شناسایی مالکان محتکر به« مالکان محتکر» واگذار شد!

مقابله با احتکار مسکن از بیراهه مالیاتی باعث بروز ۱۰ خطا در فاز اول اقدام شد. اوایل امسال دولت با مراجعه به قانون ۵ سال پیش مرتبط با خانه های خالی، مصمم به اخذ مالیات از محتکران- مالکان واحدهای بلااستفاده- شد. برای این منظور، در فاز اول، سامانه ای برای شناسایی مالکان راه اندازی شده که نتایج اولیه آن نشان می دهد« اتکا به خوداظهاری محتکران» جایگزین« شناسایی بی عیب و نقص» شده است. ناکامی در این مدل برخورد- مالیات انحرافی- از قبل، پیش بینی شده بود. مطالعات جهانی، تاکتیک صحیح ضداحتکار مسکن را« مالیات سالانه» معرفی می کند.

پافشاری دولت بر ورود به« بیراهه مالیاتی» برای مبارزه با« احتکار آپارتمان»، این مدل تنظیم بازار مسکن را در همان گام نخست اقدام، با شکست مواجه کرد. اوایل امسال با ادامه سریال جهش قیمت مسکن- بعنوان سومین سال رشد شتابان قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت- متولی این بخش سراغ ماده ای از قانون مصوب سال ۹۴ تحت نام« مالیات بر خانه های خالی» رفت و بدون توجه به علل کلیدی« انجماد ۵ ساله ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم» و حتی بی خبر از ریشه های جهش، مرحله اول اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به اجرا درآورد با این تصور که ملاکان از ترس مالیات بلافاصله به فروش رومی آورند، تورم مسکن آرام می گیرد و همه خانه اولی ها خیلی زود صاحب خانه می شوند. اخذ مالیات از خانه های خالی مطابق قانون مصوب، در ابتدا به یک« بانک اطلاعاتی یکپارچه از مالکان، ساکنان و کاربران همه واحدهای مسکونی موجود در سراسر کشور » نیازمند است تا در گام نخست، تعداد و موقعیت خانه های خالی و هویت مالکان این املاک بلااستفاده،« شناسایی» شود و سپس، سازمان امور مالیاتی با استناد به نتایج مرحله اول( شناسایی)، بتواند در گام دوم، نسبت به« دریافت مالیات» از مالکان مشمول مالیات( شناسایی شده)، اقدام کند.

گام اول، فصل گذشته با راه اندازی« سامانه ملی املاک و اسکان کشور» برداشته شد اما اکنون بروز ۱۰ خطای اساسی در همین فاز ابتدایی- فاز شناسایی محتکران مسکن- عملا امکان« شناسایی مؤثر و صحیح» ملاکان را برای دولت سلب کرده و از آن مهم تر ، با مشاهده این خطاها از سوی کاربران،« سیگنال ناتوانی مالیاتی» در حال ارسال به محتکران ملک است. اثر این سیگنال می تواند به ضدهدف مالیات تبدیل شود. کارشناسان بروز این خطاها را از قبل، پیش بینی و نسبت به تبعات« ورود به مسیر انحرافی برای برخورد با محتکران مسکن» هشدار داده بودند. اما دولتی ها در خوش بینانه ترین حالت، به دلیل « کم آگاهی نسبت به تجربه های مالیاتی موفق کشورها در حوزه کنترل سفته بازی و سرمایه گذاری ملکی»، یک راست سراغ فرمول معیوب( سیاست بد) در این حوزه رفتند و در حال حاضر « بن بست در انتهای این بیراهه»، دست کم برای اهل فن و البته فعالان بازار ملک، کاملا مشهود است.

در کنار بیراهه مالیاتی( مالیات بر خانه خالی)، یک راه اصلی و آزموده شده با نام« مالیات سالانه بر املاک» وجود دارد که خیلی از کشورها به کمک این تاکتیک درست، بدون زحمت راه اندازی انواع و اقسام سامانه و سعی و خطاهای پرهزینه و بدون نتیجه، توانسته اند در این راه، هزینه واقعی سرمایه گذاری ملکی و خالی گذاشتن خانه ها را از مالکان دریافت کنند و منشأ اثر مثبت به نفع خانه اولی ها و تقاضای مصرفی خانه باشند. اما در کشورمان، فعلاً محصول اجرای طرح( قانون) مالیات بر خانه های خالی آن هم در میانه فاز اول اجرا، چیزی جز« اطلاعات ناقص و داده های موهوم از وضعیت املاک و مشخصات مالکان» نیست و با چنین اوضاعی،« متقاعد شدن سازمان امور مالیاتی برای استناد به این اطلاعات بابت شروع اخذ مالیات( گام دوم)»، بسیار بعید به نظر می رسد.

پیامک« هشدار» یا مرئی کننده خطاها ؟

ماجرای« بیراهه مالیاتی» در بازار مسکن از این قرار است که دولتی ها برای کاهش میل به سرمایه گذاری ملکی- کم کردن هیجان خرید آپارتمان در سمت تقاضای غیرمصرفی- سراغ اخذ مالیات از خانه های خالی رفتند. برای این منظور، متولی بخش مسکن سامانه جامع املاک و اسکان کشور را راه اندازی کرد تا واحدهای مسکونی خالی از سکنه را شناسایی کند. اما در این سامانه، براساس پیامک هایی که در هفته های اخیر برای گروهی از مالکان آپارتمان در سراسر کشور ارسال شده است، هیچ« نشانه ای ولو ضعیف یا خفیف، از موفقیت آمیز بودن عملیات شناسایی» دیده نمی شود بلکه برعکس،« مالکیت نداشته، برای برخی افراد در سامانه اعلام شده، برای برخی دیگر، مالکیت تکراری به ثبت رسیده و برای گروهی که صاحب املاک خالی هستند نیز احتمالا اطلاعاتی بارگذاری نشده است.» به این ترتیب، میوه مالیات بر خانه خالی به جای اینکه برای محتکران، تلخ باشد فعلاً برای آنهایی که نباید، مسئله ساز شده است. مسئله بوجود آمده، ناشی از شکل گردآوری اطلاعات ملکی مالکان است.

مبنای گردآوری اطلاعات ملکی مالکان در سامانه جامع املاک و اسکان کشور- سامانه مقدماتی برای مالیات بر خانه های خالی- استفاده از دو دسته اطلاعات ملکی مالکان سراسر کشور است. دسته اول،« اطلاعات ثبتی» مالکان است که از بانک داده های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یعنی جایی که با صدور سند محضری برای خریدار یک واحد مسکونی، اطلاعات هویتی او و مشخصات ملک او توسط سردفتران در قوه قضائیه ثبت می شود، برداشت شده و دسته دوم،« اطلاعات رهگیری» املاک است که این دسته نیز از بانک داده های رهگیری املاک یعنی جایی که مشخصات مبایعه نامه ها( قراردادهای منتهی به فرآیند صدور سند محضری) توسط مشاوراملاکی ها درج می شود، برداشت شده به طوریکه هر دو دسته اطلاعات توسط مسئولان دولتی مجری فاز اول مالیات بر خانه خالی، در سامانه جامع املاک و اسکان کشور بارگذاری شده است.

یک آپارتمان، دو مالک یکسان!

اولین خطای اساسی در فاز اول اجرای طرح مالیات بر خانه های خالی، در همین بارگذاری غیرحرفه ای اطلاعات مالکان و املاک شان رخ داده است به طوری که « بارگذاری داده های موازی درباره مالکیت افراد» در سامانه جامع املاک و اسکان، سبب شده برای فرد دارای فقط یک واحد مسکونی،« مالکیت دو واحد مسکونی» در این سامانه، اعلام شود. یک مالکیت، براساس مبایعه نامه ای که او هنگام خرید تنها آپارتمان خود، امضا کرده است و مالکیت دوم نیز دوباره برای همان آپارتمان و این بار براساس سند ثبتی صادر شده برای آن. این شکل برداشت اطلاعات سبب شده افرادی که فقط یک آپارتمان دارند به عنوان مالکان دو واحد مسکونی، از نظر دولت شناخته شوند حال اینکه، هر دو واحد، مشخصات کاملا یکسان دارند و در واقعیت، یک واحد مسکونی است، اما از نظر سامانه شناسایی خانه های خالی، دو واحد مجزا به حساب می آید ! اگر به جای استفاده موازی از بانک اطلاعات سازمان ثبت و بانک اطلاعات رهگیری معاملات املاک، این اطلاعات به صورت حرفه ای، استخراج و داده های همپوشان و تکراری، مورد حذف و تصفیه قرار می گرفت، شاید خطای« یک واحد، دو مالکیت یکسان» رخ نمی داد.

ضعف بانک های اطلاعاتی موجود درباره وضعیت املاک و مالکیت ها در کشور، یکی از همان دلایلی است که طی ۵ سال گذشته مانع از اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی شد.( علت دوم نیز نرخ بسیار پایین و طنزآمیز مالیات است). در همه سال های اخیر، بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی که خرید و فروش شدند، هنوز سند محضری ندارند و مالکان آنها به دلایل مختلف، موفق نشده اند سند برای واحد خود دریافت کنند یا نخواسته اند سند برای ملک شان صادر شود. این واحدهای بدون سند، خود به دو گروه تقسیم می شوند؛ واحدها و آپارتمان هایی که حتی مبایعه نامه نیز برای شان نوشته نشده است و بنابراین اطلاعات آنها نه در سامانه ثبت اسناد و املاک و نه در سامانه رهگیری وجود ندارد. گروه دوم اما املاک دارای کدرهگیری( دارای مبایعه نامه بنگاهی) هستند که اطلاعات شان فقط در سامانه رهگیری است. با این شکل طبقه بندی ناهمخوان و ناقص اطلاعات املاک و مالکان، طبیعی است که اگر با عجله( شبیه اتفاقی که در سه، چهار ماه اخیر افتاد) قرار باشد بانک اطلاعات جامع و ملی از املاک تشکیل شود، نتیجه ای جز به دست آمدن داده های موازی، موهوم و غلط از بازار ملک عاید دولت نخواهد شد. اتفاقی که الان رخ داده است!

وزارت اقتصاد سال ۹۶ در یک آسیب شناسی درباره علل اجرایی نشدن قانون مالیات بر خانه های خالی، یکی از اشکالات این قانون را« نپرداختن درست و درمان به نحوه گردآوری اطلاعات مالکان آپارتمان های خالی از سکنه » مطرح و به صراحت، شرط مقابله صحیح با احتکار مسکن را« چاره اندیشی صحیح برای نحوه مقابله مالیاتی» اعلام کرده بود.

در شکل فعلی« توراندازی مالیاتی برای مالکان خانه های خالی»، خطای دوم، بزرگ تر از خطای اول است. طبق قانون مصوب سال ۹۴، قرار بود دولت( وزارت راه و شهرسازی)، خانه های خالی و مالکان این خانه ها را« شناسایی» کند نه اینکه به هر مالک در کشور پیامک داده شود که او وارد یک سامانه شود و خودش، به دولت اظهارکند که خانه خالی دارد یا ندارد! فاز اول اجرای این قانون اما در حال حاضر ، به جای آنکه مبتنی بر« عملیات شناسایی» باشد، به« شیوه خوداظهاری» تکیه و وابستگی دارد. از حدود یک ماه پیش تا کنون، دولت پیامک هایی به تلفن همراه مالکان واحدهای مسکونی ارسال کرده که مضمون آن به این شرح است:« مالک محترم برای تعیین وضعیت سکونت و مالکیت املاک خود، ظرف مدت ۱۰ روز آینده به سامانه املاک و اسکان به آدرس amlak.mrud.ir مراجعه کنید.»

نتیجه مراجعه افراد دریافت کننده این پیامک به سامانه املاک و اسکان کشور نشان می دهد،« یکسری اطلاعات خام و اولیه درباره مالکیت افراد و املاک شان» در این سامانه از روی همان داده های ثبت اسناد و رهگیری معاملات ملک، وجود دارد که هر فرد باید خودش با خوداظهاری، نسبت به« بهره برداری یا خالی بودن واحد مسکونی»، اطلاعات تکمیلی و صحیح را وارد سامانه کند. اختیار دادن به ملاکان برای اعلام اطلاعاتی که منافع شان در دادن اطلاعات غلط درباره آن موضوع است، کاملا با اصل و اساس طرح و منطق پشت سر آن، در تضاد و مغایرت است. صرف نظر از این مغایرت منطقی،« استفاده دولت از شیوه خوداظهاری به جای شناسایی»، با متن قانون مصوب سال ۹۴ نیز در تعارض است.

خودتان وارد تور مالیات شوید

در متن قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم- در ماده ۱۶۹ مکرر- اولین ماموریت دولت برای اخذ مالیات بر خانه های خالی، راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، تعریف شده است. این ماده چنین می گوید:« به منظور شفافیت فعالیت های اقتصادی و استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی، پایگاه اطلاعات هویتی، عملکردی و دارایی مودیان مالیاتی شامل مواردی نظیر اطلاعات مالی، پولی و اعتباری، معاملاتی، سرمایه ای و ملکی اشخاص حقیقی و حقوقی در سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد می شود.

وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون« سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.»

همان طور که در متن قانون آمده است، مالکان خانه های خالی باید از طریق« شناسایی» املاک بدون استفاده و خالی از سکنه ، در تور مالیاتی انداخته شوند نه اینکه این انتظار وجود داشته باشد مالکان، خودشان با اراده و میل خودشان- خوداظهاری- وارد تور شوند و به دولت برای پرداخت مالیات اعلام آمادگی کنند. این مدل مخدوش و نامتعارف- خوداظهاری- البته یک پیامد منفی مهم تری هم دارد و آن،« مشمول شناخته شدن یک مالک فاقد خانه خالی برای پرداخت مالیات» است. این خطر به خاطر همان خطای« دو مالکیت برای یک نفر بابت یک واحد مسکونی؛ یکی از روی مبایعه نامه و دیگری از روی سند صادرشده برای آن مبایعه نامه» وجود دارد. خطای سوم در فاز اول اجرای قانون مالیات بر خانه خالی- فاز شناسایی- آن است که دریافت کنندگان پیامک، بعد از مراجعه به سایت سامانه جامع املاک و مستغلات، متوجه می شوند املاکی به عنوان املاک آنها در سامانه به نمایش درمی آید که اصلا متعلق به آنها نیست. جالب آنکه، در متن راهنمای سامانه، یکسری بندها وجود دارد که به تک تک این خطاها پرداخته و برای حذف آنها توسط خود کاربران، شیوه های مشخص حذف و اضافه اطلاعات، شرح داده شده است. به عنوان مثال ، افرادی که مالکیت ساختگی، در سامانه، برای آنها منظور شده است و املاکی که اصلا متعلق به آنها نیست، به عنوان املاک تحت مالکیت آنها، اعلام شده است، باید در قسمت اقدام در سامانه، گزینه« این ملک متعلق به من نیست» را فعال( کلیک) کنند. خطای چهارم، نمایش املاک فروخته شده به عنوان ملک تحت مالکیت فرد است. برای حذف این قسمت از اطلاعات غلط نیز باید از گزینه« واگذار کرده ام»، استفاده شود تا اطلاعات صحیح- از طریق خوداظهاری- جای اطلاعات مخدوش بنشیند.

خطای پنجم، ثبت ملک تجاری به اسم آپارتمان( ملک مسکونی) است. خطای ششم اما که به اندازه خطای اول و دوم، مهم و برای افراد مشکل آفرین است به« وضعیت سکونتی خانه دوم یا چندم افراد» برمی گردد. برای املاکی که در سامانه خانه های خالی به عنوان ملک اول و دوم و چندم معرفی می شود، وضعیت سکونتی مشخص نشده است؛ یعنی مثلا فردی که واحد مسکونی دوم خود را اجاره داده است، آن پیامک را دریافت کرده و فردی که خانه خالی دارد هم همین پیامک با همین کیفیت را دریافت کرده است. این دو با مراجعه به داخل سامانه، یکسری اطلاعات کاملا عین هم می بینند بدون آنکه برای موجر،« اطلاعات اجاره» به نمایش دربیاید و برای دومی،« اطلاعات خالی بودن». مالک خودش باید اقرار کند که واحد مسکونی دوم یا چندم او، دست مستاجر است یا دست فرد دیگری یا اینکه خالی نگهداری می شود. خطای ششم، واکنش صفر سامانه به اطلاعات تصحیح شده توسط مالک است. ظاهرا بعد از اینکه فرد اعلام می کند« ملک به نمایش درآمده در سامانه متعلق به او نیست»، همچنان آن ملک تحت مالکیت این شخص نشان داده می شود.

خطای هفتم به واحد مسکونی اصلی افراد که در آن ساکن هستند مربوط می شود. در این سامانه، واحدی که مالکان در آن زندگی می کنند، به عنوان ملکی معرفی شده که از نظر سامانه، وضعیت مصرفی آن مشخص نیست! این در حالی است که اگر این سامانه با بانک اطلاعاتی ادارات آب و برق و گاز و مخابرات، لینک می شد، امکان تمییز داده شدن واحدهای مسکونی تحت سکونت و بهره برداری با واحدهای بلااستفاده امکان پذیر می شد و نیازی به خوداظهاری و غافلگیر شدن مالکان نبود. خطای هشتم که باز هم خطای مهمی است به واحدهای مسکونی فروخته شده افراد برمی گردد. افرادی که واحد مسکونی خود را فروخته اند ممکن است در سامانه جامع املاک و اسکان، همچنان مالک آن واحد شناخته شده اند( این احتمال از آنجا مطرح است که در قسمت راهنمای سامانه، برای این مشکل، راهکار در نظر گرفته شده است). این افراد ظاهرا باید صبر کنند تا خریدار، وارد سامانه شود و خودش اقرار کند که مالک جدید آن واحد مسکونی است در غیر این صورت ، احتمالا مالیات آن آپارتمان را باید فروشنده بپردازد!

خطای نهم نیز« محدود شدن مالیات به شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر» است. عمده خانه های خالی و بلااستفاده در شهرهای توریستی زیر ۱۰۰ هزار نفر است. این معافیت سبب می شود از حالا به بعد، تنور معاملات مسکن بازار املاک شهرهای کوچک داغ تر از قبل شود و سفته بازها و سوداگران به آنجا کوچ کنند. خطای آخر اما« همین ارسال پیامک» است. اگر یک مالک، تلفن همراهی که زمان خرید ملک، در مبایعه نامه یا دفترخانه، قید کرده را بعد از انجام معامله، واگذار کرده باشد ، در این صورت ، از پیامک های این روزها کاملا بی خبر است و اطلاعات ناقص موجود در سامانه، ممکن است او را مشمول مالیاتی کند که در اصل ، مشمول آن نیست.

فرصت جبران با مالیات جهانی

کارشناسان در این مقطع که مشخص شده عملیات دریافت مالیات از خانه های خالی در گام اول اجرا یعنی شناسایی مالکان مشمول، به مشکلات ۱۰ گانه برخورد کرده است ، به دولت توصیه می کنند مثل کشورهای مختلف جهان عمل کند و مالیاتی که« هیچ نیازی به شناسایی و خوداظهاری» ندارد را برای کنترل التهاب مسکن، از مالکان دریافت کند. این مالیات،« مالیات سالانه بر املاک» است و معادل نرخی از ارزش روز املاک- حداقل نیم درصد- از همه واحدهای مسکونی دریافت می شود. بنابراین چون همه مالکان مشمول پرداخت مالیات سالانه ملکی می شوند ، نیازی به شناسایی نیست و احتمالی هم برای طفره رفتن، سوءاستفاده کردن یا دریافت از مالکان غیرمشمول، وجود ندارد.

مالیات سالانه بر املاک، عملا هزینه نگهداری بلااستفاده آپارتمان برای مالکان چند خانه ای را بالا می برد و به شکل خودکار باعث فروش یا اجاره املاک خالی خواهد شد. تاکتیک درست در این مقطع، استفاده از الگوی متداول مالیاتی در بازار مسکن است. دولت در بودجه سال ۹۹ کل کشور ، این مالیات را پیش بینی کرده اما آپارتمان های حداقل ۱۰ میلیارد تومان را مشمول این مالیات کرده است. به نظر می رسد سطح میانگین قیمت واحدهای مسکونی موجود در شهرهای بزرگ و کوچک به گونه ای است که دولت با نوشتن آیین نامه مخصوص این بند از بودجه می تواند با حذف کف قیمت یا پایین آوردن آن به مثلا یک یا دو میلیارد تومان، خیلی زودتر از فرآیند تصویب یک طرح یا لایحه، اخذ مالیات سالانه بر املاک را در کشور کلید بزند.

در فرمول مالیات سالانه بر املاک حتی دولت می تواند برای آپارتمان های کاملا مصرفی( مساحت پایین ۸۰متر مربع و قیمت های پایین تر از میانگین شهر)، نرخ مالیاتی کمتر و برای آپارتمان های گران تر نرخ مالیاتی با ضریب بیشتر وضع کند. مطالعات درباره بیشترین اثرگذاری انواع مالیات های ملکی بر رفتار تقاضای غیرمصرفی نشان می دهد مالیات بر خانه های خالی، ضعیف ترین اثر( تازه مشروط به اجرای درست آن) را دارد و مالیات سالانه بر املاک دارای بیشترین تاثیر است.