کاهش قدرت خرید مردم و افزایش اختلاف نسبت دستمزد به نرخ میانگین مسکن، توجه متقاضیان را به واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ جلب کرده است. با این وجود خرید و فروش یا ساخت واحدهای ۳۰ تا ۴۰ متر در تهران چندان رواج ندارد؛ قانون هم اجازه ساخت آپارتمان‌های کمتر از ۳۵ متر را نمی‌دهد، اما آمار و ارقام مهرماه امسال می‌گوید که ۸/۳ درصد معاملات را آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر به خود اختصاص داده‌اند.
به گزارش جهان صنعت، با تصویب مجلس و دولت، حقوق کارکنان و بازنشسته‌ها در سال ۱۴۰۰ با افزایش ۲۵ درصدی همراه شد و به این ترتیب حداقل مبلغ آن به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که این افزایش در سال ۹۹ برابر با ۱۵ درصد بود و طی مصوبه مجلس حداقل پرداختی به کارکنان و بازنشستگان ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تعیین شد.
براساس تصمیم شورای عالی کار، حداقل حقوق کارمندان و کارگران ۴/۵۷ درصد افزایش یافت، به گونه‌ای که حداقل دستمزد ماهانه از ۲ میلیون و ۵۵۴ هزار و ۹۵۰ تومان به ۴ میلیون و ۱۷۹هزار و۷۵۰ تومان رسید.
در حالی که حداقل دستمزد روزانه از ۸۸ هزار تومان به ۱۳۹ هزار تومان رسیده است. در سال ۱۴۰۱ سبد معیشت کارگران، ۸ میلیون و ۹۷۹ هزار تومان برای خانوارهای ۳/۳ نفری تعیین شده است. همچنین نرخ تورم طبق اعلام مرکز آمار، تا بهمن‌ماه سال ١۴٠٠ به ۴/۴۱ درصد رسیده است.
بررسی قدرت خرید حداقل حقوق ظرف یک سال از ابتدای دهه ۷۰ شمسی تا سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که در سال ۹۵ این رقم به اوج خود که ۲/۲ مترمربع بود، رسید.
داده‌های قابل استناد در حوزه مسکن از اوایل دهه ۷۰ یعنی در دولت نخست هاشمی رفسنجانی، در دسترس است. بررسی این داده‌ها نشان می‌دهد که در سال ۷۱ با پس‌انداز یک سال خالص پایه حقوق می‌شد در تهران ۳/۱ مترمربع خانه خرید.
در سال‌های بعدی دولت هاشمی که تا سال ۷۶ ادامه داشت، قدرت خرید پایه حقوق هم نوسان داشت اما در نهایت در سال ۷۶ هنگام تحویل دولت به اصلاحاتی‌ها این شاخص روی عدد ۶/۱ واحد بود. در دولت خاتمی اوضاع اندکی بهتر شد و ثبات اقتصادی هم مقداری بیشتر. بیشترین قدرت خرید پایه حقوق در دولت خاتمی هم سال ۷۸ بود که این عدد به بالاتر از ۲ مترمربع رسید.
اما این قدرت خرید یک بار کاهش یافت ولی دوباره در مسیر صعودی قرار گرفت. سال ۸۴ که احمدی‌نژاد دولت را از خاتمی تحویل می‌گرفت، با جمع کردن یک سال پایه حقوق می‌شد حدود ۲ مترمربع ملک مسکونی در تهران خرید.
مشکل بازار مسکن کمبود عرضه نیست
با آغاز به کار دولت احمدی‌نژاد قدرت خرید مسکن هم برای سه سال پیاپی کاهش یافت. به طوری که در سال ۸۷ به ۲/۱ مترمربع رسید. اما با ترکیدن حباب قیمت مسکن در سال‌های ۸۷ و ۸۸، این نسبت هم مقداری تقویت شد. یعنی زمانی که حسن روحانی در سال ۹۲ دولت را تحویل می‌گرفت با جمع کردن یک سال پایه حقوق می‌شد ۵/۱ مترمربع مسکن خرید. دوره احمدی‌نژاد دو رکورد مهم دارد اول بیشترین درآمدهای نفتی تاریخ کشور در این دولت بوده و سپس این که بیشترین ساخت و عرضه مسکن هم در این زمان بوده است. به طوری که طی سال‌های ۸۹ تا ۹۲ که اوج ساخت‌وساز در تهران به طور میانگین سالی ۲۲ هزار پروانه ساخت صادر می‌شد
این عدد را مقایسه کنید با کمتر از ۵۷۰۰ پروانه‌ای که در سال ۱۴۰۰ صادر شد. اما به نظر می‌رسد دوای درد بازار مسکن ایران کمبود عرضه نبوده است. در این دوره که بیشترین درآمدهای نفتی حاصل شد، پول‌ها برای سرمایه‌گذاری جایی جز بازار مسکن نداشتند. بازاری که غیرقابل تجارت است و چندان تحت تاثیر سرکوب ارزی شدید دولت قرار نمی‌گرفت. همین هجوم پول به مسکن هم باعث شد با وجود این همه ساخت‌وساز هیچ‌گاه در دولت احمدی‌نژاد شاهد رشد جدی قدرت خرید در بازار مسکن نباشیم.
نسبت دستمزد به نرخ مسکن سال‌های گذشته
هشت سال ریاست‌جمهوری روحانی را می‌توان پرتلاطم‌ترین دوره اقتصاد ایران دانست. به طوری که در دولت نخست بسیاری از آمارهای اقتصادی به بهترین وضع خود پس از انقلاب رسیده بودند. شاخص‌هایی که در دولت دوم روحانی و پس از بازگشت تحریم‌ها و شروع متلاطم شدن اقتصاد ایران اغلب رکورد بدترین وضعیت را هم ثبت کردند.
سال ۹۲ که روحانی دولت را تحویل گرفت نسبت پایه حقوق به قیمت مسکن در تهران ۵/۱ بود. این عدد تا سال ۹۵ صعودی و سال ۹۶ هم بدون تغییر بود. در این دو سال قدرت خرید مسکن براساس پایه حقوق به بیشترین میزان خود از هنگامی که داده قیمتی در دسترس است رسید؛ یعنی ۲/۲ متر. اما سقوط آزاد ارزش پول ملی در سال‌های ۹۷ به بعد باعث شد تا سال ۹۹ این عدد تنها به ۹/۰مترمربع برسد و در سال ۱۴۰۰ هم که رئیسی دولت را تحویل می‌گرفت عدد یک را نشان بدهد؛ یعنی یک سال پایه حقوق برابر با یک متر ملک در تهران. حال باید دید در دولت ابراهیم رئیسی این شاخص‌ها به کدام سمت حرکت خواهند کرد.
بازار خانه‌های نقلی
کاهش قدرت خرید مردم و افزایش اختلاف نسبت دستمزد به نرخ میانگین مسکن، توجه متقاضیان را به واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ جلب کرده است. با این وجود خرید و فروش یا ساخت واحدهای ۳۰ تا ۴۰ متر در تهران چندان رواج ندارد؛ قانون هم اجازه ساخت آپارتمان‌های کمتر از ۳۵ متر را نمی‌دهد، اما آمار و ارقام مهرماه امسال می‌گوید که ۸/۳ درصد معاملات را آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر به خود اختصاص داده‌اند.
ضوابط ساخت و ساز اجازه ساخت واحدهای با متراژ حداقل ۳۵ متری را به سازندگان داده اما عملا کمتر کسی نسبت به ساخت یا خرید این واحدها تمایل نشان می‌دهد. بر این اساس در شهر تهران تعداد آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر چندان زیاد نیست و سهم این واحدها از معاملات مسکن در مهرماه ۱۴۰۱ فقط ۴/۳ درصد بوده است.
رشد سنگین قیمت مسکن از سال ۱۳۹۶ به بعد باعث شد تا برخی مسوولان و کارشناسان به منظور افزایش توان خرید مسکن، ایده ساخت واحدهای کمتر از ۳۵ متر را ارایه کنند. اواخر سال ۱۳۹۸ زمزمه‌هایی نیز درخصوص احداث آپارتمان‌های ۲۵ متری مطرح شد که بعدا مسوولان شهری گفتند که از این عدد سوء‌برداشت شده است.
حداقل سرانه زیربنا در تهران ۵/۱۷ مترمربع است
برخی کارشناسان، ساخت واحدهای ۲۵ متری را رواج زندگی مجردی عنوان کردند. اما مدیرعامل پیشین سازمان نوسازی شهر تهران اواخر سال گذشته در این زمینه گفت: در طرح جامع شهر تهران حداقل سرانه زیربنا ۵/۱۷ مترمربع است که اگر یک نفر را به عنوان یک خانواده به رسمیت بشناسیم می‌تواند در یک خانه ۵/۱۷ متری زندگی کند.
به گفته کاوه حاج‌علی‌اکبری، مسکن کوچک‌مقیاس یک موضوع حل شده است و علت انتقاداتی که آن زمان مطرح می‌شد بی‌اطلاعی از نیاز به این مساله و ضرورت آن بود. کسی نمی‌خواهد مردم را به خانه‌های ۲۰ و ۳۰ متری بفرستد. ما می‌گوییم هر فردی با هر توانایی مالی- چه خانه ۲۰۰ متری و چه خانه ۵۰ متری- باید امکان خرید و زندگی در این شهر را داشته باشد.
طبق طرح تفصیلی، ساخت واحدهای کمتر از ۳۵ متر ممنوع است. البته گفته می‌شود در صورتی که دو طبقه به صورت دوبلکس ساخته شود و به یکدیگر راه داشته باشند این امکان وجود دارد که مجموع مساحت هر دو واحد به ۳۵ متر برسد؛ یعنی در هر طبقه امکان ساخت ۵/۱۷ متر وجود دارد.
ساخت خانه‌های کمتر از ۳۵ متر ممنوع است
تیرماه سال ۱۳۹۹ بود که در زمان شهرداری پیروز حناچی، توافقی بین وزارت کشور و مدیریت شهری به منظور ساخت آپارتمان‌های کوچک مطرح شد.
اما پس از آن شورای شهر و شهردار فعلی یعنی علیرضا زاکانی چندان درخصوص موضوع ساخت آپارتمان‌های ۲۵ متری ورود نکردند. البته شهرداری تهران اعلام کرد که قصد دارد ساخت سالیانه ۱۸۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در تهران احداث کند. موضوع ساخت واحدهای استیجاری نیز مطرح شد.
در حال حاضر شهرداری برای ساخت واحدهای کمتر از ۳۵ متر مجوز صادر نمی‌کند. با این حال ۴/۳ درصد معاملات به آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر و ۴/۰ درصد معاملات به واحدهای کمتر از ۳۰ متر تعلق دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده واحدهای ۳۰ تا ۴۰ متر عمدتا در منطقه ۱۰ و محله‌هایی همچون جیحون، دامپزشکی، سلسبیل، کارون و نواب واقع شده است.
- 17
- 1
