سایه رکود بر بازار مسکن | دو ویژگی بازار تابستانی اجاره

بازار مسکن شهر تهران پس از دو ماه پررونق، این روزها از تب و تاب افتاده است. واسطه‌های ملکی بیان می‌کنند که از ابتدای تیرماه به تدریج تعداد معاملات افت کرده و در حال حاضر خرید و فروش‌ها به کمتر از نصف خردادماه رسیده است. بنا به گفته‌ فعالان بازار مسکن، تقاضا عمدتا از نوع سرمایه‌گذاری با ذهنیت انتظارات تورمی ناشی از تغییر قیمت کالاهای اساسی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد وارد بازار و در حال حاضر خارج شده است. اطلاعات به دست آمده از آگهی‌های ملکی هم رسیدن رشد قیمت به یک‌سوم ماه قبل را نشان می‌دهد.

دوران پسارکود مسکن

پس از دوره رکود یک ساله در ۱۴۰۰ از اسفند همان سال بازار ملک دچار نوساناتی شد که تا خردادماه امسال ادامه پیدا کرد. به رسم معمول هر سال که به دلیل انتظارات تورمی، معاملات مسکن قبل و بعد از تغییر سال افزایش می‌یابد، برخی فعالان اقتصادی بر آن شدند تا از طریق خرید ملک، دارایی خود را در برابر تورم آتی مصون نگه دارند. بر این اساس قیمت خانه در تهران طی اسفندماه ۲/۶ درصد افزایش یافت، در فروردین ۴/۲ درصد کاهش پیدا کرد و مجددا در ماه‌های اردیبهشت و خرداد با دو رشد ۱/۶ و ۴/۸ درصد مواجه شد. اما گزارش‌های غیررسمی گویای افت سرعت رشد در تیرماه است.

داده‌های سامانه کیلید از ۲۲ روز تیرماه، کاهش سرعت رشد قیمت را تایید می‌کند. بر اساس اطلاعات غیررسمی از یکم تا بیست و دوم تیرماه امسال میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران به ۳/۴۲ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده که حاکی از افزایش ۸/۲ درصدی شاخص این سایت نسبت به ماه قبل است. این نرخ بر اساس وزن‌دهی به مناطق با توجه به تعداد معاملات قطعی صورت گرفته به دست آمده است که البته ممکن است با گزارش رسمی بانک مرکزی مقداری اختلاف داشته باشد.

بنگاهداران هم بیان می‌کنند که در تیرماه بازار مسکن به ثبات رسیده است. البته با توجه به آنکه قیمت‌ها افزایش یافته، نرخ‌ها به قبل از نوسانات اخیر برنگشته اما افزایش محسوسی هم نداشته است.

کاهش تقاضای سرمایه‌ای برای املاک

از سوی دیگر هردو طرف عرضه و تقاضا از بازار کنار کشیده‌اند. عقبگرد بخش قابل‌توجهی از متعاملین می‌تواند نشانه‌هایی از افت انتظارات تورمی و کاهش اثرگذاری ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن باشد. تقاضای مصرفی از قبل حضور پررنگی در بازار نداشت. خرید و فروش‌های سرمایه‌ای نیز تا حد زیادی دچار افت شده است. برداشت عمده کارشناسان این است که در صورت کنترل تورم و عدم ایجاد شوک از سوی بازارهای موازی، مسکن تا پایان سال جاری وضعیت نسبتا باثباتی را خواهد داشت.

داده‌های غیررسمی در حالی میانگین قیمت مسکن شهر تهران را بیش از ۴۰ میلیون تومان نشان می‌دهد که طبق آمار رسمی بانک مرکزی، قیمت هر متر خانه در خرداد امسال به طور متوسط ۴/۳۹ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/۸ و ۸/۳۲ درصد افزایش دارد. همچنین تعداد معاملات انجام شده در خردادماه حدود ۹/۱۳ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ معادل ۳/۳۲ و ۹/۱۷۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

تبعات رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی

عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک نیز با تاکید بر اینکه عامل اصلی گرانی مسکن نبود عرضه و رشد نهاده‌های تولید است، گفت: دولت به فکر افزایش خطرناک قیمت نهاده‌های تولید باشد.

دست و پا زدن‌های بدون هدف برای سامان دادن بخش مسکن هر سال و هر سال تکرار می‌شود و متاسفانه هر بار که دولت‌ها به بازار مسکن ورود می‌کنند نتیجه‌ای عکس می‌دهد و قیمت‌های مسکن نیز به تبعیت از سایر بازارهای موازی و تورم عمومی و نقدینگی بالا، افزایش می‌یابد. به تازگی علی بهادری‌جهرمی سخنگوی دولت با اشاره به اینکه در شیوه نرخگذاری خدمات مشاوران املاک تغییراتی صورت خواهد گرفت گفت: در این آیین‎نامه مقرر شد درصدی از ارزش معاملاتی املاک که مطابق قانون مالیات‎ها مشخص می‎شود، به عنوان حق‎الزحمه مشاوران املاک مشخص شود. این اقدام با هدف کنترل قیمت مسکن و اجاره بها در دستور کار دولت قرار گرفته است و اگر به تصویب برسد اجرایی خواهد شد.

این اقدامات در کنار کلید خوردن جهش تولید مسکن اگر چه می‌تواند تا حدودی بازار مسکن را سر و سامان دهد اما سایر اتفاقات مرتبط با بخش مسکن مثل رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن و اجاره بها خواهد شد.

کاهش میزان معاملات نسبت به خردادماه

سعید لطفی عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که به تازگی سخنگوی دولت اعلام کرده است که مقرر شده درصدی از ارزش معاملاتی املاک که مطابق قانون مالیات‎ها مشخص می‎شود، درصدی از همان ارزش به عنوان حق‎الزحمه مشاوران املاک مشخص شود، ظاهرا این اقدام با هدف کنترل قیمت مسکن است؟ گفت: بارها گفته‌ایم که مشاوران املاک نقشی در گرانی مسکن ندارند. البته قرار است این طرح و آیین‌نامه در هیات نظارت بررسی شود و به تصویب برسد.

وی افزود: این برنامه قرار است این‌گونه انجام شود که بر اساس قیمت منطقه‌ای نرخ خدمات مشاوران املاک مشخص و تعیین شود. مگر با کم کردن نرخ خدمات مشاوران املاک تخلفات کاهش می‌یابد و قیمت مسکن افت می‌کند؟ این موضوع را امروز با اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در میان گذاشتیم و اعلام کردیم که این اقدام نمی‌تواند منجر به افت قیمت مسکن شود.

لطفی با تاکید بر اینکه دولت به جای اینکه به فکر کاهش حق کمیسیون مشاوران املاک برای کاهش قیمت مسکن باشد بهتر است به فکر تولید مسکن باشد ادامه داد: امیدواریم مسوولان در خصوص بخش مسکن احساسی عمل نکنند، چرا که عوامل گرانی مسکن این موارد نیست. بهتر است دولت به فکر تولید مسکن و عرضه و نظام اجاره‌داری حرفه‌ای باشد و به این موضوع ورود کند.

عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا با توجه به گرانی مسکن در خرداد ماه معاملات مسکن نیز رونق گرفته است؟ گفت: وضعیت معاملات مسکن بعد از اینکه در خردادماه باز هم افزایشی شد نسبت به ماه گذشته در رکود قرار گرفته است. متقاضیان مسکن قدرت خرید مسکن ندارند. او با بیان اینکه مباحث احیای برجام و تلاطمات ارزی منجر به رشد قیمت و رکود معاملات شده است تاکید کرد: رکود تورمی مسکن بعد از رشد قیمت و کاهش قدرت خرید رخ می‌دهد و طبیعی است که این وضعیت رخ دهد.

 دو ویژگی بازار تابستانی اجاره

دنیای‌اقتصاد : التهاب قیمتی در بازار اجاره مسکن همچنان ادامه دارد. بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد بازار اجاره مسکن به لحاظ بهای پیشنهادی برای اجاره واحدهای عرضه‌شده همچنان ملتهب است و این موضوع نشان‌دهنده تورم شدید در این بازار است.

واسطه‌های ملکی در مناطق مختلف شهر تهران نیز درباره تازه‌‌ترین شرایط بازار اجاره معتقدند: هم‌‌اکنون بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف با دو ویژگی مهم همراه است که مهم‌ترین آن التهاب و تورم شدید بهای اجاره است. بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد در تعداد قابل توجهی از فایل‌‌های اجاره مسکن در شهر تهران اجاره‌‌بهای پیشنهادی تا دو برابر و در برخی بیشتر از اجاره‌‌بهای سال قبل رشد داشته است.

هرچند برخی از فایل‌‌ها نیز با درصدهای کمتر افزایش به بازار عرضه شده یا در قالب تمدید قرارداد سال قبل با مستاجرها، برای یک‌سال دیگر در بازار اجاره باقی مانده‌‌اند. دومین ویژگی فعلی بازار اجاره شهر تهران در تابستان سال جاری، مربوط به کاهش عرضه فایل مسکن اجاره‌ای است. شواهد نشان می‌‌دهد عرضه فایل به بازار اجاره در برخی از مناطق و محلات شهر تهران از جمله برخی از مناطق و محله‌های مصرفی در تابستان امسال نسبت به تابستان‌‌ سال‌های گذشته کمتر شده که یکی از مهم‌ترین دلایل آن در افزایش عمق رکود ساختمانی نهفته است.

عمده واحدهایی که در روز گذشته به بازار اجاره مسکن شهر تهران عرضه شد با شرایط ترکیبی پرداخت اجاره‌بها به صورت اجاره‌‌بهای ماهانه ومبلغ ودیعه به متقاضیان معرفی شد. اما در مناطق مختلف از جمله مناطق مصرفی و به‌ویژه محله‌های شمال شهر تنوع نسبتا محسوسی از فایل‌‌های رهن کامل نیز مشاهده می‌‌شود. هرچند فایل‌‌های رهن کامل عمدتا با مبالغ بالاتری نسبت به عرف بازار اجاره عرضه شده‌‌اند. اما همواره این نوع واحدها متقاضیان خاص خود را داشته و دارند. فاصله محسوس اجاره‌‌بهای مسکن در تابستان سال جاری با سال گذشته در این فایل‌‌ها مشخص است.