روزنامه اعتماد نوشت: طبق اعلام مركز آمار ايران، نرخ تورم ماهيانه مسكن در شهريور ماه ۱۴۰۱ حدود ۳.۵ درصد و نرخ تورم ماهيانه اجاره مسكن نيز در اين ماه به همين ميزان (۳.۵) درصد بود، اين در حالي است كه نرخ تورم ماهيانه مسكن در مرداد ماه ۲.۸ درصد و نرخ تورم ماهيانه اجاره مسكن ۲.۹ درصد بود.بر اساس اعلام مركز آمار ايران در شهريور ماه امسال شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ۱۵۹.۷ رسيد كه نسبت به ماه قبل (۱۵۴.۷)، ۳.۳ درصد افزايش داشته است . به عبارتي در هر ماه به‌طور متوسط تغييرات ماهانه اجاره بهاي مسكن حول و حوش ۲ تا ۳ درصد بوده است. اما اين در حالي است كه در گزارش آبان ماه، بيشترين رشد اجاره‌بها نسبت به ماه‌هاي قبل ثبت شده است. در اين گزارش، تورم ماهانه شاخص اجاره‌بها در كشور در مهرماه امسال، ۶ درصد اعلام شده است. دليل اين افزايش شديد اجاره‌بها فقط در يك ماه چيست؟ معمولا فصل جابه‌جايي‌ها همزمان با تابستان و تعطيلي مدارس است و آيا با اين رشد عجيب در ماه مهر كه مصادف با بازگشايي مدارس و دانشگاه‌هاست بايد گفت كه الگوي جديدي در اجاره‌بها ايجاد شده است؟
قيمت اجاره‌بها تابعی از قيمت ملك است
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در واكنش به افزايش شديد تورم اجاره‌بهاي مسكن نسبت به ساير بخش‌ها در مهر ماه ۱۴۰۱ به «اعتماد» گفت: اصلي‌ترين علت افزايش نرخ تورم اجاره‌بهاي مسكن در مهر ماه به دليل جابه‌جايي‌هايي بود كه در پايان فصل تابستان رخ داد و به نظر مي‌رسد با توجه به افزايش قيمت ملك در كشور رشدهاي ۲ تا ۵ درصدي كه براي اين بخش به وجود آمده همچنان ادامه داشته باشد. اين كارشناس حوزه مسكن با بيان اينكه قيمت اجاره‌بها تابعي از قيمت ملك است، تصريح كرد: موضوع ساخت و ساز ملك و اجاره‌بهاي مسكن بسته‌اي به هم وابسته است و تا زماني كه مشكل ساخت مسكن در كشور به‌طور كامل حل نشود مشكل اجاره‌بها كه تابعي از اين بازار است، حل نخواهد شد.
بخش خصوصي فاقد ابزارهای مالی برای ساخت مسكن است
ستاريان خاطر نشان كرد: حل شدن مشكل مسكن با شاكله اصلي اقتصاد ما درگير است و به راحتي هم قابل حل نيست، زماني كه ما انتظار داريم بخش خصوصي يك ميليون واحد مسكوني توليد كند و تحويل مردم دهد پس اقتصاد اين بخش هم بايد به صورت واقعي خصوصي باشد، زيرا در اين اقتصاد سوسياليستي محدود و بسته نمي‌توان انتظار داشت بخش خصوصي بدون ابزارهاي مالي مناسب يك ميليون واحد مسكوني توليد كند. ستاريان در ادامه خاطر نشان كرد: تسهيلات بخش مسكن تنها به وام ختم نمي‌شود و انواع و اقسام ابزارهاي مالي بايد به اين بخش اختصاص يابد تا بتواند تامين اعتبار كرده و مسكن توليد كند و پاسخگو باشد.
اين كارشناس بازار مسكن در واكنش به ۷۴ سال انتظار براي خانه‌دار شدن در كشور ادامه داد: به نظر مي‌رسد در اين موضوع هم ركورد جهاني را زده‌ايم و مطمئنا در هيچ كشوري در دنيا اين ميزان انتظار براي خانه‌دار شدن افراد وجود ندارد. ستاريان در پاسخ به اين پرسش كه آيا بسته‌هايي كه دولت در قالب وام‌هاي خريد ملك و اجاره مسكن ارايه مي‌دهد، مي‌تواند براي افراد كارگشا باشد، تصريح كرد: بنده معتقدم تا زماني كه صورت مساله به خوبي درك نشود، راهكارهايي هم كه داده مي‌شود، كارگشا نيستند حتي اگر وام يك ميليارد توماني خريد ملك هم به ۱۰ ميليارد تومان برسد باز هم نمي‌توان كاري از پيش برد، چراكه اين مساله به كسري مسكن در كشور برمي‌گردد.
بيش از نيم قرن است كه كشور درگير مشكل مسكن شده است
اين كارشناس بازار مسكن گفت: مگر دولت چند هزار وام يك ميليارد توماني مي‌تواند به مردم بدهد و اينكه آيا با اين ميزان تسهيلات مردم مي‌توانند خانه‌اي تهيه كنند؟ مسلما خير. بيش از نيم قرن است كه كشور درگير مشكل مسكن است و امروز به اين نقطه رسيده‌ايم كه افراد بايد ۷۴ سال كار و پس‌انداز كنند تا بتوانند يك واحد مسكوني بخرند. او افزود: حتي اگر بانك‌ها براي بخش مسكن وام ۲۰۰ ميليون توماني هم بخواهند بپردازند قادر نخواهند بود اين ميزان را به چند ميليون نفر بدهند، اين در حالي است كه در برخي كشورها تا ۹۷ درصد قيمت مسكن را تسهيلات مي‌دهند كه البته اغلب مردم در اين كشورها داراي ملك هم هستند و به اندازه ايران هم نياز براي خانه‌دار شدن نيست.
براي ساخت يك ميليون واحد مسكوني كسری بودجه وجود دارد
اين كارشناس بازار مسكن در مورد افزايش ساخت و ساز در كشور به منظور تعديل بازار اجاره‌بها نيز گفت: هر چند ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني در برنامه‌هاي دولت قرار گرفته اما كسري بودجه در اين بخش به اندازه‌اي زياد است كه اصلا نمي‌توان به توليد آن هم فكر كرد چه برسد به اينكه اين تعداد مسكن قرار است در شهر جديدي ساخته شود و خدمات آن چه باشد. ستاريان ادامه داد: توليد يك ميليون واحد مسكوني در سال به صورت تقريبي به هزار هزار ميليارد تومان بودجه نياز دارد و سوال اينجاست كه بخش خصوصي چطور مي‌خواهد اين ميزان منابع مالي را تهيه كند و دوبرابر اين ميزان بايد هزينه زيرساخت‌ها و هزينه بخش‌هاي خدماتي در كنار اين واحدهاي مسكوني باشد كه ايجاد شود و موجود نيست. اين كارشناس بازار مسكن افزود: اگر صحبت از ساخت يك ميليون واحد مسكوني مي‌شود در كنار آن حداقل به ۴ هزار هزار ميليارد تومان گردش مالي نياز است، اما سوال اينجاست كه در اين اقتصاد بسته دولتي آيا مي‌توان چنين منابع مالي براي ساخت اين تعداد ساختمان داشت؟
شهرهاي اقماري آويزان شهرهاي مادر شدند
او در مورد ساخت و سازهايي كه در شهرهاي اقماري نظير پرند و پرديس و...در سال‌هاي گذشته صورت گرفته نيز گفت: اين شهرها تا حدودي توانستند به بازار اجاره‌بهاي مسكن كمك كنند، اما انتظاري كه از اين شهرها بود، برآورده نشد، حداقل انتظار اين بود كه شهرهاي مادر با به وجود آمدن اين شهرهاي اقماري تخليه شوند كه اين اتفاق هم نيفتاد و شاهد آن بوديم كه ساكنين شهرهاي مياني در شهرهاي اقماري مستقر شدند و به نوعي اين شهرهاي اقماري آويزان شهرهاي مادر شدند و اقتصادشان را از شهر مادر تامين مي‌كنند. ستاريان خاطر نشان كرد: در مجموع شهرهاي اقماري در دنيا به هيچ كدام از اهداف خود نرسيدند و تنها معضلاتي را ايجاد كردند كه مشابه آن هم در تمامي كشورهايي كه شهر اقماري ساختند به وجود آمده و حاشيه‌نشيني بين شهرها ايجاد شده است و اين شهرها اغلب داراي هويت اقتصادي نيستند و تنها هويت خدماتي دارند و به نوعي آويزان شهر مادر شده‌اند.
«قبر» بخريم يا «خونه»؟!
بعد از آنكه شهردار تهران خبر از اجراي طرحي براي فروش متري مسكن در تهران داد، رييس سازمان بورس نيز اعلام كرد كه با راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات، ساز و كار اين داد‌وستد آماده شده و در آينده‌اي نزديك، مردم مي‌توانند به نسبت بودجه‌اي كه دارند، به صورت «متري» زمين يا خانه و ملك بخرند. اما اين خبر كه با واكنش‌هاي تند و حتي تمسخرآميزي از سوي شهروندان همراه بود، باعث شده تا اجراي آن در هاله‌اي از ابهام باقي بماند. طرحي كه برخي از آن به عنوان «گورخوابي» مدرن ياد مي‌كنند و برخي ديگر ترجيح مي‌دهند به جاي سرمايه‌گذاري براي خريد چند متر خانه اشتراكي پرحاشيه، اندك سرمايه خود را در خريد «قبر» هزينه كنند.
صندوقي با هويت جديد
صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts) ابزار مالي است كه مالك، اداره يا تامين‌كننده املاك درآمدزا است و صندوق‌ها بر حسب تعريف به صندوق‌هايي گفته مي‌شود كه با استفاده از سرمايه‌هاي خرد يا عمده به خريد يا اجاره‌داري املاك و مستغلات مي‌پردازند. صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات كه براساس صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مشترك طراحي شده‌اند، سرمايه سرمايه‌گذاران متعددي را جمع‌آوري مي‌كنند. اين امر به سرمايه‌گذاران خرد امكان مي‌دهد از سرمايه‌گذاري در املاك سود ببرند، بدون آنكه مجبور باشند ملك را خريداري، مديريت يا تامين مالي كنند. در واقع ريت‌ها با جمع‌آوري و جذب سرمايه‌هاي خرد براي هدايت سرمايه‌هاي ملكي به مسير درست (كه البته كمترين عوارض را نيز براي اقتصاد و بازار مسكن داشته باشد)، از طريق عرضه يونيت‌هاي سرمايه‌اي در بازار مسكن تشكيل مي‌شود. اين صندوق‌ها ضمن كمك به تامين مالي مسكن كم‌درآمدها، مزاياي چندگانه‌اي نيز براي بازار سرمايه و بازار پول دارد. نمونه‌هاي موفقي از اين صندوق‌ها در كشورهاي مختلف دنيا از جمله امريكا، كانادا و انگلستان تجربه شده است. صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات، سرمايه افراد را جمع‌آوري كرده و در عين حال كه به عنوان ابزاري براي پوشش ريسك افزايش قيمت مسكن مي‌توان از آن بهره جست، امكان كسب درآمد غيرمستقيم در اين حوزه را فراهم مي‌كند تا ريسك كمتري فعالان بازار مسكن را تهديد كند.
تاريخچه پيدايش يك صندوق
پيدايش صندوق‌هاي املاك و مستغلات در جهان به ۶۰ سال پيش بازمي‌گردد. سال ۱۹۶۰ بود كه استارت ريت‌ها در ايالات متحده و همزمان با حجمي كمتر در هلند، نيوزيلند، تايوان و استراليا زده شد. برزيل نيز در سال ۱۹۹۳ اولين كشوري بود كه REITها را پذيرفت. در سال ۲۰۰۶ امارات متحده عربي نيز به اين جريان پيوست. در چين اما تا سال گذشته خبري از صندوق‌هاي املاك و مستغلات نبود. ريت‌ها در ۳۰ سال گذشته هم از نظر تعداد و هم ارزش بازار، رشد چشمگيري داشته‌اند و در حال حاضر بيش از ۴۰ كشور، قوانين ريت‌ها را تصويب كرده و كشورهاي دارنده صندوق‌هاي املاك و مستغلات ۸۵درصد از توليد ناخالص داخلي جهاني (GDP) را با جمعيت بالغ بر ۵ميليارد نفر در اختيار دارد. در سال ۱۹۹۰، سهم كشورهاي داراي ريت از GDP تنها ۲۸ درصد بود. توليد ناخالص داخلي كشورها و مناطق داراي REIT از ۶.۵ ميليارد دلار در سال ۱۹۹۰ ميلادي، به تقريبا ۷۲ تريليون دلار تا پايان ۲۰۲۰ افزايش يافته است و حالا نوبت به ايران رسيده تا سرانجام سهمي در اين بازار داشته باشد.
قبر يا خانه؟
از آنجايي كه خانه و مسكن يكي از مهم‌ترين دغدغه‌هاي شهروندان در شهرهاي بزرگي مانند تهران است، طبيعتا مردم با وسواس و دقت خاصي اخبار مرتبط با آن را پيگيري كرده و نسبت به آنها واكنش نشان مي‌دهند. معصومه ۴۴ ساله و مادر دو فرزند است كه در يكي از محلات منطقه ۱۸ تهران اجاره‌نشين است. وي در خصوص اجزاي اين طرح مي‌گويد: من هم اين خبر را شنيده‌ام اما اصلا نمي‌فهمم كه منظور آنها از چنين طرح‌هايي چيست؟ يعني ما بايد برويم با همان پولي كه داريم ۴-۳ متر خانه بخريم؟ آخر مگر مي‌شود؟ من تمام پس‌اندازم را جمع كنم به ۷۰ ميليون تومان هم نمي‌رسد. حالا با اين پول چند متر خانه مي‌توانم بخرم؟
وي كه همسرش كارگر يكي از كارگاه‌هاي صنعتي وردآورد است ادامه مي‌دهد: ما كه نمي‌توانيم صاحب خانه شويم... اين طرح‌ها هم مثل همه طرح‌هاي دولت، بعيد است براي مردم سودي داشته باشد. پس ترجيح مي‌دهم اين خرده پولي را كه دارم، از دست بدهم. آن وقت براي سال بعد، نمي‌توانم پول پيش خانه را زيادتر كنم! همسايه‌اش كه ناظر بر گفت‌وگوي ماست نيز در تاييد حرف وي خطاب به معصومه مي‌گويد: ما بايد خانه‌دار شدن را به گور ببريم. خيلي هنر كنيم، بتوانيم مقداري پول قرض و قوله كنيم و روي پول پيش خانه‌مان بگذاريم تا بتوانيم يكسال ديگر در اين شهر بي‌درو پيكر زندگي كنيم!
مهرداد، ۳۷ ساله كه مغازه‌دار يكي از خيابان‌هاي جيحون است اما از منظر ديگري به ماجرا نگاه مي‌كند. ديدگاهي كه گرچه شايد طنز به نظر باشد ولي واقعيتي تلخ را در دل خود دارد. وي در واكنش به اجراي طرح فروش متري خانه مي‌گويد: واقعا چه كسي تمايل دارد در اين طرح شركت داشته باشد؟ يعني قرار است يك نفر ۲۰۰ ميليون بدهد و در شمال شهر ۳ متر يا در جنوب شهر ۷-۶ متر خانه بخرد؟ كه چه اتفاقي بيفتد؟ اصلا گيريم كه چند متر خانه هم خريديد، خانه‌اي كه چندين نفر مشتركا مالك آن هستند مسلما از همه جهات دردسر است. همين الان وقتي يك نفر مي‌خواهد خانه يا ملكش را بفروشد يا اجاره دهد، هزارتا اگر و اما وجود دارد و هزار مورد خطر و ترس دارد.
وي مي‌افزايد: از اين گذشته، چرا بايد يك مالك يا سازنده بيايد و ملكش در مناطق گران قيمت تهران را چند ده تكه كند و بفروشد؟ حتي مالكين مناطق جنوبي هم چنين كاري را نمي‌كنند! مگر اينكه املاك دولتي را بفروشند كه آن‌هم هزار و يك داستان ديگر دارد! يكي از مشتريان وي كه به گفته خودش كارمند دولت است نيز در مورد اين طرح مي‌گويد: من كه به شخصه ترجيح مي‌دهم به جاي چند متر خانه، بروم يك قبر بخرم. الان خود بهشت زهرا يك قبر خوب در قطعات قديمي را ۲۸-۲۷ ميليون تومان مي‌فروشد. همين قبر در بازار سياه، يكي، دو ميليارد مشتري دارد. خب اگر به جاي چند متر خانه‌اي كه اصلا معلوم نيست در آينده تكليف شما با آن چيست، بروم قبر بخرم و آن را ول كنم، اگر شانس داشته باشم چند سال بعد اين قبر رقم نجومي‌تري پيدا مي‌كند و اگر هم قيمت آن ترقي نكند، ته ماجرا حداقل براي آخرتم يك خانه خواهم داشت!
خانم ميانسال ديگري هم كه مشغول خريد از مغازه مهرداد است نيز مثل همه كساني كه دل پري از سياست‌هاي تهران دارد وارد بحث مي‌شود و مي‌گويد: اي آقا.... آقايان هر روز يك طرح جديد مي‌دهند. يك‌بار مي‌گويند مي‌خواهند خانه‌هاي ۲۵ متري بسازند، يك‌بار مي‌گويند مي‌خواهند از خانه‌هاي خالي ماليات بگيرند و يك‌بار هم مدعي‌اند كه مي‌خواهند با فروش متري خانه، مردم را خانه‌دار كنند.
نفسي چاق مي‌كند و ادامه مي‌دهد: اما هيچ‌كسي از اين آقايان مسوول سوال نمي‌كند چرا نمي‌توانيد جلوي رشد نجومي قيمت ملك را بگيريد؟ مگر مي‌شود با آن‌همه ابزار قانوني و اهرم‌هاي اجرايي نتوانند حريف مالكان شوند؟ مسلما خودشان نمي‌خواهند وگرنه به راحتي مي‌توانند بازار مسكن را مديريت كنند.
مهرداد انگار چيز جديدي به خاطرش آمده باشد دوباره وارد بحث مي‌شود و مي‌گويد: اصلا چرا راه دور مي‌رويد ... خود آقايان مي‌گويند كه در تهران چند صد هزار واحد خالي داريم از طرف ديگر شهردار هم كه گفته در تهران به بيش از يك ميليون خانه جديد نياز داريم، خب چرا كاري نمي‌كنند كه خانه‌هاي خالي به دست اقشار كم‌درآمد برسد؟ اصلا مگر دولت قرار نبود سالي يك ميليون مسكن بسازد پس چه شد؟!
قبرفروشي به جاي بنگاه‌داري
كارشناسان و مالكان بنگاه‌هاي املاك نيز به هيچ عنوان موافق اجراي اين طرح نيستند. منوچهر يكي از همين كارشناسان بنگاه‌دار است كه در اين زمينه به «اعتماد» مي‌گويد: من بيش از ۲۰ سال است كه در بنگاه كار مي‌كنم. تا حالا بالاي ۱۰ طرح براي ساماندهي بازار مسكن و ارزان شدن خانه در تهران و كشور اجرا شده است ولي عملا يا به مرحله اجرا نرسيده يا تاثيري روي قيمت مسكن نداشته است. حتي گاهي اجراي اين طرح‌ها باعث شده تا قيمت مسكن به‌شدت افزايش هم پيدا كند.
وي با ذكر اينكه همين عوامل باعث شده تا مردم نسبت به طرح‌هاي دولت و مديران براي ارزان شدن مسكن بي‌اعتماد شوند، مي‌گويد: مگر نمي‌خواستند از خانه‌هاي خالي ماليات بگيرند. پس چه شد؟ مگر نمي‌خواستند بافت‌هاي فرسوده را نوسازي و خانه‌سازي كنند؟ مگر قرار نبود سالي يك ميليون خانه در كل كشور ساخته شود؟ ... از اين «مگر»ها در تاريخچه بازار مسكن ما فراوان است. خب در چنين شرايطي بديهي است كه مردم نبايد هم به وعده‌ها و طرح‌هاي مسوولان خوش‌بين باشند و اعتماد داشته باشند.
اين كارشناس و بنگاه‌دار قديمي شرق تهران در ادامه به ديدگاه شهروندان در خصوص طرح فروش متري ساختمان اشاره كرده و مي‌گويد: واقعا خنده‌دار است. چرا بايد دولت به حدي در كنترل قيمت مسكن عاجز باشد كه بخواهد خانه‌هاي ۲۵ متري بسازد يا حالا هم دم از فروش متري ساختمان بزند؟ در حالي كه الان تقريبا هم مردم و هم كارشناسان همگي معتقدند كه دولت «اگر» بخواهد مي‌تواند بازار مسكن را به سادگي ساماندهي كند.
وي تصريح مي‌كند: دولت حتي نتوانسته طرح‌هايي كه براي مستاجران وعده داده بود را اجرا كند. مگر نه اينكه قرار بود جلوي افزايش بي‌رويه اجاره‌بها گرفته شود! پس چگونه است كه هنوز اجاره‌ها، با سرعت نجومي بالا مي‌رود؟ مگر نه اينكه قرار بود مالكان نتوانند به راحتي و با زور مستاجران را بيرون كنند، پس چرا مالك‌ها به راحتي و در صورتي كه مستاجر حاضر به فرمانبري از قيمت آنها نباشد، فوري وي را بيرون مي‌كنند؟!
همكارش نيز كه شنونده صحبت‌هاي مطرح‌شده بين ماست وارد گفت‌وگوي ما مي‌شود و مي‌گويد: الان بسياري از مشتريان ما مجبور شده‌اند از آنجايي كه توان اجاره كردن خانه را نداشته‌اند به مناطق حاشيه‌اي تهران بروند. حداقل امسال ۱۶ -۱۵ نفر را مي‌شناسم كه به حاشيه تهران كوچ كرده‌اند. خب اين بندگان خدا اگر پول داشتند كه مجبور نبودند به حاشيه شهر بروند. ثانيا: گيريم كه پول هم داشته باشند، چطور به دولتي كه تا امروز حتي يكي از طرح‌هايش در حوزه كنترل قيمت مسكن جواب نداده بايد اعتماد كنند؟! براي همين الان با هر كسي كه در اين زمينه صحبت مي‌كنيم همه فقط مي‌خندند و بي‌خيال از كنارش عبور مي‌كنند! برگه‌هاي فايل‌هاي اطلاعات خانه‌هاي مشتريانش را ورقي مي‌زند و ادامه مي‌دهد: مردم مي‌گويند دولت مي‌خواهد خانواده‌ها در قفس زندگي كنند. حتي عده‌اي مي‌گويند؛ وقتي پول نداريم تا حتي يك خانه ۵۰ – ۴۰ متري بخريم با ۱۰ تا ۳۰ ميليون تومان مي‌رويم «قبر» مي‌خريم چون سودي كه بعد از چند سال نصيب‌مان مي‌شود واقعا قابل توجه است. الان خيلي از دوستان پيش ما مي‌آيند تا براي‌شان قبر براي خريدن پيدا كنيم. كم‌كم بايد تابلو ملك‌فروشي را به قبرفروشي تغيير دهيم! اينها واقعيت‌هاي جامعه‌اي است كه مسوولان هيچ‌وقت مشكلاتش را نديدند يا نخواستند كه ببينند!
بازاري كه به سرانجام نمي‌رسد
اما همان‌گونه كه گفته شد اين طرح از همان ابتداي مطرح شدن، منتقداني جدي را با خود همراه كرده است. عبدالله اوتادي به عنوان يكي از اعضاي هيات‌مديره اتحاديه مشاوران املاك كشور در اين زمينه گفت: بازار مسكن با طرح‌هايي از جمله فروش متري مسكن به سمت رونق هدايت نمي‌شود و دولت بايد وعده‌هايي كه داده است را عملي كند.
وي با بيان اينكه بازار مسكن با طرح فروش متري مسكن به سرانجام نمي‌رسد و اين بازار همچنان در ركود تورمي به سرخواهد برد، گفت: بازار مسكن نياز به طرح فروش متري ندارد بلكه در اين بازار بايد عرضه و تقاضا برابر باشد تا شاهد بهبود شرايط در اين بازار باشيم.
او ادامه داد: در صورتي كه نقدينگي‌هاي موجود در اين بازار به سمت ساخت و توليد مسكن هدايت شود مي‌توان اميدوار بود كه اين بازار رونق خواهد يافت اما زماني كه تنها اين طرح براي رونق بازار بورس طراحي شده است نمي‌توان اميدوار بود كه بازار مسكن رونق يابد. اوتادي اظهار كرد: بسياري از سهامداران بازار بورس به دنبال سود خود هستند بنابراين به‌طور قطع از اين بازار در راستاي منافع خود بهره خواهند برد و از سوي ديگر فردي كه به‌طور مثال ۱۰ متر خانه از طريق بورس خريداري مي‌كند آيا مي‌تواند از اين ۱۰ متر به صورت فيزيكي استفاده كند بنابراين نمي‌توان اميد داشت كه اين بازار تنها براي رونق بازار مسكن طراحي شده است.
عضو هيات‌مديره اتحاديه مشاوران املاك كشور با يادآوري اين موضوع كه دولت بايد هرچه سريع‌تر به وعده‌هايي كه در حوزه مسكن داده است جامه عمل بپوشاند، گفت: بازار مسكن در حال حاضر نيازمند توليد و عرضه مسكن است كه بايد در اين بخش، طرح نهضت ملي مسكن را دولت هرچه سريع‌تر به مرحله اجرايي برساند والا با طرح‌هايي همچون عرضه متري مسكن، بازار به سمت رونق نمي‌رود. او تاكيد كرد: بازار مسكن نيازمند طرح‌هايي است كه بتواند رونق و نقدينگي را براي خريداران مسكن فراهم كند. به عبارتي منتقدان شهرداري معتقدند كه به جاي اجراي چنين طرح‌هايي كه اصولا نه با فرهنگ ما سازگار است و نه مي‌تواند مردم را خانه‌دار كند، به دنبال راهكارهايي بگردند كه حقيقتا قيمت مسكن را متعادل كرده و قدرت شهروندان را براي خريد ملك افزايش دهد.
طرحي همچنان مبهم
اين طرح اما هنوز براي اقتصاددان‌ها نيز تا حدود زيادي مبهم است. فرشاد كه دانشجوي دكتراي اقتصاد است يكي از همين كارشناساني است كه نمي‌تواند از ابهامات اين صندوق و اين طرح سر در آورد. وي در مورد مغايرت‌هاي موجود در اين طرح مي‌گويد: اصولا صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در دنيا چيز جديدي نيستند. يعني صندوق املاك و مستغلات هم نبايد چيز جديدي باشد كه وزير و رييس بورس اين‌همه در مورد آن تبليغات مي‌كنند. اصولا در اين صندوق‌ها، مردم سرمايه‌هاي خود را ذخيره مي‌كنند تا با سود ناشي از فعاليت اقتصادي صندوق، پول‌شان افزايش پيدا كند و بتوانند خانه‌اي بخرند.
وي تصريح مي‌كند: اما وزير و رييس بورس گفته‌اند كه مي‌خواهند با اين طرح مردم را صاحب خانه كنند و به آنها ملك بفروشند. تاكنون چنين چيزي در دنيا سابقه نداشته و در اصول اقتصادي هم جايگاهي ندارد. چون اولا از لحاظ قانوني به مشكل برخواهد خورد و ثانيا تورم مانع از آن مي‌شود تا فردي كه مثلا ۱۰۰ ميليون داده و چند متر از يك خانه را خريده است، اگر چند سال بعد پولش حتي ۲۰۰ ميليون هم بشود، نمي‌تواند خانه‌اي بخرد. چرا؟ چون اگر خانه مورد نظر وي الان مثلا ۸۰۰ ميليون تومان باشد، چند سال بعد اين خانه حداقل ۵/۱ ميليون تومان مي‌ارزد. بنابراين وي با ۳۰۰ -۲۰۰ ميليون به هيچ عنوان نمي‌تواند صاحب خانه شود!
اين كارشناس اقتصادي تاكيد مي‌كند: چنين طرح‌هايي فقط باعث بي‌اعتمادي بيشتر مردم نسبت به مسوولان مي‌شود براي همين به نظر من عملا محكوم به شكست است.
توجيه يك طرح
همان‌طوركه گفته شد گويا شهرداري «مامور» است كه به هر شكل ممكن تهراني‌ها را به سمت خانه‌نشيني در قفس‌هاي كوچك مقياس و كم‌متراژ هل دهد. كمااينكه در دوره مديريت شهري پيشين نيز شهرداري به دنبال اجراي طرح ساخت خانه‌هاي ۲۵ تا ۳۵ متري در پايتخت بود. طرحي كه در نهايت به خاطر مغايرتي كه با ضوابط شوراي عالي شهرسازي كشور داشت و مخالفت برخي نهادهاي بالادستي، شكست خورد و هنوز باز نشده به بايگاني تاريخ پيوست. آن زمان عبدالرضا گلپايگاني معاون وقت شهرداري تهران در مورد اصرار شهرداري براي ساخت خانه‌هاي ۲۵ متري گفته بود: ما در سنت سكونت ايراني خانواده گسترده داشته‌ايم، چون خانواده گسترده يعني زندگي پدر و مادر و فرزندان در يك خانه با اتاق‌هاي زياد كه به واسطه يك حياط مركزي به هم وصل بوده‌اند و اينگونه تمايل فرزندان به بودن در كنار خانواده در سال‌هاي اوليه ازدواج، فراهم مي‌شده است. اما اكنون امكاني براي تبعيت از فرهنگ خانواده گسترده با مدل كالبدي متفاوت نسبت به گذشته در زندگي آپارتماني وجود ندارد.
معاون وقت شهردار افزود: آنچه باعث ايجاد محدوديت در ساخت خانه در ابعاد كوچك اندازه شد، مربوط به ضوابطي است كه بعد از سال ۹۱ و با ابلاغ طرح تفصيلي ايجاد شد كه بر اساس آن اكنون ميانگين مساحت واحدهاي مسكوني شهر تهران به صد متر رسيده، در حالي كه اين مساحت با تعداد افراد و شرايط اقتصادي انطباق ندارد.
گلپايگاني گفت: الان در تهران اگر كسي بخواهد واحد كوچك اندازه بخرد يا اجاره كند چنين امكاني برايش خيلي كم است. در حالي كه امكان انتخاب و آزاد بودن در مقابل مجبور بودن موضوع بسيار مهمي است.
وي افزود: برخي معتقدند تهران بايد تا حدي گران بشود كه بتوان جمعيت آن را كنترل كرد، يا خانواده‌هايي كه تازه دارند شكل مي‌گيرند، در اين شهر نبايد جاي سكونت داشته باشند كه اين نگاه خودخواهانه به معني بيرون كردن فقرا از شهر است.
معاون شهردار تهران تصريح كرد: در مقابل نگاهي شبيه كشورهاي سوسياليستي وجود دارد كه براساس آن مي‌گفتند براي همه طبقات تنها دو مدل نقشه وجود داشته باشد و همه مردم در آن زندگي كنند. همچنين اندازه همه ساختمان‌ها كوچك باشد.
گلپايگاني تصريح كرد: گمان مي‌كنم اگر از كساني كه هر روز بين تهران و شهرهاي اطراف در حركت هستند، بپرسيم بين يك خانه سي متري در مركز شهر و نزديك به محل كارشان با يك خانه هشتاد متري در شهرهاي پيراموني كدام را انتخاب مي‌كنند، پاسخ تعداد قابل ملاحظه خانه كوچك در ميانه شهر است، اما در شرايط امروز عرضه مسكن اين انتخاب براي خريدار فراهم نيست و بر مبناي پيشنهاد شهرداري بهتر است اين امكان انتخاب فراهم و آزادي انتخاب براي همه مردم با شرايط و نياز‌هاي گوناگون ايجاد شود.
وي افزود: ما در بررسي و مقايسه ساختمان‌هايي كه ساخته مي‌شوند و ساختمان‌هايي كه معامله مي‌شوند، شاهد بالابودن تمايل براي معامله واحدهاي كوچك هستيم در حالي كه عرضه چنين واحد‌هايي بسيار پايين است.
گلپايگاني خاطرنشان كرد: طبق ضوابط طرح تفصيلي، امكان ساخت واحد ۳۵ متري وجود دارد، اما ضوابط سختگيرانه به ويژه در تامين پاركينگ براي هر واحد و در همه جاي شهر به صورت يكسان، براي سازنده ساخت خانه كوچك اندازه صرفه ندارد. مطالعات مشاوران شهرساز نشان مي‌دهد الگوي كالبدي خانه و اندازه و كيفيت فضاي سكونت وابسته به محل كار، رفت‌وآمد و تامين شرايط آسايش و آرامش شهروندان هم هست و صرفا اندازه خانه به تنهايي تامين‌كننده شرايط آسايش مردم را فراهم نمي‌كند.
خطر اضمحلال سرمايه‌هاي اجتماعي
دكتر محمود شهابي، جامعه‌شناس نيز با تاييد تبعات منفي طرح‌هايي اينچنيني در جامعه آنها را عاملي براي كاهش اعتماد عمومي و بيشتر شدن فاصله بين مردم و مسوولان مي‌داند و مي‌گويد: در تمام دنيا طرح‌هاي ملي و طرح‌هايي كه قرار است گره‌اي از مشكلات ملي جامعه باز كند با دقت و وسواسي بسيار زياد بررسي و ابعاد مختلف آن واكاوي مي‌شود و تازه پس از آن، طرح‌هاي ياد شده اجرا مي‌شوند.
وي با نقد طرح كنوني فروش متري يا عملكرد صندوق املاك مي‌گويد: بايد طرح‌هايي اينچنيني توسط كارشناسان رسمي معتبر مورد ارزيابي قرار گيرد و بعد از آن موضوع رسانه‌اي شود. مثلا در مورد اين طرح آيا واقعا قبل از اين هيچ‌كدام از كارشناسان به فكر فروش مسكن متري نيفتاده بودند يا در دنيا هيچ مدير و سازماني نبود كه براي حل مشكل مسكن شهرها و كشورشان چنين طرح‌هايي را ارايه دهند؟ مسلما چنين طرح‌هايي پيش از اين نيز بارها مطرح شده‌اند اما بنابر دلايل علمي و تخصصي هيچ‌وقت به سرانجام و مرحله اجرايي شدن نرسيده‌اند. شهابي با اشاره به تبعات منفي اجتماعي اين طرح مي‌گويد: عملياتي نشدن يا اجراي ناقص اين طرح فقط به سرمايه‌هاي اجتماعي جامعه ضربه مي‌زند. يعني با ضربه زدن به اعتماد عمومي مردم عملا سرمايه‌هاي اجتماعي كشور را زير سوال مي‌برد كه البته موضوعي به غايت مهم و كليدي است. اين موضوعات را نمي‌توان با فرمول‌هاي اقتصاد سياسي درمان كرد بلكه زمان زيادي را مي‌طلبد تا كمي التيام بيابد. وي تصريح مي‌كند: در واقع بايد تغييرات ملموس و در عين حال فوري اتفاق بيفتاد تا اعتماد عمومي مردم كمي ترميم شود. در واقع خانه‌هاي ۲۵ متري يا فروش متري ساختمان و بسياري از طرح‌هايي از اين دست كه در ابتدا، بدون بررسي مطرح و اجرايي مي‌شوند و بعد از مدتي نيز معلوم مي‌شود كه اشتباه بوده‌اند، باعث بروز بحراني جدي‌تر يعني تزلزل همان سرمايه‌هاي اجتماعي مي‌شوند كه اتفاقا مي‌تواند به همان بحران اصلي كشور بدل شود. همان‌طوركه مشاهده مي‌شود طرح‌هايي مانند فروش متري مسكن يا طرح ساخت خانه‌هاي ۳۰-۲۵ متري تنها عايدي كه تاكنون براي مردم داشته، افزايش همان فاصله بين مسوولان و شهروندان بوده است و البته كاهش اعتماد عمومي. طرح‌هايي كه مردم را از كارآمدي مديران ما نااميد كرده و درعين حال باعث مي‌شود تا مردم از اينكه بتوانند در طول زندگي خود مالك خانه‌اي چند ده متري (كه قديمي‌ها از آن به عنوان - قفس - ياد مي‌كردند) باشند نيز نااميد شوند. خانه‌هايي كه از آن مي‌توان به عنوان فصل نويني از «گورخوابي» ياد كرد.
- 15
- 5
