فرآیند صدور پروانه ساختمان و مدارک لازم برای اخذ آن

پروانه ساختمان، جزو مدارک اصلی احداث بنا در حوزه شهرهاست

پروانه ساختمان چیست؟

پروانه ساختمان سندی است که شهرداری ها (یا سایر مراجع صدور پروانه مثل همیاری شهرداری) صادر کرده و در اختیار مالک قرار میدهند یا به عبارتی برای هرگونه ساخت و ساز در حوزه ساخت وساز شهری و روستایی، برای این که مغایر با طرح تفضیلی شهرها یا طرح هادی روستاها، ساختمانی احداث نشود، نیاز است تا مالک با مراجعه به مرجع صدور پروانه، مجوزی را با عنوان پروانه ساخت اخذ نماید. 

چرا باید پروانه ساختمان را دریافت کنیم؟

گرفتن پروانه ساختمان دلایل متعددی دارد که مهم ترین آنها به شرح زیر است:

- با گرفتن پروانه ساختمان کلیه عوامل دخیل در ساخت وساز در صورت بروز حوادث ساختمانی بیمه خواهند بود.

- صرفه جویی در هزینه های ساخت و ساز به علت استفاده از تجارب فنی و مهندسی در زمان طراحی و نظارت.

- با اخذ پروانه ساختمان از ساخت و ساز قانونی طبق مشخصات فنی شهرسازی اطمینان خواهید داشت.

- بهره مندی از تسهیلات بانکی مربوط به ساخت و ساز.

- برای حضور ناظرین ساختمانی و ارائه راهنمایی های لازم در صورت بروز مشکل باید پروانه ساختمان بگیرید.

پروانه ساختمان شامل چه  اطلاعاتی می باشد؟

پروانه ساختمان، جزء مدارک اصلی احداث بنا در حوزه شهرها بوده و شامل اطلاعات زیر میباشد:

• مشخصات مالک
• آدرس دقیق و کروکی ملک
• مشخصات مهندسین ناظر، طراح و مجری ساختمان
• ابعاد ملک قبل و بعد از تعریض (درصورتی که شامل تعریض شود)
• شرایط ملک از نظر ارتفاعی
• کروکی دقیق ملک و گذر های موجود
• شمالی یا جنوبی بودن ملک
• نوع اسکلت
• مشخصات و کاربری ملک پس از احداث (به تفکیک طبقات)
• اصلاحات ایجاد شده در پروانه ساختمان

انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان، غیرقانونیست

همچنین مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه ساختمان در صفحه اول نوشته می شود که در صورت لزوم قابل تمدید است. ناظر مکلف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه ساختمان بوده تا مرجع صدور در صورت تخلف از مفاد پروانه ساختمان از ادامه عملیات جلوگیری کند. رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان ها الزامی است. اخذ سند مالکیت جهت هر واحد مسکونی منوط به ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه می باشد. با این تفسیرها به پروانه ساختمان، شناسنامه ملک هم گفته می شود که البته با شناسنامه فنی ملک تفاوت دارد. 

انواع پروانه ساختمان

پروانه ساختمان در کشور ما به ۲ شکل توسط مراجع صدور پروانه، صادر می شود. 

۱. پروانه ساختمان دفترچه ای:

این شکل صدور پروانه ساختمان، روش قدیمی آن است که اکنون تعداد محدودی از استانها به این شکل پروانه را صادر می کنند. 

۲. پروانه ساختمان تک برگی:

این شکل از پروانه ساختمان که در استان تهران و تعداد زیادی از استانهای کشور نیز به این روش صادر می شود، نوع جدید صدور پروانه ساختمان است. لازم به ذکر است که تغییر در شکل پروانه، هیچ تفاوتی در اطلاعات و محتوای آن نداشته است. 

کلیه مدارک اخذ پروانه ساختمان

پروانه ساختمان برای مالکین به ترتیب عبارتند از:

۱- برگ تعهد نظارت

۲- برگ تعهد محاسب + نقشه های سازه

۳- فرم تعهد کارفرما (همان مالک)

۴- فیش های عوارض زیر بنا، نوسازی سال جاری

۵- جواب نامه از اداره بیمه، آب و برق، مخابرات

۶- اصل و کپی سند مالکیت

۷- مجوز تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تائید واحد امور مهندسین ناظر شهرسازی

۸- تهیه پیش نویس پروانه توسط شهرداری

۹- تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری

۱۰- اخذ امضای پروانه ساختمان

طراحی نقشه معماری از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است

اقدامات لازم برای صدور پروانه ساختمان

در ادامه اقدامات مورد نیاز برای صادر کردن پروانه ساختمان عبارت است از:

۱- در شهرستان ها برای تشکیل پروانه ساختمان به شهرداری و در تهران برای تشکیل پروانه ساختمان به دفترهای خدمات الکترونیک مراجعه کنید.

۲- مدارک لازمی که برای صدور پروانه ساختمان باید همراهتنان باشد، اصل و کپی سند ملک، کارت ملی و شناسنامه مالک، برگه تسویه حساب عوارض شهرداری است

فرآیند صدور پروانه ساختمان 

* تشکیل پرونده:

در نخستین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای گرفتن مجوز ساختمان باید درخواست مجوز ساخت را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت کند. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مانند کارت ملی یا شناسنامه و همینطور برگه تسویه حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال های قبلی را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه داده و درخواست خویش را کتباً در این مراکز ثبت کند. کارشناس تشکیل پرونده دفتر موظف است بعد از اخذ مدارک، تائید صحت مدارک و تطبیق آن ها، درخواست متقاضی را در سیستم ثبت کرده و رسید آنرا که شامل شماره پرونده، تاریخ ثبت، نام مأمور بازدید و زمان بازدید میباشد، تحویل متقاضی نماید.

* دستور صدور بازدید:

پس از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری برای صدور پروانه ساختمان سایر روال پیشبرد پرونده را بر عهده می گیرند. بدین ترتیب مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورین بنا را مورد بررسی قرار دهد. این بازدید در صادر کردن مجوز ساخت تعداد طبقه های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود. به عنوان نمونه چنانچه متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کم تر باشد جواز ساختمان برای بیش از چهار طبقه صادر نخواهد شد.

* بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک:

در بعضی از شهرهای بزرگ مانند تهران، طرح تفصیلی اجرا می شود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه ی شهر مشخص شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری، ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می کند. برای صادر کردن پروانه ساختمان در این بررسی در صورتیکه مشخص شود که ملک در طرحی از طرح های شهرداری قرار دارد، این موضوع با دقت بیشتری بررسی شده تا معلوم شود که ساخت و ساز بنا با پروژه های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی مشاهده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و بعد اصلاحات آن انجام شود.

کسانی که می‌خواهند ساختمان بسازند، باید از شهرداری پروانه ساختمان اخذ کنند

* دستور نقشه:

بعد از بازدید و بررسی زمین از طرف شهرداری دستور نقشه برای مالک ارسال می شود که در دستور نقشه اطلاعاتی مثل اصلاحی شهرداری و تعداد طبقات و مساحت هر طبقه در دستور نقشه اعلام می شود که در این اطلاعات طبق نوع پهنه عرض گذر و برخی اطلاعات زمین محاسبه می شود که در مرحله بعدی صدور پروانه ساختمان باید این اطلاعات (دستور نقشه) را مالک به مهندس معمار (طراح نقشه اصلاحی) ارجاع دهد.

* طراحی نقشه:

مهم ترین گام بین گام ها طراحی نقشه است. در این گام از صدور پروانه ساختمان، گروه طراحی باید طبق دستور نقشه، ضوابط شهرداری و ضوابط آتش نشانی و همین طور هماهنگی با مهندس سازه طراحی بهینه ای انجام دهد که از لحاظ زیبایی، هماهنگی، هارمونی، حتی تأمین حداکثر پارکینگ و… در برترین حالت ممکن قرار داشته باشد. این نقشه ها بعد از طراحی برای دفاتر خدمات برای بررسی ارسال می شود و امکان دارد احتیاج به اصلاح داشته باشد که دفتر مهندسی ملزم است نقشه را اصلاح کنند و به دفترهای خدمات مهندسی ارجاع دهد تا تأیید نقشه را دریافت کند.

* پرداخت عوارض شهرداری:

تا این مرحله گام تشکیل پرونده، دستور نقشه و طراحی نقشه معماری را طی کردیم پس از رفع ایرادهای ضوابطی (تأییدیه نقشه) که از طرف دفتر خدمات گفته شده است، بعد از تائید از طرف صدور پروانه شهرداری هر منطقه، اکنون نوبت به پرداخت عوارض میرسد که در پروانه ساختمان، منظور پرداخت عوارض تخریب و نوسازی است که در هر منطقه و طبق تراکم موجود بر اساس تعداد طبقات و متراژ محاسبه می شود که باید مالک آنرا پرداخت کند و پرداخت باید به اداره درآمد مالیات باشد.  

* تهیه مدارک پیش نویس:  

پس از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش نویس برای صدور پروانه ساختمان آماده شود. برای تهیه پیش نویس، خود مالک باید به دفترهای خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. بعد باید منتظر تماس و معرفی ناظر از طرف دفاتر خدمات بماند. پس از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر، قراردادی بسته می شود. سپس باید برگه های سهمیه آن ها به انضمام قرارداد فی مابین به عنوان ملاک تکمیلی پیش نویس پروانه به دفاتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود. همینطور برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما باید توسط مالک تهیه شود. چنانچه زیربنای ساختمان متراژی بیش از ۲۰۰۰ مترمربع داشته باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام مهندسی ساختمان خواهد شد.  

بدین ترتیب برای اخذ پروانه ساختمان باید تأییدیه نقشه های سازه، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک، تأییدیه نقشه های تأسیسات برق و مکانیک از طرف سازمان نظام مهندسی اخذ شود. درمجموع مدارک پیش نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت اند از: برگه سبز مهره شده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک، برگه سبز یا سهمیه ناظر بهمراه قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک، چک لیست های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زمین لرزه، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک.

* چاپ پروانه ساختمان:

 در برخی مواقع برای تعیین کد صفرصفر (صفر مالک) و برای افزایش میزان عرض درب ورودی و مشابه این موارد احتیاج به تأییدیه شورای معماری هر منطقه میباشد.

* اعتبار پروانه ساختمان:  

نکته آخر این که زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد. بعنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود. امکان دارد در زمان ساخت به علل مختلف، نقشه معماری اولیه تغییر کند.

در اینصورت مراحل مشابهی مانند صدور پروانه اولیه بعنوان پروانه تغییر نقشه با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می شود و پروانه جدیدی صادر می گردد. در زمان اجرا امکان دارد مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در اینصورت مراحل گواهی عدم خلاف طی می شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می شود در غیر اینصورت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رأی به تخریب داده می شود.

هزینه صدور پروانه ساختمان چقدر است؟ 

هزینه صدور پروانه ساختمان در هر شهر و استان، با توجه به قیمت منطقه ای مصوب، توسط شهرداری محاسبه می شود و نمی توان حتی برای ۲ منطقه متفاوت در یک شهرستان، یک قیمت صدور پروانه  واحد در نظر گرفت ولی مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح، ناظر، مجری طبق تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه می شود که میتوان گفت تقریباً در کشور، یکسان میباشد. 

منظور از صدور پروانه ساختمان، پرداخت عوارض تخریب و نوسازی است

گردآوری: بخش اقتصاد سرپوش