای پرمتقاضی و برند به ویژه در استان مازندران است. البته حال و هوای عمومی بازار ویلا در گیلان نیز تفاوت چندانی با مازندران ندارد، اما تمرکز تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» بر استان مازندران بوده که نشان‌دهنده رشدمیانگین ۵۰تا ۱۰۰ درصدی قیمت ویلا نسبت به شب عید ۹۷ است. طی یک سال اخیر رشد قیمت ویلا در شهرهای شمالی بیشتر از رشد قیمت مسکن اعم از آپارتمان و خانه در شهرهای شمالی بوده است. بر اساس گزارش رسمی مرکز آمار، سهم دو استان گیلان و مازندران از معاملات ملک اعم از ویلا، آپارتمان و خانه از معاملات کل کشور طی سه فصل نخست امسال، ۶ درصد بوده که گفته می‌شود بخش زیادی از این تعداد، ویلا بوده است. متوسط قیمت ویلا، آپارتمان و خانه در این دو استان شمالی در مقایسه با ۹ ماهه مشابه سال ۹۶ با ۳۰ درصد افزایش روبه‌رو شد و حجم معاملات نیز در این مدت ۴۰ درصد افزایش یافته است.
البته این رقم رشد مربوط به خانه، آپارتمان و ویلا و نیز مربوط به تمام شهرهای دو استان مذکور است، در حالی که رقم رشد قیمت ویلا که از تحقیقات میدانی به دست آمده، صرفا مربوط به ویلاهای چند شهر خاص در استان مازندران است. در حال حاضر ویلاهای شمال به لحاظ قیمتی قابل دسته‌بندی در چهار گروه هستند. گروه اول ویلاهای تا ۳۰۰میلیون تومان که به دلیل مشکل سندی و داشتن سند شورایی یا اوقافی یا موقعیت غیرممتاز ملکی به این قیمت عرضه می‌شوند. گروه دوم ویلاهای بیش از ۳۰۰ میلیون تا حدود ۸۰۰ میلیون تومانی هستند که ویلاهای متوسط غیرشهرکی عمدتا در این گروه قرار دارند. سومین گروه، ویلاهای ۸۰۰ میلیون تا ۵/ ۱ میلیارد تومان است که اغلب ویلاهای متوسط در شهرهای برند واقع در شهرک‌ها را شامل می‌شوند. ویلاهای گروه چهارم در واقع ویلاهای فوق لوکس شهرهای شمالی هستند که عمدتا به بهای بالای ۵/ ۱ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شوند و در شهرک‌های به اصطلاح «تهرانی نشین» لوکس و ساحلی قرار گرفته‌اند. دلیل مهم افزایش قیمت ویلا در کنار افزایش تقاضا، جهش قیمت مصالح ساختمانی در سال ۹۷ عنوان می‌شود. به اذعان واسطه‌ها بازار خرید و فروشویلا در سالی که گذشت قدری گرم‌تر از سال ۹۶ بوده است.
این موضوع هم علت و هم معلول جهش قیمت ویلا در شهرهای شمالی محسوب می‌شود. اما واقعیت این است که متقاضیان ویلا راحت خرید نمی‌کنند؛ خط قرمز آنها قیمت ویلا است و اگر انعطاف قیمتی مشاهده کنند، پای معامله می‌آیند. رشد قیمت ویلا در شهرهای شمالی را نیز میزان تقاضا تعیین می‌کند. در شهرهایی مثل محمودآباد و نمک‌آبرود می‌توان متوسط افزایش را ۶۰ درصد اعلام کرد. به‌عنوان مثال ویلایی که در سال گذشته ۹۰۰میلیون تومان قیمت‌گذاری شده بود امسال به بهای یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده است، هر چند واسطه‌ها از همان ابتدا اعلام می‌کنند، قیمت‌های اعلامی جای مذاکره دارد. البته جای مذاکره روی قیمت در تمام بازار ملک وجود دارد، اما در بازار ویلا انعطاف قیمتی قدری بیشتر است.
شاید یک دلیل سنتی برای این موضوع، باور فروشنده‌ها و واسطه‌ها به این جمله باشد که «صاحب اول و آخر ویلا، خریدار ویلا است». از دیرباز واسطه‌های قدیمی این جمله را خطاب به خریداران ویلا عنوان می‌کردند و به نظر می‌رسد درست یا غلط، این گزاره در ذهن آنها نشسته است، در نتیجه با خریداران ویلا به خوبی راه می‌آیند. گفته می‌شود اغلب بر اساس شرایط پرداخت (پرداخت نقدی قسمت اعظم بهای ملک) حداقل ۱۰ درصد تخفیف روی قیمت‌ها اعمال می‌شود.
قیمت‌های بین ۳۰۰ تا ۵۰۰میلیون تومانی ویلا نیز عمدتا مربوط به مناطقی است که به تازگی زمین‌های آنها به عرصه ساخت شهرک ویلایی تبدیل شده و این یعنی اعتبار برند شهرهای پرتقاضا و مناطق اطراف آن را ندارند. در وضعیت جدید بازار فروش ویلا، در شهرهای مهم و پرتقاضا مثل متل قو و محمودآباد، شرایط اقساطی فروش به شدت کاهش یافته است؛ چراکه ثبات اقتصادی وجود ندارد و فروشنده‌ها به دلیل انتظار تورمی و احتمال رشد قیمت‌ها در سال آینده، حاضر به فروش قسطی ویلا نیستند. همچنین فروش اقساطی یک ساله و بیشتر صرفا مربوط به مناطق درجه دو و سه شهرهای شمالی است و در شهرک‌های برند در شهرهای پرتقاضا، حداکثر مدت بازپرداخت یک‌دوم تا دو سوم باقی‌مانده از بهای ملک، سه تا چهار ماهه و در برخی موارد نادر، شش ماهه است.
ماجرای ویلاهای پوچ
واسطه‌ها می‌گویند تعدادی از آگهی‌های فروش اقساطی بلندمدت ویلا در شهرهای شمالی دروغ و پوچ است. ماجرا از این قرار است که برخی از آگهی‌های منتشر شده در فضای مجازی به ویژه صفحات اینستاگرام و کانال‌های تلگرام، واقعی نیستند. با وجود محاسن فضای مجازی و نقش آن در رونق بازار معامله ویلا در ماه‌های اخیر، یک گروه از واسطه‌ها از «ماسک عرضه» استفاده می‌کنند. آنها افرادی هستند که با معرفی ویلاهای پوچ وقت متقاضیان خرید را تلف می‌کنند، به این ترتیب که تصاویر مطلوبی در فضای مجازی منتشر کرده و از ادبیات محرک خرید استفاده می‌کنند، طوری که هر آنچه یک خریدار ویلا انتظار دارد را عنوان می‌کنند.
آنها با این حرفه متقاضی خرید ویلا را به شهرهای شمالی می‌کشند و بعد ادعا می‌کنند ملک مذکور به فروش رفته اما املاک مشابه دیگری سراغ دارند که می‌توانند آنها را معرفی کنند. آنها در واقع از ویلاهای پوچ به‌عنوان ماسک عرضه استفاده می‌کنند و زمانی که متقاضی خرید زمان و انرژی زیادی برای سفر به شمال گذاشته، چاره دیگری ندارد جز اینکه به دیدن سایر فایل‌های واسطه تن دهد. بنابراین لازم است خریداران ویلا پیش از سفر به شمال در جریان کم و کیف این حربه در بازار ویلا باشند. اتفاقا واسطه‌های قدیمی و سالم املاک شمال از این نوع بازاریابی گلایه‌مند هستند و آن را مخرب اعتماد مشتریان می‌دانند، اما رواج این پدیده هوشیاری بیشتر خریداران را می‌طلبد تا از اتلاف وقت خود پیشگیری کنند. گفته می‌شود از این حربه هم در شهرهای برند که قیمت ویلا بسیار بالا است و هم در مناطق کم‌تقاضا و غیربرند به منظور فروش ویلاهایی که بازاریابی برای آنها سخت است، استفاده می‌شود.
- 15
- 1
