سناریوهای ملکی در تهران جدید

طرح «اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران» آن هم در شرایطی که فعلا فقط مطالعات آن در قالب «کاهش ۲۲ منطقه فعلی به ۱۱ منطقه جدید» انجام شده، واکنش گروهی از پایتخت‌نشین‌ها را موجب شده است. ارتباط نامرئی طرح با گران‌ترین دارایی ساکنان تهران، دو پرسش کلیدی درباره «پیامدهای منطقه‌بندی جدید در بازار مسکن محله‌های مختلف» به‌وجود آورده است. مدیران ارشد پایتخت و صاحب‌نظران، «نحوه تغییر قیمت مسکن ناشی از ادغام یا تجزیه مناطق فعلی» و همچنین «اثر تصویب نقشه جدید مناطق بر خروج از رکود ملکی» را در دو سناریو بررسی کرده‌اند.

مدیریت شهری تهران بنا دارد تقسیمات منطقه‌ای پایتخت را جراحی کند؛ به‌طوری‌که تعداد مناطق ۲۲ گانه فعلی تهران را به نصف کاهش دهد. مبنای اولیه خانه‌تکانی در تقسیم‌بندی منطقه‌ای شهر تهران که در یک نهاد مطالعاتی وابسته به شهرداری تهران انجام شده مشخص کرده‌است که در جریان تغییر منطقه‌بندی شهر تهران مناطق به جای «شماره‌بندی» با «اسامی» عناصر یا تاریخی شاخص هر منطقه نام‌گذاری شوند. همچنین در این طرح بنا شده برای ایجاد ساختار جدید و دستیابی به منافع حاصل از تقسیم شهر به اجزای کوچک‌تر، از طریق تجزیه مناطق بزرگ‌تر به تعدادی مناطق کوچک‌تر و ادغام مناطق کوچک‌تر ساختار تقسیم‌بندی شهر تهران به ‌گونه‌ای تغییر کند که تعداد نواحی از ۱۱۶ به ۱۶۱ و تعداد محله‌ها از ۳۷۶ به ۵۳۹ محله افزایش یابد. اعلام عمومی طرح پیش از آنکه اجرا شود توانسته ارتباط قوی با شهروندان ایجاد کند.

چراکه سرنوشت گران‌ترین دارایی شهروندان به نحوه و زمان اجرای این طرح گره خورده است. به عبارت دیگر تغییر نظام منطقه‌بندی، ناحیه‌بندی و محله‌بندی شهر تهران باعث می‌شود برحسب اینکه موقعیت فعلی املاک ساکنان پایتخت وارد کدام منطقه شود ارزش ریالی فعلی این املاک تغییر ‌کند. این موضوع در حال حاضر سبب شده برای هر دو طیف کارشناسان و صاحب‌نظران شهری و اقتصادی و همچنین عموم شهروندان(افرادی از دو طیف که طی روزهای اخیر در جریان خبر طرح اصلاح تقسیمات منطقه‌ای شهر قرار گرفتند) دو پرسش و ابهام اساسی مطرح شود. «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش کلیدی، نخست بررسی را از متولیان اداره پایتخت و گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن و شهرسازی آغاز کرده است.

این دو پرسش شامل «نحوه تغییر قیمت مسکن در مناطق مختلف» و «نحوه اثرگذاری این طرح بر رکود-رونق بازار ملک» می‌شود. در حال حاضر این سوال مطرح است که آیا در جریان تجزیه مناطق بزرگ‌تر و ادغام مناطق کوچک‌تر برای شکل‌گیری قیمت جدید، تغییرات قیمت مسکن محله‌ها به صورت «تبعیت محله‌های ارزان از آپارتمان‌های واقع در محله‌های گران» خواهد بود یا آنکه مدل برعکس حاکم خواهد شد؟ یعنی «سطح میانگین قیمت جدید به سمت قیمت‌های پایین‌تر متمایل و پایدار می‌شود؟»

در قالب ابهام دوم نیز این پرسش مطرح است که «با توجه به موقعیت فعلی بازار مسکن که در مرحله تغییر فاز از رکود به رونق قرار دارد آیا طراحی مناطق تهران باعث خواهد شد که عملیات ورود بازار معاملات ملک به فاز رونق با اختلال همراه شود؟»

نتیجه بررسی‌های «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش نشان می‌دهد در پاسخ به سوال اول، سرنوشت املاک پایتخت با شکل‌گیری تهران جدید در قالب دو سناریو قابل تصور و پیش‌بینی است. در سناریوی اول پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که ارزش املاک منطقه جدید در نیمه‌شمالی شهر تهران تحت‌الشعاع محله‌های گران‌قیمت منتقل شده از منطقه قدیم به جدید قرار می‌گیرد و در نیمه‌جنوبی شهر نیز ارزش املاک هر یک از ۱۱ منطقه جدید از قیمت محله‌های ارزان‌تر تبعیت می‌کند. این سناریو براساس تفکر سنتی حاکم بر بازار مسکن مطرح است.

اما سناریوی دوم که منطقی‌تر به نظر می‌رسد تغییرات قیمت مسکن مناطق مختلف شهر تهران را به این صورت تصویر می‌کند که در هریک از ۱۱ منطقه جدید بر حسب سهم محله‌های منتقل شده به منطقه جدید از مساحت کل منطقه، قیمت فعلی محله‌ها با درصد مشخص و به صورت وزنی بر قیمت میانگین منطقه جدید غالب می‌شود. به این ترتیب که هر چقدر سهم مساحتی محله‌های منتقل شده از یک منطقه قدیمی به منطقه جدید بیشتر از محله‌های منتقل شده از مناطق دیگر به آن منطقه جدید باشد قیمت میانگین منطقه جدید از متوسط قیمت محله‌های پر سهم تبعیت می‌کند.

با این حال چنانچه هر کدام از این دو سناریو در جریان اجرای جراحی نظام تقسیمات منطقه‌ای پایتخت اتفاق افتد در بلندمدت و بعد از کشف قیمت میانگین ۱۱ منطقه جدید، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جدید متفاوت از روند فعلی بازار ملک خواهد بود. در عین حال تحقیقات «دنیای اقتصاد» درباره تبعات اجرای این طرح و تاثیر آن بر دوره‌های رکود-رونق مسکن (پاسخ به ابهام دوم) نشان می‌دهد دو سناریوی دیگر قابل تصور است. در سناریوی اول بحث این است که اعلام عمومی این موضوع در روزهای اخیر از طریق رسانه و بازنشر گزارش رسانه‌ها در فضای مجازی هم‌اکنون ذهن فعالان بازار ملک را مشغول کرده و بخشی از پایتخت‌نشینان که از جزئیات این طرح اطلاع پیدا کرده‌اند به نوعی منتظر انجام این جراحی هستند.

به عبارت دیگر افرادی که ازا ین طرح با خبر شده‌اند چنانچه قصد خرید، فروش یا هر نوع فعالیت ملکی را داشته باشند اقدام نهایی خود را منوط به تعیین تکلیف تهران جدید کرده‌اند. بنابراین اگر طرح کاهش مناطق ۲۲ گانه به نصف بخواهد اثر رکود مقطعی بر بازار بگذارد(انتظار کارشناسان همین است) تاخیر در تصویب یا اجرای این طرح عوارض آن (در بروز رکود مقطعی) را بیشتر از حالتی خواهد کرد که تصویب یا اجرای آن در همین زمان نهایی خواهد داشت. اما در قالب سناریوی دوم که اتفاقا بخشی از مدیران ارشد شهرداری تهران به آن اعتقاد دارند اجرای طرح اصلاح تقسیمات منطقه‌ای تهران باید بعد از انتقال کامل بازار ملک از فاز رکود و پیش رونق به فاز رونق انجام شود تا بازار ملک با کمترین عارضه ناشی از اجرای این طرح مواجه شود.

زمان مناسب برای اجرای اصلاحات

در این باره پژمان پشمچی زاده معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به چرایی انجام مطالعات طرح اصلاح تقسیم‌بندی شهر تهران، به دو دلیل اجرای طرح کاهش تعداد مناطق شهری تهران را به نصف در زمان کنونی مناسب نمی‌داند.

او با تاکید بر اینکه طرح موضوع کاهش تعداد مناطق شهری و افزایش تعداد نواحی و محلات پایتخت نشانه ضعف و نقصان در ارائه خدمات شهری نیست، می‌گوید: آنچه باعث شده طرح اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران بااهمیت باشد بروز تغییرات ساختاری در مدیریت شهرداری پایتخت است. به این معنا که طی سال‌های گذشته مدیریت محله با شکل جدید خود مبتنی بر دو رکن ناحیه و محله شکل گرفته و توسعه پیدا کرده‌است.

بخش مدیریت محله ساز‌وکارهای اجتماعی و فرهنگی محلات را با ساختارهایی که در قالب آن به وجود آمده‌است همچون سراهای محله بر عهده دارد. همین‌طور زیرساخت‌های فرهنگی و اجتماعی بخش خدماتی محله هم با موضوع ناحیه‌محوری توان مضاعفی پیدا کرده است. به گونه‌ای که موضوع ناحیه محوری در چند سال گذشته یکی از اساسی‌ترین رویکردهای مدیریتی شهرداری تهران بوده است. این تغییر در ساختار مدیریت محلات سبب شده‌است نواحی و محلات که قبلا مسوولیت ارائه خدمات در امور جزئی را داشتند الان با ساختاری که در اختیار دارند، بتوانند عمده خدمات موردنیاز شهر را مدیریت کنند.

او ادامه می‌دهد: ساختار و فضای جدید به وجود آمده در مدیریت شهری این امکان را به وجود آورده که از موازی کاری در حوزه‌های معاونتی مناطق و نواحی جلوگیری شود. بنابراین بسترسازی برای ایجاد تغییر در منطقه‌بندی شهر تهران به‌دلیل تغییر ساختار در مدیریت محلات و مناطق اتفاق افتاده است نه به‌دلیل ضعف در خدمات مناطق مختلف. به‌ویژه آنکه زیرساخت‌ها نیز تابع مرزها و قلمروهای قراردادی نیستند. به این معنا که نمی‌توان گفت اگر پارکی در یک محله قرار دارد محله مجاور از آن بی‌بهره است.

معاون شهردار تهران با تاکید بر اینکه زمینه‌ساز طرح این موضوع توسعه و تقویت مدیریت محلی است، در توضیح مناسب نبودن زمان کنونی برای اجرای این طرح به دو دلیل اشاره می‌کند و چنین توضیح می‌دهد: دلیل نخست آنکه در حال حاضر در سال پایانی فعالیت شورای شهر چهارم قرار داریم و بررسی این طرح در زمان حاضر منجر به کاهش کیفیت تصویب نهایی طرح و بروز برخی نواقص احتمالی در زمان اجرای آن خواهد شد.

او در توضیح دلیل دوم نیز می‌گوید: اجرای این طرح در دوره کنونی که نشانه‌های خروج از رکود در بازار مسکن مشاهده شده ممکن است در کوتاه‌مدت و میان‌مدت رونق بازار ملک را دچار تعویق کند. طرح موضوع اصلاح منطقه‌بندی شهر تهران در شرایط کنونی به بازار مسکن که کماکان دچار رکود است و این امید وجود دارد که از طریق برخی ابزارها امکان خرید واحدهای مسکونی خالی از سکونت فراهم شود و مجددا سازندگان مسکن به تکاپوی تولید مسکن جدید بیفتند، مستقیما ضربه بزند.

چرا که از یکسو باعث ایجاد بلاتکلیفی و ناتوانی متقاضیان و عرضه‌کنندگان بازار مسکن از آینده بازار خواهد شد. به این معنا که فروشنده یا خریدار نمی‌داند آیا باید معامله خود را انجام دهد یا منتظر افزایش یا کاهش قیمت مسکن بماند. از سوی دیگر، بی‌تردید جدا‌شدن یک محله از یک منطقه و اضافه‌شدن آن به منطقه دیگر منجر به ایجاد تغییراتی در جهت کاهش یا افزایش قیمت هرمترمربع خانه‌ها خواهد شد. ضمن آنکه این تغییرات باعث ایجاد یک بلاتکلیفی در دریافت خدمات شهری نیز خواهد شد.

او با تاکید بر اینکه ایجاد این تغییرات در روند بازار مسکن از این ناحیه پایدار نخواهد بود، می‌گوید: در عین حال در زمان درست برای اجرای این طرح باید یک نکته مدنظر قرار داشته باشد که مسیر اجرای این طرح باید از محل تقویت ساختار مدیریت محله و با هدف تقویت مدیریت محله‌ای انجام شود.

دو شرط موفقیت اجرای طرح

پیروز حناچی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز به نوعی به اصل موضوع تقسیمات جدید برای منطقه بندی شهر تهران به صورت مشروط و با دو شرط نظر مثبت دارد. شرط نخست آنکه در قالب اصلاح تقسیمات منطقه‌ای شهر تهران، اشکالات فعلی همچون قرارگرفتن یک محله در دو منطقه (همچون محله کن) برطرف شود، چراکه این موضوع منجر به بروز اشکالاتی در مدیریت محلات خواهد شد. شرط دوم نیز آن است که برای موفقیت اجرای چنین طرحی باید مشارکت شهروندان نیز جلب شود. او در عین حال نیز به اجرای طرح اصلاحات منطقه‌بندی شهر تهران نظر واقع‌بینانه دارد و معتقد است اجرای این طرح به تنهایی نمی‌تواند تمامی مشکلات مدیریت مناطق و محلات پایتخت را رفع کند.

الگوی ایجاد هارمونی بین مناطق

احمد دنیامالی رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران به‌عنوان یکی از حامیان اصلی تغییر در نظام منطقه‌بندی شهر تهران نیز معتقد است موضوع چابک‌سازی و کوچک‌سازی مناطق به‌دلیل ارتقای کیفیت خدمات شهری ضروری به نظر می‌رسد.

او می‌گوید: بدون توجه به موضوع چابک‌سازی، میان ۲۲ منطقه شهری تهران از لحاظ مساحت، جمعیت و سایر خدمات زیربنایی نه تنها هیچ نوع هارمونی و هماهنگی وجود ندارد، بلکه فاصله‌های عمیقی هم از این منظر بین مناطق شهری پایتخت وجود دارد. به‌عنوان مثال، برخی مناطق شهری با جمعیتی بالغ بر ۷۰۰ هزار نفر مساحتی در حدود ۶۰ کیلومترمربع دارند و برخی مناطق دیگر مساحتی در حدود ۹ کیلومترمربع دارند که نشان‌دهنده فاصله عمیق بین مناطق و نبود ساختار هماهنگ در تقسیم بندی مناطق است. از این رو به نظر می‌رسد تعریف یک ساختار واحد برای تمامی مناطق برای ارتقای سطح خدمات شهری و متوازن الزامی باشد. این در حالی است که هم‌اکنون مناطق مختلف شهری پایتخت ویژگی‌ها و جمعیت‌های متفاوتی دارند.

او عنوان می‌کند: برای ایجاد ساختار و تقسیم‌بندی جدید برای مناطق شهری پایتخت به گونه‌ای که هدف چابک‌سازی را محقق کند می‌توان نقشه‌ای را طراحی کرد که برخی مناطق در یکدیگر ادغام شوند و تعداد مناطق شهری کاهش پیدا کند. البته برخی مناطق نیز ممکن است به لحاظ ویژگی‌های منحصربه فردی که دارند هیچ گونه تغییری در آنها رخ ندهد. او با اشاره به مطالعات اولیه انجام شده در این حوزه در کمیسیون عمران شورای شهر تهران می‌گوید: بررسی‌های اولیه از ویژگی‌های مناطق نیز با تایید این موضوع نشان می‌دهد که ۷ یا ۸ منطقه اصولا امکان جابه‌جایی یا ادغام ندارند. به‌عنوان مثال مناطق ۲۱،۲،۳،۴،۱،۲۲ و ۲۰ جزو مناطقی هستند که امکان تغییر یا ادغام آنها کمتر است، اما مناطقی همچون مناطق ۹ و ۱۰، مناطق ۱۳ و ۱۴ و مناطق ۷ و ۸ امکان ترکیب و ادغام با یکدیگر را دارند.

این عضو شورای شهر تهران در عین حال به این موضوع اشاره می‌کند که اگرچه در مورد اجرای تقسیم‌بندی جدید مناطق شهری مطالعات اولیه‌ای انجام شده است اما به نظر می‌رسد برای دستیابی به یک الگوی مناسب نیاز به مطالعات جامع‌تر و هماهنگی با سایر دستگاه‌های خدمات‌رسان شهری باشد تا بتوانیم در یک مسیر مشخص تا جایی که امکان دارد محدوده‌های مناطق شهری را به یکدیگر شبیه کنیم.

چراکه در حال حاضر میان تقسیم‌بندی مناطق شهری و مناطق دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون آموزش‌و‌پرورش، آب، برق و.... تفاوت وجود دارد و همین موضوع امکان ایجاد مدیریت واحد شهری را سخت کرده‌است.از این رو باید یک هارمونی میان مناطق شهری و مناطق زیرمجموعه دستگاه‌های خدمات‌رسان ایجاد شود.

او ادامه می‌دهد: یعنی با دستگاه‌های مختلف در خصوص تقسیم‌بندی جدید مناطق شهری و سایر خدمات زیربنایی هماهنگی ایجاد شود و در یک قالب پیش‌بینی شود. به‌عنوان مثال ساکن منطقه ۴ شهری بداند که سایر خدمات شهری این منطقه همچون آموزش و پرورش، آب، برق و... نیز زیرمجموعه همان منطقه محسوب می‌شود و به تعبیر دیگر مرزبندی‌های مناطق شهری و خدمات شهری یکسان شود.

باید هماهنگی و وحدت رویه به وجود آید. او در این زمینه برای افزایش کیفیت خدمات‌رسانی شهری یک پیشنهاد نیز دارد و می‌گوید: در این میان می‌توان در راستای تحقق هدف ایجاد یک شهر چابک با ایجاد دفاتر خدمات شهری در مناطق مختلف شهر امکان دریافت همه نوع خدمات شهری را برای ساکنان مختلف مناطق به وجود آورد. به‌عنوان مثال ساکن یک منطقه با مراجعه به این دفاتر بتواند همزمان هم ثبت نام آموزش و پرورش را انجام دهد، هم سایر خدمات شهری همچون آب، برق، گاز و... را دریافت کند. به این ترتیب همه خدمات شهری در یک فضای IT محور قرار می‌گیرد.

او به برخی مطالعات انجام شده در شورای شهر تهران در خصوص ادغام یا تفکیک مناطق شهری اشاره می‌کند و چنین می‌گوید: در پیشنهاد اولیه سه نوع تقسیم‌بندی ارائه شده است. در یک الگو تقسیم‌بندی شهر تهران به چند حوزه مختلف ارائه شده‌است. میان حوزه و منطقه تفاوت‌هایی وجود دارد. به این معنا که مساحت حوزه از منطقه بیشتر است. در هر حوزه بیش از یک میلیون نفر جمعیت سکونت خواهند داشت و به‌طور متوسط هر کدام از حوزه‌ها بیش از ۱۰۰ کیلومتر مربع مساحت دارند.

البته این موضوع را اضافه کنم که برای تمامی این مباحث نیاز به مطالعات عمیق و ریشه‌ای است که به نظر نمی‌رسد به دوره مدیریت شهری کنونی و شورای شهر چهارم برسد. محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت اجرای این طرح معتقد است: باید مدیریت شهری مشاوران زیادی برای مطالعه این پروژه در نظر بگیرد تا تمام ابعاد این ادغام و کاهش مورد بررسی قرار گیرد.

او اضافه می‌کند: قبول این نکته لازم است که مساحت، گستردگی و جمعیت مناطق با یکدیگر بسیار متفاوت است و باید اصلاح شود به گونه‌ای که منطقه ۴ یک‌دهم مساحت تهران را دارد اما مناطق ۹ و ۱۰ حتی به اندازه یک ناحیه منطقه ۴ نیز نیستند اما هر دو منطقه با یک سازوکار اداره می‌شوند.

او تاکید می‌کند: در گذشته مناطق ۲۱ و ۲۲ جزو نقشه شهری نبودند اما به ناچار با گسترش مناطق همجوار مدیریت شهری برای جلوگیری از بارگذاری‌های بیش از حد در یک منطقه مجبور به ایجاد مناطق جدید شد و حالا کم‌کردن مناطق فعلی نیازمند انجام مطالعات دقیق است تا همه ابعاد آن مورد بررسی قرار گیرد.