بازار مسکن به چه سمتی می‌رود؟

این روزها شاهد سرمازدگی در بیشتر بازارها هستیم. دیگر خبری از جنب‌و‌جوش در بازار ارز نیست، علاوه‌ بر آن در ماه‌های اخیر آشفتگی در بازار خودرو به امری طبیعی تبدیل شده‌ است و در این میان مسکن هم سایه سنگین رکود را برسر خود احساس می‌کند. خرید و فروش ملک نسبت به ماه‌های گذشته کاهش پیدا کرده است و افراد حضور کم‌رنگ‌تری در این بازار دارند. اما حالا که قیمت ارز در حال ریزش است، برخی‌ها انتظار دارند که کاهش قیمت مسکن در راه باشد و دوباره رونق به این بازار برگردد.

بازار مسکن ماه‌ها است که شوک قیمتی را تجربه می‌کند و با کمبود مشتری و خریدار مواجه شده‌ است. اگرچه بررسی‌ها نشان می‌دهد که شیب افزایش قیمت ملک نسبت به ماه‌های گذشته کمتر شده است اما با این حال هنوز هم قیمت‌ها با قدرت خرید افراد هماهنگ نیست و با توجه به مسائل پیش‌روی بازار مسکن، برخی از کارشناسان معتقدند که این بازار دیگر کشش افزایش قیمت را ندارد. از طرفی دیگر برخی از مسئولان و سیاست‌گذاران برای جبران و تقویت قدرت خرید افراد اقدام به افزایش وام‌های خرید مسکن کرده‌اند.

حال باید منتظر ماند و دید که کاهش قیمت دلار و اعمال سیاست‌هایی برای بالا بردن توان خرید افراد می‌تواند حال بازار مسکن را کمی بهتر کند؟ مهدی سلطان محمدی، کارشناس فعال بازار مسکن در‌این‌باره به «ابتکار» می‌گوید: کاهش ارزش دلار می‌تواند دو نوع اثر در بازار مسکن داشته باشد. دلیل آن‌هم این است که بازار دلار و مسکن همیشه از یکدیگر تاثیر می‌گیرند. یک تاثیر در جهت هم‌نوایی و همبستگی مثبت و یک تاثیر در جهت خلاف است.

از آن جهت می‌گویم خلاف چون این دو بازار در سرمایه‌گذاری رقیب هستند، بنابراین وقتی یکی از بازارها وضعیت بهتری پیدا می‌کند، سرمایه‌های بیشتری را نسبت به بازار که عقب مانده، جذب می‌کند و در این شرایط افراد گمان می‌کنند که این بازار چشم‌انداز بهتری دارد. همان‌طور که گفتم در عین حال این دو بازار با یکدیگر نیز همبستگی دارند و هر دوی آن‌ها از تورم تاثیر مستقیم می‌گیرند و قیمت تمام‌شده مسکن تا حدی به قیمت دلار وابسته است چون بعضی از مصالح به کار رفته در ساخت مسکن به نحوی متاثر از قیمت ارز است.

در روزهای اخیر دلار روند کاهشی را در پیش گرفته است و در این میان اثر هم‌نوایی‌اش این خواهد بود که انتظار تورمی کاهش پیدا می‌کند و شاخص تورم هم این موضوع را نشان می‌دهد. تورم ماهانه که در ماه گذشته بالای ۴ درصد بود به ۲.۶ درصد رسیده و این نشان می‌دهد که آهنگ تورم رو به کاهش است. علاه‌ بر آن نشان می‌دهد که شیب تورم از این به بعد کمی رو به کاهش خواهد بود، این مسئله به این معنا نیست که کاهش قیمت را داشته باشیم و تنها میزان تورم کمتر می‌شود.

سلطان محمدی از هیجان در بازار مسکن می‌گوید: هیجانی در بازار وجود داشت و افراد تلاش می‌کردند، به هر نحوی شده نقدینگی‌شان را به کالایی تبدیل کنند که در مقابل تورم مقاومت داشته باشد. این هیجان و میل تا حدی فروکش کرده و خواهد کرد. اما موضوع مهمی که وجود دارد بی‌ثباتی قیمت ارز است. وقتی دلار نشان می‌دهد که جای مناسبی برای سرمایه‌گذرای نیست و بازار بورس در مسیر کاهش قرار می‌گیرد، در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران انگیزه حرکت به سمت بازار مسکن پیدا کرده و تقاضا در این بازار افزایش پیدا می‌کند، اما باید بگویم که این نوع تقاضا سوداگرایانه است. 

وی می‌افزاید: قیمت‌ها در حوزه مسکن به حدی افزایش پیدا کرده که از توان خانوار خارج شده است. من معتقدم ممکن است با ادامه این روند آهنگ عرضه‌کننده بازار مسکن در ماه‌های آتی تمایلی برای حرکت به سمت بالا را پیدا کند ولی در حال حاضر انرژی این بازار برای اینکه قیمت‌ها همچنان رو به افزایش برود، کاهش پیدا کرده اما نکته اینجا است که با ادامه این روند شیب افزایش قیمت‌ها کاهش پیدا خواهد کرد.

این کارشناس فعال بازار مسکن طرح افزایش میزان وام برای خرید مسکن را بررسی می‌کند و می‌گوید: در چنین شرایطی امکان خرید و توان خانوارها را از طریق پس‌اندازهای مردم در کوتاه‌مدت نمی‌توان بالا برد. بنابراین آنچه تعیین‌کننده بالا بردن توان خرید خانوارها خواهد بود میزان استقراض و وامی است که می‌توانند بگیرند. اگر میزان وام خرید مسکن افزایش پیدا کند طبیعتا میزان قدرت خرید هم بالا می‌رود. اما نکته‌ای که وجود دارد میزان افزایش وام مسکن در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا در تهران اثرگذار نخواهد بود و تنها در مناطق ارزان قیمت و حواشی تهران و شهرستان‌ها اثر می‌گذارد.

سلطان محمدی، کنترل سوداگری بازار مسکن در کوتاه‌مدت را ممکن نمی‌داند و می‌گوید: ابزار زیادی برای کنترل سوداگری در بازار مسکن وجود ندارد. اگر منظور ما کنترل قیمت‌های معاملاتی توسط دولت باشد که بتواند اثرگذار باشد باید بگویم که همچین مداخله‌ای در این شرایط نه موجه است و نه اثربخش! بازار باید خودش تدریجی به تعادل برسد و فعلا کار خاصی نمی‌توان انجام داد.

در این میان سیاست‌های دولت اثر خود را برای کنترل تا حدودی گذاشته است و توانسته تورم را مقداری کنترل کند و از طرفی دیگر انگیزه را برای سرمایه‌گذاری در درازمدت افزایش دهد. به هرحال هیچ سیاستی تاثیر کوتاه‌مدت و فوری در بازار مسکن نخواهد داشت و نمی‌توان سیاستی را پیشنهاد کرد که بازار را در کوتاه‌مدت کنترل کند.