بازار مسکن دوباره سرگردان است؛ سرگردان قیمت‌های حبابی و غیر واقعی، شایعات افزایش قیمتها، رکود تورمی، سفته‌بازی دلالان، چرب‌زبانی مشاوران املاک و امیدهای دوباره برای افزایش انفجاری نرخ‌ها.
روزهای آرام مسکن با جهش بی‌سابقه دلار به نا‌آرامی تبدیل شده و با خروج آمریکا از برجام در حالت سرگردانی و معلق به‌سر می‌برد. قصه‌ای شبیه به اتفاقات نزدیک به ۶ سال گذشته در بازار جریان دارد. همان سالی که بازار مسکن به فاصله کوتاهی از پرش قیمت ارز تاثیر گرفت و همه را غافلگیر کرد. بیست و پنجم فروردین سال ۹۲ بود که آمارهای رسمی هم زبان به اعتراف باز کردند تا از افزایش ۳۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۹۱ و روزهای آرام بازار ارز خبر دهند.
در همان زمان ابوالفضل صومعلو، معاون وزیر راه و شهرسازی وقت، به مهر گفته بود: «از شهریور ۹۱ که قیمت ارز و سکه به‌صورت غیرمتعارف رشد کرد و تحریم اقتصادی برای کشور تشدید شد، با افزایش قیمت مسکن روبرو بودیم.»
افزایش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته که روزهای صعود بی‌سابقه قیمت دلار نام گرفته بود به خوبی مشهود است. آنطورکه گزارش بانک مرکزی در چهاردهم بهمن ماه سال ۹۶ نشان می‌دهد، متوسط قیمت یک متر مربع مسکن معامله شده در تهران در دی ماه سالی که گذشت، نسبت به مدت مشابه سال ۹۵، نزدیک به ۱۷ درصد افزایش داشته است، بطوریکه قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به پنج میلیون و ۲۴۱ هزار تومان رسید.
به باور بسیاری از کارشناسان، ارز و مسکن دو کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران هستند بنابراین زمانی که نرخ یکی از کالاهای سرمایه‌ای افزایش یابد، طبعتا روی بسیاری از کالاها نیز تاثیر می‌گذارد. حالا هم که این بازی با داستان برجام گره خورده و بازار پیش‌بینی‌ها درباره نرخ آینده مسکن دوباره داغتر شده است. واقعیت این است که قیمت مسکن در ایران بی‌ضابطه و بدون توجه به جیب خریداران تعیین می‌شود؛ اعمال سلیقه فروشندگان حالا با بهانه جدید خروج آمریکا از برجام گره خورده و دوباره قصه قیمت‌گذرای در بازار مسکن روایتی شبیه به قانون جنگل را به گوش می‌رساند.
تاثیر برجام بر مسکن کوتاه‌مدت است
زمانی که آمریکا از برجام خارج شد، بسیاری از رسانه‌ها به سراغ تحلیلگران و کارشناسان بازار رفتند تا تاثیر این اتفاق را بر روی قیمتها ارزیابی کنند. تاثیر برجام بر روی قیمت مسکن به عنوان یکی از مهمترین کالاهای سرمایه‌ای نگرانی‌های مهمی را به میان مردم آورده بود.
حالا نیز این نگرانی‌ها در میان خریداران و مالکان وجود دارند. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهند که برخی از خریداران از خرید منصرف شده‌اند و منتظر متعادل شدن قیمتها در بازار هستند. در این میان برخی از فروشندگان نیز به تشویق عده‌ای از مشاوران املاک دست از فروش برداشته و منتظر افزایش هر چه بیشتر نرخ‌ها هستند.
آرشیو رسانه‌ها درست از آن روزهای خاکستری برای اقتصاد ایران دوباره رنگ و لعاب این پیش‌بینی‌ها را به خود گرفته‌اند و حالا تحلیل‌های زیادی را درباره آینده بازار مسکن می‌توان از زبان کارشناسان شنید. به گزارش روز گذشته ایسنا، معاملات مسکن شهر تهران که شروع سال جاری را با سکته نقطه به نقطه آغاز کرده بود، با خروج ترامپ از برجام و اتمام ظرفیت سکه و دلار در دومین ماه سال ۱۳۹۷ روند افزایشی به خود گرفت.
حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک نیز تاثیر خروج آمریکا از برجام را اینطور تحلیل کرده و به «همدلی» می‌گوید: «تاثیر برجام بر بازار مسکن کوتاه مدت است و قیمتها در بازار واقعی نیستند.» او در ادامه گفت: «اگرچه خروج آمریکا از برجام فشارهای اقتصادی سنگینی را کشور وارد می‌کند، اما در بخش مسکن این تاثیرات کاملا کوتاه مدت خواهند بود و برجام از موجبات صعود قیمت مسکن نیست.»
او در ادامه تحلیل خود را اینطور کامل می‌کند: «۷۰ الی ۹۰ درصد از قیمت مسکن مربوط به زمین است، ۱۰ الی ۳۰ درصد از این قیمت نیز مربوط به قیمت مصالح و نیروهای انسانی است.» او افزود: « قیمت زمین درگیر و دار قیمت دلار و اتفاقات سیاسی نیست. بنابراین این موضوعات تاثیر مستقیم و موثری را بر قیمت مسکن ندارند.»
افزایش‌های بعد از عید، حبابی هستند
قیمت مسکن بعد از روزهای گرانی دلار و نوسانات ارز و سکه زمستان را صعودی سپری کرد. به گفته عقبایی: «در بهمن و اسفند سال گذشته قیمت مسکن در پایتخت ۳۰ درصد افزایش یافت. در دوم اردیبهشت ماه نیز به دلیل نوسانات طلا و ارز این بازار دچار سرگردانی شد.» عقبایی افزود: «در نیمه دوم اردیبهشت نیز بازار کمی رونق گرفته بود که با ورود به ماه رمضان دوباره در رکود رفت.» او ادامه داد: «اگرچه قیمت مسکن در نیمه دوم اردیبهشت ماه سال جاری تحت تاثیر بازار ارز و سایر مسائل سیاسی افزایش یافته است، اما این افزایش قیمتها واقعی نیست و رشد مسکن همان ۳۰ درصدی است که در سال گذشته اتفاق افتاد.»
به باور بسیاری از کارشناسان قیمت مسکن در ایران بی‌ضابطه افزایش می‌یابد قانونی برای نظارت بر قیمتها وجود نداشته است. این خلا قانونی همیشه برای خریداران آزاردهنده بوده است. تا جایی که بسیاری از خریداران اختیار لازم برای قیمت‌گذاری ملک خود را دارند و می‌توانند تا جایی که افزایش قیمت دلار یا هر بازی جدیدی در اقتصاد و سیاست به آن‌ها اجازه دهد، قیمت ملک خود را بالا ببرند.
در این میان اتحادیه مشاوران املاک نیز قانونی را برای نظارت بر قیمتها پیش روی خود ندیده و معتقد است به دلیل نبود منع قانونی فروشندگان اجازه افزایش قیمت ملک خود را دارند. عقبایی می‌گوید: «قانونی برای منع گرانی وجود ندارد و اتحادیه این اختیار را ندارد تا جلوی افزایش قیمتها را بگیرد.» سوال اینجاست پس نقش اتحادیه مشاروان املاک در بازار مسکن چیست؟ آیا نقشی در نظارت بر قیمتها ندارند؟ ظاهرا خیر. زیرا قانون این اجازه را به آن‌ها نداده است.
عقبایی نیز در این‌باره معتقد است: «باید قانونی باشد تا بر اساس آن قیمت‌های نا متعادل و غیر متناسب با ارزش منطقه توسط فروشندگان اعمال نشود؛ مثلا اگر قیمت ملک در منطقه پنج میلیون تومان است، مشاوران املاک باید از پذیرفتن فایل‌هایی که به عنوان نمونه هفت میلیون قیمت‌گذاری شده‌اند خودداری کنند.»
افزایش سفته‌بازی با کاهش معاملات
به گزارش ایسنا، در فروردین ماه سال جاری بر اساس آمار رسمی، معاملات مسکن شهر تهران ۶.۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته بود. این در حالی است که خرید و فروش سفته‌بازانه در این بازار تا ۵۹ درصد، افزایشی بود. بررسی‌ها از علت سقوط معاملات واقعی به عقب‌گرد متقاضیان واقعی، بلاتکلیفی بازار ناشی از انتظار برای تصمیم ترامپ درباره برجام و سوددهی بازارهای ارز و سکه مربوط می‌شد که هم‌اکنون اثر سه عامل کاهنده‌ی ذکر شده در بازار مسکن از بین رفته است.
بر اساس اطلاعات خام سامانه‌های ملکی در ۲۷ روز ابتدای اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۴ هزار و ۲۲۴ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل حداقل ۱۱۴ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان علت این مساله را ظرفیت بازار مسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متاثر از انتظار برای تصمیم آمریکا درخصوص توافق هسته‌یی، نگرانی از افزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به ۸ درصد و بروز تدریجی تقاضای مطلق در این بازار عنوان می‌کنند.
بر اساس این گزارش، در فروردین ماه ۱۳۹۶ معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۳ درصد کاهش یافته اما قیمتها با کاهش ۳.۹ درصدی نسبت به ماه قبل ۲۹.۵ درصد رشد را نسبت به ماه مشابه سال قبل به ثبت رساند. در این ماه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۵ درصد افزایش یافته است.
این تنها بخش کوچکی از سینه پردرد متقاضیان مسکن در ایران بود. قصه مفصلی است؛ اینکه قانونی در قیمت‌گذاری وجود ندارد و بسیاری از مردم با کفش‌های آهنین سال‌ها محله به محله پایتخت را برای خرید سرپناهی آرام و مطمئن زیر پا بگذارند، یکی از تلخی‌های اقتصاد ایران است. این‌روزها هم این قصه با برخی از اتفاقات سیاسی و نوسانات بازار ارز گره خورده و محکمتر از گذشته خرید خانه را به رویایی دور دست برای مستاجران تبدیل کرده است. باید دید بالاخره این بی‌قانونی در قیمت‌گذاری مسکن و نبود شفافیت در بازار، تا چه حدی قیمت مسکن را افزایش خواهد داد؟ برای قضاوت خیلی زود است.
فاطمه آقایی‌فرد
- 11
- 5
