نسبت قیمت به اجاره مسکن در مراکز استان ها/ مخابره سه پیام از بازار اجاره کلان شهرها

جهش قیمت مسکن در مراکز استان ها- تحت تاثیر تقاضای سرمایه ای- باعث شد نسبت« قیمت به اجاره» به بالاترین سطح طی سال های اخیر صعود کند. اطلاعات رسمی از بازار مسکن ۳۱ مرکز استان نشان می دهد شاخص« قیمت به اجاره» که از آن برای سنجش دمای بازار ملک و شناسایی حباب قیمتی استفاده می شود در زمستان ۹۸ روی عدد ۲۹ قرار گرفت. عدد حاصل از این نسبت در بازار املاک مسکونی مراکز استان ها در سال ۹۵ معادل ۱۶ بوده؛ اما طی دست کم یک سال اخیر با تند شدن سرعت رشد قیمت از یکسو و روند متفاوت تورم اجاره از سوی دیگر، شکاف قیمت و اجاره به شکل بی سابقه گسترش پیدا کرده است. سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره، عدد ۲۴ تا حداکثر ۲۵ است که در این حالت عایدی بازار اجاره داری به حداقل می رسد؛ اما اکنون این عایدی از کف همیشگی نیز پایین تر آمده است. وضعیت موجود بازار اجاره نوعی بن بست دو طرفه را نمایش می دهد؛ به طوری که استطاعت پرداخت مستاجر ها از ارقام فعلی اجاره بها هم به مراتب کمتر است و در عین حال، بازدهی پایین بازار انگیزه اجاره داری را به شدت کاهش داده است. کارشناسان اقتصاد مسکن دو راهکار برای بن بست شکنی پیشنهاد می کنند. نسبت« قیمت به اجاره» در مراکز استان ها تصویر شده است.

بررسی نشانگر دماسنج ملکی در ۳۱ مرکز استان کشور نشان می دهد بازار مسکن کشوری براساس آخرین آمارهای رسمی، به لحاظ قیمتی داغ تر از پایتخت است. به گزارش« دنیای اقتصاد» و با استناد به آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در زمستان سال ۹۸ که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است، آخرین داده های مربوط به نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته می شود، نشان می دهد هم اکنون رابطه بین قیمت و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد. در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن یا همان نسبت P به R به طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره داری برای موجران و مالکان مسکن نیز محسوب می شود. در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره بهای مسکن یا باید افت یا ثبات قیمت مسکن رخ دهد یا سطح اجاره بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود.

اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد. اطلاعات موجود براساس داده های رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در زمستان ۹۸ که آخرین داده های رسمی از تحولات بازار مسکن ۳۱ مرکز استان کشور را در خود جای داده است حاکی است هم اکنون نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در ۳۱ مرکز استان کشور به طور متوسط به عدد ۲۹ رسیده که این میزان با نسبت متعارف P به R فاصله دارد و از آن بیشتر است. اما در سال ۹۵ که بازار مسکن در شرایط متعارف و ثبات نسبی قرار داشت و نه جهش قیمتی و نه رکود چندانی در آن مشاهده می شد این نسبت معادل عدد ۱۶ بود یعنی در دامنه متعارف قرار داشت. نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در تهران در آن زمان نیز معادل نسبت P به R در کشور یعنی عدد ۱۶ و در دامنه متعارف بود. این در حالی است که هم اکنون و در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در کشور به عدد ۲۹ رسیده است این نسبت در شهر تهران عدد ۲۵ است. این موضوع نشان می دهد هم اکنون بازار معاملات مسکن در کشور به خصوص در مراکز استان هایی که جزو ۸ کلان شهر کشور هستند به لحاظ قیمتی داغ تر از بازار مسکن شهر تهران است. علت این موضوع نیز آن است که در نیمه دوم سال گذشته بازار معاملات کشوری در مقایسه با بازار معاملات مسکن شهر تهران با جهش قیمت بیشتری مواجه شد. در نیمه اول سال گذشته این موضوع شرایط عکس داشت یعنی میزان رشد قیمت مسکن در ۶ ماهه اول سال گذشته در تهران بیشتر از میزان رشد قیمت مسکن در کشور بود اما در نیمه دوم سال میزان رشد قیمت مسکن در کشور از نرخ رشد قیمت فروش آپارتمان در تهران سبقت گرفت.به همین علت نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در زمستان سال گذشته در ۳۱ مرکز استان کشور به طور میانگین بیش از شهر تهران بوده است.

نسبت فعلی قیمت به اجاره مسکن یا همان عدد ۲۹ در شرایط فعلی به معنای آن است که عایدی بازار اجاره مسکن یا عایدی اجاره داری برای موجران در حال حاضر سالانه برابر با حدود ۳ درصد است.این در حالی است که در برخی مراکز استان ها همچون شهر اصفهان این میزان عایدی کمتر و معادل ۲ درصد است.

برآوردهای« دنیای اقتصاد» درخصوص نسبت قیمت به اجاره مسکن در ۸ کلان شهر نشان می دهد این نسبت هم اکنون در شهر تبریز ۳۰ درصد، در اصفهان ۵۰ درصد، در کرج ۲۵ درصد، در تهران ۲۵ درصد، در مشهد ۲۶ درصد، در اهواز ۲۱ درصد، در شیراز ۳۴ درصد و در قم ۳۲ درصد است.در اصفهان نسبت قیمت به اجاره مسکن در سال ۹۵ معادل ۷/ ۲۵ درصد بوده است. پیام اول این موضوع آن است که هم اکنون بازار مسکن به لحاظ قیمتی در کشور به مراتب گرم تر از تهران است. پیام دومی که از این دماسنج ملکی به بازار مسکن مخابره می شود آن است که در این بازه زمانی میزان رشد اجاره بها در تهران بیشتر از میزان رشد اجاره بها در کشور بوده است. این موضوع نیز به حساسیت بیشتر مستاجران کشور نسبت به مستاجران تهرانی در برابر نوسانات نرخ اجاره بها به لحاظ کمتر بودن استطاعت مالی آنها برای پرداخت اجاره بها به طور نسبی برمی گردد. هر چند کارشناسان معتقدند مطابق با الگوی گذشته، زمانی که نسبت متعارف قیمت به اجاره بها از حالت معمول خارج می شود حدود سه سال طول می کشد تا این نسبت متعارف احیا شود چرا که رشد اجاره بها مانند رشد قیمت مسکن به صورت ناگهانی رخ نمی دهد و اجاره بها به صورت تدریجی و در میان مدت افزایش می یابد. با این حال در شرایط فعلی یک گروه از کارشناسان معتقدند حتی در میان مدت هم به دلیل شرایط اقتصادی و سطح درآمدی فعلی مستاجران امکان بازگشت رابطه قیمت و اجاره بهای مسکن به سطح متعارف از ناحیه اجاره بها وجود ندارد اما عده دیگری می گویند الگوی گذشته می تواند بار دیگر در این موضوع تکرار شود. پیام سومی که از این دماسنج ملکی به بازار مسکن مخابره می شود پاسخی برای پرسش علت کمبود عرضه آپارتمان در شرایط فعلی است.

طی دست کم دو سال گذشته بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی معامله شده از سوی سرمایه گذاران خریداری شد اما در شرایطی که انتظار می رفت با عرضه این واحدها به بازار اجاره، مشکل عرضه در این بازار تا حد قابل قبولی برطرف شود این انتظار محقق نشد. علت این موضوع را می توان در افت شدید بازدهی بازار اجاره در نتیجه خارج شدن رابطه قیمت و اجاره بها از دامنه متعارف عنوان کرد. در شرایط معمول بازدهی بازار اجاره معمولا بین ۴ تا ۷ درصد است و در برخی سال ها این عدد به ۱۰ درصد هم رسیده است. اما هم اکنون بازدهی اجاره داری در کشور به حدود ۳ درصد کاهش یافته است.هر چند همیشه بازدهی بازار اجاره نسبت به سایر بازارها کمتر است و عمده بازدهی ملکی از ناحیه افزایش قیمت مسکن است اما هم اکنون عایدی بازار اجاره برای موجران به میزان محسوسی کاهش یافته است و در میان بسیاری از سرمایه گذاران ملکی انگیزه ای برای عرضه واحدهای خریداری شده به بازار اجاره وجود ندارد. در چنین شرایطی به منظور افزایش عرضه به بازار اجاره برخی توصیه می کنند با دریافت مالیات از خانه های خالی با نرخ های بالا و بازدارنده می توان عرضه مسکن به بازار اجاره را افزایش داد اما گروه دیگری معتقدند بعید است این مالیات به قدری بازدارنده و موثر باشد که بتوان از آن به عنوان ابزاری برای افزایش عرضه به بازار اجاره بهره برد. راهکاری که کارشناسان در این باره توصیه می کنند آن است که دولت سیاست ساخت و عرضه مسکن استیجاری به منظور حمایت از مستاجران را جایگزین سیاست ساخت مسکن ملکی- مشابه طرح مسکن مهر و اقدام ملی- کند و تسهیلات و مشوق هایی که هم اکنون برای ساخت مسکن در بافت فرسوده پرداخت می کند را با اولویت ساخت واحدهای استیجاری و عرضه بخشی از آنها دست کم برای مدت ۵ سال به بازار اجاره، به این گروه از سازنده ها اختصاص دهد.