بحران مسکن در آستانه فاجعه انسانی

چند روز پیش، درست در اوج روزهای گرم تابستان که هر روز یک کامیونت باربری، چند ساعتی مهمان کوچه‌های تهران می‌شود تا بار خانه‌به‌دوشان را از این سر شهر به آن سر شهر که قیمت‌ها کمی عادلانه‌تر است، حمل کند، حسن روحانی اظهارنظری کرد که توجه بسیاری از رسانه‌ها را به خود جلب کرد؛ «قیمت اجاره‌بها در تهران، به طور متوسط ۳۰درصد افزایش یافته که این رقم امیدوارکننده است».

رئیس‌جمهور در حالی این ادعا را در نشست با مدیران ارشد بخش مسکن مطرح کرد که مدت‌هاست قیمت افسارگسیخته مسکن که بیش از ۷۰درصد هزینه‌های ماهانه یک خانوار را به خود اختصاص داده است، معیشت را برای دهک‌های ضعیف و متوسط سخت و گاها غیر ممکن کرده است. اما آنچه که باعث تعجب بسیاری از رسانه‌‎ها شده بود، رشد اجاره‌بها نبود، بلکه رقمی بود که با معیار جیب مستاجران همخوانی نداشت. روحانی در حالی از افزایش ۳۰درصدی اجاره‌بها ابراز خرسندی کرد که بر اساس گزارش‌های موثق اقتصادی، بسیاری از مستاجران در ماه‌های اخیر ناچار شده‌اند تا زیر بار افزایش ۵۰درصد و حتی گاهی تا دو برابر رقم اجاره‌بها یا رهن ماهانه سال گذشته خود بروند.

نکته قابل‌توجه این است که با چنین تورمی که در بخش مسکن اتفاق افتاده است، بسیاری از مستاجران مجبور شده‌اند برای پیدا کردن خانه‌ای در حد پولشان، به مناطق پایین‌تر پایتخت یا شهرهای حومه‌ای تهران مهاجرت کنند. اواخر پاییز سال گذشته بود که بانک مرکزی اعلام کرد، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۹ میلیون و ۱۸۰هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶، ۹۱.۵درصد رشد نشان داد. افزایش قیمت مسکن و روند رو به صعود آن باعث شد تا متقاضیان مسکن عقب‌نشینی کرده و به سمت بازار اجاره سرازیر شوند؛ در همان روزها بود که گزارش‌های رسیده حکایت از این داشت که تعداد مستاجران نسبت به پنج سال گذشته ۴درصد افزایش پیدا کرده است.

از آنجایی که قانون‌گذاری مشخصی در زمینه قیمت‌گذاری اجاره‌بها وجود ندارد، رشد ۹۰درصدی قیمت مسکن، بهانه خوبی به دست مشاوران املاک و صاحبخانه‌ها داد تا قیمت اجاره‌بها را افزایش دهند. برای بررسی ادعای روحانی درباره قیمت اجاره‌بها و ارزیابی این موضوع که این ۳۰درصد از کجا بدست آمده است، با محمود جامساز، یکی از اساتید به نام و آگاه اقتصادی درباره معضل این روزهای مسکن و به طور کلی شرایط نابسامان اقتصاد و معیشت این روزهای مردم به گفت‌وگو نشستیم که مشروح آن در ادامه آمده است: 

اخیرا رئیس‌جمهور یک صحبتی داشتند که با ابراز خرسندی گفته بودند که قیمت اجاره مسکن امسال ۳۰درصد رشد کرده است، این در حالی است که حقوق کارمندان دولتی فقط ۲۰درصد افزایش یافته است و فقط در حوزه مسکن، ۱۰درصد عقب‌ماندگی میان حقوق و تورم وجود دارد، به نظر شما با توجه به مسائلی که در جامعه وجود دارد، و با توجه به تورم افسارگسیخته‌‌ای که شاهد هستیم، این ابراز خرسندی چه توجیهی می‌تواند داشته باشد؟

بنده به تمامی آمارهایی که به طور رسمی منتشر می‌شود، همیشه به دید احتیاط نگاه می‌کنم. برای اینکه داده‌‌‌هایی که به فرمول محاسبه آماری داده‌‌‌ می‌شود، در بسیاری از موارد اشکال دارد و نادرست است. لذا به ستانده از این محاسبات نمیتوان اطمینان کرد .در این باره که گفته شده است قیمت اجاره مسکن فقط ۳۰درصد رشد کرده نیز اطلاعات دقیقی ندارم. معلوم نیست که این آمار برای تمامی کشور است یا تنها در تهران این طور محاسبه شده است. اما آن طور که بنده در جریان هستم، در بسیاری از مناطق پایتخت، قیمت مسکن بیشتر از ۳۰درصد افزایش یافته است. اگر فرض کنیم قیمت مسکن ۳۰درصد افزایش یافته است، این اتفاق برای مستاجران مشکلات بیشتری را ایجاد کرده است.

بسیاری از مستاجران سال‌‌‌ها پیش به دلیل عدم تکافوى درآمد و هزینه بسمت موسسات مالى و اعتبارى وبانک ها که با سودهای ٢۵ درصد و بالاتر به جذب سپرده هاى مردمى پرداختند جذب شده وبفروش محل مسکونى خود اقدام و بخشى از وجوه حاصله را مصروف رهن محل دیگرى براى زندگى نمودند تا با سپرده گذارى بقیه وجوه حا صله از فروش ملک مسکونى خود از محل سود دریافتى امرار معاش و زندگى کنندو محل دیگری را برای رهن کردن انتخاب کنند. متاسفانه برخى از این افراد در عداد مالباختگان موسسات مالى و اعتبارى قرار گرفتند و سرمایه خود را از دست دادند واز طرفی با کاهش سود بانکى و افزایش شدید قیمت مسکن و اجاره روبرو شده و متحمل زیان هاى هنگفتى شدند .

برخى دیگر که در دام کلاهبردارى بانکها و موسسات اعتبارى گرفتار نشده بودند نیز با معضل افرایش اجاره مسکن روبرو شدند و هر سال هزینه خانه بدوشى را نیر پرداختند از سوی دیگر با وجود رکود در بخش مسکن و کاهش ۶٧ درصدى معاملات مسکن نسبت به سال گذشته همچنان شاهد رشد ٩٠ درصدى بهاى مسکن بوده ایم . این نشان‌‌‌ می‌دهد که در ایران وضعیت مسکن تابع عرضه و تقاضا نیست. بازار مسکن انحصاری است چرا که گفته شده یک نفر مالک ۲۵۰۰واحد مسکونی در تهران است. مسکن انبوه مثل مسکن مهر هم که با اعتبار ١۵٠ هزار میلیارد تومان در زمان احمدی‌نژاد کلید خورد و برای ساخت آن هزینه زیادی شد، هنوز بسیاری از این آپارتمان‌ها تکمیل نشده و به دلیل اینکه این واحدهای مسکونی کیفیت مناسبی را ندارند، تعدادى از آنها بدون تقاضا رها شده‌اند.

از سوی دیگر مکان یابى صحیح و اصولى از یکسو و حیف و میل و فساد در خریدمصالح بى کیفیت از دیگر سوى این مجتمع هاى مسکونى را درمقابل با خطرات طبیعى و آتش سوزى ها آسیب پذیر ساخته ، مصداق آن فرو ریختگى کامل مجتمع مسکن مهر در زلزله سرپل ذهاب بود که در مقایسه با بعضى از دیگر خانه‌‌‌های ساخته شده در آن مکان که تخریب بسیار کمى را متحمل شده بودند وبرخى دیگر پا بر جا ماندند عدم استحکام و کیفیت خود را نشان داد. که علت عدم کیفیت این ساختمان‌ها را باید در فساد گسترده در دیوان‌سالاری و زد و بند با پیمانکاران خودى جستجو کرد. 

زمانی ما درباره گرانی صحبت‌‌‌ می‌کنیم و زمانی درباره تورم، اما حالا بحث مسکن و بیان دیگر سرپناه است که دیگر یک کالای لوکس و غیرضروری به حساب نمی آید و با روندی که در جریان است، گویی در حال تجربه یک فاجعه انسانی‌‌‌ هستیم، مسکن نیاز ابتدایی هر انسانی است، فکر‌‌‌ می‌کنید این روند نا خوشایند،تا چه زمانی قرار است جریان داشته باشد؟

این مسئله یک فاجعه انسانی را رقم زده است. اول اینکه طبقه متوسط با ریزش شدیدی مواجه شده است و طبقاتی که در جاهای خوب شهر زندگی‌‌‌ می‌کردند، به دلیل افزایش قیمت مسکن، گاهی اجاره بهای بیشتری از حقوق خود باید پرداخت کنند. افرادی نیز هستند که از لحاظ معیشت در سطح بسیار پایینی قرار گرفته‌اند و حتی فرزندان آنان نیز با مشکلات جدی مواجه شده‌اند.

این بچه‌‌‌ها جوانان آینده هستند، اما به دلیل مشکلات معیشتى دچار سوءتغذیه و کم رشدى‌‌‌ می‌شوند. ضمن اینکه حاشیه نشینى در شهر هاى بزرگ نیز به یک معضل اجتماعى تبدیل شده مسکن در حال حاضر در حالی با رکود مواجه است که قیمت آن در حال افزایش است. باید دید چه سازمان‌هایی در این میان نقش جدی دارند؛ آیا بانک‌‌‌ها مقصرند؟ یا افرادی که صاحب ثروت‌های زیادی هستند در این زمینه نقش دارند. یا شاید خود دولت و حاکمیت در این موضوع مسئول هستند.

به عقیده من همه این عوامل در این زمینه نقش دارند و به دلیل اینکه این افراد و سازمان‌ها درگیر رانت هستند، این اتفاقات رقم خورده است و دود آن به چشم مردم‌‌‌ می‌رود. بانک‌‌‌ها پول هنگفتی به این سازمان‌ها برای ساخت‌وساز‌‌‌ می‌دهند و این سازمان‌ها برای اینکه طبقات بیشتری را بسازند و برای خرید تراکم به شهرداری‌‌‌ مراجعه و حتی شهرداری نیز با این افراد بازاء فروش تراکم سهیم و شریک ‌‌‌ می‌شوند و سازندگان ساختمان‌های بلند مرتبه در واقع با رانت این پول‌‌‌ها را دریافت کرده‌اند این تسهیلات گیرندگان حقوقى و حقوقى اغلب وابسته به بانک‌ها هستندکه سپرده‌‌‌های مردمی را دریافت‌‌‌ می‌کنند و تسهیلات به جای اینکه به بخش تولید برود به عوامل این بانک‌‌‌ها‌‌‌ می‌رود ولی این‌‌‌ها دیگر برگشت داده نمی‌شود و هر ساله با افزایش تورم، در واقع به نفع این افراد است که وام ‌‌‌های گرفته شده را باز پرداخت نکنند. این افراد به دلیل اینکه نیازی به فروش ملک ندارند، این واحدها را نگه‌‌‌ می‌دارند تا سود بیشتری ببرند.

مسئله دیگر، وجود بنگاه هاى معاملات املاک است. این دفاتر نیز مقدار زیادی باعث افزایش قیمت و مخصوصا اجاره بها می‌شوند. چرا که متقاضیان را گمراه‌‌‌ می‌کنند و قیمت‌های بالایی را تعیین‌‌‌ می‌کنند تا قیمت بیشتری از حق کمیسیون نصیب آنها شود و این باعث ایجاد طمع در موجران و تلاطم در بازار مسکن بخصوص اجاره شده است و نهادی هم وجود ندارد تا بر این فعالیت‌‌‌ها نظارت کند.

همه این صحبت‌ها تنها یک نتیجه منطقی دارد و آن این است که : مردم به طور کلی فراموش شده‌اند و همه در پی سودجویی خود هستند، از بنگاه های معاملات مسکن ، شهرداری ها و دولت و ...گویی این فاجعه انسانی را که در حال رخ دادن است، کسی متوجه نمی‌شود، با چنین شرایطی اظهارنظرهایی مثل آخرین صحبت رئیس جمهوری در زمینه مسکن که با بازی با آمار امید به جامعه تزریق‌‌‌ می‌کند، این موضوع به نظر‌‌‌ می‌رسد که نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده، بلکه بیشتر روی زخم مردم نمک پاشیده است، فکر‌‌‌ می‌کنید با توجه به چنین مسائلی، چه دورنمایی در باره این معضل ملی وجود دارد؟

وقتی رئیس جمهوری اعلام‌‌‌ می‌کند که حقوق ۲۰درصد افزایش‌‌‌ می‌یابد، در حالی که قیمت اجاره مسکن ۳۰درصد رشد‌‌‌ می‌کند، و به آن به عنوان خبری خوش‌‌‌ می‌نگرد، این موضوع باعث تاسف است. در هیچ جای دنیا، مسئولین به این شیوه رفتار نمی‌کنند تا شب را روز و روز را شب نشان دهند. افزایش ۳۰درصدی اجاره بها برای یک کارگر یا هر فردی که درآمد ثابتی دارد، یک فاجعه است. حالا اجاره‌‌‌های شمال تهران سر به فلک کشیده و در جنوب شهر نیز این طور است. برای تعدیل این اجاره باید بخش مهمی از نیازهای اولیه این افراد صرف پرداخت اجاره‌بها شود؛ یعنی از بخش مهمی از نیازها باید منصرف شد تا این اجاره‌‌‌ها را پرداخت کرد. مسکن، خوراک و پوشاک سه نیاز اولیه هر انسانی هستند که در کشور ما هر سه این موضوعات به قدری روی طبقه متوسط به پایین و متوسط فشار‌‌‌ می‌آورد که حتی باعث از هم‌پاشیدگی خانواده‌‌‌ها شده است.

اکنون بسیاری از مشکلات به دلیل مسائل اقتصادی است؛ اختلافات، اعتیاد ها طلاق‌‌‌ها، مهاجرت‌‌‌ها، هر چند مسائل سیاسی نیز در این زمینه نقش دارد، اما موضوع اصلی و تاثیرگذار در این زمینه، مسائل اقتصادی بیشتر است. جوانانی که از دانشگاه فارغ‌التحصیل‌‌‌ می‌شوند، نگران یافتن شغل هستند، زیرا‌‌‌ می‌دانند که افرادی که سال‌‌‌ها قبل از آن‌‌‌ها فارغ‌التحصیل شده بودند هنوز شغل مناسبی برای خود پیدا نکرده‌اند. همه این مسائل در روحیه جوانان تاثیرگذار است.

گاهی ناچارند به شغل‌‌‌هایی روی آورند که ربطی به رشته تحصیلی آن‌‌‌ها در دانشگاه ندارد و در ازای چنین کارهایی حقوق بسیار پایین را دریافت‌‌‌ می‌کنند. حالا مهندسانی هستند که در اسنپ کار‌‌‌ می‌کنند. مهندسان راه و ساختمانی وجود دارند که پروانه مهندسی خود را سالانه شش یا هفت میلیون تومان اجاره داده‌اند و خودشان با اتومبیل کار‌‌‌ می‌کنند. این مسائل را یا دولت نمی‌بیند، یا‌‌‌ می‌بیند و نمی‌خواهد لمس کند. دولتی که مسائل ایدئولوژیک را بر منافع ملی ترجیح‌‌‌ می‌دهد. ما دولتی داریم که مسئولیت دارد، اما در برخی مسائل اختیار چندانی ندارد و به همین دلیل در خیلی از کارها قدرت تصمیم‌گیری ندارد. قسمت عمده اقتصاد ما تحت حاکمیت فرادولتی‌‌‌ها و خصولتی ها است، وقتی ۶۰ تا ۷۰درصد اقتصاد در دست فرادولتی‌‌‌ها باشد، این فرادولتی‌‌‌ها هستند که در مسائل اقتصادی نیز تصمیم‌گیری‌‌‌ می‌کنند. اینکه‌‌‌ می‌گویند اقتصاد دولتی است، این طور نیست که ۹۰درصد اقتصاد در دست دولت است، بلکه بخش زیادی در دست فرادولتی‌‌‌ها است و قوانینی را وضع‌‌‌ می‌کنند که به نفع خودشان است و به زیان بخش خصوصی که این قوانین وضع شده بخش خصوصی را ضعیف‌‌‌ می‌کند.

عدم حمایت از بخش خصوصی به معنای کمتر شدن تولید ناخالص داخلی است. صندوق بین‌المللی پول یا بانک جهانی رشد اقتصادی ایران را در سال جاری منفی ۵/۴ تا منفى۶درصد پیش بینی کرده است، یعنی ۵/۴ تا ۶درصد سرمایه کشور نابود میشود. وقتی رشد و توسعه و تولید کم باشد، اشتغال نیز کاهش‌‌‌ می‌یابد. ده‌‌‌ها هزار نفر هر روز به آمار بیکاران افزوده‌‌‌ می‌شود. به راستی دولت با این چالش بزرگ چه‌‌‌ می‌خواهد بکند. مخصوصا حالا که در تحریم‌‌‌های بین‌المللی هستیم و دیپلماسی انتخاب شده در این شرایط تحریمی کمکی به ما نخواهد کرد.

این شرایط قبلا تکرار نشده بود. وقتی کشور از هر طرف در تحریم باشد و واردات و صادرات متوقف شود، این روال طبیعتا» بر تولید تاثیر‌‌‌ می‌گذارد. چون درآمدهای نفتی دولت کاهش‌‌‌ می‌یابد و به دلیل کاهش مالیات و در نتیجه کمتر شدن درآمدهای ریالی، دولت ناچار‌‌‌ می‌شود تا برای تامین هزینه‌‌‌های خود از بانک مرکزی استقراض کند و این موجب رشد پایه پولی و تورم ۵٠ درصدى و بیشتر در شرایطی‌‌‌ می‌شود که دستمزد و حقوق تنها ۲۰دصد رشده کرده است و گرانی ایجاد‌‌‌ می‌شود.

گرانی همیشه با دستمزد ارتباط دارد و تورم با نقدینگی. به هر حال ما در وضعیتی هستیم که باید کشور از لحاظ اقتصادی آرامش داشته باشد، کسب و کار خوب شود تا مردم راحت‌تر زندگی کنند. حتی شده باید از بانک برای حمایت از بخش خصوصی واقعی کمک گرفت. اما بانک‌‌‌ها آن چنان در این زمینه سخت‌گیری‌‌‌ می‌کنند که حمایت از تولید به جایی نمی‌رسد، در حالی که هر روز یک اختلاس ثبت‌‌‌ می‌شود و باید جلوی آن را گرفت.

با چنین شرایطی هر روز شکاف طبقاتی بیشتر‌‌‌ می‌شود. اگر قرار بود نقدینگی امروز به تولید رفته و اشتغال ایجاد شود، حالا همه چیز خوب بود و همه چیز داشتیم. اما اکنون مسئله ربا و دروغ وفسادرشد کرده و در این زمینه در مقایسه با کشورهای دنیا نه تنها در شرایط خوبی نیستیم بلکه ربوى ترین و فاسد ترین کشورى هستیم که با دروغ عجین شده است.