قانون موجر و مستاجر چیست؟

در قانون موجر و مستاجر، شخصی بجای مالک نمی‌تواند، ملک را اجاره دهد

قانون موجر و مستاجر

از دو قانون حاکم بر قرارداد های اجاره می توان به قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ اشاره کرد. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، تنها بر قراردادهای تجاری حاکم است که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند درحالیکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، بر کلیه قرارداد اجاره حاکم میباشد که از آن ها می توان به مسکونی، اداری و تجاری اشاره کرد.

زمانی که قراردادی با عنوان اجاره، بین دو نفر، بسته میشود؛ فردی در ازای دریافت مبلغی، مال خود را به منظور بهره گیری از منافع آن به شخص دیگری می دهد. موجر و مستاجر، از طرفین عقد اجاره محسوب میشوند. به موجر، اجاره دهنده و به مستاجر، اجاره کننده می گویند. همچنین مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.

عقد اجاره

معنای کلمه ی اجاره، واگذاری چیزی به فرد دیگر می باشد. از عقد اجاره تحت عنوان یک عقد موقت یاد میشود که اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد. در حقیقت معوض بوده و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به باطل شدن عقد اجاره می شود. درخصوص عقد اجاره در فقه امامیه و فقه عامه، تعریف های مشابهی آورده شده است که نظر مشهور آنرا تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند. درواقع اجاره، نوعی عقد تملیکی، معوض و موقت به شمار می رود.

آشنایی با انواع اجاره نامه

از اجاره نامه های تائید شده در قانون می توان به اجاره نامه های مسکونی، تجاری، مؤسسه های خیریه یا درمانگاه ها اشاره کرد. درصورت توافق موجر و مستاجر، قرارداد امضاء میشود که مستاجر باید بر طبق آن مبلغی را به موجر بدهد تا ملک را برای مدت مشخصی در اختیار داشته باشد. در حقیقت ، مستاجر با پرداخت اجاره بها به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره محسوب میشود.

وظایف موجر

موجر باید عین مستاجره را برطبق قانون مالک و مستاجر، در وضعیتی قرار دهد که مستاجر، توانایی استفاده مقرر از عین مستاجر را داشته باشد. همچنین صاحبخانه مجوز ایجاد تغییرات در حین قرارداد را ندارد که مانع استفاده مستاجر شود؛ حتی مجوز دشوار کردن شرایط مستاجر را ندارد. در حقیقت باید قبل از قرارداد، تمام تعمیرات و مخارج را به نفع مستاجر انجام داد.

وظایف مستاجر

مستاجر باید باتوجه به موعد سررسید مشخص شده در قرارداد و اجاره نامه، مبلغ اجاره مشخص شده در قرارداد را بپردازد. همچنین مستاجر، موظف به رعایت متعارف در استفاده عین مستاجره می باشد و حق ندارد به ملک، آسیب برساند وگرنه متحمل پرداخت هزینه های انجام شده است.

اگر مستاجر، مشغول به انجام تعمیراتی بدون اجازه موجر در عین مستاجره شود تنها به شرطی میتواند از موجر، این هزینه ها را درخواست کند که این موضوع، ضمن عقد اجاره مورد توافق قرار گرفته باشد.

نحوه ی اعلام پایان قرارداد اجاره

مستاجر تا زمان تمام نشدن مدت قرارداد میتواند با پرداخت مبلغ اجاره در آن ملک، زندگی کند. پایان قرارداد در موارد زیر اعلام خواهد شد.

>> باطل شدن اجاره:

اگر اجاره نامه مشابه سایر قرارداد های قانونی، شرایط صحت مندرج شده را نداشته باشد، باطل است و همچنین در صورت بهره بردن مستاجر از منافع، باید اجرت المثل آنرا بپردازد.

در قانون موجر و مستاجر بیمه کردن خانه، جزو وظایف مالک است

>> فسخ اجاره:

اگر موجر یا مستاجر، شرایطی را برای فسخ قرارداد در زمان نوشتن اجاره نامه در نظر بگیرد و این شرایط را در اجاره نامه قید کند و طرف دیگر قرارداد، علاوه بر پذیرفتنش آن را امضاء کند؛ طرف شرط گذار میتواند اجاره نامه را با رجوع به قرارداد، فسخ کند.

فسخ قرارداد برطبق قانون و ماده ۴۶۹ با تحقق هر نوع تخلف از شروط طرف مقابل، امکانپذیر است.

>> پایان اجاره نامه:

این نکته را در نظر داشته باشید که باید مدت زمان مشخصی برای هر اجاره نامه ای تعیین شود. مستاجر باید پس از پایان مدت اجاره، عین مستاجره را تخلیه کند. اگر مستاجر با وجود اتمام قراردادش به تصرفات خود ادامه دهد و موجر، اعتراضی نکند مستاجر امین محسوب شده و مجوز پرداخت اجرت المثل به مالک را دارد.

متن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

متن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به شرح زیر میباشد :

>> فصل ‏اول، روابط موجر و مستأجر:

- ماده ۱:

از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره ‏ی کلیه ‏ی اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل‏ کسب و پیشه، اماکن اموزشی، خوابگاه‏های دانشجویی و ساختمان‏های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‏شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

- ماده ۲:

قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‏ وسیله‏ دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین بعنوان شهود گواهی گردد.

- ماده ۳:

پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‏ مقام قانونی وی تخلیه‏ عین‏ مستأجره‏ دراجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‏ ثبت ظرف یک ‏هفته و دراجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه‏ قضائیه انجام خواهد گرفت.

- ماده ۴:

در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین قرض‏ الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپرده‏ آن به دایره‏ اجراست. چنان‏چه موجر مدعی ورود خسارت به عین‏ مستأجره از ناحیه‏ مستأجر و یا عدم پرداخت مال‏ الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‏ های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‏زمان با تودیع وجه یا سند، گواه دفتر شعبه‏ دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواستِ مطالبه‏ ضرر وزیان به میزان مورد ادعا به دایره‏ اجرا تحویل نماید. در این‏ صورت دایره‏ اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

قانون موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ جزو مهم‌ترین قوانین در زمینه اجاره است

- ماده ۵:

چنان‏چه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم وپس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

>> فصل ‏دوم، سرقفلی

* ماده ۶:

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‏ تواند مبلغی را تحت‏ عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‏ تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بعنوان سرقفلی دریافت نماید، مگر آن‏که در ضمن عقد اجاره حق‏ انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱ – چنان‏چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق‏ مطالبه‏‏ سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله‏ روز را دارد.

* ماده ۷:

هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‏ بها و تخلیه‏ عین ‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‏ مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستأجر می ‏تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

* ماده ۸:

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آنرا به اجاره‏ متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‏ تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

* ماده ۹:

چنان‏چه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر کلیه‏ حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه‏ عین‏ مستأجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.

* ماده ۱۰:

در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‏باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعيين خواهد شد.

تبصره – مطالبه ‏ی هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‏باشد.

* ماده ۱۱:

اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب‏ مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.

* ماده ۱۲:

آیین ‏نامه ‏ی اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت‏ خانه‏ های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیأت‏ وزیران خواهد رسید.

* ماده ۱۳:

کلیه‏ ی قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‏ شود.

قانون فوق مشتمل بر دو فصل و ۱۳ ماده و ۳ تبصره در تاریخ ۲۹/۵/۷۶ به تائید شورای نگهبان رسید.

قانون روابط مالک و مستأجر در ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ به تصویب رسید

گردآوری: بخش جامعه سرپوش