بازار مسکن تحت تاثیر فضای عدم قطعیت | خانه فعلا خریدار ندارد

بازار مسکن در سال گذشته در بیشتر ماه‌ها با رکودی سنگین همراه بود؛ رکودی که البته برخلاف سه سال قبل از آن با تورم سنگین همراه نبود و به عبارتی یک رکود همه‌جانبه بازار مسکن را فرا گرفت و تورم مسکن کاهش یافت، به طوری که رشد متوسط قیمت خانه در تهران از ابتدای سال ۱۴۰۰ تا بهمن‌ماه تنها ۹ درصد بوده است و قیمت خانه در تهران از متری ۳۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در اسفند ۹۹ به حدود ۳۳ میلیون تومان در بهمن ۱۴۰۰ رسیده است.

با توجه به کاهش انتظارات تورمی به واسطه داغ شدن مذاکرات برجام در ماه‌های آخر سال، در اسفند ماه هم شاهد تورم کمتر از یک درصدی بودیم؛ اتفاقی که توانست منجر به تک‌رقمی شدن تورم مسکن در سال ۱۴۰۰ شود. آخرین بار در سال ۹۵ تورم مسکن به کمتر از ۱۰ درصد رسیده بود. چنین تورمی در شرایطی رخ داد که قیمت مسکن در سال ۹۹ با رشد ۹۴ درصدی همراه شده بود.

در حالی تورم سالانه مسکن در ۱۴۰۰ به حدود ۱۰ درصد رسید که تورم عمومی نقطه‌ای در این سال به ۳۵ درصد رسیده بود. چنین چیزی نشان می‌دهد که قیمت واقعی مسکن در سال گذشته حدود ۲۰ درصد کاهش یافته و قدرت خرید مردم تا حدودی افزایش داشته است. البته جهش ۵۶۰ درصدی قیمت مسکن طی سال‌های ۹۶ تا ۹۹ چنان آسیبی به قدرت خرید خانوار وارد کرد که افزایش چند درصدی آن در سال گذشته کمک زیادی به احیای آن نکرده است و مسکن همچنان کالایی لوکس و خارج از دسترس محسوب می‌شود.

با آغاز سال جدید آگهی‌های ملکی کماکان پر است از واحدهای خالی بزرگ‌متراژ که روی دست فروشندگان مانده است. از آن طرف کمبود واحدهای کوچک متناسب با قدرت خرید متقاضیان مصرفی به وضوح دیده می‌شود. مشاوران املاک از ادامه کاهش قیمت در برخی مناطق شمالی پایتخت خبر می‌دهند.

با توجه به آغاز ماه مبارک رمضان پیش‌بینی می‌شود که وضعیت رکود بازار مسکن ادامه یابد. البته این بازار از اواسط سال گذشته به دلیل سایه افکندن مذاکرات هسته‌ای دچار انتظارات کاهشی شده و این اوضاع کماکان حکمفرماست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تمایل به فروش ملک در تهران به خصوص نیمه شمالی افزایش یافته و دو منطقه پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق ۵ و ۴ هم از این قاعده مستثنی نیستند. سطح قیمتی در منطقه ۵ بین ۳۵ تا ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع می‌رسد و در منطقه ۴ از متری ۲۲ تومان شروع می‌شود و تا ۳۵ میلیون تومان متغیر است. البته این بازه قیمتی بیشتر مربوط به منطقه تهرانپارس شرقی است و نرخ‌ها در مناطقی مثل سوهانک، شمس‌آباد، پاسداران، شیان و لویزان که در منطقه ۴ قرار دارند به مراتب بیش از این رقم‌ها است.

تا دلتان بخواهد آپارتمان بزرگ از نوع لوکس و نیمه‌لوکس روی دست مالکان مانده است؛ مالکانی که حالا با وقوع رکود در بازار، استراتژی اقتصادی خود را تغییر داده‌اند.

دیگر بازده سرمایه حتی در نرخ سود بانکی هم جذاب‌تر از خواب سرمایه در بازار مسکن شده است به طور مثال اگر یک آپارتمان ۱۰ میلیارد تومانی به فروش برسد و همین مبلغ در بانک سپرده‌گذاری شود سود ماهانه آن با نرخ ۱۸ درصد به حدود ۱۵۳ میلیون تومان می‌رسد. تازه این در شرایطی است که بانک‌ها نرخ مصوب را رعایت کنند؛ چراکه بعضی کارشناسان با استناد به احتمال کسری بودجه دولت انتظار سودهای بانکی بالای ۲۲ درصد را دارند.

تورم بازار مسکن شهر تهران در بهمن ۱۴۰۰ به کمترین میزان خود از دی ۱۳۹۶ تاکنون رسیده است. از آذر ۱۳۹۶ تحت تاثیر عوامل سیاسی، رشد نقدینگی و هجوم سرمایه‌ها به بازارهای غیرمولد روند رونق نسبی معاملات و رشد قیمت مسکن آغاز شد و دی‌ماه ۱۳۹۶ تورم سالانه بازار مسکن در شهر تهران به ۷/۱۶ درصد رسید. این رشد پس از آن اتفاق افتاد که میزان افزایش قیمت مسکن در ماه‌های قبل از آن معمولا کمتر از ۱۰ درصد بود.

از دی ۱۳۹۶ به بعد روند صعودی قیمت مسکن آغاز شد و آبان ۱۳۹۹ با رشد سالانه ۱۱۸ درصد به بالاترین میزان افزایش قیمت در بازه زمانی ۳۴ ماهه رسید. پس از آن روند افزایش سالانه قیمت نزولی شد تا اینکه در بهمن ۱۴۰۰ به ۴/۱۶ درصد رسید. این کمترین میزان رشد قیمت از دی ۱۳۹۶ تاکنون بوده است.