روزنامه جهان صنعت نوشت: مسکن به عنوان یکی از نیازهای ضروری همواره مورد توجه دولت‌ها و تحت تاثیر سیاست‌های آنها بوده است. اجاره‌نشینی یا سکونت در خانههای ملکی، سهم مسکن در هزینه خانوار و قیمت مسکن، از جمله متغیرهای قابل بررسی برای تحلیل عملکرد دولت‌ها در بازار مسکن هستند.
خانه یکی از ضروری‌ترین نیازهای هر فرد و خانواده‌ای است. سقفی بالای سر و چهاردیواری برای زیستن. خانه علاوه بر اهمیتی که در بُعد فردی و خانوادگی دارد، در اقتصاد نیز بازار مهمی به شمار میآید که بخشی از اشتغال، سرمایه‌گذاری و در نهایت، ارزش افزوده کل اقتصاد، از جمله نتایج این بازار هستند.
با وجود اهمیت تحلیل بازار مسکن، داده‌های در دسترس از این بازار، تحلیل جامع آن را با چالش‌هایی مواجه کرده است. گسست داده‌های آماری بخش مسکن، انتشار با وقفه یا عدم انتشار، برخی از این چالش‌ها هستند.
تبعات توقف انتشار آمار بازار مسکن
تحلیل بازارها بدون دسترسی به آمارهای قابل اتکا، تقریبا امری ناممکن است. با وجود اهمیت تحلیل بازار مسکن، گسست داده‌های آماری بخش مسکن، تحلیل جامع آن را با چالش‌هایی مواجه کرده است. انتشار با وقفه یا عدم انتشار و نیز دشواری در دسترسی به آمارهای موجود، برخی از این چالش‌ها هستند.
به عنوان مثال، گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران به صورت ماهانه از سال ۱۳۹۶ توسط بانک مرکزی ایران منتشر می‌شد که در آن اطلاعات با‌اهمیتی همچون قیمت و تعداد معاملات به تفکیک مناطق تهران در دسترس عموم قرار می‌گرفت. معمولا گزارش هر ماه، در دهه نخست ماه بعد منتشر می‌شد اما آخرین گزارش موجود مربوط به آذرماه سال ۱۴۰۱ است. مرکز آمار نیز گزارش مشابهی را منتشر می‌کرد که تازه‌ترین مورد آن مربوط به آذرماه سال ۱۴۰۱ است. پیش از این، بخش آمار و اطلاعات وزارت راهوشهرسازی نیز داده‌ها و گزارش‌های تحلیلی مفیدی از بخش مسکن منتشر می‌کرد که انتشار آن نیز متوقف شده است.
سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها
بازار مسکن نیز مانند دیگر بازارها، از دو سمت عرضه و تقاضا قابل تحلیل است. در سمت تقاضا، افراد با دو انگیزه مصرفی و سرمایه‌گذاری، اقدام به خرید واحدهای مسکونی می‌کنند. منظور از انگیزه مصرفی، تقاضا برای خرید مسکن با هدف سکونت است. منظور از انگیزه سرمایه‌گذاری، خرید مسکن به عنوان نوعی دارایی است که می‌توان از طریق آن کسب درآمد کرد؛ به عنوان مثال، درآمد حاصل از اجاره خانه یا با نگهداری و فروش آن در آینده، از اختلاف قیمت خرید و فروش بازدهی کسب کرد.
علاوه بر تقاضا برای خرید، تقاضا برای اجاره نیز در بازار مسکن وجود دارد که آن نیز در گروه تقاضای مصرفی مسکن قرار می‌گیرد. بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد به‌طور متوسط، مسکن ۴۹ درصد از هزینه‌های غیرخوارکی خانوارهای شهری و ۳۶ درصد از کل هزینه خانوارهای شهری را در سال ۱۴۰۰ به خود اختصاص داده است.
بر اساس نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوار از سال ۱۳۸۸ تاکنون، سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارهای شهری در محدوده ۴۰ تا ۵۰ درصدی از کل هزینه‌های غیرخوراکی در حال تغییر بوده است. به‌طور کلی، سهم مسکن از هزینه غیرخوراکی خانوار، در ۲ نقطه تغییر مسیر داده است. یک بار در سال ۱۳۹۱ که افزایش سهم مسکن در هزینه غیرخوراکی خانوار که از سال ۱۳۸۸ آغاز شده بود، متوقف شد و تا سال ۱۳۹۶، به‌طور کلی رو به کاهش گذاشت. سال ۱۳۹۶، دومین نقطه‌ای است که سهم مسکن از هزینه غیرخوراکی خانوار، تغییر مسیر داد و مسیر کاهشی آن که از سال ۱۳۹۱ آغاز شده بود، بار دیگر افزایشی شد.
سهم مسکن از بودجه خانوارهای شهری در پایان دولت نهم یعنی سال ۱۳۸۸، برابر با ۴۰ درصد هزینه‌های غیرخوارکی بوده است. این نسبت در سال ۱۳۹۲ یعنی پایان دولت دهم به ۴۵ درصد رسید. یعنی در مقایسه با سال ۱۳۸۸، خانوارهای ساکن در مناطق شهری، بخش بیشتری از هزینه‌های غیرخوراکی خود را به مسکن اختصاص دادند. همچنین این نسبت در پایان دولت یازدهم یعنی سال ۱۳۹۶ نسبت به آخرین سال دوره چهار‌ساله دولت قبلی ۲ درصد کاهش یافت و ۴۳ درصد از کل هزینه‌های غیرخوراکی خانوار در این سال به مسکن تخصیص داده شد، اما سهم مسکن از هزینه‌های غیرخوراکی خانوار در سال ۱۴۰۰ و پایان دولت دوازدهم دوباره افزایشی شد و به ۴۹ درصد رسید.
افزایش اجاره‌نشینی از سال ۱۳۶۵ تا آخرین سرشماری
خانوارها به‌طور معمول یا در خانههای ملکی زندگی می‌کنند یا اجاره‌نشین هستند. انواع دیگری از شیوه سکونت یا «شیوه تصرف مسکن» وجود دارد.
سکونت در برابر خدمت و سکونت رایگان، از دیگر انواع شیوه تصرف محل سکونت هستند که به دلیل فراوانی کمتر، در گروه «سایر» قرار می‌گیرند.
بر اساس نتایج سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، می‌توان دو دوره خوش‌نشینی و خانه‌داری را از سال ۱۳۳۵ تاکنون مشاهده کرد؛ کاهش اجاره‌نشینی از سال ۱۳۳۵ تا ۱۳۶۵ و افزایش اجاره‌نشینی از سال ۱۳۶۵ تا آخرین سرشماری یعنی ۱۳۹۵.
به نظر می‌رسد افزایش آهسته نسبت اجاره‌نشینی نشان‌دهنده کاهش تقاضای مصرفی برای خرید مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید خانوار باشد. علاوه بر این، چنین روندی را می‌توان علامتی برای سیاستگذار دانست تا به دو زمینه ورود کند: سیاستگذاری در خصوص اجاره‌داری و تسهیل شرایط ساخت برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه.
خصوصیت دوره‌های رونق نفتی
در بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری، قیمت است که به عرضه و تقاضا جهت می‌دهد. برای بررسی قیمت، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در تهران -که داده‌های مربوط به آن را مرکز آمار ایران منتشر می‌کند- ملاک قرار گرفته است.
داده‌های مربوط به قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران از مرکز آمار ایران در بازه زمانی ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ جمع‌آوری شده است. از ابتدای دوره مورد بررسی یعنی از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۳۸۵، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران کمتر از یک میلیون تومان بوده است. پس از آن، بیشترین جهش سالانه قیمت در این دوره ۲۸ساله، در سال ۱۳۸۶ رخ داده است. جهش ۸۲ درصدی قیمت در سال ۱۳۸۶ در مقایسه با سال ۱۳۸۵، بیشترین رشد قیمت مسکن تهران در طول دوره مورد بررسی است.
بر این اساس، قیمت مسکن در میانه استقرار دولت نهم از متری ۸۳۱ هزار تومان در سال ۱۳۸۵ به متری یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۶ رسید و رشد ۸۲ درصدی قیمت در سال ۱۳۸۶، بیشترین رشد سالانه قیمت مسکن در طول مدت استقرار ۶ دولت مورد بررسی از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۴۰۰ است؛ آن هم در حالی که تصویب قانون مسکن مهر در این سال در مجلس شورای اسلامی انجام شد و ساخت واحدهای مسکن مهر نیز در همین سال کلید خورد.
رشد قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های دهه ۱۳۸۰ را می‌توان با استفاده از بیماری هلندی تحلیل کرد. بیماری هلندی در اقتصاد، به پدیده‌ای اشاره دارد که در آن درآمد کشور به فروش و صادرات منابع طبیعی و به‌طور ویژه نفت متکی شود.
در دوره رونق نفت، درآمد کشور از مسیری غیر از تولید کالا و خدمات افزایش می‌یابد. در نتیجه می‌توان گفت درآمد کل کشور افزایش یافته، اما تولید کالا و خدمات، در سطح قبلی خود باقی‌مانده است. بنابراین، می‌توان گفت با کشوری مواجه هستیم که در آن درآمد افزایش یافته، اما کالا و خدمات موجود، پاسخگوی تقاضای ناشی از افزایش درآمد نیست. از طرف دیگر این افزایش درآمد، تقاضا برای واردات کالا و خدمات را افزایش می‌دهد. در ادامه، سرمایه از بخش تولید صنعتی و کالاهای قابل تجارت خارج می‌شود و به بخش غیرقابل تجارت همچون مسکن و ساختمان گسیل می‌شود. بنابراین در دوره‌های رونق نفتی، معمولا با وقفه، شاهد رشد قیمت در بخش ساختمان و مسکن هستیم.
علل رشد قیمت مسکن در دولت دوازدهم
روند صعودی قیمت مسکن در دولت دوازدهم را می‌توان ناشی از افزایش هزینه ساخت، تمایل سرمایه‌گذاران به حضور و فعالیت در بازار سایر دارایی‌ها و تغییر در متغیرهای پولی دانست که موجب تورم و رشد سطح قیمت‌ها در همه بازارها از جمله بازار مسکن شده است. برای اینکه بتوان تصویری از تحولات بازار مسکن در دولت سیزدهم ارائه داد، از داده‌های ماهانه بانک مرکزی استفاده شده است.
این داده‌ها به صورت ماهانه از فروردین سال ۱۳۹۶ تا آذرماه ۱۴۰۱ در دسترس است. بنابراین قیمت ماهانه مسکن در شهر تهران، فقط برای دولت دوازدهم و ماه‌های ابتدایی شروع به کار دولت سیزدهم قابل دسترسی است. قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای فعالیت دولت سیزدهم در مرداد ۱۴۰۰ تا آخرین ماهی که اطلاعات آن در دسترس است (آذرماه۱۴۰۱) از ۳۱ میلیون تومان به ۴۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده، یعنی در ۱۴ ماه ۵۵ درصد رشد کرده که مقایسه آن با دولت قبلی نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن در ۱۴ ماهه ابتدایی دولت دوازدهم، ۱۰۵ درصد بوده است، به‌طوری که از ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید. بدون دسترسی به آمار و داده‌های رسمی، نمی‌توان تحلیل جامعی از بازار مسکن در دو سال اخیر ارائه داد، اما اظهارنظرهای رسمی درباره بازار واحدهای مسکونی نشان‌دهنده اهمیت بیش از پیش بازار مسکن در این دوره است. برگزاری جلسه ویژه تامین مالی پروژه‌های مسکن با حضور رییس‌جمهوری، وعده شناسایی اخلال‌گران بازار زمین و مسکن توسط مشاور وزیر راهوشهرسازی و تلاش برای کنترل اجاره‌بها، نشان‌دهنده اهمیت این بازار برای سیاستگذار هستند. با این حال به نظر می‌رسد ثبات در بازار مسکن، نیاز به ثبات در سطح اقتصاد کلان دارد، زیرا از این مسیر است که سرمایه‌گذار به حضور در این بازار تمایل پیدا می‌کند و خانوار قدرت خریدی برای تامین مسکنی که رفاهش را تضمین می‌کند خواهد داشت.
***
ابعاد فقر مسکن در جنوب تهران
روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: اظهارات یک مقام مسوول در مدیریت شهری تهران، ابعاد فقر مسکن در محلات و مناطق جنوبی پایتخت را نشان می‌دهد.
روز گذشته، یکی از مسوولان شهرداری پایتخت با حضور در شورای شهر تهران، از رسیدن دغدغه مردم برخی محلات جنوبی تهران به سکونت در آپارتمان‌‌‌هایی زیر سطح حداقلی فضای موردنیاز برای سکونت هر نفر خبر داد.
بر اساس گزارشی که روز گذشته در این زمینه در شورای شهر تهران ارائه شد، دغدغه مردم در برخی از مناطق جنوبی شهر تهران به تامین واحدهای مسکونی ۳۰ تا ۴۰ مترمربعی رسیده است. آن طور که دیروز مسوولان مدیریت شهری تهران اعلام کردند به عنوان مثال هم‌‌‌اکنون در بعضی محله‌های منطقه ۱۸ شهر تهران که ارزان‌‌‌ترین منطقه پایتخت به لحاظ قیمت و اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی محسوب می‌شود، مهمترین دغدغه مردم ساختن واحدهای ۳۰ تا ۴۰متری و جدا کردن فضاهاست.
این اظهارنظر دربردارنده یک پیام مهم است؛ مبنی بر اینکه بخش زیادی از افراد ساکن در مناطق جنوبی و محلات ارزان‌قیمت پایتخت که محل سکونت طیف گسترده‌‌‌ای از شهروندان کم‌‌‌درآمد و نیازمند به حمایت است به شدت با مشکل مسکن مواجه هستند. بخش زیادی از خانوارهای ساکن در محلات جنوبی و محلات کم‌‌‌برخوردار پایتخت، در خانههای اشتراکی سکونت دارند و از این‌رو دغدغه آنها سکونت در خانه‌‌‌هایی است که هر چند بسیار کوچک و ریزمتراژ باشد اما مستقل از خانوارهای دیگر باشد. در حالی بنا بر اعلام مسوولان شهرداری تهران، دغدغه‌‌‌های مردم به سکونت در واحدهای ۳۰ تا ۴۰ مترمربعی رسیده است که با توجه به تعاریف دفتر اسکان بشر سازمان ملل‌متحد (هبیتات) و همچنین متوسط تعداد افراد هر خانوار در کشور (بعد خانوار) یک واحد مسکونی حداقلی باید دست‌‌‌کم حدود ۵۰ مترمربع مساحت داشته باشد. بر اساس تعاریف هبیتات، سرانه استاندارد سکونتی به ازای هر نفر حداقل باید ۱۳ مترمربع باشد؛ در شرایطی که به طور متوسط در هر خانوار ایرانی حدود ۵/ ۳ نفر ساکن هستند بنابراین یک واحد مسکونی حداقلی دست‌‌‌کم باید ۵۰ مترمربع مساحت داشته باشد. این در حالی است که تعداد افراد ساکن در یک خانوار در بسیاری از خانوارهای ساکن در محلات و مناطق جنوبی پایتخت بیش از این میزان است. سرانه استاندارد سکونتی به ازای هر نفر در کشورهای توسعه‌‌‌یافته ۳۵ مترمربع به ازای هر نفر است.
- 10
- 4
