نرخ رهن و اجاره ملک چگونه تعیین می‌شود؟

حسن روحانی روز شنبه در نشست با مدیران ارشد بخش مسکن از گزارشات و اعداد و ارقامی که در زمينه افزایش کرایه از طرف بعضی رسانه ها منتشر ميشود انتقاد و خاطرنشان کرد طبق امار وزارت راه و شهرسازی در بخش خانه استیجاری، ميزان کرایه در تهران بطور متوسط ۳۰ درصد افزایش یافته است! وی این رقم را امیدوارکننده دانسته و گفته است:« اما این رقم مناسب نبوده و با امار و ارقامی که این روز ها منتشر ميشود ، متمایز است.» اظهارنظر روحانی درباره ميزان افزایش کرایه در سال ۹۸ با عکس العمل شدید رسانه ها روبرو شد و اغلب قریب به اتفاق رسانه ها به غیر رسانه هاي وابسته به دولت، گفته های روحانی را خلاف واقعیت حال حاضر بازار اجاره بها دانستند و روحانی را متهم به ارائه امار اشتباه از ميزان رشد کرایه و بي اطلاعي از شرایط مستاجران کردند. امسال و با شروع فصل تابستان که به عبارتي فصل نقل و انتقال خانه خوانده ميشود ، مستاجران به خصوص در کلانشهرها با اعداد و ارقام حیرت انگیزی از طرف مالکان براي قیمت کرایه روبرو شدند تا حدی که به گفته کارشناسان بازار مسکن، بخش قابل توجهی از مستاجران در تهران به علت ناتوانی در پرداخت مبلغ رهن و کرایه واحد مسکونی ای که در آن سکونت داشتند، ناگزیر به تغيير محله و چه بسا منطقه سکونت خود شده اند.

به عبارت ديگر، فصل تابستان امسال بخش چشمگیر از مستاجرانی که سال پیش در مناطق شمالی تهران سکونت داشتند، امسال به علت افزایش سرسام‌اور ميزان کرایه در این مناطق، ناگزیر به تغيير مکان و سکونت در مناطق پائین تر شهر شده اند. همچنین ، گزارش های میدانی از شهرهای حواشی تهران و پرس وجو از بنگاه های مشاور املاک این مناطق نشان ميدهد تعداد مراجعه کنندگانی که از شهر تهران براي کرایه یک ملک به مشاوران املاک مستقر در این شهرها مراجعه نموده اند ، امسال عمیقاً افزایش یافته است. افزایش کرایه آنقدر بود که تلويزيون ملي ایران هم با راه اندازی کمپین« هشتک# صاحب خانه خوب» به مسئله افزایش کرایه وارد شدن پیدا کرد و مالکان را به مراعات حال مستاجران تشویق کرد. با وجود این رییس جمهور ميزان افزایش کرایه در سال ۹۸ را ۳۰ درصد و این رقم را امیدوارکننده دانسته است!

نرخ رهن و اجاره ملک چگونه تعیین می‌شود؟

طبق عرف فعلی در بازار خانه کشور، رهن یک واحد مسکونی باتوجه به مدت زمانیکه از سال ساخت منزل می گذرد، بین یک ششم تا یک چهارم قيمت فروش منزل محاسبه ميشود . به این صورت که درصورتی که منزل تازه ساز باشد یک چهارم و هرچه عمر منزل بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزديک می‎شود. به عنوان مثال درصورتی که یک واحد مسکونی ۶۰ متری تازه ساز در محله ای قرار داشته باشد که قيمت هر مترمربع واحد مسکونی در آن مساوی پنج ميليون تومان باشد، در نتيجه رهن کامل این ملک ۷۵ ميليون تومان تعيين ميشود ۴/( ۵×۶۰). ولی درصورتی که سن همین بنا بیش از ۱۰ سال باشد، اجاره نشین باید ۵۰ ميليون تومان براي رهن کامل منزل بپردازد ۶/( ۵×۶۰). در بسياري از موردهای و طبق سازش مالک و اجاره نشین، قرارداد کرایه ملک طبق فرمول رهن و کرایه منعقد ميشود .

در این صورت براي محاسبه ميزان رهن و کرایه قابل پرداخت براساس عرف بازار عمل ميشود به این صورت که هر یک ميليون تومان رهن، مساوی ۳۰ هزار تومان کرایه در نظر گرفته ميشود یا به عبارت ديگر، به ازای هر ۱۰ ميليون تومان از مبلغ رهن باید ۳۰۰ هزار تومان کرایه پرداخت شود. به عنوان مثال درصورتی که شخصی بخواهد یک واحد مسکونی ۶۰ متری را کرایه کامل کند( یعنی پولی به جهت رهن پرداخت نکند)، باید ماهیانه مساوی د ومیلیون و ۲۵۰ هزار تومان به جهت کرایه ملک بپردازد( ۳۰۰۰۰×۷۵). حال درصورتی که اجاره نشین تصمیم داشته باشد از مبلغ کرایه کم و قدری پول بعنوان رهن به مالک بپردازد باید اندازه ما به التفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به کرایه کند. به عنوان مثال درصورتی که قرار باشد اجاره نشین ۲۵ ميليون تومان به جهت رهن یک واحد مسکونی ۶۰ متری بپردازد، اختلاف ۲۵ ميليون با ۷۵ ميليون( رهن کامل منزل)، ۵۰ ميليون تومان ارزیابی ميشود .

در نتيجه باید این مبلغ با همان فرمول به ازای هر یک ميليون ۳۰ هزار تومان به کرایه تبدیل شود. در این صورت ملک ذکر شده با ۲۵ ميليون رهن و یک ميليون و ۵۰۰ هزار تومان کرایه ماهیانه در اختیار اجاره نشین قرار داده ميشود ( ۰۰۰/ ۵۰۰/ ۱= ۳۰۰۰۰×۵۰).

رشد ۷ درصدی سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوارها

طبق امار بانک مرکزي، در سال ۹۱ سهم خانه در سبد هزینه ای خانوارها ۳۲. ۹ درصد ارزیابی شده است. این در حالی که این سهم در سال ۹۶ با افزایش بیش از هفت درصدی به ۳۵. ۵ درصد رسیده است.

هرچند امار مربوط به سهم خانه در سبد هزینه ای خانوارها در سال ۹۷ هنوز از طرف بانک مرکزي منتشر نشده، ولی درصورتی که با اتکا به امار سال های ۹۱ تا ۹۶ بطور متوسط سالیانه سهم خانه در سبد هزینه ای خانوارها، یک درصد رشد داشته باشد، در نتيجه میتوان ارزیابی کرد در سال پیش ۳۶ درصد از درامد خانوارها در بخش خانه صرف شده است. فهمیدن ميزان سهم خانه در سبد خانوارها زمانی اهمیت پیدا ميکند که بدانیم در سال ۹۷ دست کم حقوق یک کارگر ساده، مساوی یک ميليون و ۱۱۱ هزار و ۲۶۹ هزار بوده است. ولی قبل از تحلیل این مسئله باید امار ميزان رهن کامل، کرایه و رهن و کرایه ملک در تهران و دیگر شهرهای کشور از بهار سال ۹۲ تا بهار سال ۹۸ بررسی شود.

آمارهای مرکز امار ایران نشان ميدهد در بهار سال ۹۲، متوسط کرایه بهای یک واحد مسکونی ۶۰ متری در تهران، ماهیانه ۱۷ هزار و ۷۱۲ تومان به ازای یک مترمربع بوده است. در این صورت و طبق فرمول تعيين قیمت کرایه و رهن، رهن کامل این واحد ۶۰ متری ۳۵ ميليون و ۴۲۴ هزار تومان ارزیابی ميشود . این در حالیست که متوسط مبلغ کرایه ماهیانه یک واحد مسکونی در بهار سال ۹۷ با رشد ۷۰ درصدی به ۲۹ هزار و ۸۳۶ تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. در این صورت مبلغ رهن کامل این واحد مسکونی ۶۰ متری در بهار ۹۷ به ۵۹ ميليون و ۶۷۲ هزار تومان افزایش یافته است. باتوجه به این که مرکز امار، امار متوسط کرایه بهای واحد مسکونی را تنها در خردادماه سال ۹۸ منتشر کرده، در نتيجه محاسبه درصد رشد کرایه در بهار امسال نسبت به بهار سال پیش کمی مشکل است.

اما در این بین یک نکته قابل توجه موجود است و آن، این که محاسبه قیمت رشد کرایه در بهار نمی تواند معیار دقیقی براي افزایش یا کاهش ميزان کرایه باشد؛ چراکه معمولاً دوماه آغازین فصل تابستان زمان نقل و انتقالات بوده و بازار خانه در بهار عموما در رکود قرار دارد. بدین ترتیب براي ارزیابی دقیق ميزان افزایش کرایه باید در انتظار عرضه آمارهای مربوط به معامله های رهن و کرایه باشیم. با وجود این، بررسی امار منتشرشده از طرف وزارت راه و شهرسازی نشان ميدهد متوسط قيمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی آپارتمانی معامله شده در خردادماه سال ۹۸ مساوی ۱۳ ميليون و ۴۳۰ هزار تومان بوده است. در نتيجه و طبق فرمول محاسبه رهن و کرایه، کرایه بهای یک واحد مسکونی ۶۰ متری در شهر تهران در خردادماه امسال ، ۹۷ هزارتومان به ازای هر مترمربع، مساوی پنج ميليون و ۸۰۰ هزار تومان کرایه ماهیانه و ۱۹۵ ميليون تومان رهن کامل محاسبه ميشود .

۱۱سال پس‌انداز برای رهن یک خانه

بر اساس امار عرضه شده از طرف اتحادیه ملک های از آغاز امسال تا ۱۶ تیر ماه، ۱۶۳ هزار و ۸۰۸ قرارداد کرایه نامه منعقد شده است. این در حالیست که در سال ۹۷ و در همین مقطع زمانی ۱۸۴ هزار و ۵۵۵ مورد کرایه نامه نوشته شده است؛ این ارقام بیانگر کاهش ۱۵ درصدی ميزان معامله های خانه در حوزه کرایه بوده است؛ این کاهش ارقام در شهر تهران هم دیده ميشود . بر اساس امار کل قرارداد های خانه در حوزه کرایه در همان مقطع زمانی سه ماهه حدود ۱۱۵ هزار و ۴۲۴ مورد بوده که یک سال بعد و در مقطع زمانی سه ماهه سال ۹۸ با ۳۵ درصد کاهش به ۷۵ هزار و ۱۲۶ مورد رسیده است.

در مورد علل ریزش حجم قراردادهای کرایه دو سناریو مطرح می شود؛ اول این که امار کرایه نشین های پایتخت در این مقطع کاهش یافته و در نتيجه از تعداد قراردادهای کرایه کم شده است. این سناریو با در نظر گرفتن افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت یک مترمربع واحد مسکونی، عدم عرضه تسهیلات کافی از طرف دولت براي خانه‌دار شدن خانوارها، تورم و دیگر مؤلفه های خرد و بزرگ، محال به نظر میرسد در نتيجه فرضیه روابط بین قیمت جمعیت اجاره نشین و افت قراردادهای کرایه رد ميشود .

ولی سناریوی دوم در مورد علل کاهش امار رسمی معامله های کرایه در بازار خانه شهر تهران این است که به علت جهش شدید قيمت خانه و به دنبال آن رشد شدید کرایه در سال پیش و همچنين امسال ، بسياري از مستاجران قصد به تمدید قراردادهای خود گرفته و از جابجایی ملکی خودداری کردند. از آنجاکه معمولاً قراردادهای تمدیدی در سامانه مربوط به امار معامله های ملک ثبت نمی شود و اساساً این فرآیند اکثر غير رسمی و از طريق پشت نویسی قرارداد نخست بیرون از بنگاه های ملکی انجام ميشود ، در نتيجه امار تعداد قراردادهای تازه نوشته شده کم تر شده است.

حال با در نظر گرفتن تمامی امار عرضه شده در این گزارش، چند نتيجه قابل توجه به دست مي‌ايد . همانطور که گفته شد دست کم حقوق یک کارگر ساده در کشور یک ميليون و ۱۱۱ هزار تومان است. به عبارت ديگر، یک کارگر در سال دستمزدی مساوی ۱۳ ميليون و ۳۳۵ هزار و ۲۲۸ تومان اخذ ميکند . بر اساس داده های آماری، ۳۵ درصد از درامد خانوارها صرف هزینه خانه ميشود ، بدین ترتیب درصورتی که رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری بطور متوسط ۶۴ ميليون و ۱۵۶ هزار تومان باشد، یک کارگر ساده باید حدود ۱۱ سال، ۳۵ درصد از حقوق خود را براي رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری پس‌انداز کند.

زهرا فریدزادگان