تنور سرد مسکن در بازار گرم گرانی

گرانی و رکود بازار مسکن را از رونق انداخته است.این روزها گرانی در بازار مسکن بدون خریدار واقعی، موجب شده تا کسانی که پیش از این مایل به فروش ملک خود بودند هم دست نگه دارند. از طرفی قیمت های کاذب در بازار مسکن تاثیر قابل توجهی هم بر قیمت اجاره بها گذاشته است. مالک با آگاهی از افزایش ارزش ملک خود اقدام به بالا بردن نرخ اجاره متناسب با قیمت ملک می کند که همین عامل زنگ خطری برای مستاجران است. افزایش اجاره بها در کلان شهر تهران پیش از این موجب کوچ اجباری برخی ازخانواده ها به شهرستان های اطراف و حتی حاشیه تهران شده است. با این حال افزایش قیمت ها در بازار ملک و اجاره بها امسال نیز قصد توقف ندارد.

گرانی ها در بازار مسکن با وجود رکود موجب شده تا بنابرآمارهای موجود، خرید و فروش مسکن در تهران ۴۰ درصد کمتر شود اما در کل کشور حدود ۴ درصد افزایش داشته باشد. قطعا همین گرانی و رکود ۴۰ درصدی اجاره بها را هم به شدت تحت تاثر قرار خواهد داد. بر اساس آماری که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ارائه کرده در فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۹۳۸ قرارداد خرید و فروش در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل۴۰ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

هم‌چنین ۵۰۳۷ قرارداد اجاره امضا شده که کاهش ۲۶ درصدی نسبت به فروردین سال گذشته دارد. همچنین بر اساس این آمار، در۳۱ روز فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۲ هزار و ۲۱ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴ درصد افزایش یافته است. کلان شهر تهران پیش از این نیز یک دوره گرانی و قیمت های کاذب مسکن را تجربه کرده بود.

در سال های اول دهه ۹۰، مسکن با اینکه در کشور قیمت مناسبی داشت اما قیمت ها در تهران ناگهان افزایشی شد گرانی بی سابقه قیمت در آن سال اقبال به خرید مسکن را کم کرد و موجب رکود شدید در بازار مسکن شد. این وضعیت البته ادامه نیافت و قیمت ها بعد از آن کاهش یافته و معاملات تا حدودی رونق گرفت. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با استناد به وضعیت مسکن در سال ۹۱ به ایسنا گفته پیش بینی می کنیم که قیمت ها بزودی ارزان و معاملات رونق بگیرد.

خانه ها در کدام مناطق تهران گرانتر شده اند؟

بر اساس آمارها، سال گذشته مسکن در تهران بالای ۱۰۰ درصد گران شد. این افزایش قیمت هم در مناطق مرکزی و متوسط شهر و هم مناطق بالایی شهر اتفاق افتاد. با گرانی ها مسکن در مناطق متوسط شهر، و کاهش توام خرید متقاضیان این بار کسانی که قصد خرید داشتند مناطق پایین تر را برای خرید ملک مورد نظر انتخاب کردند.عده ای موفق به خرید شدند و عده ای همچنان به دنبال ملک مورد نظر جستجو می کنند.

اما گرانی های دوباره و لحظه ای قیمت مسکن در بازار و اقبال بیشتر مشتریان به مناطق متوسط و پایین ترشهر، در کنار تردید ودودلی مالک برای فروش ملک خود، افزایش قیمت این مناطق را هم به دنبال داشته است. بنابراین می توان گفت که مسکن در سراسر تهران گران شده و همچنان هم می شود اما با قیمت های کاذب.

گرانی ملک زنگ خطری برای مستاجران

امسال به خاطر نزدیکی به ماه مبارک رمضان، نقل و انتقال در میان برخی از مستاجران هم شتاب گرفته و فصل جابه جایی زودتر شروع شده است. سال گذشته حسام عقبایی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، قیمت اجاره بها در تهران را حداکثر ۱۵ درصد اعلام کرده بود با این حال اجاره بها، عملا تا ۲۵ درصد هم بالا رفت. امسال هم با اینکه مسئولان می گویند افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی را برای اجاره بها پیش بینی می کنند اما حکایت بازار، حکایت دیگری است.

این بار در کنار گرانی قیمت ملک، کمبود عرضه، افزایش قیمت ارز، بازگشت تحریم ها، افزایش نرخ تورم، قیمت ها در بازار اجاره را به شدت بالا برده و انتظار افزایش اجاره بها بالاتر از ۳۰ درصد بخصوص در مناطق مرکزی و بالای شهر را هم خواهیم داشت. هر چند قلی خسروی، با تاکید بر اینکه مالکان و موجران امکان افزایش نرخ اجاره بها بیشتر از نرخ متعارف را ندارند، به ایرنا گفته: اگر نرخ اجاره بالاتر از نرخ های متعارف تعیین شود به طور قطع مالک مشتری خود را از دست می دهد .

یک مشاور املاک در این باره به «ایران عصر» می گوید: اجاره بها بالای ۳۰ درصد گران می شود چون نرخ تورم بالا رفته است و از طرفی چون ریسک بازارها زیاد است و سود بانکی هم کم، مالکان هم نمی توانند پول رهن مستاجر را وارد بازارهای دیگر کنند.

بنابراین امسال هم تمایل به گرفتن اجاره بیشتر از رهن کامل است. محمدی با بیان اینکه البته هنوز تا فصل جابه جایی دوماهی وقت هست، می گوید: اگر تا سال قبل مستاجری در منطقه انقلاب یا ولیعصر تهران به دنبال اجاره ملک بود امسال با این افزایش قیمت ها به مناطق پایین تر خواهد رفت چرا که توان پرداخت اجاره بهای ۳۰ تا ۴۰ درصدی را ندارد. این مشاور املاک همچنین می گوید: البته برای جلوگیری از هزینه های جابه جایی ترجیح بیشتر مستاجران بر تمدید قراردادها است اما باید دید با این افزایش نرخ ها توان پرداخت و تمدید اجاره نامه ها را دارند یا نه.

کوچ مستاجران به مناطق پایین شهر

 ملک گران شد و سرعت رشد اجاره بها از درصد افزایش حقوق ها هم بیشتر. بنابراین مستاجران به سمت مناطق پایین تر می روند. هر چه به موعد تخلیه خانه ها نزدیکتر می شویم جنب و جوش و مظنه قیمت توسط مستاجران در مناطق پایین تر شهر، بیشتر می شود. اما همین استقبال از مناطق پایین تر دردسر دیگری هم دارد. کمبود خانه در این مناطق و افزایش قیمت ملک و در نهایت باز هم افزایش نرخ اجاره بها.

عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در همین زمینه با تاکید بر این‌که باید بازار مسکن در اجاره یک عرف منطقی و متعادلی داشته باشد، به باشگاه خبرنگاران می گوید: سال گذشته به دلیل افزایش نرخ اجاره مستاجران از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به حاشیه شهر‌ها رفتند، اگر قرار باشد این روند در سال جاری ادامه باشد دیگر در حاشیه شهر‌ها نیز کمتر کسی می‌تواند خانه‌ای را اجاره کند.

وی درباره پیش‌بینی بازار اجاره مسکن، هم گفت: امسال با توجه به روند بازار مسکن و قدرت پرداخت در مستاجران که به شدت کاهش یافته است، پیش بینی من این است که نرخ اجاره بها در شهر‌های بزرگ ۳۰ درصد و شهر‌های کوچک ۲۰ درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش یابد.

عقبایی البته تاکید می کند: با توجه به این که حقوق ۲۰ درصد افزایش می یابد اما افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی مبالغ اجاره نیز در توان مستاجران نیست.

تنور نقل و انتقال هنوز گرم نشده و مستاجران و مالکان فعلا به دنبال سبک و سنگین کردن قیمت ها هستند.از طرفی قیمت ها هم در حال تغییر است باید دید امسال بازار مسکن می تواند بر وفق مراد مستاجر و مالک باشد یا نه؟