پس از ثبات نسبی قیمت مسکن که از ابتدای سال جاری محقق شده، اجاره‌بها روند صعودی به خود گرفته است. آمارها نشان می‌دهد از اردیبهشت سال جاری منحنی رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران نزولی و در مقابل، رشد اجاره‌بها صعودی شده است. آبان ۱۴۰۰ نرخ رشد سالیانه اجاره‌بها در شهر تهران ۶/۵۱ درصد بوده در حالی که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۷/۱۷ درصد افزایش پیدا کرده است. شاخص افزایش نرخ اجاره در کل کشور نیز در آبان سال جاری ۵۵ درصد بوده است. آمار هشت ماه گذشته نشان می‌دهد در فروردین شاخص رشد سالیانه قیمت مسکن در شهر تهران ۷/۹۱ درصد و افزایش اجاره‌بها ۳/۳۲ درصد بوده است.
در ادامه سرعت افزایش قیمت مسکن کند شده اما اجاره‌بها روند صعودی به خود گرفته است. افزایش ۶/۵۱ درصدی سالیانه قیمت اجاره در تهران که در آبان ماه ۱۴۰۰ اتفاق افتاده از سال ۱۳۹۳ تاکنون بی‌سابقه بوده است. طبق بررسی‌ها رکود بازار خرید و فروش به افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره منجر شده است. از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا آبان ماه ۱۴۰۰ قیمت مسکن در شهر تهران ۶۱۱ درصد رشد داشته در حالی که نرخ رسمی رشد اجاره‌بها حدود ۱۴۰ درصد بوده و به‌جز سال ۱۳۹۹ هر سال شتاب بیشتری به خود گرفته است؛ به طوری که شاخص رشد سالیانه کرایه مسکن اجاری شهر تهران در آبان ۱۳۹۶ معادل ۶/۹ درصد بوده، آبان سال ۱۳۹۷ این عدد به ۱۷ درصد رسیده، آبان ۱۳۹۸ رشد سالیانه اجاره‌بها ۴/۳۱ درصد بوده، آبان ۱۳۹۹ این رقم به ۷/۲۸ درصد رسیده و آبان ۱۴۰۰ معادل ۶/۵۱ درصد شده است.
فشار مضاعف بر قشر کم‌درآمد
افزایش نرخ‌های بازار اجاره طی چهار سال گذشته در حالی فشار به خانوارهای مستاجر را افزایش داده که سطح دستمزد جامعه کارمندی و کارگری که اغلب از اقشار اجاره‌نشین هستند متناسب با رشد قیمت اجاره افزایش نداشته است. به همین دلیل بسیاری از مستاجران مجبور به کوچ طبقاتی از شمال به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به خارج از تهران شده‌اند. با اینکه آمار دقیقی از نرخ اجاره‌نشینی کارگران وجود ندارد تخمین‌زده می‌شود که حدود نیمی از خانوارهای کارگری اجاره‌نشین و بنا به گفته نایب رییس کانون انجمن‌های صنفی کارگران ساختمانی، حدود ۹۰ درصد کارگران ساختمانی مستاجر هستند.
ناکارآمدی سیاست‌های دولت
تدابیر دولت هم ظاهرا تاثیری در کنترل قیمت اجاره‌بها نداشته است. دولت طی دو سال گذشته سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در شهر تهران را ۲۵ درصد اعلام کرد اما آمار رسمی نشان می‌دهد آبان سال قبل نرخ افزایش اجاره‌بها در تهران ۷/۲۸ درصد و در سال جاری ۶/۵۱ درصد بوده است. تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی کمک‌ودیعه مسکن هم به دلایلی همچون سخت‌گیری بانک‌ها درخصوص معرفی ضامن، حکم مُسکن را هم برای خانوارهای اجاره‌نشین ندارد. گزارش‌ها گویای آن است که از زمان تصویب وام ودیعه مسکن در خردادماه ۱۴۰۰ رویه یکسانی در بانک‌های عامل برای پرداخت وام ودیعه مسکن وجود نداشته است. به طور مثال بعضی بانک‌ها عنوان می‌کنند باید دو ضامن رسمی با سابقه بالای ۱۰ سال معرفی شود. برخی مراجعین هم می‌گویند که بانک اعلام می‌کند باید حداقل پنج سال از موعد بازنشستگی ضامن باقی مانده باشد. یکی دیگر از مشکلات متقاضیان، ایراد بانک‌ها به تاریخ انعقاد اجاره‌نامه است. با اینکه تاریخ اجاره‌نامه واحد مسکونی باید از شش ماهه دوم سال ۱۳۹۹ باشد، اکثر بانک‌ها فقط اجاره‌نامه‌هایی را معتبر و مناسب دریافت وام می‌دانند که در نیمه اول سال ثبت شده باشد و بدین ترتیب بخش عمده متقاضیان را از چرخه دریافت وام حذف می‌کنند.
طبق آماری که محمود محمودزاده معاون وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده تا پایان آبان ماه سال جاری یک میلیون و ۶۴۰ هزار نفر به منظور دریافت وام کمک ودیعه مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که ۶۳۰ هزار نفر به سیستم بانکی معرفی شده و حدود ۱۳۰ هزار نفر تسهیلات را دریافت کرده‌اند. این در حالی است که حدود ۵/۸ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند.
رشد بی‌سابقه اجاره‌بها
به این ترتیب نه‌تنها اجاره‌بها در هشت ماهه امسال رشد حدودا ۲۰ درصدی در تهران داشته که در سال‌های قبل از آن چنین اتفاقی بی‌سابقه بوده است، بلکه مستاجران تهران با افزایش ۵۵ درصدی در آبان امسال نسبت به آبان سال گذشته مواجهند که با توجه به متوسط بودن این رقم، گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که در برخی مناطق رشد اجاره مسکن افزایش شگفت‌انگیزی داشته است. ضمن اینکه ارقام مذکور صرفا برای قراردادهایی است که در سامانه املاک و مستغلات کشور (سامانه مشاوران املاک) ثبت می‌شود، زیرا بسیاری از افراد برای قراردادهای اجاره مسکن به خصوص قراردادهای تمدیدی، موجر و مستاجر از مراجعه به دفاتر مشاوران املاک خودداری می‌کنند.
مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا
اواخر خرداد امسال ستاد ملی مقابله با کرونا، سقف افزایش اجاره‌بها را برای تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد تعیین کرد. اگرچه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی مدعی است این سقف تعیین شده، ویژه قراردادهای تمدیدی است، اما با توجه به اینکه رشد اجاره‌بها در بازار مسکن، اگر برای قراردادهای جدید بدون سقف باشد، قطعا هر میزان افزایشی که رخ دهد، سایر واحدهای مسکونی را هم دربر خواهد گرفت، لذا از ابتدا هم مشخص بود که امکان تفکیک در مصوبه برای واحدهای تمدیدی و جدید اجاره مسکن نیست.
کمبود فایل‌های اجاره
از سوی دیگر از آنجایی که در تابستان امسال کمبود شدید فایل‌های اجاره مسکن از سوی عرضه‌کنندگان احساس می‌شد و همچنین واحدهایی هم که عرضه شده بودند، با اجاره‌بهایی بسیار بالاتر از نرخ‌های سال گذشته بود در نهایت مستاجران به ارقام پیشنهادی موجران برای جلوگیری از پرداخت هزینه‌های سنگین به جابه‌جایی تن می‌دادند.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی کمکی به افزایش عرضه نکرد
از سویی نیز عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و طولانی شدن روند خوداظهاری اطلاعات سکونتی- ملکی سرپرستان خانوار سبب شده تا علی‌رغم برآورد وجود حدود نیم میلیون واحد مسکونی خالی در تهران، مالکان این واحدها تمایلی به عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره مسکن نداشته باشند.
مصوبه ستاد کرونا عملا به حمایت از موجران تغییر کارکرد داد
بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، موجر حق شکایت از مستاجر به شورای حل اختلاف برای اخذ حکم الزام مستاجر به تخلیه منزل را در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن ندارد؛ اما در همین مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، تعداد استثنائات هشت‌گانه از قبیل «اثبات اضرار به موجر»، «ایجاد مشکل برای موجر در پی عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها»، «ازدواج اقوام درجه یک مالک و نیاز به استقرار آنها در منزل موجر» و… به قدری زیاد است که سبب می‌شود موجر بتواند حکم تخلیه منزل از سوی مستاجر را از این شوراها دریافت کند!
رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تابستان امسال
مرکز آمار ایران نیز در گزارشی، متوسط افزایش اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال را در کل کشور نسبت به تابستان سال گذشته ۷/۲۴ درصد عنوان کرده است. این شاخص (رشد اجاره‌بها در تابستان امسال) نسبت به فصل قبل از آن (بهار ۱۴۰۰) که از آن به تورم نقطه به نقطه اجاره‌بهای مسکن یاد می‌شود، افزایش هشت درصدی داشته است. حال آنکه نرخ تورم اجاره‌بها در چهار فصل منتهی به فصل تابستان ۱۴۰۰ برابر ۶/۲۷ درصد است.
مرکز آمار ایران ادعای وزارت راه رازیر سوال برد
بر اساس اعلام مرکز آمار، همچنین در تابستان ۱۴۰۰ متوسط افزایش اجاره‌بها برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ۹/۴۶ درصد بوده است؛ این گزارش مرکز آمار با ادعای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر موفقیت‌آمیز بودن مصوبه تعیین سقف ۱۵ تا ۲۵ درصدی اجاره‌بها ستاد ملی مقابله با کرونا، «برای قراردادهای تمدیدی»، در تضاد است. محمود محمودزاده معاون وزیر راه‌وشهرسازی پیش از این در پاسخ به این سوال که آیا متوسط افزایش ۹/۴۶ درصدی هزینه اجاره‌بها در تابستان ۱۴۰۰ برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، نشان دهنده شکست طرح تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها است؟ گفته بود: مصوبه ستاد ملی کرونا در حکم قانون بوده و لازم اجرا است. محمودزاده تاکید کرد: با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا و حمایت و همکاری مراجع قضائی و عدم صدور حکم تخلیه برای مستاجران به جز استثناهای ۸ گانه، سال گذشته کاهش ۶۵ درصدی جابه‌جایی مستاجران را شاهد بودیم که نشان‌دهنده موفقیت این مصوبه است.
عدم تابعیت اجاره‌بها از قیمت مسکن
برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است و افزایشی که در ماه‌های اخیر در بازار اجاره مسکن رخ داده، به نوعی تخلیه حباب و کاهش فاصله‌ای است که در سال‌های گذشته در پی عدم افزایش اجاره‌بها علی‌رغم افزایش هفت برابری قیمت مسکن شاهد بودیم. شاخص مذکور (فاصله بین قیمت مسکن و اجاره‌بها) که از آن به «نسبت P به E» یاد می‌شود، به کمترین میزان خود در سال‌های گذشته رسیده و به زیر ۵ واحد درصد کاهش یافته است.
این در حالی است که در سال ۱۳۹۸ این رقم نزدیک به ۳۰ واحد درصد بوده که حاکی از رشد سنگین قیمت مسکن و عدم افزایش اجاره‌بها متناسب با این رشد قیمت مسکن بود.
تمرکز بر ساخت برای اجاره‌داری
به گفته تعدادی از کارشناسان اقتصاد مسکن، کاهش رقم شاخص P به E اگرچه از یک سو ممکن است به مستاجران در دوره‌ای که درآمدهای خانوار و دستمزدهای کارگران با اجاره‌بها متناسب نیست، ضربه بزند، اما از سوی دیگر می‌تواند سرمایه‌گذاری در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای را به صرفه کرده و انبوه‌سازان به جای تمرکز بر ساخت برای فروش، وارد حوزه ساخت برای اجاره‌داری شوند.
زنگ خطر رشد جهشی مسکن به صدا درآمده است
محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن درباره آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن با توجه به افزایش ۵۵ درصدی اجاره‌بها در آبان امسال گفت: انتظار داریم قیمت مسکن در تهران افزایش جهشی داشته باشد اما زمان آن قابل پیش‌بینی نیست و ممکن است تا پایان سال این افزایش رخ دهد. وی با بیان اینکه اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است، افزود: ولی این افزایش اجاره‌بها در برابر افزایش قیمت مسکن، از تناظر یک به یک تبعیت نمی‌کند.
چون علاوه بر فاکتورهای اقتصادی، فاکتورهای اجتماعی از جمله مهاجرت مستاجران از تهران و کلانشهرها به شهرهای حاشیه‌ای نیز در افزایش اجاره‌بها مؤثر است. اولاد در گفت وگو با مهر با بیان اینکه افزایش اجاره‌بهای مسکن و قیمت زمین در تهران، نشان‌دهنده در پیش بودن افزایش جهشی قیمت مسکن در آینده نزدیک است، یادآور شد: من موافق افزایش تولید مسکن برای جلوگیری از رشد جهشی قیمت آن هستم اما ساخت و ساز در حاشیه پایتخت اگرچه ممکن است از فشار تقاضا و در نتیجه رشد شدید قیمت مسکن جلوگیری کند، اما نمی‌تواند قیمت مسکن در پایتخت را کاهشی کند.
- 10
- 1
