غول تورمی ناشی از تحولات اقتصادی در یک سال گذشته هزینه زندگی در شهرهای بزرگ کشور را بالا برده است؛ هزینه‌هایی که اجاره مسکن به تنهایی بیش از یک‌سوم آن را به خود اختصاص داده و اجاره‌نشین‌ها را نسبت به آینده ناامید کرده است. در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به بیش از ۹ میلیون تومان رسیده است که نسبت به سال گذشته تقریبا دوبرابر شده است. در این وضعیت افرادی که کف دستمزد مصوب وزارت کار را دریافت می‌کنند بدون افزایش حقوق توان پرداخت اجاره‌بها در شهر تهران را از دست داده‌اند و ناگزیر قرارداد جدیدی با موجران امضا نمی‌کنند. افرادی هم که توان اقتصادی بالاتری دارند با افزایش بی‌سابقه هزینه مسکن در سبد خانوار، هزینه‌های رفاهی خود را کاهش می‌دهند یا ابعاد مسکن خود را کوچک‌تر می‌کنند.
نوسان اجاره‌بها در شهر تهران طی ماه‌های اخیر به اندازه‌ای بوده است که بسیاری از مستاجران دیگر توان تمدید قراردادها را ندارند. در مهرماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات خرید و فروش مسکن نسبت به مهرماه سال قبل ۵/۸۳ درصد افزایش یافت و به مترمربعی هشت میلیون و۶۰۰ هزار تومان رسید. در آمار دیگری که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شد این میانگین در آبان‌ماه به بالای ۹ میلیون تومان هم افزایش یافت.
بر اساس اعلام بانک مرکزی هزینه تامین مسکن بر مبنای سهم اجاره‌بها از کل هزینه‌های خانوار، معادل یک‌سوم کل هزینه خانوارهاست. طبق بررسی‌های انجام شده از سوی بانک مرکزی در مهرماه امسال شاخص اجاره‌بها در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵ درصد رشد داشته است که این عدد معادل یک‌سوم هزینه‌های سبد خانوارهای تهرانی است. براساس گزارش تحولات بازار مسکن در مهرماه امسال که به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۵ و ۶/۱۲ درصد رشد نشان می‌دهد.
سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی بر اساس سال پایه ۹۵ معدل ۱/۳۳ درصد است. این شاخص بر مبنای هزینه تامین مسکن اجاری محاسبه شده است. اجاره‌بهای واحدهای مسکونی که طی دست‌کم سه سال گذشته منتهی به پایان سال ۹۶ به دلیل ثبات نسبی قیمتی در بازار معاملات خرید و فروش ملک در شرایط ثبات نسبی به سر می‌برد تابستان امسال تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در پایتخت دستخوش نوسان شد.
کاهش ابعاد خانوار بدون کاهش ابعاد مسکن
در همین ارتباط مهدی سلطان‌محمودی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با «جهان‌صنعت» می‌گوید: در یک دوره تاریخی از سال ۷۱ که داده‌های مسکن جمع‌آوری می‌شود، مسکن در شهر تهران از درآمد خانوار به طور تدریجی فاصله گرفته است. البته این شاخص معمولا با درآمد سرانه همگام بوده است اما با درآمد کلی خانوار همواره فاصله داشته است. در مدت اندازه‌گیری شاخص‌های مسکن پس از سال ۷۱ بعد خانوار ایرانی از پنج نفر به ۲/۳ در سال ۹۵ رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد که خانوار ایرانی کوچک شده است اما در عین حال مسکن مورد استفاده مردم کوچک نشده است. در نتیجه به همین نسبت تهیه هزینه‌های مسکن برای خانوار دشوار شده است. دلیل این مشکل این است که درآمد ایرانیان متناسب با قیمت مسکن بالا نرفته است.
۳ راه‌حل پیش روی مستاجران
این کارشناس اقتصاد مسکن در مورد راه‌حل‌های موجود برای خانواده‌هایی که نمی‌توانند هزینه مسکن را تامین کنند می‌گوید: معمولا خانواده‌هایی که قادر به تامین هزینه مسکن نیستند چند راه‌حل را در پیش می‌گیرند؛ یک راه این است که مستاجران به شهرهای کوچک‌تر با هزینه‌های کمتر کوچ می‌کنند تا بتوانند تقاضای خود را با بازار متناسب کنند. راه حل دوم این افراد زندگی در اطراف شهرهای بزرگ است چراکه جذابیت برای تامین درآمد در این شهرها هنوز وجود دارد. نوع سومی هم به تازگی دیده شده که افرادی از شهرستان‌ها با وسیله نقلیه برای کسب درآمد به سمت تهران حرکت و شب‌ها را درون ماشین سپری می‌کنند.
ساختارهای نهادی مانع تولید مسکن کم متراژ
او می‌گوید: یکی از مشکلات شهر تهران عرضه ناهمگن مسکن است. در حال حاضر پیک تقاضا در خانه‌های کم‌متراژ و ارزان‌تر است اما مجموعه ساختارهای نهادی کشور اجازه مسکن کم‌متراژ را نمی‌دهد.
نوع قطعه‌بندی زمین‌های تهران، نورگیری، ساخت پارکینگ و ضوابط ساخت و ساز نظام مهندسی ساخت مسکن اقتصادی کوچک را غیرممکن می‌کند و هنوز هم کسی روی این قضایا کار نکرده و بررسی نشده است که چه راهکاری را می‌توان برای اصلاح این رویه داشت. در این قطعه‌بندی‌های کوچک شهر تهران تامین پارکینگ غیرممکن است و مشکلاتی را برای شهر ایجاد می‌کند.
افزایش ضریب رشد فاصله درآمد با قیمت مسکن
به گفته سلطان محمودی در طول ۲۵ سال گذشته به طور کلی قیمت مسکن با درآمد سرانه مطابقت داشته است ولی با درآمد خانوار فاصله گرفته است. دلیل این مشکل این بود که همراه با کوچک شدن بعد خانوار، مسکن کوچک نشده است و نتیجه این می‌شود که توان خانوار تحلیل می‌رود. مادامی که نمی‌توانیم مسکن را کوچک کنیم تنها خانواده‌هایی می‌توانند در تهران زندگی کنند که سطح درآمد بیشتری داشته باشند و اگر نتوانند، به حاشیه شهر می‌روند که این اتفاق افتاده است. او می‌گوید: آمارها نشان می‌دهد در زمینه تناسب تعداد خانوار با تعداد مسکن تقریبا مشکلی نداریم. بنابراین در بخش عرضه خیلی عقب نیستیم اما مشکل از جایی شروع می‌شود که توزیع مناسبی در بخش مسکن نداشتیم. الان خانواده‌هایی هستند که مسکن بزرگ تری دارند و خانواده‌هایی هم هستند که با وجود نیاز به مسکن کوچک عرضه مناسبی برای آنها نداشتیم.
به گفته این کارشناس اقتصادی طبق سرشماری سال ۹۵ حدود ۲۴ میلیون نفر (۲۰۰ هزار خانوار) در ایران وجود دارند که در ازای آن حدود ۲۲ میلیون واحد مسکونی داریم بنابراین نسبت خانوار مناسب است اما توزیع مناسب نبوده است. بعد خانوار در سال ۷۰ در مسکن شهری از ۷/۴ به ۲۶/۳ رسیده است. او ادامه می‌دهد: تعداد تراکم نفر در هر واحد مسکونی در سال ۶۵ حدود ۶ بوده است که در سال ۹۵ به ۵/۳ رسیده است. تعداد تراکم در اتاق در همین مدت از ۷۹/۱ به ۱۲/۱ رسیده است یعنی به ازای هر نفر یک اتاق در کشور وجود دارد. بنابراین آمار کلی وضعیت فاجعه‌باری را نشان نمی‌دهد به‌خصوص در بخش حجم مسکن تولید شده.
شهرهای بزرگ دنیا برای سکونت گران است
سلطان محمودی در پاسخ به این سوال که راه‌حل مردم برای برون‌رفت از این وضعیت چیست می‌گوید: پیش از هر چیز باید توجه کنیم که شهرهای بزرگ دنیا در همه جا برای سکونت گران است و این مشکل فقط مختص تهران نیست. در توکیو، لندن، بمبئی و سایر شهرهای بزرگ هم مسکن برای سکونت گران است بنابراین نمی‌توان انتظار داشت همه طبقات اجتماعی به مسکن بزرگ دسترسی داشته باشند. اگر این‌طور بود جمعیت شهرهای بزرگ به حد سرسام‌آوری افزایش یافته بود. بر اساس این توضیحات مشکل مسکن در شهر بزرگی مانند تهران باقی خواهد ماند و افرادی که توان اقتصادی ماندن در تهران را نداشته باشند ناگزیر به شهرهای کوچک‌تر خواهند رفت.
بهترین راهکار، کنترل تورم است
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که دولت توان مالی افزایش تسهیلات و بالا بردن سطح دستمزد را دارد یا خیر توضیح می‌دهد: طبیعی است که همه متقاضیان می‌خواهند به میزان اعتبار بیشتری دسترسی داشته باشند اما باید توجه کرد این منابع از کجا می‌خواهد تامین شود؟ این منابع مالی اگر از طریق استقراض از بانک مرکزی تامین شود تورم‌زا خواهد بود و دوباره بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. بنابراین بهترین سیاست دولت برای مهار این وضعیت می‌تواند کنترل تورم باشد. مادامی که تورم نرخ بالایی دارد مسکن هم افزایش پیدا می‌کند. بنابراین مهمترین سیاستی که دولت باید اتخاذ کند توجه به نرخ تورم است و راهش این است که درآمد‌ها و نقدینگی را مدیریت کند. اگر دولت منابع بانکی را بیشتر کند تا تسهیلات بیشتر شوند هم توان کافی وجود ندارد چراکه بخش عمده بدهی‌های بانک در حال حاضر مربوط به بانک مسکن است. بنابراین پیش‌بینی می‌شود اگر دولت بتواند تسهیلات را افزایش دهد این افزایش محدود خواهد بود. با این وضعیت دسترسی به مسکن سخت‌تر خواهد شد و بعید به نظر می‌رسد دولت بتواند تفاوتی را ایجاد کند.
اشکان نظام‌آبادی
- 10
- 5
