کارنامه عرضه مسکن در پایتخت طی سال ۹۸ نشان می دهد تیراژ آپارتمان در شهر تهران به کف دوساله رسیده و بازار ساخت وساز در« وضعیت بحرانی» قرار گرفته است. شواهد و متغیرهای اثرگذار بر این بازار« تکرار رکود در حوزه فعالیت های ساختمانی» در سال ۹۹ را تائید می کند. به گزارش« دنیای اقتصاد»، حجم ساخت وساز در مناطق ۲۲گانه شهر تهران، در سال قبل به پایین ترین تیراژ آپارتمان سازی از سال ۹۶ تا به حال رسید.
بررسی آمارهای ارائه شده از پروژه های ساختمانی اجرا شده در سال قبل نشان می دهد در ۱۲ ماه سال ۹۸، مجموعا ۶۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شدند که نسبت به سال ۹۷ معادل ۵/ ۱۳ درصد تقلیل داشته است. این روند نسبت به دو سال پیش بیانگر رسیدن تیراژ ساخت وساز به پایین ترین سطح است. در سال های ۹۶ و ۹۷ به ترتیب ۷۰ هزار و ۷۸۰ واحد و ۷۶ هزار و ۵۶۰ واحد مسکونی در پایتخت ساخته شدند. در عین حال، مقایسه حجم مجتمع سازی انجام شده در این شهر از ابتدای دهه تا به حال این را نشان میدهد که بعد از شکل گیری سونامی ساخت وساز در سال های ۹۱ و ۹۲؛ از سال ۹۳ تا آخر سال گذشته ، کم ترین عرضه مسکن به بازار ابتدا در سال ۹۴ معادل ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی و بعد از آن در سال ۹۸ رخ داد.
شکل گیری سونامی ساخت وساز در ابتدای دهه ۹۰ نیز دو علت عمده داشت؛ علت اول، جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ و بهار سال ۹۲ بود که منجر به افزایش شدید سرمایه گذاری های ساختمانی در شهر تهران شد. قبل از آن، ثبت این میزان رشد قیمت در بازار مسکن پایتخت بی سابقه بود. آمارها نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در سال ۹۱ معادل ۵۰ درصد رشد کرد و بعد از آن در اردیبهشت ماه سال ۹۲ به نقطه اوج خود رسید به طوریکه بازار مسکن ۶۹ درصد تورم نقطه ای را تجربه کرد. بعد از این جهش قیمتی، تورم قیمتی در بازار املاک شهر تهران ماه به ماه تقلیل پیدا کرد. علت دیگر شکل گیری سونامی ساخت وساز در آن دو سال، حواشی اجرای طرح تفصیلی در آغاز سال ۹۱ بود. انتشار اخبار و جوسازی هایی مبنی بر ایجاد محدودیت در ساخت وسازهای شهر با ضوابط جدید شهرسازی سبب شد تا به یک باره حجم متعددی از سازنده ها برای اخذ جواز ساخت وساز به شهرداری مراجعه و پروژه های ساختمانی جدید را آغاز کنند. تحت تاثیر این دو عامل، از سال ۹۰ تا ۹۲ بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی سالانه در شهر تهران ساخته شد ، این در حالیست که میانگین تیراژ ساخت مسکن در یک دهه پیش از آن سالانه حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ هزار واحد مسکونی بود.
ولی سرعت ساخت وساز در شهر تهران پس از سال ۹۲ در یک روند نزولی قرار گرفت به طوریکه پس از این سال، با تغییر وضعیت اقتصادی کشور و ورود بازار معاملات مسکن به یک دوره سنگین رکود، عرضه آپارتمان به بازار هم با افت سنگین روبرو شد. آمارهای رسمی نشان می دهد در سال ۹۳، تیراژ عرضه مسکن به کمتر از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به سال ۹۲ معادل ۵۹ درصد کاهش را نشان می دهد. در سال ۹۴ هم، ادامه وضعیت رکودی در بخش معاملات و دشواری فروش واحدهای نوساز برای سازنده ها شدیداً مشکل ساز شد. همین مسئله منجر به ثبت پایین ترین تیراژ ساخت وساز در پنج سال منتهی به پایان سال ۹۸ شد. مطابق با آمار در سال ۹۴، فقط ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد که نسبت به سال ۹۳ معادل ۳۴ درصد تقلیل پیدا کرد. بررسی ها نشان می دهد بعد از سونامی ساخت وساز در ابتدای دهه ۹۰، سقوط تیراژ آپارتمان سازی در شهر تهران هم چنان ادامه دارد. ان طور که آمارها بیان می کند در پنج سال منتهی به پایان سال ۹۸، میانگین سالانه عرضه مسکن در پایتخت کم تر از ۷۰ هزار واحد مسکونی بوده که با توجه به نیاز بازار مسکن به واحد مسکونی نوساز، حکایت از برقراری وضعیت کاملاً اضطراری در بازار عرضه مسکن دارد.
بررسی های« دنیای اقتصاد» در مورد وضعیت بحرانی عرضه مسکن در پایتخت بیانگر آن است که تیراژ ساخت وساز در پنج سال قبل بطور میانگین ۲۷ درصد کم تر از« کف بحرانی عرضه مسکن» بوده است.« کف بحرانی عرضه مسکن» به معنی حداقل واحد مسکونی موردنیاز برای جلوگیری از تشدید بی تعادلی در بازار عرضه مسکن است. به طور متوسط ماهانه ۱۰ هزار واحد مسکونی در بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران( در وضعیت عادی) خرید و فروش می شود. با توجه به اینکه سهم واحدهای نوساز حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران است؛ می توان اینگونه نتیجه گرفت که صرف نظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه ۵ هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد. اگر این آمار معاملات مبنا قرار گیرد مشخص می شود حجم نیاز ماهانه در پایتخت به واحدهای نوساز حداقل ۵ هزار واحد مسکونی است، به این معنا که حداقل ماهانه ۵ هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این نیاز باید ساخته و به بازار عرضه شود.
از آنجاکه از هر ۵ واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته می شود، ۲ واحد آن به مالکان اولیه( مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بدین ترتیب اگر ماهانه به ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز وجود داشته باشد حجم ساخت وسازهای ماهانه باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد که با کسر ۳ هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، ۵ هزار واحد به متقاضیان جدید بازار داد و ستد املاک نوساز می رسد. به این ترتیب حجم ساخت وسازهای موردنیاز تقاضا در بازار مسکن پایتخت حداقل ۹۶ هزار واحد مسکونی طی یک سال است. بنابراین با توجه به کف بحرانی عرضه، اگر سالانه بیش از ۱۰۰ تا ۱۲۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شود میتواند عرضه و تقاضا در بازار املاک پایتخت را به یک حد تعادلی برساند. از منظر کارشناسان اقتصاد مسکن، فزونی حجم عرضه مسکن جدید علاوه بر آنکه کسری بازار از واحدهای نوساز را جبران می کند؛ میتواند شوک قیمتی ناشی از کمبود عرضه مسکن جدید را جبران کند. به این ترتیب یک بازی برد- برد برای دو طرف سمت عرضه و تقاضا در بازار املاک پایتخت شکل می گیرد. از یکسو به علت افزایش عرضه، قیمت املاک مسکونی با شوک مواجه نمی شود و به این ترتیب شرایط برای حضور تعداد بیشتری از متقاضیان در بازار فراهم می شود.
از طرف دیگر هم سازنده ها از فروش واحدهای مسکونی خود اطمینان کسب می کنند و به راحتی با گردش سرمایه خود میتوانند پروژه های ساختمانی بیشتری را کلید بزنند. این در حالیست که آمار منتشر شده از کارنامه یک سال قبل ساخت وساز در پایتخت نشان می دهد:در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران طی ۱۲ ماه پارسال معادل ۶۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی ساخته شده است. بدین ترتیب عرضه جدید مسکن در پایتخت معادل ۳۲ درصد کمتر از کف نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی جدید است. کارشناسان اقتصادی نیاز ماهانه به عرضه ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار را« کف بحرانی ساخت وساز» می نامند. به این معناکه حجم ساخت وسازهای ماهانه نباید پایین تر از این سطح باشد. اما حجم ساخت وساز در شهر تهران در سال ۹۸، یک سوم از حداقل نیاز هم کمتر بوده است. در سال قبل ، ماهانه بطور متوسط ۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد در حالیکه مطابق با برآوردها حجم ماهانه ساختمان سازی در شهر تهران طبق حداقل نیاز باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد.
در نتیجه کارنامه فعالیت های ساختمانی در سال ۹۸، به لحاظ« رکود ۵/ ۱۳ درصدی نسبت به سال ۹۷» و« پاسخ گویی به تقاضای بازار» در یک وضعیت مردودی قرار دارد و به معنای وضعیت بحرانی در بخش ساخت و ساز است. کارشناسان بازار مسکن معتقد هستند در صورتیکه به هر دلیل در امسال ، از شدت رکود مسکن کاسته شود و حتی بازار معاملات در مسیر پیش رونق حرکت کند، کمبود واحدهای مسکونی نوساز در بازار به شدت احساس خواهد شد و پیامد این شرایط بحرانی ناشی از کمبود واحد مسکونی در بازار، بیش از سال های گذشته نمایان می شود.
کارشناسان اقتصادی عنوان می کنند:قرارگیری« بازار عرضه مسکن در وضعیت قرمز» از سه عامل اصلی نشات می گیرد. عامل اول به اثرگذاری وضعیت بازار زمین در سال گذشته بر بازار ساخت وساز بازمی گردد. از دیدگاه فعالان بازار ساخت وساز، قیمت زمین و کاهش شدید عرضه ملک کلنگی بيش ترین ضربه را به حجم فعالیت بسازو بفروش ها در سال گذشته وارد کرد. مطابق با آمار، میانگین قیمت ملک کلنگی در نیمه سال ۹۸، به مرز ۲۰ میلیون تومان رسید( هنوز آمار رسمی از قیمت ملک کلنگی در فصل زمستان ۹۸ منتشر نشده است). رشد قیمت زمین به علت انتظارات تورمی مالکان، منجر به کمبود عرضه زمین به بازار ساخت وساز و در نتیجه عدم تمایل سازنده ها برای ورود به پروژه های مشارکت در ساخت شد. یکی از دغدغه های جدی بساز و بفروش ها برای ورود به پروژه های مشارکت در سال قبل با توجه به فزونی شدید قیمت زمین، افزایش ریسک تکمیل پروژه ناشی از سیاست های بین المللی و اقتصادی و همچنین کاهش حاشیه سود سازنده ها بود، در نتیجه چنین نگرانی جدی از طرف سازنده ها، حجم زیادی از فعالیت های ساختمانی کاهش پیدا کرد.
عامل دوم، افزایش قیمت تمام شده ساخت وساز ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و همچنین رشد شدید دستمزد کارگران ساختمانی بود. از آنجاکه بخش زیادی از نیروی انسانی فعال در بازار ساخت وساز را اتباع افغان تشکیل میدهند تحت‌تأثیر وضعیت اقتصادی و نوسانات بازار ارز در سال پیش ، نسبت به سال های گذشته صرفه اقتصادی کار در ایران برای این گروه شدیداً تقلیل پیدا کرد. از این جهت بخش متعددی از سازنده ها این گروه را از نیروهای کار خود حذف کردند ولی گروهی که با استفاده اتباع افغان پروژه های ساختمانی خود را تکمیل کردند؛ هزینه های ساخت وساز با افزایش شدید از این محل مواجه شد.
اما عامل سوم به رکود معاملات مسکن به علت نبود قدرت خرید مربوط می شود. در سال ۹۸، سهم واحدهای نوساز از فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران، به ۴۷ درصد رسید. این در حالیست که سهم این گروه سنی از معاملات ساختمان در پایتخت در اوایل دهه ۹۰، حدود ۵۰ درصد بود. مجموع این عوامل باعث شد تا بازار ساخت وساز و عرضه آپارتمان در شهر تهران طی یک سال قبل در وضعیت قرمز قرار گیرد. ولیکن با توجه به این کارنامه، سؤال اصلی آن است که آیا این شرایط در سال جاری هم ادامه پیدا خواهد کرد و بازار ساخت وساز هم چنان در وضعیت بحرانی قرار خواهد گرفت یا آنکه به سمت بالا چرخش پیدا می کند؟
کارشناسان اقتصادی با بررسی شواهد، نشانه ها و متغیرهای تاثیرگذار در رفتار و تصمیم فعالان و سازنده های ساختمانی معتقد هستند رکود بخش ساخت وساز مجددا در سال ۹۹ تکرار می شود. هر چند کارشناسان اقتصادی« تکرار رکود» را به معنی افت ساخت وساز از میزان ثبت شده در سال ۹۸ نمی دانند بلکه در تحلیل دقیق تر از وضعیت قابل پیش بینی برای امسال عنوان می کنند:رشد محسوس در فعالیت های ساختمانی سال ۹۹ بعید است اتفاق افتد. یکی از مهم ترین شواهد موجود برای« تکرار رکود» در بخش ساخت وساز شهر تهران در سال جاری آن است که احتمال شکل گیری پیش رونق در معاملات مسکن بسیار ضعیف است. علاوه بر آن ، قدرت خرید مسکن هم چنان در تهران در سطح پایین تر از تبدیل نیاز به تقاضای مؤثر است.
نشانه دیگر از تحقق این پیش بینی نیز به اثرات منفی شیوع ویروس کرونا (corona) بر بخش های مختلف اقتصادی من جمله بازار ساخت وساز بازمی گردد. بررسی ها نشان می دهد:رکود اقتصادی ناشی از شیوع کرونا که خیلی از کسب و کارها را به تعطیلی کشانده، در بازار فعالیت های ساختمانی نیز منجر به تقلیل تولید مصالح ساختمانی و در نتیجه تغییرات قیمت به زیان سازنده ها خواهد شد.
کاهش حاشیه سود به زیان سازنده ها، در سال پیش باعث شد تا جمعی از سازنده های پرکار در مناطقی از شهر تهران، تصمیم به خروج از بازار ساخت وساز این شهر گرفتند و به اجبار به بازار ساخت وساز محدوده های اطراف مهاجرت کردند. بنظر میرسد با توجه به وضعیت سخت اقتصادی و فروش واحدهای مسکونی، این گروه از سازنده ها برای دومین سال از بازار ساخت آپارتمان در شهر تهران خارج خواهند شد. به تعبیر دیگر، از نگاه تعداد زیادی ازسازنده ها و فعالان ساختمانی، بازار ساخت وساز در تهران ۹۹، مساعد سرمایه گذاری نیست.
- 12
- 2
