قانون جنگل در بازار اجاره مسکن

«حالا بهترین زمان خرید و اجاره مسکن است. مطمئن باشید بعد از عید قیمت‌ها بیش از ۲۰ درصد گران می‌شود.» این اظهار نظر، بخشی از توصیه‌های تنش آفرین مشاوران املاک به متقاضیان خانه به دوشی است که سال‌هاست در کلاف پیچیده تامین مسکن گرفتار شده‌اند؛ هر سال هم به تعدادشان اضافه می‌شود. تجربه آشفتگی در بازار مسکن به خوبی نشان داده است، بسیاری از مشاوران املاک تا جایی که توانستند بر آتش گرانی قیمت‌ها مسکن دمیده‌اند.

هر بار هم با یک ترفند جدید از آب گل‌آلود بازار مسکن ماهی گرفته‌اند؛ یک بار نزدیک شدن به زمان انتخابات ریاست جمهوری را بهانه و مردم را تشویق به هجوم برای خرید مسکن می‌کنند، بار دیگر، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی را گواهی بر گران شدن قیمت‌ها می‌دانند. و نیز نوسانات قیمت ارز را پاشنه آشیل گرانی مداوم در این بازار می‌دانند. 

از نظر بسیاری از مشاوران املاک، قیمت مسکن ارزان نمی‌شود. اگر چه سیاست‌های تامین مسکن در ایران سال‌هاست تامین سرپناه را به رویایی دست نیافتنی برای جویندگان مسکن تبدیل کرده است؛ اما تجربه همین سال‌ها گویای آن است که، سوء استفاده صاحب‌خانه‌ها و مشاوران املاک از نبود مکانیزم قیمت‌گذاری در بازار مسکن منشاء همه آشفتگی‌های این بازار بوده است. 

بسیاری از کارشناسان مسکن هم بر این باور هستند، اعلام قیمت‌های سلیقه‌ای و به طور حتم غیر کارشناسی از سوی مالکان، بزرگترین چالش آشفتگی بازار مسکن و شکست سیاست‌های تامین مسکن از سوی دولت‌ها طی ادوار گذشته بوده است. وقتی به دلیل همین رفتار سلیقه‌ای، فاصله قیمت هر متر واحد مسکونی در یک کوچه یا یک محله با امکانات و وضعیت مشابه، رقمی در حدود ۲ میلیون تومان باشد، به خوبی می‌توان به آشفتگی در بازار مسکن پی برد که وضعیت آن بی شباهت به قانون جنگل نیست. 

مسکن سال آینده گران می‌شود؟ 

«مالکان اصرار به افزایش اجاره بها دارند»، « احتمال کاهش سود بانکی باعث شده دیگر کسی واحدش را رهن ندهد». این جمله‌ها به گوش همه متقاضیانی که با کفش‌های آهنین، منطقه به منطقه به دنبال یافتن خانه ای مناسب با بودجه خود هستند، آشناست. 

یکی از مشاوران املاک در محدوده غرب تهران به همدلی می‌گوید: « به دلیل اینکه بازار مسکن تا حدودی رونق گرفته و قیمت خانه افزایش یافته است، بنابراین باید قیمت اجاره هم چند درصدی افزایش داشته باشد.» مشاوران املاک در حالی گرانی در بازار اجاره را اتفاق طبیعی قلمداد می‌کنند که بسیاری از مستاجران کابوس گرانی را می‌بینند. یکی از جویندگان مسکن به «همدلی» توضیح می‌دهد: « با اینکه در پاییز و زمستان تقاضا برای اجاره کمتر می‌شود ، اجاره بها هنوز بالاست. » 

حالا پای درد دل بسیاری از مستاجران که می‌نشینی از نگرانی‌های خود برای افزایش مبلغ اجاره‌بها در سال آینده می‌گویند؛ از اینکه دیگر امیدی برای اجاره خانه ای مناسب با اجاره‌بهای کمتر ندارند و از این لحاظ تحت فشار هستند. مردم گله مند هستند از اینکه چرا نظارتی در بازار رهن و اجاره وجود ندارد. در مقابل کارشناسان هم حرف‌های ضدو نقیضی می زنند؛ از یک طرف معتقدند که مسکن جزء کالاهایی است که قیمت آن قابل کنترل نیست و نمی‌توان کسی را برای بالاتر اعلام کردن قیمت ها بازخواست کرد. مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در گفت‌و‌گو «با همدلی»می‌گوید: «کسی که قیمت بالایی را برای فروش واحد خود اعلام کند متخلف است و درب بنگاهی را که در آن معامله شده، برای همیشه خواهیم بست.» 

قانونی برای قیمت گذاری در بازار مسکن وجود ندارد

حالا قیمت‌های سلیقه‌ای و صحبت‌های تنش آفرین مشاوران املاک در حالی به گوش می‌رسند که به گفته کارشناسان، قیمت مسکن از سال ۹۱ تاکنون به اندازه کافی رشد کرده و دیگر ظرفیت افزایش بیشتر را ندارد. با شلوغی بنگاه‌های معاملات مسکن و نگرانی مردم از احتمال افزایش بیشتر قیمت‌ها این سوال مهم به ذهن می‌رسد؛ اینکه آیا اتحادیه‌های املاک می‌توانند نظارتی بر افزایش قیمت مسکن داشته باشند؟ 

حسام عقبایی، رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کل کشور، در این زمینه به همدلی، می‌گوید: «از نظر قانونی قیمت گذاری ملک در اختیار خود مردم است. در این بازار نمی توان همانند دیگر کالاها نظارت داشت و قیمت‌گذاری کرد. چون قانون اجازه قیمت‌گذاری در بازار مسکن را از ما گرفته و نمی‌توان در این زمینه دخالت کرد.» 

عقبایی در توضیح این موضوع ادامه می‌دهد: «بر اساس قوانین موجود در حوزه مسکن، مردم بر اموال غیرمنقول خود مسلط هستند و کسی نمی‌تواند در حوزه مسکن قیمت‌گذاری کند. این در حالی است که قیمت‌گذاری در سایر کالاها در دست نهادها و سازمانها است و می توان برای جلوگیری از نوسان قیمت ها نظارت کرد.» 

وی افزود: « این یعنی هر کالایی اعم از خواراکی و غیرخوراکی دارای یک متولی قیمت گذاری است که اگر آن کالا با بالاتر از قیمت مصوب به فروش برسد، نهادهایی مانند تعزیرات حکومتی و قوه قضاییه وارد کار می‌شود و با این افراد به عنوان متقلب و گران فروش برخورد می کنند. اما در حوزه اموال غیر منقول اینطور نیست و به علت نبود قانون مشخص در این زمینه نمی توان در حوزه قیمت گذاری املاک مردم دخالت کرد؛ چون نهاد متولی برای قیمت گذاری وجود ندارد.» 

به گفته عقبایی: «قیمت ملک براساس سلیقه بازار و توازن بین عرضه و تقاضا تعیین می شود. یعنی هر چه تولید و عرضه مسکن بیشتر باشد، قیمت ها نیز کاهش پیدا می‌کند. به عبارتی با افزایش عرضه می توان بازار رقابتی و قابل نظارتی را ایجاد کرد. این در حالی است که با کاهش عرضه و افزایش تقاضا قیمت ها افزایش می یابند.» 

به گفته مشاوران املاک، قیمت مسکن از اواخر تابستان سال جاری رشد محسوسی داشته و بازار هنوز هم درگیر افزایش هر چه بیشتر قیمت هاست. این در حالی است که کارشناسان معتقدند، قیمت مسکن در تابستان تغییر محسوسی نداشته و بازار همچنان آرام است. عقبایی درباره اوضاع این روزهای بازار مسکن می‌گوید: «از سال ۹۲ رکود عمیقی در بازار مسکن ایجاد شد. هنوز هم این رکود را داریم. اما در ابتدای پاییز همین امسال معاملات رشدی آرام و نامحسوس را تجربه کردند. این رشد در بخش معاملات با ورود به زمستان نیز تداوم دارد و ولی هنوز سیر صعودی به خود نگرفته است.» 

او درباره قیمت‌ها نیز می‌گوید:« قیمت‌ها تا پایان تابستان ۹۶ تغییری نداشتند. از ابتدای پاییز نیز شاهد رشد کمتر از ۱۰ درصدی در قیمت مسکن بودیم. بر اساس قراردادهای تحقق یافته سامانه اتحادیه املاک و مستغلات بیشترین رشد قیمت در مهر ماه امسال اتفاق افتاده است. اما در آبان و آذر قیمت ها ثابت بودند و سیر صعودی نداشتند. در چند روز اخیر نیز هیچ تغییر و تحولی در حوزه خرید و فروش رخ نداده است.» عقبایی با دعوت مردم به آرامش و بی‌توجهی به صحبت‌های تنش آفرین مشاوران املاک نیز از ثبات مسکن در سال آینده خبر و می‌گوید؛ «پیش‌بینی می‌شود که تا پایان خرداد سال آینده قیمت مسکن با ثبات باشد.

تا پایان سال نیز انتظار می‌رود که بازار آرام بوده و سونامی جهش قیمتی را تجربه نکنیم. بازار مسکن همچون طلا و ارز نیست؛ این بازار بسیار عمیق است و اعداد و ارقام در این حوزه به حدی بزرگ است که نقدینگی در مسکن تاثیری ندارد. بنابراین نباید نگران سونامی جهش قیمت ها بود و پیش بینی می‌شود که تا پایان سال معاملات آرامی در پیش داشته باشیم.» 

مشاوران املاک، متهم گرانی مسکن 

به گفته کارشناسان، مشاوران املاک متهمان ردیف اول در گرانی قیمت مسکن هستند و باید درصورت مواجهه با آن‌ها برخورد کرد. حتی به گفته کارشناسان مردم باید توجهی به این فضاسازی‌ها نداشته باشند. عقبایی جریان سودجویی‌های برخی از مشاوران املاک را تحلیل می‌کند: «سودجویی و مافیا در بخش مسکن همیشه وجود دارد و برخی مشاوران املاک تلاش می‌کنند تا به این سودجویی‌ها دامن بزنند و گرانی را وارد کار کنند.

اما با این همه بنظر می‌رسد که تلاش آنها فایده ای ندارد چون باید مردم توان خرید داشته باشند و نمی توان قیمت ها را بی دلیل بالاتر برد ودر بازار آشفتگی ایجاد کرد. هر چقدر هم قیمت رشد کند، بالاخره باید مردم توان خرید داشته باشند. باید کسی باشد که با وجود گرانی به سمت خرید برود. پس اینطور جریان ها در اصل واقعیت ندارند. چون هنوز جامعه ظرفیتی برای افزایش بیشتر قیمت ها ندارد.» او اینطور ادامه می‌دهد: « قیمت مسکن از سال ۹۱ تا ۹۴ حدود ۱۰۴ برابر، یعنی بیش از هزار درصد رشد کرده و دیگر قدرت خرید مردم اجازه افزایش بیشتر را نمی‌دهد.

در رابطه با بازار اجاره، پاییز خیلی آرام سپری شد. در زمستان هم نقل و انتقالات سه الی پنج درصد کاهش می یابد. بنابراین چون در این فصل تقاضا کمتر شده و عرضه بیشتر است، انتظار می رود که شاهد رشد قیمت اجاره بها نباشیم.» 

علت گرانی مسکن چیست؟ 

با افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی و به تبع آن بالاتر رفتن اجاره‌بها، سوالی که به ذهن می‌رسد این است که علت افزایش قیمت‌ها ناشی از چیست؟ عقبایی یکی از علت‌های مهم افزایش قیمت مسکن را مشکل تولید می‌داند و می‌گوید: «در حال حاضر با مشکل تولید در حوزه مسکن مواجه هستیم. بحث خانه های خالی و کمبود مسکن باعث شده تا قیمت اجاره بها نیز رشدکند.»

او راهکار خروج از بن بست گرانی را این چنین تشریح می‌کند: «برای ساماندهی این بازار باید در ابتدا به فکر افزایش تولید بود و بین عرضه و تقاضا توازن ایجاد کرد.» به گفته عقبایی:« در بازار اجاره با دو گروه مالک مواجه‌ایم، اول افرادی که اجاره دهی شغل آنهاست و برای امرار معاش خانه‌های خود را اجاره می دهند، که این افراد قیمت مسکن را با سود بانکی مقایسه می کنند. که این مقایسه از اساس اشتباه است و اصلا معیاری برای مقایسه سود بانکی و نرخ اجاره بها وجود ندارد. دسته دوم افرادی هستند که قیمت اجاره بها را بر اساس افزایش قیمت نفت، بنزین و دیگر کالاها در بازار مقایسه می کنند و با بالا رفتن قیمت هر یک از این کالاها اقدام به بالا بردن اجاره بها می کنند.

اما باید برای ساماندهی این بازار در ابتدا تعادل بین عرضه و تقاضا ایجاد کرد. باید توجه شود که نرخ اجاره بها بر اساس قیمت مسکن تعیین می شود. هر چه قیمت مسکن افزایش یابد، نرخ اجاره نیز بالا می رود. علت افزایش قیمت مسکن از سال ۹۲، بالاتر رفتن تورم، نبود توازن میان عرضه و تقاضا بوده. امید است که دولت بتواند با تولید مسکن اجاره ای و ساماندهی مسکن اجتماعی از افزایش قیمت ها جلوگیری کند.» 

هزاران خانه خالی در کشور وجود دارد ولی با این همه هنوز هم کارشناسان یکی از مهمترین علت های گرانی را کمبود تولید عنوان می کنند. آنطور که عقبایی به همدلی توضیح می دهد: «در حال حاضر یک میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که ۶۵۰ هزار واحد خالی در حاشیه شهر تهران وجود دارد که مسکن مهر نیز جزئی از این واحدهای خالی در حاشیه پایتخت است. بنابراین درست نیست که بگوییم با وجود هزاران واحد خالی در پایتخت چرا قیمت مسکن افزایش یافته و باید به فکر افزایش عرضه بود. در واقع این آمار خانه های خالی به مفهوم مازاد تولید نیست چون این ها واحدهایی هستند که در حاشیه شهر تهران مستقر شده اند و وارد شبکه توزیع نشده اند.» 

بازرسان نظارت کننده قیمت ها در بازار مسکن 

مافیای مسکن و سود‌جویی دلالان از یک طرف، بالاتر رفتن قیمت پروانه ساخت، دلار و حتی بسیاری از مصالح ساختمانی از مهمترین علت هایی هستند که از دلایل گرانی مسکن گزارش شده اند. به گفته برخی از کارشناسان قیمت مسکن قابل نظارت نبوده و هر کسی اختیار ملک خود را دارد. اما از طرف دیگر برخی نیز معتقدند که ناظران اتحادیه ها بر قیمت مسکن همچون دیگر کالاها نظارت می کنند. آنطور که مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، به همدلی می‌گوید: « درباره قیمت مسکن هم کمیسیون نظارت بازرس دارد هم اتحادیه وهم اتاق اصناف که همگی کارهای نظارت را انجام می دهند.

اگر با موردی برخورد کردید که قیمت را بالاتر اعلام کرد به عنوان متخلف شناسایی می شود و به این موضوع رسیدگی می شود. مردم باید پلیس ما باشند و در صورت برخورد با این تخلف ها سریعتر گزارش دهند. در هیج جای دنیا نمی توان جلوی شایعات را گرفت شنونده باید عاقل باشد و هر حرفی را باور نکند. باید دید آیا این افزایش قیمت ها با منطق همخوانی دارند یا نه؟ البته هر فردی اختیار مال خود را دارد و می تواند برای ملک خود قیمت تعیین کند. اما ما باید با ایجاد توازن در عرضه و تقاضا بهترین نظارت را در بازار داشته باشیم.» او می‌افزاید: «بازار باید ارامش داشته باشد اینکه فکر کنیم با گرانتر کردن میتوانیم سود کنیم کاملا اشتباه است.

بالاتر اعلام کردن قیمت ها باعث به هم خودرن معامله می شود و هرگز این محاسبه و گفتار درست نیست.» خسروی درباره قیمت مسکن در سال آینده نیز این‌طور خبر می دهد: «قیمت مسکن در سال آینده مقداری از شاخص تورم عبور خواهد کرد. اما در کل جهش خیلی زیادی در قیمت ها نخواهیم داشت.» 

حرف آخر ... 

آنطور که شواهد نشان می‌دهد، ماراتن افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره و خرید و فروش مسکن ادامه دارد. براساس آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد. در پاییز امسال (آبان ماه) شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۶درصد و ۸.۵درصد رشد داشت که تداوم این روند، شرایط اجاره‌نشینان را سخت‌تر می‌کند.

در طول سال‌هایی که داد مستاجران از بیداد گرانی واحدهای اجاره‌ای درآمده است، دولت‌ها با ابزار تزریق منابع مالی به سوی تقاضا تلاش کردند تا به تصور خودشان آبی بر آتش گرانی در این بازار بریزند.غافل از آنکه دلالان گوش به زنگ ایستاده‌اند؛ نتیجه آنکه هر بار جو گرانی در بازار مسکن تشدید شد . حالا باید منتظر ماند و دید دولت برای کوتاه کردن دست دلالان و سودجویان از بازار مسکن چه خوابی دیده است.

 فاطمه آریایی‌فرد