موتور بازار مسکن توسط طبقه متوسط روشن شد

گزارش‌های جهانی نشان می‌دهد که تا سال ۲۰۵۰ طبقه متوسط مصرف کننده جهانی رشد محسوسی خواهد داشت و بیش از چهل درصد جمعیتی که امروز اقشار پایین محسوب می‌شوند به طبقه متوسط تبدیل خواهند شد. در این فهرست ایران نیز در میان کشورهایی با طبقه متوسط بزرگ قرار دارد. گزارش‌های دیگر نشان می‌دهد که حجم طبقه متوسط در ایران از ۱۹۹۰ تا ۲۰۱۰ از هجده درصد کل جمعیت به حدود پنجاه درصد افزایش یافته است.

بنابراین روند رشد طبقه متوسط، سال‌هاست در ایران شروع شده و البته تهران پیشگام این تغییر بوده است. حالا نیز بررسی وضعیت بازارهای مختلف نشان می‌دهد که طبقه متوسط، موتور محرک معاملات را روشن کرده‌اند. در آذرماه امسال، معاملات مسکن ۵۰.۲درصد افزایش یافته است اما بیش از نیمی از معاملات به واحدهایی با قیمت کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.

آمارها نشان می‌دهد که خریداران واحدهای ۵۵ تا ۹۰ متر مربع سهم ۵۰درصدی از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده اند؛ در حالی که متقاضیان خرید واحدهای کمتر از ۵۵ متر، تنها حدود ۱۵ درصد هستند. سهم واحدهای قدیمی از کل فروش شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۶ نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۳، ۹.۳ درصد بیشتر شده است. بیشترین فروش نیز در مناطق شمال غرب و شرق تهران انجام می‌شود. بر این اساس خرید و فروش در بازار مسکن، بیشتر به دست طبقه‌متوسط انجام می‌شود.

بر اساس بررسی پایگاه خبری اتاق بازرگانی ایران، نبض بازار مسکن دست متقاضیان مصرفی و طبقه متوسط بوده و آمارهای معاملات تأیید می‌کند که فعلاً معاملات متقاضیان مصرفی در واحدهای کم متراژ و ارزان‌قیمت است که رونق یا رکود بازار مسکن را رقم می‌زند.

از طرف دیگر مقایسه آمار چند ماهه تحولات بازار مسکن، در آذرماه امسال تندتر شده است. در ۹‌ ماه اخیر ۱۳۱ هزار و ۵۳۷ معامله با میانگین قیمت چهار میلیون و ۶۹۷ هزار تومان در بازار مسکن انجام شده که نسبت به ‌مدت مشابه سال گذشته از نظر تعداد ۱۲ درصد و از نظر قیمت هشت درصد رشد دارد؛ یعنی معاملات آذرماه ۱۳.۵ درصد از کل معاملات ۹ ماه نخست سال‌جاری بوده و قیمت نیز در این‌ماه ۸.۳ درصد بیشتر از میانگین ۹ ماهه رشد کرده است.

آذرماه امسال در شهر تهران ۱۷ هزار و ۷۷۶ مورد واحد مسکونی با میانگین قیمت ۵ میلیون و ۹۰ هزار تومان خرید و فروش شد که جدا از این‌که برای اولین بار متوسط قیمت مسکن شهر تهران از ۵ میلیون تومان عبور کرد نشان داد معاملات ۵۰ و قیمت ۱۴.۹ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. بیشترین فروش به ترتیب در مناطق ۵، ۴، ۲، ۸ و ۱۴ انجام گرفت که به‌طور کلی ۴۹.۱ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند.

مهدی روان شادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن به ایسنا می‌گوید: «تفاوت بازار فعلی مسکن شهر تهران با سال‌های ۹۰ و ۹۱ این است که در آن سال‌ها موتور محرکه بازار، سوداگران بخش مسکن بودند که با توجه به سودهای این بخش ورود کردند و منجر به افزایش قابل توجه قیمت شدند. اما تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد مصرف کنندگان واقعی هستند که نسبت به افزایش قیمت بشدت واکنش نشان می‌دهند قیمت واحدهای متوسط شهر تهران بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است که به راحتی برای مصرف کنندگان واقعی قابل تهیه نیست. لذا طبیعتاً به سمت واحدهای با طول عمر بیشتر می‌روند.»

از طرف دیگر بر اساس گزارش ایسنا، علامت‌شناسی از تحرک نیمه دوم بازار مسکن به افزایش ۳۵ درصدی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نیمه نخست، افزایش ۵۷ درصدی تقاضا برای سپرده‌گذاری و رشد منابع بانکی از طریق فروش امتیاز تسهیلات می‌رسد. در نیمه نخست سال‌جاری سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید در شهر تهران به ارزش جاری به حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۳۵ درصد رشد را نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مسکن،  ثبت‌نام ماهانه متقاضیان خانه اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، پاییز امسال ۵۷.۶ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

تمایل شهروندان تهرانی به استفاده از اوراق حق تقدم  استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز در تقویت بخش عرضه مؤثر بوده است. در این میان اما بررسی‌های اتاق بازرگانی ایران حاکی از این است که رونق فعلی بازار مسکن در آذرماه، نمی‌تواند باعث جهش قیمت باشد و رشد قیمتی این کالا نیز برای مدت طولانی قابلیت تداوم ندارد، چراکه فراتر از قدرت خرید متقاضیان مؤثر این بازار است درحالی‌که جهش قیمتی مسکن عملاً حضور بیش از ۵۰ درصد مشتریان فعلی بازار را منتفی می‌کند و دوباره مسکن را به لبه پرتگاه رکود می‌کشاند.