روزنامه جهان صنعت نوشت: شرایط بازار مسکن ایران به‌ویژه در بخش اجاره‌نشینی در سال‌های گذشته با مشکلات و نابسامانی‌های فراوانی روبه‌رو شده است. بخش بزرگی از خانوارهای ایرانی به طبقات اجتماعی متوسط و متوسط رو به پایین تعلق دارند که این خود بر الگوی هزینه‌های زندگی آنها تاثیر قابل توجهی گذاشته است. یکی از بزرگ‌ترین اقلام هزینه‌ای این خانوارها، مربوط به مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که قدرت تهیه مسکن برای مستاجران در سال‌های اخیر به طور مداوم کاهش یافته و این روند در حال تشدید است.
طی چند سال گذشته، رشد فزاینده قیمت مسکن و اجاره‌بها، در کنار تورم عمومی در اقتصاد کشور، به شدت بر توانایی مالی مستاجران برای پرداخت اجاره‌بها تاثیر گذاشته است. درآمد خانوارها نسبت به افزایش قیمت‌ها رشد کمتری داشته و این امر باعث شده تا قدرت خرید مستاجران در زمینه مسکن به‌شدت کاهش یابد. در حالی که قیمت‌ها به‌طور مداوم در حال افزایش است، درآمد بسیاری از افراد همگام با این افزایش رشد نکرده است.
تعداد مستاجران از سوی دیگر به طور مداوم در حال افزایش است. افزایش جمعیت شهری، مشکلات اقتصادی و توانایی پایین خانوارها در خرید ملک موجب شده تا تقاضا برای اجاره مسکن افزایش یابد. با این حال، عرضه مسکن اجاره‌ای با این تقاضای رو به رشد همخوانی ندارد. نبود سیاست‌های حمایتی موثر از سوی دولت در زمینه ساخت مسکن استیجاری منجر به تشدید این وضعیت شده است. با توجه به روند کنونی، پیش‌بینی می‌شود که در سال‌های آینده شاهد افزایش بیشتر اجاره‌بها و دشواری‌های مستاجران در تامین مسکن باشیم. این افزایش قیمت‌ها بدون شک فشار زیادی به مستاجران وارد خواهد کرد و احتمالا منجر به افزایش بی‌ثباتی در بازار مسکن می‌شود. در صورتی که دولت نتواند سیاست‌های مناسبی برای تعدیل عرضه و تقاضا در این بازار اعمال کند، به احتمال زیاد شاهد رشد نارضایتی عمومی و افزایش خانوارهایی خواهیم بود که زیر فشار مالی قرار گرفته‌اند.
رکود معاملات، کاهش سرعت گرانی و افزایش سهم مسکن از سبد هزینه خانوار
با توجه به آمار رسمی از ابتدای دهه۹۰ تا سال۱۴۰۱، بخش قابل توجهی از هزینه‌های خانوار به مسکن تخصیص یافته و در این بازه زمانی، از کل هزینه‌های خانوارهای شهری حداقل ۳۳درصد آن صرف هزینه‌های مسکن شده. به عبارت دیگر، یک سوم از هزینه‌های خانوارهای شهری برای مسکن خرج شده است.
واحدهایی که در یک تا دو سال گذشته با توجه به آمار مسکنی بانک مرکزی بیشتر مورد اقبال قرار گرفته، آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰متری هستند زیرا این متراژ با بودجه مستاجران تهرانی همخوانی بیشتری دارد.
با وجود تداوم شرایط رکودی در معاملات و کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در سال‌جاری، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار همچنان در حال افزایش است، در سال گذشته رشد حداقل حقوق دستمزد حدود ۲۷درصد و رشد هزینه اجاره‌بها حدود ۴۴درصد بوده و آمارها نشان می‌دهد رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ شدت گرفته در حالی که میزان درخواست‌ها برای اخذ مجوز ساخت و تعداد معاملات مسکن کاهش داشته است. طبق گفته فعالان صنعت ساختمان، شرایط رکود تورمی بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ نیز مانند ۱۴۰۲ برقرار است و بازار مسکن ایران برای خروج از بحران، نیازمند اقداماتی گسترده و هماهنگ در جهت کاهش هزینه‌های تولید، افزایش توان خرید خانوار و افزایش دسترسی به منابع جدید برای تامین سرمایه در گردش تولیدکنندگان خواهد بود. گفتنی است که بازار مسکن با چالش‌های جدی دست و پنجه نرم می‌کند اما براساس بررسی‌های صورت گرفته سه عامل اساسی دچار ایجاد بحران در این بازار شده است، به دلیل افزایش روز افزون تورم نهاده‌ها، سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن با کمبود منابع و سرمایه روبه‌رو است، از سوی دیگر قدرت خرید و اجاره‌بها خانوار با قیمت‌های کنونی همخوانی ندارد و رکود معاملات و کاهش سود سرمایه‌گذاری در مسکن باعث شده که افراد تمایل ورود به عرصه ساخت و ساز را نداشته باشند.
جمعیت مستاجران رو به افزایش است
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه املاک در همین راستا با بیان اینکه قدرت خرید مردم موازی با قیمت‌های فعلی در بازار مسکن نیست، گفت: هم‌اکنون رکود تورمی در بازار اجاره‌بها، خرید و فروش مسکن حاکم است البته رکود در بازارهای موازی دیگر نیز وجود دارد اما به طور کلی خریداری در بازار خرید و فروش مسکن نیست.
او در ادامه تاکید کرد: اقداماتی که در موازات مشاوران املاک صورت گرفته، تمرکز این صنف را برای هدف اصلی آنها که انعقاد قرارداد و ایجاد بازار مناسب برای جذب سرمایه مشتریان بازار مسکن است، تحت‌الشعاع قرار داده و از سوی دیگر افزایش ۲۵درصدی نرخ اجاره‌بها در تهران یک قانون دستوری است و الگوی مناسب برای قیمت‌گذاری در حال حاضر وجود ندارد.
نایب‌رییس اتحادیه املاک افزود: با توجه به موارد ذکر شده، مانند سنوات گذشته بازار مسکن در راستای خانه‌دار شدن مستاجران گام برنمی‌دارد زیرا نرخ‌گذاری‌ها برخلاف توان مالی مستاجران است. به عبارت دیگر قدرت خرید ملک عموم مستاجران کاهش پیدا کرده و بازار خرید مسکن در تاریکی قرار دارد زیرا مشتری نیست. او به مهر گفت: مستاجران به علت کاهش توان قدرت مالی از منطقه‌ای که سکونت دارند به مناطق پایین شهر در حال نقل مکان هستند؛ به هر مقداری که در قیمت مسکن تفاوت ایجاد شود، تاثیر چشمگیری در تعداد قراردادهای معامله شده، نخواهد داشت زیرا قدرت خرید و درآمد خالص مردم نسبت به سال‌های قبل کاهش پیدا کرده و عده زیادی از مستاجران از بازار خرید به بازار رهن و اجاره مسکن کوچ کرده‌اند.
بیگی‌نژاد تاکید کرد: رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالی مستاجران همسو نیست و با توجه به رشد قیمت‌ها در بازار اجاره، خرید و فروش مستاجران دیگر به خرید خانه فکر نمی‌کنند زیرا با مبالغ آنها فاصله زیادی دارد. به طور مثال پول رهن برخی آپارتمان‌های تهران مطابق قیمت خرید چند سال گذشته همان واحد مسکونی است.
او خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، مستاجران باید از سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر خودداری کنند تا بتوانند سرپناهشان را تهیه کنند البته ناگفته نماند، در خانوار دیگر صحبتی و برنامه‌ریزی از خرید خانه در میان نیست.
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک در پایان گفت: براساس آمارها، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن از ابتدای سال تاکنون متناسب با جمعیت نیست و با توجه به افزایش قیمت‌ها، شاهد رشد جمعیت مستاجران هستیم و اغلب کسانی که در سال‌های گذشته امیدی به خانه‌دار شدن داشتند، امروز این امید را از دست داده‌اند و در تلاشند تا مبالغ رهن منازل خود را تامین کنند.
- 10
- 2
