آخرين وضعيت بازارمسكن در مقايسه با سال گذشته

مسكن اجتماعي بايد از سوي دولت استارت بخورد

از جمله راهكارهاي خروج از ركود، افزايش منابع بانك‌ها و پرداخت تسهيلات جدي‌تر توسط بانك‌هاست

بازار مسكن بعد از حدود یک‌سال حرکت خفیف و تدریجی ماه گذشته، اكنون قدم در فاز پیش‌رونق گذاشته است

نیاز به عرضه مسکن در کشورمان بيشتر در سه حوزه خانه اولی‌ها، بافت‌های فرسوده‌و سکونتگاه غیر رسمی ديده مي‌شود

به اعتقاد برخي، بازار معاملات مسکن در آخرین ماه پاییز با صعود يك و نيم برابری حجم فروش آپارتمان در تهران به‌صورت کامل از رکود خارج شد

بازار مسكن در آخرين روزهاي پاييز حجم مبادلات بالايي را نسبت به سال گذشته به ثبت رساند و اين اتفاق موجب شد كارشناسان و صاحب‌نظران زيادي در اين خصوص واكنش نشان دهند و صحبت‌هاي ضد و نقيضي را مطرح كنند. در اين ميان اگرچه برخي كارشناسان معتقدند بازار مسكن از ركود خارج شده و در زمستان بازار مسكن گرم خواهد شد اما برخي ديگر مي‌گويند بازار مسكن همچنان روند ثبات را سپري مي‌كند و هنوز خبري از خروج از ركود به گوش نمي‌رسد.

اكنون اين تناقضات ميان كارشناسان وجود دارد. به اين ترتيب بازار مسكن در برابر سيل پيش بيني‌ها قرار گرفته كه به صراحت، وضعيت آن را مشخص نمي‌كند. براساس اين صحبت‌‎ها معلوم نيست كه بازار مسكن در رونق است يا هنوز رونقي در اين بازار به وجود نيامده و در ثبات به سرمي‌برد؟ سال گذشته، بیشترین رشد معاملات در نیمه دوم سال، برای دی به ثبت رسید؛ در حالی‌که، معاملات پاییز ۹۵ از رشد قابل ملاحظه‌ای برخوردار نبود. در حال حاضر وضعيت وارونه شده است؛به‌گونه‌اي كه بازار مسکن در آخرین ماه پاییز اگرچه دو رکورد معاملاتی در مسیر رشد به ثبت رسانده است اما حجم خرید و فروش‌ها در این ماه، تاحدودي با کارنامه میانه تابستان امسال برابری می‌کند.

وضعیت موجود مشخص می‌کند تشدید پیش‌رونق معاملات ملک در تهران درماه‌های اخیر سبب شده بازار در نیمه دوم امسال، زودتر از سال‌های قبل، شرایط نقل و انتقالات شب عید را به خود بگیرد.

نويد ورود به فاز رونق

چندي پيش يكي از کارشناسان بازار مسکن گفت:‌ از اواخر سال گذشته، مسكن وارد دوره رونق شده است و انتظار می‌رود به‌دنبال تهران، سایر شهرها نیز به تدریج وارد فاز رونق شوند. امکان شوک قیمت مسکن مانند سال‌های ۸۶ یا ۹۱ بعید است و نرخ رشد قیمت متوسط مسکن، در زمستان اندکی بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. براساس آمارهای ارائه شده از دفتر اقتصاد مسکن، خرید و فروش آپارتمان در آذر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲ درصد و نسبت به آبان امسال ،۲۰ درصد رشد داشته‌است.

بازار معاملات مسکن در تهران با ثبت دو رکورد مثبت در آذر، نوید ورود به فاز رونق را می‌دهد. با اين حال نباید از نیاز سالانه کشور به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی غفلت كرد، تولید مسکن زمانبر است. عرضه واحدهای نوساز در هر سال، ناشی از پروانه‌های ساختمانی دو، سه سال قبل آن سال است. پیش‌بینی می‌شود با توجه به انقباض صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۹۲ به بعد، حجم خانه‌های نوساز به تدریج کاهش یابد. بر این اساس برای تامین مسکن مورد نیاز بايد به سمت عرضه حركت كنيم.

افزايش عرضه

نیاز به عرضه مسکن در کشورمان بيشتر در سه حوزه خانه اولی‌ها، بافت‌های فرسوده ‌وسکونتگاه غیر رسمی ديده مي‌شود. در اثر سونامی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۸۹ تا ۹۲، به تدریج عرضه مسکن، فربه شد. اگر با دوپینگ پولی-مالی، پروانه‌های ساختمانی پس از سال ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد، آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از چهار میلیون واحد می‌رسید و تولید کنندگان مسکن، آسیب جبران ناپذیری متحمل می‌شدند. انقباض عرضه مسکن در سال‌های ۹۲ تا ۹۵ به نفع تولیدکنندگان مسکن بوده است.

با توجه به دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی، تقویت عرضه از کانال تقویت تقاضا، قابلِ تحقق بود. در واقع تولیدکنندگان مسکن بايد واحدهای ساخته شده‌ را می‌فروختند تا در گام بعدي بتوانند نقدینگی لازم را برای پروژه‌های جدیدشان تامین كنند.

دوران پيش از رونق

از سوي ديگر حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين خصوص به قانون مي‌گويد: بازار مسكن تغيير محسوسي نداشته، تنها حجم معاملات افزايش پيدا كرده است وما پيش‌بيني مي‌كنيم كه اين روند ثبات تا پايان سال و همچنين تا پايان بهار سال ۹۷ نيز ادامه پيدا كند. هنوز از ركود خارج نشده‌ايم و به دوران پيش رونق نزديك مي‌شويم.

اگرچه عده‌اي معتقدند كه به دوران خروج از ركود رسيده‌ايم اما به اعتقاد بنده نمي‌توان گفت از ركود خارج شديم. تا پايان بهار ۹۷ نيز به همين وضعيت پيش خواهد رفت، بايد ديد كه تا آن زمان چه اتفاق جديدي رخ مي‌دهد و بازار را به سمت رونق مي‌كشاند يا ركود. در اين ميان، راهكارهايي براي خروج از ركود وجود دارد. از جمله اين راهكارها،افزايش منابع بانك‌ها و پرداخت تسهيلات جدي‌تر توسط بانك‌هاست. از طرفي مسكن اجتماعي بايد از سوي دولت استارت بخورد. همچنين مدت بازپرداخت تسهيلات بانكي نيز افزايش يابد. در اين ميان لازم است كه حوزه مديريت زمين، ساماندهي پيدا كند و بين ۷۰ تا ۹۰ درصد از قيمت مسكن را به خود اختصاص دهد.

به اين شكل مي‌تواند در زمينه خروج از ركود تاثيرگذارتر باشد. در حال حاضر بنابر صحبت‌هايي كه در خصوص افزايش خانه‌هاي خالي مطرح مي‌شود، گفتني است كه بسياري از خانه‌هاي خالي در حاشيه استان تهران مانند مسكن مهر يا در خانه‌هاي لوكس شمال شهر وجود دارند و در توده شهر، واحد خالي زيادي مشاهده نمي‌شود.

احوالات بازار مسكن از زبان آمار

آذر امسال در كل كشور ۱۰۰ هزار و ۹۰۳ قرار داد خريد و فروش و ۵۵ هزار و ۵۳۶ قرارداد اجاره رقم خورده است. در شهر تهران در آذر، ۳۳ هزار و ۴۹۰ قرارداد خريد و فروش و ۱۹ هزار و ۹۰۴ قرار داد اجاره داشتيم. در سه روز اول دي سال گذشته در شهر تهران، ۱۵۲۷ قرارداد خريد و فروش و ۱۱۹۹ قرارداد اجاره داشتيم و در كل كشور، ۴۷۰۸ قرارداد خريد وفروش و ۳۸۷۰ قرارداد اجاره به ثبت رسيده است. آذر سال گذشته در كشور ۹۷ هزار و ۳۴۵ قرارداد خريد و فروش و در تهران، ۳۰ هزار و ۴۶۳ قرارداد خريد و فروش داشتيم.

در دي سال گذشته نيز در كشور،۸۶۰۷ و در تهران ۲۷۵۳ قرارداد خريد و فروش ثبت شده است. به اين ترتيب حجم معاملات خرید مسکن در ۹ ماه ابتداي امسال،‌ رشد ۱۳ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان می‌دهد. معاملات در سال ۹۵، رشد پنج درصدی در حجم را تجربه کرده بود؛ بنابراین، این تفاوت در نرخ رشد، ورود به فاز رونق نسبت به پیش‌رونق سال ۹۵ را تایید می‌کند. مقایسه کارنامه سه فصل گذشته از سال ۹۶ در بازار معاملات نیز، حاکی از آن است كه فصل تابستان به لحاظ حجم فروش آپارتمان، فصل پرفروشي نسبت به پاییز و بهار بوده است.

با این حال، میزان فروش پاییزی در بازار مسکن تهران، حدود هزار واحد کمتر از فصل اصلی نقل و انتقال (تابستان) است. بازار معاملات مسکن در پایان آذر، به لحاظ نرخ بازدهی همچنان در رتبه آخر نسبت به سایر بازارها قرار گرفته، با این تفاوت که نرخ بازدهی،‌ بعد از سه سال، هم‌اکنون‌ دو رقمی شده و به ۱۰ درصد رسیده است.

خروج کامل بازار مسکن از رکود؟

به اعتقاد برخي، بازار معاملات مسکن در آخرین ماه پاییز با صعود يك و نيم برابری حجم فروش آپارتمان در تهران به‌صورت کامل از رکود خارج شده‌است. بر اساس آمار و ارقام منتشر شده، بازار خرید و فروش مسكن بعد از حدود یک‌سال حرکت خفیف و تدریجی ماه گذشته، اكنون قدم در فاز پیش‌رونق گذاشته و با ثبت دو رکورد فصلی و نقطه‌ای، وارد فاز رونق شده است.

خانه تكاني بازار مسكن در شب عيد

باوجود آنکه چشم‌انداز بازار ملک با توجه به آستانه جابه‌جایی‌های شب عید، بر تداوم رونق در ماه‌های پایانی سال استوار است اما تغییر محسوس در سطح قیمت مسکن در ماه گذشته، «پایداری بازار در فاز جدید» را با تردید کارشناسان و فعالان بازار روبه‌رو کرده است. قیمت مسکن تحت تاثیر رکورد افزایش معاملات خرید در آذر، از دامنه نوسان ماهانه یک تا دو درصدی هشت ماه اول سال خارج شد و رکورد بیشترین رشد ماهانه در ۲۱ ماه اخیر را به ثبت رساند.

افزايش قيمت مسكن

اكنون میانگین قیمت مسکن در تهران با استناد به کارنامه معاملات آذر ۹۶، متر مربعی ۴ میلیون و ۹۹۶ هزار تومان شده است. متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران، ماه گذشته چهار درصد نسبت به آبان افزایش یافت و با «نزدیک به ۲۰۰ هزار تومان» رشد در هر متر مربع، به مرز پنج میلیون تومان رسید. این، بالاترین رشد ماهانه قیمت ملک از اسفند ۹۴ تا کنون به حساب می‌آید که البته بخشی از آن، با لحاظ پایان رکود معاملاتی، افزایش تقاضای مصرفی و تحرک معاملات، طبیعی به نظر می‌رسد.

در حال حاضر با افزایش دامنه تغییرات مثبت ماهانه قیمت مسکن، نرخ رشد نقطه‌ای (تغییرات نسبت به ماه مشابه سال گذشته) نیز افزایش پیدا کرده است. ماه گذشته، متوسط قیمت آپارتمان‌های فروخته شده در پایتخت، ۶/ ۱۳ درصد نسبت به آذر ۹۵ افزایش یافت. تورم نقطه‌ای مسکن تا پیش از آبان، همواره پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بود اما در آن ماه (آبان ۹۶)، این شاخص یعنی نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن، بعد از ۳۳ ماه دورقمی شد و افزایش حدود ۱۰ درصدی سطح قیمت نسبت به میانه پاییز ۹۵ را رقم زد.

در حال حاضر نیز بازار معاملات ملک، شاهد سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد قدرت خرید مسکن در شهر تهران برای گروه اصلی شکل‌دهنده رونق معاملات (تقاضای مصرفی دهک متوسط)، شکننده است؛ به‌گونه‌اي که «بیشتر شدن دامنه افزایش قیمت» می‌تواند عمر رونق اولیه را در بازار خرید و فروش آپارتمان دست‌کم در مناطق مصرفی،کاهش دهد و از سرایت فاز تازه معاملات به سال جدید جلوگیری کند.

گرماي بازار مسكن در زمستان

به گفته كارشناسان بخش مسكن در شرایط فعلی، یکی از مهم‌ترین پارامترهای اثرگذار بر پایداری فاز جدید، قیمت مسکن است. در این میان، همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد، دمای معاملات مسکن در پی بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد، به تدریج رو به افزایش گذاشته است. بنابراین، در صورتی که بانک‌ها در ماه‌های پایانی سال جاری، همچنان به پرداخت سود حداکثر ۱۵ درصد به سپرده‌گذاران جدید متعهد باشند ، فاز جدید معاملات ملک، حداقل از سمت بازار رقیب آسیب نخواهد دید.