بدتر از «متروپل» در تهران؛ کدام ساختمان‌های پایتخت با ریسک شبیه «برج آبادان» بالا رفته‌‌اند

بررسی ابعاد ریسک بالایی که متوجه خریداران ساختمان‌های مسکونی بدون پایان کار است، نشان می‌دهد شرایط در این موارد، بدتر از وضعیتی است که شهرداری‌‌ها در مواردی مشابه فقدان ایمنی ساختمان‌های شاخص نظیر متروپل با آن روبه‌رو هستند. «دنیای اقتصاد»، پیش‌‌تر در گزارشی با عنوان «ماشین تولید متروپل» به موضوع شیوع معاملات املاک بدون پایان کار در شهرهای بزرگ و عواقب آن پرداخته بود و به این موضوع که مجوز خرید و فروش ساختمان‌های بدون پایان کار، به منزله ماشین تولید ساختمان‌های ناایمن عمل می‌کند، اشاره کرده بود.

ماجرای شیوع بیش از پیش معامله املاک بدون پایان‌کار به سال‌های ۹۷ و ۹۸ باز می‌گردد که در مقطعی از زمان، قیمت مصالح ساختمانی با افزایش روبه‌رو و از طرفی برخی تجهیزات و مصالح مربوط به مرحله آخر تکمیل بنا نظیر تجهیزات آسانسور، به دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار برای مدت چند ماه کمیاب شد. در آن مقطع زمانی سازنده‌های زیادی ناچار شدند طبق عرف غلط حاکم بر بازار، نسبت به فروش واحدهای تکمیل شده قبل از اتمام مراحل نهایی نازک‌‌کاری و نصب تجهیزات اقدام کنند و وعده دادند با عایدی حاصل از فروش واحدها، در اسرع وقت نسبت به تکمیل بنا و اخذ گواهی پایان کار که پیش‌‌نیاز اصلی صدور سند ملک است، اقدام می‌کنند.

به این ترتیب در ابرشهری مثل تهران طی چند سال اخیر تعداد زیادی از ساختمان‌های بدون پایان کار و در واقع بدون سند مورد معامله قرار گرفت و این در حالی است که ساختمان بدون پایان کار به منزله شرایط مساعد برای تولید بناهای ناایمن شبیه متروپل است؛ چراکه فرآیند صدور گواهی عدم خلاف و پس از آن پایان کار توسط شهرداری در واقع حاوی مراحلی از بررسی و تایید فنی بنا بوده که بازدارنده از بهره‌‌برداری پرخطر و ناقص است. وقتی مرحله پایان کار طی نمی‌شود، عملا شهرداری گواهی صحت و سلامت فنی سازه و استحکام بنا را صادر نکرده و این یعنی ممکن است در ساختمان مذکور برخی ضوابط ایمنی بنیادی ‌‌آن‌‌گونه که باید رعایت نشده باشد. در واقع صدور گواهی عدم خلاف و پایان کار تا حد زیادی ریسک بهره‌‌برداری از ساختمان‌های شهر را کاهش می‌دهد و علاوه بر آن، زمینه‌‌ساز آسودگی خاطر خریداران در سلامت فنی ابنیه است.

نکته قابل تامل درباره رواج معاملات ساختمان‌های بدون پایان کار در بازار مسکن این است که در این قبیل معاملات عمده آزار و اذیت و مهم‌تر از آن خطر صرفا متوجه خریدار است. خریدار مادامی که مراحل صدور پایان کار در شهرداری طی نشده باشد، عملا امکان فروش واحدی  را که خریداری کرده نخواهد داشت و حتی اگر قصد فروش نداشته باشد، باز هم از این بابت که گران‌‌ترین دارایی خانواده در طول دوره حیات یعنی ملک، عملا بدون سند مالکیت است، در معرض ضرر و زیان هنگفتی از این بابت قرار دارد. اما پس از وقوع حادثه ریزش ساختمان متروپل در آبادان که بدون گواهی پایان کار، بخشی از آن به بهره‌‌برداری رسیده بود و همین موضوع به جان باختن عده‌‌ای از هموطنان در این حادثه منجر شد، در هفته‌های اخیر ریسک مضاعفی متوجه خریداران ساختمان‌های بدون پایان کار در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ شده است.

اطلاعات بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» درباره برخی ساختمان‌های مسکونی بهره‌‌برداری شده اما فاقد پایان کار در تهران حکایت از آن دارد که طی دو هفته اخیر و پس از اینکه ابعاد پرونده متروپل تا حدی ر‌وشن شد، استرس ساکنان ساختمان‌های بدون پایان کار منجر به تشکیل جلسات مشترک مالکان و سازنده‌ها شده است. ساکنان این ساختمان‌ها نگران هستند که مبادا دیر یا زود به سرنوشت کسبه متروپل دچار شوند و در زمانی که در خانه خود حضور دارند، آوار بر سرشان فروبریزد.

بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد ریسک و استعداد وجود نواقص پیدا و پنهان در ساختمان‌های فاقد پایان کار به‌ویژه درباره استحکام سازه، امنیت و آسایش ساکنان این ساختمان‌ها را بر هم زده است. ساده‌‌ترین شکل از بین رفتن آسایش و آرامش متوجه خریدارانی است که پس از گذشت چند سال از معامله ملک، هنوز سند دریافت نکرده‌‌اند؛ اما شکل بدتر آن ممکن است به صورت نشست ساختمان، فروریزش یا حوادث تلخ و دلخراشی از این دست رخ دهد.

طی جلسات برگزار شده با سازنده‌ها توسط ساکنان ساختمان‌های بدون پایان کار مسکونی در یکی دو هفته اخیر، مشخص شده که برخی از سازنده‌های ساختمان‌های حداقل ۱۵ واحدی که پیش‌‌تر هنگام معامله وعده یک یا چند ماهه اخذ پایان کار را داده بودند، اکنون پرونده‌های تخلفات سنگین چند ده میلیاردی روی میز شهرداری دارند و چون ظرف چند سال اخیر در جریان فروش واحدهای تکمیل‌شده، عمده ارزش ریالی بنا را از خریدار دریافت کرده‌‌اند، اکنون انگیزه‌‌ای برای پرداخت مبلغ خلافی سنگین و طی مراحل اخذ گواهی عدم خلاف و پایان کار ندارند. اما سوال این است که آیا سازنده‌ها، صرف‌‌نظر از داشتن یا نداشتن انگیزه، تعهدی نسبت به اخذ گواهی پایان کار دارند؟ پاسخ به این سوال نشان می‌دهد پیچیدگی موضوع ساختمان‌های بدون پایان کار به مراتب بیشتر از ساختمان‌های تجاری و اداری نظیر متروپل است.

سرنوشت  تعهد سازنده‌ها

با وجود اینکه سازنده‌ها متعهد به انتقال سند محضری به خریدار واحدها هستند، اما عملا در ظاهر قراردادهای منعقد شده مربوط به معامله، اشاره‌‌ مستقیمی به مراحل قبل از انتقال سند یعنی اخذ گواهی عدم خلاف و پس از آن پایان کار از شهرداری ندارد. بنابراین بساز و بفروش‌هایی که انگیزه اخذ سند را نداشته باشند، می‌توانند در برابر مراحلی مثل پرداخت خلافی احتمالی به شهرداری و اخذ پایان کار مقاومت کنند و هنگامی که مورد پرسش حقوقی قرار می‌گیرند نیز، ادعا کنند که در حال طی مسیر بوروکراتیک صدور سند هستند. به بیان دیگر شرایط فعلی سبب شده موج‌‌سواری برخی سازنده‌ها که نسبت به معامله ساختمان‌های بدون پایان کار اقدام کرده‌‌اند ممکن باشد و آنها به اشکال مختلف از ایفای تعهد خود سر باز بزنند.

جدای از این موضوع، اشکال دومی که در روزهای اخیر توسط خریداران واحدهای مسکونی در ساختمان‌های بدون پایان کار و سند شناسایی شده، مربوط به ‌بندی از قراردادهای مشارکت در ساخت است که ظاهرا مالکان قبلی زمین از آن غفلت کرده‌‌اند. اغلب ساخت و سازهای مسکونی در تهران به شکل «تخریب و مشارکت» انجام می‌شود، به این معنا که مالک یا مالکان زمین با یک سازنده قرارداد مشارکت منعقد می‌کنند، به این ترتیب که درصدی از بناهای تکمیل شده متناسب با قدرالسهم هر مالک (عموما بین ۶۰ تا ۷۰ درصد) در نهایت به مالک زمین تعلق می‌گیرد و سازنده نیز سهم ۳۰ تا ۴۰ درصدی خود از واحدهای تکمیل شده را دریافت می‌کند.

 هرچند ظاهر این قرارداد با انتفاع بیشتر مالکان تنظیم شده است، اما گویا درباره برخی قراردادهای مشارکت، مالکان به حدی سرگرم تعیین بندهای دیگر نظیر سهم مشارکت و زمان تحویل شده‌‌اند که عملا از یک بند خطرناک که سازنده در قرارداد گنجانده، غفلت کرده‌‌اند. این بند در برخی قراردادهای مشارکت گنجانده شده و بر اساس آن، مالکان زمین که تقریبا معادل نیمی از واحدهای ساخته‌شده به آنها تعلق دارد، در پرداخت هزینه‌های مرتبط با صدور پایان کار - که گواهی عدم خلاف و پرداخت جریمه‌های خلافی ساختمان نیز جزئی از آن است - با سازنده به نسبت میزان مشارکت، شریک هستند.  به این ترتیب به عنوان مثال سازنده یک ساختمان ۲۰ واحدی که معادل ۲۵ میلیارد تومان خلاف انجام داده، با توجه به اینکه سهم کمتری از واحدهای تکمیل شده در قالب مشارکت معادل مثلا ۴۰ درصد را دارد، عملا سهم کمتری از جریمه تخلفات صورت گرفته را باید بپردازد و این مالکان هستند که اکنون در جریان جلسات اخیر ساختمان‌های فاقد پایان کار، مطلع شده‌‌اند که زیر بار پرداخت چنین ارقامی رفته‌‌اند، بدون اینکه خود به درستی از آن مطلع باشند.

این ماجرا مساله دریافت گواهی عدم خلاف و پس از آن گواهی پایان کار به عنوان مقدمات اصلی صدور سند رسمی برای املاک مسکونی را به کلافی پیچیده تبدیل کرده است، چراکه درباره ساختمان‌های تجاری و اداری معمولا مدیریت شهری با یک یا چند نفر به عنوان سازنده و سرمایه‌‌گذار ساختمانی روبه‌رو است، اما درباره این ساختمان‌های مسکونی عموما پرواحد، نه‌تنها پای سازنده، بلکه پای مالکان قبلی زمین که بعضا واحدهای خود را فروخته‌‌اند و نیز خریداران این واحدها که قربانی رواج معامله املاک بدون سند شده‌‌اند نیز به مساله باز است. بنابراین به نظر می‌‌رسد شرایطی بدتر از متروپل درباره ساختمان‌های مسکونی بدون پایان کار وجود دارد که مداخله سیاستگذار در آن ضروری است.

سه مرحله مواجهه با ساختمان‌های پرریسک

به گزارش «دنیای اقتصاد»، از بین بردن ریسک وقوع حوادثی مشابه متروپل علاوه بر اینکه به اصلاح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌‌ها نیاز دارد، اکنون به بن‌‌بست جدیدی رسیده که باید برای آن نیز چاره‌‌اندیشی شود. این بن‌‌بست از جنس اصلاح قانون برای جلوگیری از تولید دوباره متروپل‌‌ها نیست، بلکه مربوط به ساختمان‌هایی است که پیش‌‌تر بدون اخذ گواهی عدم خلاف و پایان کار به فروش رسیده‌‌اند و اکنون نیز مورد بهره‌‌برداری خریداران قرار گرفته‌‌اند. طبعا اصلاح قانون کمکی به حل مشکل پیچیده خریداران این واحدها و مقابله با ریسک احتمالی سازه‌‌ای آنها نمی‌کند. بنابراین باید راهکار متفاوتی برای برخورد با این مشکل بدتر از متروپل پیش‌‌بینی کرد.

هرچند در وهله اول لازم است قانون‌گذار با ورود فوری به مساله اصلاح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌‌ها، از بازتولید ساختمان‌های ناایمن و پرریسک جلوگیری کند و این ماده به نحوی اصلاح شود که شهرداری نه «اختیاردار» بلکه «ملزم» به جلوگیری از ساخت و سازهای مشکل‌‌دار شود و در وهله دوم نیز مساله ممنوعیت معاملات ساختمان بدون پایان کار به هر شکل ممکن با جدیت دنبال شود، اما گام دیگری هم باید پیمود تا تکلیف ساختمان‌های بدون پایان کار و سند موجود در شهرهای مختلف به ویژه تهران که طی چند سال اخیر معاملات آنها شیوع پیدا کرد نیز مشخص شود.

برای مشخص کردن راهکار و نحوه مواجهه با این ساختمان‌ها، لازم است به این موضوع توجه شود که اولا شهرداری به واسطه اختیارات و تکالیف قانونی که در قبال تامین ایمنی شهر و شهروندان دارد، نخستین نهادی است که باید به موضوع بررسی ایمنی ساختمان‌های مشکل‌‌دار شهر ورود کند، کمااینکه در روزهای اخیر این ورود نه تنها در تهران بلکه در اغلب شهرداری‌‌های شهرهای بزرگ تا حدی صورت گرفته است.

آدرس ساختمان‌های مسکونی که ریسک ناایمن بودن آنها وجود دارد، در اختیار شهرداری‌‌ها قرار دارد؛ چراکه در بانک اطلاعاتی شهرداری، این ساختمان‌ها با توجه به اینکه پروانه ساختمانی دریافت کرده‌‌اند اما با گذشت چند سال، هنوز نسبت به اخذ گواهی عدم خلاف و پایان کار اقدام نکرده‌‌اند، قابل تشخیص هستند. در واقع برگه تشخیص خطر ساختمان‌های ناایمن، همین گواهی پایان کار است که نبود آن نشان‌دهنده ریسک بالای بهره‌‌برداری از این ساختمان‌ها محسوب می‌شود.

 بنابراین لازم است لیست ساختمان‌های مذکور به فوریت توسط شهرداری‌‌ها استخراج شود. در گام بعدی نحوه برخورد با سر باز زدن سازنده‌ها از اخذ پایان کار مهم است. نکته قابل تامل این است که اغلب سازنده‌هایی که در چند سال اخیر ساختمان‌های بدون پایان کار فروخته‌‌اند، همین حالا در سطح شهر پروژه‌های در حال اجرای دیگری دارند که شهرداری می‌تواند از آنها به عنوان اهرمی برای وادار کردن سازنده‌ها به طی مراحل تکمیلی اخذ گواهی‌‌های ساختمان‌های قبلی استفاده کند.

 در واقع شهرداری می‌تواند با اهرم‌‌هایی که در اختیار مدیریت شهری قرار دارد، سازنده‌ها را وارد فرآیندی کند که به اخذ پایان کار منتهی شود. این موضوع هم درباره قراردادهای مشارکتی باید تبیین شود که اگر در قراردادی، مالکان نیز مسوول پرداختی‌‌های پایانی برای اخذ گواهی عدم خلاف شده‌‌اند، انتفاع جمعی در این است که آنها نیز به نحوی با سازنده توافق کنند و مسیری  را که مدیریت شهری پیش پای آنها باز می‌کند طی کنند تا تکلیف وضعیت استحکام فنی بنا و اخذ گواهی پایان کار مشخص شود.

به عنوان مثال شهرداری می‌تواند از ابزارهای تشویقی نظیر اعطای تخفیف در هزینه‌های مربوط به ساخت و سازهای بعدی سازنده یا امکان پرداخت چند مرحله‌‌ای هزینه خلافی استفاده کند تا در عمل منافع سازنده‌ها نیز به نحوی تامین شود که ناگزیر به تعیین تکلیف ساختمان‌های بدون پایان کار قبلی خود شوند. در صورت طی چنین مسیری، می‌توان امیدوار بود ظرف ماه‌های آینده ریسک فقدان ایمنی ساختمان‌های مسکونی که به دلیل نداشتن پایان کار، کیفیت ساخت آنها برای شهرداری نامشخص است، کاهش پیدا کند.

خطرناک‌‌تر از مال‌‌های متروپلی

بر خلاف انتظار شهروندان، مواجهه شهرداری تهران با ساختمان‌های پرریسک و فاقد ایمنی در پایتخت با انتشار اسامی این ساختمان‌ها آغاز نشد و مدیران شهری به جای اعلام فهرست ساختمان‌های ناایمن، صورت مساله را پاک و صرفا به بیان این موضوع که لیست‌‌های منتشرشده در فضای مجازی مورد تایید آنها نیست، بسنده کردند. اما از این گذشته، اسامی چند ساختمان شاخص از جنس پاساژها و مال‌‌های واقع در نقاط مختلف تهران به واسطه بازدید میدانی شهرداری مناطق و کارشناسان سازمان آتش‌‌نشانی از آنها در خبرهای منتشر شده طی روزهای اخیر، برجسته شد. ساختمان آلومینیوم یکی از این ساختمان‌های شاخص بود و پس از آن طی سه روز اخیر نام پاساژ دیگری واقع در منطقه یک تهران به واسطه بازدید میدانی و تشخیص موارد نقصان ایمنی آن سر زبان‌‌ها افتاد.

اواخر هفته گذشته پای تیم کمیته ایمنی منطقه یک شهرداری تهران پس از بازدید دو هفته قبل شهردار منطقه یک و معاون دادستان تهران از این مجتمع تجاری، به ساختمان مذکور باز شد و به دنبال این بازدید از وضعیت تاسیسات اطفای حریق، پایدارسازی سازه و استحکامات بنا، تاسیسات برقی، گازی و شرایط واحدهای صنفی انجام شد. در نهایت مواردی که نیازمند رفع نقص و کارشناسی مجدد است، در ۱۰ بند به مالک ابلاغ و وی متعهد به اخذ تاییدیه‌های لازم شد. نکته تامل‌برانگیز این است که تمرکز مدیریت شهری تهران در حال حاضر تنها روی مال‌‌ها و ساختمان‌های اداری و تجاری شاخص تهران است و این در حالی است که خطری که در کمین ساختمان‌های مسکونی فاقد ایمنی وجود دارد، عملا از دید مدیران شهری پنهان است و از این بابت می‌توان خطر آنها را به دلیل غفلتی که نسبت به آن وجود دارد، به مراتب بیشتر از خطر مال‌‌های مشابه متروپل تلقی کرد.کارشناسان هشدار می‌دهند حساسیت مدیریت شهری به ساختمان‌های مسکونی فاقد پایان کار، به واسطه تکلیفی که در قبال ایمنی شهر و شهروندان دارد، نباید مورد غفلت قرار گیرد و موضوع ورود به مساله ارزیابی ایمنی ساختمان‌های مذکور باید امری اولویت‌دار از سوی مدیریت شهر تلقی شود.