تعریف اجاره و قوانین مربوط به آن در قانون

به گزارش میزان، اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه قانونگذاران قرار گرفته است.

اجاره نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن می‌باشد.

اجاره موضوعی می‌باشد که امروزه میان مردم تحت عنوان رهن واجارهمطرح و معمول شده، این موضوع ممکن است در اشکال متعددی تحقق یابد، هرچند که در این اشکال عنوان رهن وجود ندارد. در قانون مدنی ایران در ماده ۴۶۶ اجاره چنین تعریف شده است:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره ارائه نمی‌دهد. هرچند در ماده ۴۶۷ به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده ۵۱۲ بحث از اجارة اشخاص می‌شود، لیکن ماده ۴۶۶ قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی‌باشد.

اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می‌کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی‌گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می‌گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

اجمالاً می‌توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره

اولاً ـ تملیکی است.

ثانیاً ـ معوض است.

ثالثاً ـ موقت است.

اقسام اجاره

در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:

۱- اجاره اشیاء

۲- اجاره حیوانات

۳- اجاره اشخاص

ارکان اجاره

اجاره سه رکن دارد:

عقد، متعاقدین، و عوضین.

در اجاره، عوض پرداختی را اجاره بها یا اجرت گویند. 

وجود اجاره بها، یکی از ارکان عقد اجاره است و اگر نباشد و یا رایگان در اختیار دیگری گذاشته شود، این قرارداد اجاره نخواهد بود؛ و باید میزان آن معلوم باشد و الا طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر باید اجرة المثل پرداخت شود.

مفهوم لغتی اجاره

«اجاره» به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می‌شود. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می‌باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است.

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است، امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می‌کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

مفهوم حقوقی اجاره

در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده، ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده است.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه:

اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است.

ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره‌ای نشده است.

ثالثاً ـ هر چند در ماده ۴۶۷ بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می‌پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می‌دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می‌شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد؛ لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می‌اید.

در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، در غیر این صورت اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می‌بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده ۴۷۲ قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می‌توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می‌سازد.

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می‌دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می‌اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است؛ لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می‌باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره‌ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی‌شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند ۳ از ماده ۴۹۰ قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می‌گوید:

«مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده ۴۶۶ قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می‌شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است، زیرا در ماده ۵۱۲ قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می‌کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می‌شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می‌شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی‌دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

موارد انحلال اجاره

در مواردی که قانون‌گذار گفته است ممکن است اجاره باطل یا فسخ شود. بعضی از آن موارد این‌گونه است:

قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره همان‌طور که بند ۱ ماده ۷ ق. روابط مالک و مستأجر مقرر می‌دارد.

انتقال مورد اجاره به غیر؛ توسط مستأجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده است.

فسخ اجاره

در برخی موارد مؤجر یا مستأجر حق فسخ عقد اجاره را دارند.

مستأجر می‌تواند، اجاره را به خاطر تخلف شرط و یا خیار عیب فسخ نماید.

موجر نیز می‌تواند اجاره را در مواردی که قانون‌گذار بیان کرده فسخ نماید؛ مثل انتقال مورد اجاره بغیر توسط مستأجر که موجر در این مورد حق فسخ دارد.