به گزارش دنیای اقتصاد، بعد از اعلام آمارهای رسمی درباره «عبور تورم مسکن آمریکا از قله ۳۰ ساله» در ابتدای ۲۰۲۲، اکنون گزارش جدید از «نبض جهانی قیمت مسکن» نشان می‌دهد «تورم مسکن در ۱۵۰ شهر منتخب جهان رکورد ۱۷ ساله زده است.» موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت فرانک» اعلام کرد، میانگین قیمت مسکن در ۱۵۰ شهر منتخب دنیا در فاصله قبل از کرونا (انتهای ۲۰۱۹) تا پایان فصل سوم ۲۰۲۱، به طور میانگین رشد ۳۰درصدی را تجربه کرده است. در این گزارش، سطح قیمت خانه‌‌ها در ۶ کشور از جمله آمریکا و کانادا بیش از این رقم افزایش پیدا کرده است. با این حال، شتاب تورم مسکن در جهان با شروع سال ۲۰۲۲ نه تنها کاهش پیدا نکرد که افزایش هم یافته است. تا پیش از شروع سال‌جاری میلادی، تورم مسکن آمریکا زیر سطح ۲۰درصد بود اما در حال حاضر از این سطح عبور کرده است. کارشناسان حوزه املاک در کشورهای مختلف، «بحران رشد بی‌‌سابقه قیمت مسکن دستکم از سال ۲۰۰۰ تاکنون (به لحاظ نرخ رشد)» را در قالب «احتمال بالای تکرار بحران ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹» تحلیل می‌کنند. این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در آمریکا در سال ۲۰۰۶ (قبل از وقوع بحران رکود اقتصادی ۲۰۰۸)، تقریبا نصف تورم مسکن در حال حاضر بود.
فعالان بازار مسکن آمریکا با توجه به رابطه تاریخی قیمت و اجاره، وجود حباب قیمتی را تایید می‌کنند به خصوص اینکه، خریدهایی که در این بازار طی دو سال اخیر منجر به جهش قیمت شد، «جنس مصرفی» نداشته بلکه جنبه سرمایه‌گذاری با هدف حفظ ارزش دارایی مقابل تورم عمومی آمریکا داشته است. تورم عمومی در این کشور اخیرا به قله تاریخی ۴۰ ساله ۵/ ۸درصد رسید. اکنون رگولاتور بازار مسکن آمریکا برای مهار تب بالای قیمت مسکن، «اهرم بانکی» را فعال کرده است. از آنجا که در بازار مسکن این کشور، «تسهیلات بانکی» نقش اصلی را در تامین مالی خریداران خانه بازی می‌کند، «سطح پایین نرخ سود تسهیلات» در مقایسه با تورم به عاملی برای استفاده از وام برای خریدهای سرمایه‌‌ای ملک منجر شده است. دولت آمریکا نرخ سود وام خرید مسکن را ۵/ ۱ تا ۹/ ۱درصد افزایش داده به‌طوری که میانگین نرخ سود وام رهنی در این کشور هم اکنون ۹/ ۴درصد است. درست در ابتدای سال ۲۰۲۲ نرخ سود وام مسکن حدود ۲/ ۳درصد بود.
بررسی‌‌ها از این نحوه رگولاتوری بازار مسکن آمریکا نشان می‌دهد، این میزان افزایش نزدیک به ۲ واحد‌درصدی نرخ سود وام رهنی از سال ۱۹۹۴ تاکنون سابقه نداشته است. سال ۱۹۹۴ نیز در این کشور، هزینه استفاده از وام برای خرید مسکن با توجه به شیفت افراد به خرید ملک در ابتدای دهه ۹۰، افزایش پیدا کرد به‌طوری که در سال ۱۹۹۵ میزان خریدهای ملکی در این کشور کاهش یافت و مشخص شد، «این رگولاتوری جواب داده است.» طی دو سال کرونایی، به دلیل انبساط سیاست‌های پولی در خیلی از کشورها از یکسو و رکود تورمی از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی در نقاط مختلف جهان افزایش پیدا کرد. این نوع خریدها باعث رشد شدید قیمت مسکن شده است.
معضل جهانی تورم مسکن
پس از مساله آب و هوا، افزایش قیمت مسکن دومین موضوع صحبت این روزهای کانادایی‌‌هاست و در بودجه این کشور که به تازگی توسط کریستینا فریلند، وزیر دارایی این کشور به پارلمان ارائه شده است هم جایگاه ویژه‌‌ای دارد. طبق داده‌‌های انجمن املاک کانادا در طول ۲ سال منتهی به فوریه ۲۰۲۲ متوسط قیمت مسکن در کانادا با بیش از ۵۱درصد افزایش به ۸۶۸هزار و ۴۰۰ دلار کانادا رسیده است. در میان طیف گسترده‌‌ای از پیشنهادهای بودجه‌‌ای که با هدف افزایش استطاعت‌پذیری مسکن ارائه شده است ممنوعیت دو ساله خرید مسکن توسط خارجی‌‌ها نیز گنجانده شده است، که اکثر افراد خارجی و شرکت‌های غیرکانادایی را از خرید ملک مسکونی در این کشور منع می‌کند. البته این ایده که پول‌‌های خارجی به افزایش قیمت در بازارهای مسکن چون ونکوور و تورنتو دامن زده است چند وقتی‌‌ا‌‌ست که مطرح است و به یک موضوع سیاسی داغ مبدل شده است. اقداماتی هم برای کاهش خریدهای خارجی انجام شده است. در ۲۰۱۶ ایالت بریتیش کلمبیا به خریداران خارجی مالیات ۱۵درصدی خرید مسکن اختصاص داد. اواخر همان ماه نیز ایالت اونتاریو مالیات خود را تا ۲۰درصد افزایش و آن را به کل این ایالت گسترش داد.
بودجه جدید کانادا همچنین شامل‌میلیاردها دلار برای مسکن جدید و اقداماتی برای کمک به کانادایی‌‌هایی است که تلاش می‌کنند وارد بازار شوند؛ اقداماتی چون حساب‌‌های پس‌‌انداز جدید و تغییر در اعتبار مالیاتی برای خانه اولی‌‌ها. تورم مسکن در نقاط دیگر نیز بسیار قابل ملاحظه بوده است. شاخص قیمت مسکن (شاخص اس‌اند‌‌پی) ۸/ ۱۸درصد در سال ۲۰۲۱ افزایش داشته، که بزرگ‌ترین نرخ افزایش قیمت مسکن آمریکا در طول ۳۴ سال جمع‌‌آوری داده بوده است. تمامی مناطق آمریکا در سال گذشته شاهد افزایش قیمت مسکن بودند ولی این افزایش در مناطق جنوب و جنوب شرقی شدیدتر بوده است به طوری که هر کدام از این مناطق با بیش از ۲۵درصد افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بوده‌‌اند. جو بایدن رئیس‌جمهوری آمریکا روز دوشنبه بودجه ۸/ ۵هزار میلیارد دلاری دولت خود برای سال مالی پیش‌‌رو را ارائه کرد، که مملو از اولویت‌‌های قانونی دموکرات‌‌ها چون مسکن ارزان و خدمات پزشکی به علاوه اولین اقدام آمریکا برای مالیات ستانی از ثروت میلیاردرهاست. دولت آمریکا در این لایحه مبلغ ۵۰میلیارد دلار برای ساخت مسکن ارزان در نظر گرفته است.
از سوی دیگر آمارهای یورواستت اتحادیه اروپا گویای افزایش حدود ۵/ ۹درصدی قیمت مسکن در سه‌ماه چهارم ۲۰۲۱ نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. این نرخ رشد بزرگ‌ترین نرخ افزایش سالانه برای اتحادیه اروپا از سه‌ماه چهارم ۲۰۰۶ گزارش شده است. در میان کشورهای عضو اتحادیه اروپا پانزده کشور در سه‌ماه چهارم ۲۰۲۱ شاهد تورم سالانه بیش از ۱۰درصدی قیمت مسکن بوده‌‌اند. در میان کشورهای اتحادیه اروپا تنها قبرس با کاهش قیمت مسکن (حدود ۵درصد) روبه‌رو بوده است. بیشترین افزایش هم مربوط به جمهوری چک (بیش از ۲۵درصد)، استونی (بیش از ۲۰درصد) و لیتوانی (حدود ۲۰درصد) بوده است. انگلستان نیز شرایطی مشابه را تجربه می‌کند به طوری که هزینه متوسط مسکن در فوریه ۲۰۲۲ حدود ۱۱درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است که بزرگ‌ترین تورم سالانه از زمان بحران مالی ۲۰۰۷ محسوب می‌شود. افزایش قیمت مسکن در انگلستان برای ۹ ماه متوالی منتهی به مارس ۲۰۲۲ ادامه داشته است. این افزایش قیمت عمدتا به کمبود خانه‌‌های فروشی در بازار و افزایش تقاضا برای خانه‌‌های بزرگ‌تر پس از همه‌گیری کرونا نسبت داده می‌شود.
- 18
- 3
