جزئیات فرمول شراکت مالک و سازنده در ساخت مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، نمای عینی بازار ساخت‌وساز شهر تهران از بروز نوعی «نگرانی رونق‌زا» در میان دو بازیگر اصلی حوزه ساخت مسکن خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار مشارکت در ساخت مسکن که بخش قابل‌توجهی از عرضه واحدهای مسکونی نوساز به واسطه این روش پرکاربرد ساختمانی انجام می‌شود، نشان می‌دهد در شرایط فعلی وجود نوعی نگرانی مشترک اما از دو جنس متفاوت، در میان «مالکان املاک کلنگی» و «سازندگان مسکن» موجب افزایش تمایل برای ساخت مشارکتی مسکن شده است.

در شرایط فعلی اگرچه به واسطه بروز برخی رویدادها در بازار معاملات مسکن همچون «رشد قیمت مصالح ساختمانی» و «افزایش قیمت زمین و مسکن»، هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش یافته و از سوی دیگر نیز نوعی مانع روانی از بابت «نگرانی از افزایش قیمتزمین در میان‌مدت» در میان مالکان املاک کلنگی، عرضه این املاک به بازار فروش را با ریسک مواجه کرده است، مشارکت در ساخت همچنان به‌عنوان یکی از روش‌های پرکاربرد برای ساخت مسکن موردتوجه دو ضلع اصلی فعال در این گروه از ساخت‌وسازهاست. «نگرانی از بابت افزایش قیمت زمین در میان‌مدت» موجب شده است آن دسته از مالکان املاک کلنگی که تمایل به جابه‌جایی در بازار مسکن، از املاک کلنگی به ملک نوساز دارند برای بهره‌مند شدن از ارزش افزوده ملک خود در آینده، به‌جای فروش این املاک اقدام به مشارکت در ساخت با سازنده‌ها کنند.

این گروه از مالکان املاک کلنگی ترجیح می‌دهند هم‌اکنون که میزان تقاضا برای ساخت مسکن افزایش یافته و چشم‌انداز رشدقیمت زمین نیز مطرح است، این املاک را برای نوسازی در اختیار سازندگان قرار دهند تا به این واسطه از زیان احتمالی ناشی از فروش این املاک در آینده نزدیک دور بمانند.  از سوی دیگر سازندگان نیز اگرچه هم‌اکنون با موانع عمده‌ای همچون «رشد محسوس قیمت مصالح ساختمانی»، «افزایش قابل‌توجه قیمت زمین» و همچنین «کمبود عرضه املاک کلنگی» در برخی مناطق که براساس ضوابط شهرسازی برای مشارکت در ساخت مناسب‌اند، روبه‌رو شده‌اند اما به دلیل وجود نگرانی از بابت تشدید شرایط فعلی در میان‌مدت، ترجیح می‌دهند با حاشیه سود کمتر اقدام به مشارکت با مالکان کنند.  به‌عبارت دیگر هم‌اکنون سازندگان واحدهای مسکونی به دلیل نگرانی از افزایش مجدد قیمت زمین، هزینه‌های ساخت و ساز و همچنین تشدید کمبود عرضه فایل‌های مناسب برای ساخت مشارکتی مسکن، ترجیح می‌دهند هرچه سریع‌تر اقدام به مشارکت با مالکانی کنند که ملک آنها از توجیه‌پذیری مطلوبی برای ساخت مشارکتی برخوردار است.  همین نگرانی مشترک اگرچه از دو جنس متفاوت است اما موجب شده به‌رغم وجود موانع روانی موجود در مسیر ساخت مشارکتی مسکن، این شیوه ساخت‌وساز همچنان به‌عنوان یکی از پرکاربردترین روش‌های ساخت مسکن در پایتخت مورد توجه باشد طوری که تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های ملکی شهر تهران نشان می‌دهد در حال‌حاضر مشارکت برای ساخت واحدهای مسکونی یکی از اصلی‌ترین و پرکاربردترین روش‌های ساخت‌وساز است؛ به این ترتیب وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت به نوعی تصویرکننده حال و هوای کلی بازار ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران است.

نگرانی مشترک سازندگان و مالکان املاک مسکونی از بابت آینده پیش‌روی بازار مسکن هم‌اکنون موجب شده است نوعی تمایل دوجانبه برای ساخت مشارکتی واحدهای مسکونی از سر گرفته شود؛ هرچند فضای کلی بازار مشارکت نشان می‌دهد در حال‌حاضر برخی از سازندگان باسابقه نیز به دلیل نداشتن تصویر واضح از آینده بازار ملک ترجیح می‌دهند فعلا و تا زمان روشن شدن چشم‌انداز پیش‌روی بازار، ساخت و ساز مشارکتی انجام ندهند.  با این حال فضای کلی بازار مشارکت در ساخت‌و‌ساز مسکن که بخش عمده‌ای از ساخت‌وسازهای شهر تهران با تکیه بر این روش انجام می‌شود، حاکی است هم‌اکنون بازار این گروه از ساخت و سازها دست‌کم تحت‌تاثیر چهار عامل عمده قرار دارد؛ عواملی که اگرچه در ظاهر موانع روانی ساخت‌وساز برای هر دو سمت عرضه‌کننده و متقاضی املاک کلنگی محسوب می‌شود اما در حقیقت منجر به بروز نوعی نگرانی رونق‌زا از بابت شکل‌گیری تمایل برای ساخت مشارکتی مسکن شده است.

«نگرانی از بابت افزایش قیمت زمین و املاک کلنگی»، «ترس از افزایش بیشتر سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن»، «نوسان هزینه‌های ساخت‌وساز و رشد قیمت مصالح ساختمانی» و «کاهش تعداد املاک کلنگی مناسب برای مشارکت در ساخت براساس ضوابط شهرسازی» چهار عاملی است که هم‌اکنون بازار مشارکت در ساخت مسکن تحت‌تاثیر آن قرار گرفته است.

سازندگان مسکن در شرایط فعلی به دلیل نوسانات مثبت قیمت زمین و همچنین رشد قابل‌توجه شاخص کل قیمت مصالح ساختمانی برای ساخت‌وسازهای جدید متحمل افزایش قابل‌توجه هزینه‌های ساخت مسکن شده‌اند؛ با این حال این گروه از فعالان بازار مسکن به دلیل نگرانی از بابت رشد مجدد قیمت‌ها و هزینه‌های ساختمانی در میان‌مدت(رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی) ترجیح می‌دهند با کاهش نسبی حاشیه سود خود هرچه زودتر پروژه‌های ساختمانی جدید را کلید بزنند؛ این گروه از سازندگان تمایل دارند برای حذف هزینه خرید مسکن که در شهر تهران به‌طور متوسط حدود ۵۰ درصد از هزینه کل ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهد به بازار مشارکت در ساخت ورود کنند. هم‌اکنون این اعتقاد در میان عمده سازندگان مسکن ایجاد شده است که تاخیر در شروع پروژه‌های جدید ساختمانی به معنای تحمیل افزایش هزینه‌های ساخت در میان مدت و کاهش حاشیه سود فعالیت‌های ساختمانی است.

به ویژه در شرایط فعلی که دمای بازار معاملات زمین به مراتب از دمای بازار معاملات مسکن بیشتر است، این احتمال قوی‌تر شده است؛ زمستان سال گذشته در حالی که‌ حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-زمستان ۹۵- حدود ۲۰ درصد و قیمت مسکن نیز در همین بازه زمانی حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش یافت، حجم معاملات در بازار زمین ۴۱ درصد افزایش یافت؛ همچنین میانگین قیمت زمین در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان سال ۹۵ حدود ۳۴ درصد رشد کرد و به مترمربعی حدود به ۶ میلیون تومان رسید. همچنین رشد فصلی قیمت مسکن در حالی در زمستان سال گذشته حدود ۵ درصد گزارش شد که رشد فصلی قیمت زمین در زمستان ۹۶ نزدیک به ۱۴ درصد بود؛ به این ترتیب دمای بازار معاملات زمین و املاک کلنگی هم‌اکنون در سطحی به مراتب بالاتر از دمای بازار معاملات واحدهای مسکونی قرار دارد و همین موضوع موجب شده است این باور در میان گروه‌های عمده‌ای از سازندگان مسکن ایجاد شود که ادامه روند رشد قیمت‌ها در بازار زمین و املاک کلنگی می‌تواند توجیه‌پذیری ساخت مسکن درمیان مدت را تحت تاثیر قرار دهد.

این در حالی است که نگرانی از بابت ادامه روند افزایشی قیمت مصالح ساختمانی نیز این باور را در میان سازندگان تقویت کرده است که تاخیر در شروع پروژه‌های ساختمانی جدید می‌تواند به معنای کاهش قابل توجه حاشیه سود آنها در میان‌مدت باشد؛ آمارهای رسمی نشان می‌دهد شاخص کل نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در یک سال ۹۶ در مقایسه با سال ۹۵، معادل ۳/ ۱۲ درصد افزایش داشته است که در این میان نرخ رشد شاخص برخی از مصالح ساختمانی پرکاربرد همچون میلگرد تا بیش از ۳۰ درصد نیز افزایش پیدا کرده است.

در این میان مالکان املاک کلنگی نیز به‌عنوان یکی از دو بازیگر اصلی بازار مشارکت در ساخت مسکن ترجیح می‌دهند برای مقابله با نگرانی ناشی از تورم مسکن و همچنین حفظ ارزش دارایی خود طی دو سال پیش‌رو(زمان معمول ساخت‌وساز)، به جای عرضه املاک کلنگی به بازار فروش، وارد پروسه مشارکت با سازندگان شوند؛ این گروه از مالکان با مشاهده افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساختمانی با این تصور که مشخص نیست در ماه‌های پیش‌رو سازندگان با شرایط فعلی و بدون کاهش سهم مالک از فرآیند مشارکت به این پروسه وارد شوند املاک خود را به بازار مشارکت عرضه می‌کنند. برخی دیگر از مالکان املاک کلنگی نیز با مشاهده پرش قیمت مسکن و به دلیل نگرانی از رشد مجدد قیمت‌ها ترجیح می‌دهند به جای فروش املاک کلنگی و ورود به بازار تقاضای خرید واحدهای مسکونی نوساز، ملک خود را با مشارکت سازندگان نوسازی کنند. در واقع به دلیل آنکه مالکان، دو سال بعد آپارتمان‌های نوساز را با قیمت امروز دریافت می‌کنند، نوعی مشوق از بابت ورود به پروسه ساخت مشارکتی مسکن از سمت عرضه املاک کلنگی ایجاد می‌شود.  برآیند این نگرانی‌ها موجب بروز نوعی واکنش رونق‌زا در بازار ساخت‌و‌ساز شده است که اثر خود را در قالب افزایش عرضه واحدهای مسکونی طی دو سال آینده نشان می‌دهد.

شرایط فعلی بازار مشارکت

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درخصوص وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون اگرچه فرمول عرف ساخت مشارکتی مسکن(فرمول تعیین سهم مالک در مقابل سازنده) در مناطق مختلف شهر تهران تغییر چندانی نسبت به سال گذشته نداشته است اما یک جزء مالی دیگر در فرآیند مشارکت دستخوش نوسان شده است. هر چند مشارکت در ساخت مسکن به دلیل متفاوت بودن شرایط مالک و سازنده و ملکی که قرار است پروسه مشارکت روی آن انجام شود، فرمول مشخصی نداشته و از ملکی به ملک دیگر متفاوت است، اما هم‌اکنون نمای کلی بازار مشارکت در ساخت نشان می‌دهد فرمول عرفی مشارکت برای ساخت مسکن در مناطق مصرفی و معمولی شهر معمولا به‌صورت تعیین نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک است. همچنین در برخی مناطق و املاک مرغوب شمالی شهر تهران مانند برخی از محلات مناطق یک و سه که بورس ساخت‌وسازهای لوکس است و املاک کلنگی واقع در این مناطق از ارزش بالایی برخوردارند نسبت مشارکت به‌صورت ۷۰ به ۳۰ به نفع مالک تعیین می‌شود؛ هر چند در همه محلات این مناطق شرایط به این صورت نیست و در مواردی نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک به‌عنوان عرف مشارکت تعیین می‌شود.

با این حال عرف مشارکت در ساخت مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران و بافت فرسوده عموما به‌صورت تعیین سهم ۵۰ به ۵۰ میان مالکان املاک کلنگی و سازندگان است. اگرچه این نسبت‌ها بسته به موقعیت املاک و همچنین شرایط مالک و سازنده در سال گذشته نیز به‌صورت نسبی برقرار بود اما هم‌اکنون تعیین مبالغ بلاعوض به‌عنوان جزء مالی دیگر پروسه مشارکت دچار نوسان شده است. نوسان قیمت زمین و مسکن در شهر تهران طی ماه‌های اخیر موجب شده است مالکان املاک کلنگی مبلغ بلاعوض درخواستی از سازنده‌ها را به میزان محسوسی افزایش دهند؛ بلاعوض مبلغی است که از سوی سازنده به مالکان املاک کلنگی پرداخت می‌شود تا در طول زمان ساخت بتوانند ملکی مشابه را در همان منطقه اجاره کنند.

بنا بر اعلام برخی فعالان بازار مسکن در برخی از محلات مصرفی شهر تهران به خصوص بعضی از محلات مناطق ۲ و ۵ این مبلغ تا حدود ۵۰ درصد نیز رشد داشته است. هر چند بنا بر اعلام فعالان بازار مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران این میزان تورم در مبلغ بلاعوض درخواستی مالکان از سازندگان صرفا مربوط به مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران است و سایر مناطق اعم از مناطق شمالی شهر یا مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت این سطح از تورم را تجربه نکرده‌اند. درحال حاضر میانگین مبلغ بلاعوض به ازای هرمترمربع ملک کلنگی در مناطق ۲ و ۵ شهر تهران حدود ۲ تا ۷ میلیون تومان است؛ این درحالی است که در مناطق یک وسه این مبلغ با تفاوت جزئی، اندکی بالاتر است و فاصله زیادی با مبلغ بلاعوض در منطقه ۲ ندارد. میانگین مبلغ بلاعوض در مناطق فرسوده شهری هم‌اکنون حدود یک تا یک و نیم میلیون تومان به ازای هرمترمربع از ملک کلنگی است.

وضعیت متفاوت در بافت فرسوده

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مشارکت در ساخت مسکن در برخی محلات واقع در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری نشان‌دهنده وجود تمایل حداقلی سازندگان برای ورود به بازار ساخت مشارکتی این مناطق است.

بنا بر اعلام فعالان بازار مشارکت در ساخت هم‌اکنون به دلیل وجود چند مانع عمده سازندگان با‌سابقه حاضر به ورود به بازار مشارکت در ساخت در برخی از این محلات نیستند؛ درحال حاضر عمده املاک کلنگی که به بازار مشارکت در ساخت برخی محلات واقع در بافت‌های فرسوده شهر تهران عرضه می‌شود «ریزمتراژ» و «تک‌پلاک» هستند و همین ریزمتراژ بودن عملا از توجیه اقتصادی قابل قبولی برای سازندگان برخوردار نیست؛ این در حالی است که حتی در صورت تجمیع چند پلاک در این محلات، به دلیل آنکه سازنده مجبور به سازش و جلب نظر تعداد زیادی از مالکانی است که املاک ریزمتراژ خود را برای نوسازی با یکدیگر تجمیع کرده‌اند، عملا کشش و جاذبه کافی برای ورود سازندگان به ساخت مشارکتی مسکن در این مناطق وجود ندارد. از سوی دیگر، وجود برخی مسائل و مشکلات حقوقی و ثبتی همچون مشکل‌دار بودن اسناد مالکیت یا عدم برخورداری از سند مالکیت در برخی از املاک قدیمی موجب عدم استقبال سازندگان از ورود به پروسه مشارکت در این محلات می‌شود. به ویژه آنکه به دلیل تغییر برخی ضوابط شهرسازی و کاهش تراکم ساختمانی در برخی محلات فرسوده شهری، هم‌اکنون تنها گروه‌های محدودی از سازندگان به بازار مشارکت درساخت این مناطق وارد می‌شوند.