راهکارهای ۱۰ گانه برون رفت بازار مسکن از رکود

به گزارش تسنیم، اتاق تعاون ایران در راستای برون رفت از بازار مسکن راهکارهای ۱۰ گانه ارائه کرد. براساس این گزارش مواردی از جمله کم کردن قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن، تبدیل واسطه‌های مالکیتی در فرایند تولید به واسطه‌های مدیریتی، تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه جهت پوشش ۸۰ درصدی هزینه‌های ساخت مسکن، بهره‌مندی از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض برای دهک‌های درآمدی یک و دو، استفاده از فناوری‌های نوین صنعتی‌سازی و ساخت مسکن، کنترل سوداگری در بازار مسکن، ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن، توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی، ضرورت ایجاد پیوند مناسب و اثربخش بین بخش مسکن و مراکز علمی و دانشگاهی و در نهایت ارزیابی فنی جهت تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و زیرساخت‌های مورد نیاز مواردی است که اتاق تعاون از آنها به عنوان شاه‌کلید حل مشکل رکود در بازار مسکن نام برده است.

متن کامل بیانیه‌ای که در آن به تشریح راه‌کارهای اشاره شده پرداخته است به شرح زیر است:

راهکارهای اتاق تعاون ایران برای برون رفت بخش مسکن از رکود

بخش اقتصاد، به چهار بخش اصلی صنعت، کشاورزی، خدمات و بخش ساختمان و مسکن تقسیم می شوند، سوال اساسی این است که کدام بخش موتور محرک اقتصاد است و خاصیت پیشرانی دارد، تا بتواند بخشهای دیگر را به حرکت درآورد. اگر اقتصاد را به قطاری تشبیه کنیم، بخش‌های مختلف، واگن‌های آن را تشکیل می‌دهند. لوکوموتیو این قطار، آن بخش است که قابلیت کشندگی و پیشرانی دارد و باعث به حرکت درآمدن سایر بخش‌ها می‌گردد، که با به حرکت درآمدن آنها، افزایش نرخ اشتغال و رشد اقتصادی اتفاق می افتد. متخصصان حوزه اقتصاد، مسکن را پیشران اقتصاد عنوان می دارند. اساساً دولت باید حمایتهای خود را بر بخش پیشران اقتصاد قرار دهد تا با حرکت آنها، سایر بخشها رونق گرفته و شاخصهای رشد اقتصادی و اشتغال افزایش پیدا کند.

راهکارهای خروج بخش مسکن از رکود

کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن :

طی دهه‌های گذشته اتخاذ سیاستهای سلیقه ای، در کنار نبود سیاست اصولی زمین شهری، منجر به افزایش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن شده است. این سهم در کشور طی دو دهه اخیر، بین ۴۰ تا ۵۰ درصد بوده است، که این میزان تقریباً دو برابر کشورهای موفق در بخش مسکن است. مطالعات انجام شده نشان می دهد که همواره افزایش قیمت مسکن، از افزایش قیمت زمین شروع شده است نه عکس آن. در راستای کاهش قیمت مسکن، ضرروت کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده تا رقم ۲۰ درصد هزینه نهایی تولید مسکن، وجود دارد.  این سیاست با توجه به موجودی زمین کشور با روش‌های مختلفی قابلیت اجرا دارد. منابع زمین شهری در کشور به سه دسته زیر تقسیم می شوند :

۱- اراضی واقع  در نواحی شهری

۲- اراضی واقع در بافت‌های فرسوده شهری

۳- اراضی واقع در سکونت‌گاه‌های جدید مانند شهرها و شهرک‌های جدید

 تبدیل واسطه های  مالکیتی در فرآیند تولید  به واسطه های مدیریتی

همواره از حضور واسطه ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی کشور یاد می شود. این در حالی است که نقش مدیریتی واسطه ها، در ازای کار مشخص برای اقتصاد، مفید و در عوض نقش مالکیتی واسطه‌ها به دلیل افزایش قیمت نهایی برای مصرف کننده، مخرب است. در شرایط کنونی اقتصاد کشور قیمت نهایی مسکن نوساز بر اساس بازار و متناسب با قیمت مسکن های موجود ارزشگذاری می شود. بنابراین در صورتی که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود می آید، قیمت مسکن های موجود بر اساس بازار تعیین می شود نه بر اساس هزینه تمام شده آن.

 سیاست مذکور، واسطه‌های مالکیتی را از چرخه تولید حذف کرده و منفعت حاصل از این اقدام را نصیب تقاضاهای مصرفی می کند زیرا در شرایط فعلی، خریداران مسکن مجبورند خانه های ساخته شده را خریداری کنند ولی در صورتی که مصرف کنندگان مالک باشند و تولیدکنندگان تنها به عنوان واسطه مدیریتی به ایفای نقش پیمانکاری و مدیریت پروژه ها بپردازند، فرصت بهره مندی از ارزش افزوده حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کننده منتقل می شود، که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان می شود. انتقال ارزش افزوده  حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کننده نهایی، روح اصلی حاکم بر مفهوم تعاون و تعاونی در فرآیند تولید است، که در این سیاست مورد توجه قرار گرفته است.

تجربیات سایر کشورها نشان داده است که به کارگیری توسعه گرها توسط نهادهای عمومی غیر دولتی در فرآیند مدیریت تولید مسکن می تواند منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان شود. اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی تسهیل کنندة اجرای این سیاست است.

تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد از هزینه های ساخت مسکن

یکی از سیاست‌های تکمیلی در کنار دو سیاست اجرایی فوق، سیاست تأمین تسهیلات ساخت در بخش مسکن است.  ضروری است این تسهیلات، به گونه ای باشد که بتواند ۸۰ درصد از هزینه ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهند. این وام ساخت در زمان فروش واحدهای مسکونی به صورت فروش اقساطی به متقاضی منتقل می شود. برای متقاضیان، قرض الحسنه بودنِ نرخ سود تسهیلات ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام دارای مطلوبیت است.

نکته مهم این سیاست اجرایی، تخصیص تسهیلات بانکی جهت تولید و عرضه مسکن است که باعث ایجاد رونق غیر تورمی در این بخش می گردد؛ در شرایطی که تقاضای مسکن بیش از عرضه آن است، چنانچه تسهیلات بانکی خرید مسکن به خریداران تعلق گیرد، قیمت مسکن در بازار افزایش خواهد یافت اما اگر در این شرایط تسهیلات بانکی در جهت تأمین هزینه ساخت واحدهای مسکونی تخصیص یابد با توجه به وجود ظرفیت خالی در واحدهای تولیدکننده مصالح ساختمانی و وجود نیروی کار در بازار و به دلیلِ افزایش تولید و عرضه مسکن، شاخص بهای مسکن و به تبعِ آن تورم عمومی کاهش خواهد یافت، جذب  سرمایه گذاری خارجی نیز می تواند در روند اجرای طرحهای توسعه ای مسکن و فعالیت های عمرانی اثربخش باشد.

بهره مندی از منابع یارانه ای و کمک‌های بلاعوض برای دهک‌های درآمدی ۱ و ۲ 

دهک‌های پایین درآمدی جامعه به دلیل شرایط بسیار بد اقتصادی حتی در صورت فراهم شدن فرصتهای زمین صفر، ارزش افزوده حاصل از ساخت و تسهیلات قرض الحسنه منابع بانکی، قادر به پرداخت مابقی هزینه ساخت واحد مسکونی نخواهند بود، لذا ضروری است سازمان‌ها و نهادهای متولی دهک‌های پایین درآمدی جامعه مانند کمیته امداد امام خمینی (ره)  و سازمان بهزیستی، بخش مناسبی از منابع و دارایی های خود را صرف اعطای کمک‌های بلاعوض جهت خانه دار شدن خانوارهای تحت تکفل خود کنند، تا از طریق تأمین مسکن محرومان گامی جدی در ریشه کنی فقر بردارند. همچنین می توان از ظرفیت خیرین جهت خانه دار شدن دهک‌های پایین درآمدی جامعه بهره جست.

حداقل فرصت‌های مورد نیاز جهت تأمین مسکن هر یک از دهک‌های درآمدی شامل چهار بخش ۱- تخصیص زمین به هزینه صفر ۲- ارزش افزوده حاصل از ساخت ۳- تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن ۴- استفاده از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض، می باشد.

دهک‌های درآمدی به تناسب با بهره مندی از این فرصت‌ها می توانند صاحب مسکن متناسب با نیاز خود شوند،  دهک‌های ۹ و ۱۰ درآمدی تنها با بهره مندی از فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، به راحتی مسکن متناسبِ خود را تأمین می کنند.

دهکهای ۷ و ۸ درآمدی عموماً صاحب زمین مسکونی هستند یا توانایی خرید آن را دارند. این افراد با بهره مندی از دو فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن، می توانند مسکن متناسب با نیازِ خود را تأمین می کنند.  دهک‌های ۳ و ۴ و ۵ و ۶ درآمدی با بهره مندی از سه فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن و تخصیص زمین با هزینه صفر، توانایی تأمین مسکن متناسب با نیاز را بدست می آورند. دهک‌های ۱ و ۲ درآمدی با بهره مندی از ۴ فرصتِ ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش۸۰ درصد هزینه ساخت مسکن، تخصیص زمین به هزینه صفر و استفاده از منابع یارانه ای و کمک های بلاعوض، می‌توانند مسکن متناسب با نیاز خود را تأمین کنند.

استفاده از فناوری های نوین و صنعتی سازی ساخت مسکن:

 صنعتی سازی سرعت انجام کار را افزایش می‌دهد و این افزایش سرعت دوره بازگشت سرمایه را کوتاه کرده و سرمایه گذار را به سرمایه گذاری در این بخش تشویق می کند. صنعتی سازی، افزایش چشمگیر بهره وری را به دنبال خواهد داشت. خانه‌های ساخته شده با استفاده از این روش، مقاومتر هستند و اتلاف انرژی بسیار کمتر از روش‌های غیر صنعتی است.

کنترل سوداگری در بازار مسکن:  

سوداگری در بازار زمین و مسکن عبارت است از سرمایه گذاری در خرید و فروش صرفِ ملک جهت کسب سود. این سرمایه گذاری مخرب را می توان از علل اصلی کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، طولانی شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف دانست. مسکن شهری به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیر قابل جانشینی و غیر قابل جابجایی بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تأثیرات بیرونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، منجر به این شده است که همواره به شدت تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد.

حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می شود. از سوی دیگر وجود تورم در بازار زمین کشور که در دوره‌های رونق تورمی افزایش می یابد، منجر به جذب سرمایه‌های سرگردان و سوداگران به بازار زمین و مسکن می شود. عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت‌ها حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می تواند سیاست‌های دولت را در تأمین مسکن متناسب با نیاز گروه‌های هدف، ناکارآمد سازد.

همچنین نبود سیاست‌های کنترلی در بخش مسکن منجر به افزایش جذابیت خرید و فروش زمین و مسکن نسبت به تولید و عرضه مسکن خواهد شد.  تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای موفق در حل مشکل مسکن نیز نشان می دهد که همواره به منظور اثربخشی سیاست‌های اتخاذ شده برای تأمین مسکن گروه‌های هدف جامعه، اجرای سیاست‌های کنترل کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن از طریق افزایش هزینه سوداگری در دستور کار قرار دارد.

ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن:

 ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن از دیگر سیاست‌هایی است که بستر کنترل سوداگری در بازار مسکن را فراهم می کند. این سیاست علاوه بر اینکه زیرساخت اجرای سیاست‌های مالیاتی به شمار می آید، به دلیل ایجاد شفافیت منجر به کاهش تقاضاهای سرمایه‌ای مخرب و سوداگرانه در بازار زمین و مسکن می شود. برای این منظور می توان اقدام به ایجاد یک سامانه شفاف اطلاعات املاک در کشور کرد.  سامانه اطلاعات املاک کشور، سامانه ای اطلاعاتی است که اطلاعات مرتبط با مالکیت، ارزش و کاربری املاک به همراه مشخصات فیزیکی آنها نظیر مشخصات فنی و جغرافیایی را در یک پایگاه داده جمع آوری می کند.

توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی

بافت فرسوده شهری به بلوک هایی اطلاق می‌شود که سه شرط  ناپایداری،  نفوذناپذیری و  ریزدانگی را دارا باشند که به سه دسته ۱-  بافت‌های دارای میراث فرهنگی ۲- بافت‌های شهری (فاقد میراث فرهنگی) و ۳- بافت‌های حاشیه‌ای (سکونت‌گاه‌های غیررسمی) تقسیم می شوند. در مجموع حدود ۷۲ هزار هکتاربافت فرسوده در ۴۹۸ شهر کشور وجود دارد، این عرصه شامل ۱۵ درصد مساحت کشور و حدود ۲۵ درصد جمعیت شهری کشور را در بر می گیرد، همچنین بر اساس آمار سازمان برنامه و بودجه، استان تهران دارای حدود ۲۵ درصد بافت فرسوده می باشد.

توجه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمدی شهری می تواند  علاوه بر ایجاد رونق در بخش مسکن ، باعث کاهش آسیب پذیری در برابر مخاطرات طبیعی و افزایش ایمنی شهری گردد. توجه به ظرفیت سرمایه گذاری داخلی و خارجی با ایجاد ارزش افزوده مناسب، می تواند اجرای سیاست‌های توسعه ای و بازسازی در بافت‌های فرسوده را  تسریع نماید.

ضرورت ایجاد پیوند مناسب و اثر بخش، بین بخش مسکن و مراکز علمی و دانشگاهی

مراکز دانشگاهی در سطح تحصیلات تکمیلی (فوق لیسانس و دکتری) هر ساله اقدام به جذب دانشجو می نماید، لذا باید سازوکار دقیق جهت استفاده از این ظرفیت علمی به منظور برون رفت از مشکلات حوزه مسکن طرح ریزی گردد، انجام تحقیقات مشترک بین مراکز دانشگاهی و دستگاه‌های متولی حوزه مسکن و خدمات مهندسی می تواند گامی موثر در حل مشکلات این حوزه ایفا نماید.

ارزیابی فنی جهت تکمیل پروژه های مسکن مهر و زیر ساخت‌های مورد نیاز

طرح مسکن مهر ، طی سالیان گذشته، اجرای گردیده است، که بخشی از این پروژه، بدلیل نبود منابع مالی و عدم وجود زیر ساختهای مورد نیاز و یا بدلیل جانمای غلط ، بصورت غیر فعال، رها سازی شده و سرمایه‌های متقاضیان در این پروژه‌ها، بلوکه گردیده، که  باعث اعتراضات آنها شده است، لذا ضرورت دارد  این موضوع به دو طریق بررسی و پاسخ مناسب داده شود، در گام نخست پروژه‌های باقیمانده، از نظر جانمایی و فنی مورد بررسی واقع شده و اگر به دلایل فنی غیر قابل اجرا  می باشد، زمین و یا واحدهای مسکونی جایگزین به متقاضیان معرفی شود، و در صورتی که پروژه از نظر فنی قابل اجرا می باشد ، با تزریق منابع مالی کافی، پروژه‌های از نظر ساخت بنا و زیرساخت‌های مورد نیاز، تکمیل و پایان پذیرد.