بر اساس اخبار مختلف، قیمت مسکن تنها در سال ۹۷ حدود ۶۶ درصد افزایش یافته است، هر چند آمارهای رسمی زیادی در اینباره وجود دارد که نشان میدهد طی یکسال اخیر قیمتها حتی از ۱۰۰ درصد نیز بیشتر افزایش یافته است. این افزایش قیمتها در حالی اتفاق افتاده که بسیاری از اقشار متوسط و ضعیف را از مراکز شهرها به حاشیه رانده است.
در سالهای اخیر سیاستهای مختلفی از سوی دولتها برای ساماندهی وضعیت مسکن و خانهدار کردن اقشار ضعیف و متوسط روی کار آمده؛ از مسکن مهر گرفته تا طرحهایی مانند مسکن اجتماعی و ...، اما این سیاستها هیچ گاه به هدف خود نرسیدهاند و هر یک با دلایلی از گردونه خارج شدهاند.
حالا چند وقتی میشود سکانداران اقتصادی از طرح ملی مسکن برای خانهدار کردن اقشار مختلف یاد میکنند؛ طرحی که به باور بسیاری از آگاهان اقتصادی پر از ابهام است و سوالات بیشماری را در بطن خود پنهان کرده، برای بررسی مزایا و معایب این طرح در خانهدار کردن اقشار مختلف جامعه به سراغ محمود جامساز، یکی از آگاهان اقتصادی رفتیم. جامساز در گفتوگو با «همدلی»، به مهمترین اشکالات این طرح که میتواند مانعی برای موفق شدن طرح مسکن ملی باشد پرداخت که مشروح این گفتوگو در ادامه آمده است:
بالاخره تصمیم دولت برای خانهدار کردن بیخانمانها عملیاتی شد و از چند روز گذشته ثبتنام ۱۸۰هزار واحد از ۴۰۰ هزار واحد طرح ملی مسکن آغاز شده است، پیشبینی میشود طرح اقدام ملی مسکن که با هدف افزایش تولید مسکن و پاسخگویی به نیاز جامعه صورت میگیرد، بتواند در بلندمدت، تغییراتی را در بازار مسکن ایجاد کند، به نظر شما این طرح چقدر می تواند در خانه دار کردن اقشار ضعیف و متوسط جامعه موفق باشد؟
مسکن در دهههای اخیر، بخصوص در ۲۰ سال گذشته تبدیل به یکی از مهمترین معضلات کشور شده است. با توجه به اینکه در دهه اخیر تورم به شدت افزایش پیدا کرده و این مسئله در کاهش ارزش پول ملی تاثیرگذاشته است، قدرت خرید مردم متاثر از این تغییرات نیز کاهش یافته و درآمدها کفاف هزینهها را نمیدهد. واقیعت این است که بسیاری از افرادی که زمانی جزئی از طبقه متوسط بودند و خانهدار بودند، به دلیل تبلیغات گسترده بانکها، مخصوصا موسسات مالی و اعتباری که مانند قارچ سبز شدند و سود بالایی پرداخت میکردند، خانههای خود را فروختند تا بتوانند جایی را رهن کرده و با استفاده از بهره بانکی نیازهای زندگی خود را تامین کنند. اما متاسفانه بعد از جهش بیسابقه دلار و کاهش ارزش پول ملی این افراد از جهت مسکن و تامین معیشت در مضیقه قرار گرفتند. حالا طبق آمار دولتی حدود ۲۶ درصد از خانوارها در خانههای اجارهای هستند.
هر چند به اعتقاد بنده تعداد مستاجران خیلی بیشتر از آمارهای رسمی است؛ چرا که در حال حاضر بسیاری از افراد از طبقه متوسط ریزش کرده و خانه های اجارهای خود در شهرها را تحویل داده و به مناطق ضعیف تر شهرها مهاجرت کردهاند تا بتوانند معیشت خود را تامین کنند. مسکن یکی از چهار معضلی از میان معیشت، بهداشت و آموزش است؛ این معضلات در کل کمر اقشار آسیب پذیر را شکسته است. در حال حاضر شاخص فلاکت یا همان شاخصی که توسط آرتور اوکان ارائه شده، به ۵۳ درصد رسیده؛ شاخص فلاکت نشان میدهد که مردم چقدر فقیر هستند و از لحاظ معیشت، مسکن، بهداشت و آموزش در سطح پایین قرار گرفتهاند. یکی از بنگاههای معتبر در موسسات اعتبار سنجی آماری را منتشر کرده بود که نشان میداد ایران از نظر شاخص فلاکت از میان ۹۵ کشور، رتبه ۹۱ را به خود اختصاص داده است و این موضوع در تایید سختی معیشت قابلتوجه است.
مسکن هم یکی از اجزای شاخص فلاکت است. حالا بیش از ۲۶ درصد از خانوارها فاقد مسکن هستند. با توجه به اینکه قیمت مسکن در سالهای اخیر افزایش زیادی یافته و بر اساس آمارهای رسمی حالا به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در پایتخت رسیده، میتوان گفت که یک زوج حتی در صورت استفاده از وام تنها میتواند صاحب ۱۰ یا ۱۲ متر مربع خانه در تهران شود.
حالا با نگاهی به شرایطی که در طرح ملی مسکن آمده است، به نظر میرسد این طرح در خانهدار کردن حداقل اقشار متوسط موفق نخواهد بود. باید پرسید که با وام ۱۷۰ میلیونی چگونه میتوان صاحب خانه شد؛ حداقل فرودستان جامعه قادر نخواهند بود، چرا که با توجه به درآمدی که دارند اقشار ضعیف نمیتوانند اقساط این وام را بازپرداخت کنند. در این طرح قرار است حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود، نکته قابلتوجه این است که این پروژهها قرار است طی دو سال اجرا شود، اگر سیاستهای کشور با همین وضع ادامه یابد و روزنهای برای تامین منابع ارزی نباشد، در این صورت قیمتها طی دو سال با نوسان رو به بالا همراه خواهد بود.
بر همین اساس باید گفت که این طرح از همان ابتدا یک پیشنهاد غیر واقعی است و با توجه به شرایط کنونی کشور نمیتواند در خانهدار کردن اقشار ضعیف به خوبی عمل کند.
این روزها اخبار طرح ملی مسکن به صورت قطره چکانی اعلام میشود و خبری از بوق و کرنا نیست چرا که اگر واردجزییات طرح شوند، منتقدان هجمه کرده و ایرادات منطقی خود را به طرح میگویند، به نظر شما ایراداتی که به این طرح وارد است تا چه اندازه کارشناسی شده و قابل قبول است؟
در طرح ملی مسکن قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود یک میلیون تا دو میلیون تومان برآورد شده است. با توجه به کاهش ارزش پول ملی و چشمانداز شرایط کشور که با مشکلات بینالمللی و مسائل اقتصادی مواجه است، اگر شرایط با همین روند ادامه داشته باشد در این صورت دولت با کمبود منابع مواجه خواهد بود و ناچار است تا از بانک مرکزی استقراض کند و این موضوع باعث افزایش پایه پولی و تورم خواهد شد. از سوی دیگر در حال حاضر قیمت این خانهها متری یک تا دو میلیون تومان اعلام شده که تا دو سال آینده معلوم نیست این قیمتها تا کجا افزایش یابد.
از سوی دیگر وضعیت قرارداد با پیمانکاران است که باید مشخص شود تا از ایجاد رانت جلوگیری کند. اگر پیمانکاری که با بخش خصوصی همکاری میکند تنها به فکر آینده خود باشد و سرمایه خود را افزایش دهد در این صورت مشکلات زیادی قابل پیشبینی است. مگر اینکه شرکتهای خصوصی وار کار شوند و پیمانکاری را بپذیرند.
از سوی دیگر نباید اجازه داد تا مالکیت این مسکنها به دست شرکتهای خصوصی باشد تا از ایجاد رانت جلوگیری شود و مانند مسکن مهر پروژهها دست به دست نشوند. نگاهی به شرایط مسکن ملی نشان میدهد که این طرح با ابهامات زیادی همراه است. اولا ۱۸۰ هزار واحد پیش فروش شده و واحدهای دیگر نیز به پیش فروش گذاشته شده در تهران تا یک ماه آینده ادامه دارد. در پیش فروش این واحدها آنطور که بنده برداشت کردم ۳۰ درصد باید پرداخت شود و ماهی از یک میلیون و ۴۰۰ تا یک میلیون و ۷۰۰ هزار باید پرداخت شود. سوالی که وجود دارد این است که فردی که حقوق کمتر از دو میلیون تومان دریافت میکند چگونه میتواند از پس این هزینهها برآید؟ یکی از شرایط دیگر این است که فرد ثبت نام شده باشد هم سرپرست خانوار باشد و هم متاهل؛ حال سوال این است که فردی که به صورت همزمان سرپرست خانوار است و متاهل نیست، نمیتواند از این واحدها استفاده کند؟ نکته دیگر این است که فردی که میخواهد صاحب این خانهها شود باید سابقه سکونت در آن شهر به مدت پنج سال گذشته را داشته باشد که این هم امکان پذیر نیست برای خیلیها؛ آنقدری افراد برای پیدا کردن شغل به این مکان و آن مکان میروند که این موضوع امکانپذیر نیست و افراد زیادی را از گردنه خارج میکند.
نکته دیگر این است که فرد متقاضی باید از سال ۸۴ تاکنون فاقد هر گونه مالکیت باشد، اما عده بسیار زیادی در همین پنج یا شش سال اخیر خانه خود را فروختهاند تا از پول آن استفاده کنند، بنابراین این افراد نیز از گردونه خارج میشوند. از سوی دیگر هزینه ساخت هر آپارتمان ۷۵ متری در این طرح حدود ۲۰۰ میلیون تومان برآورد شده؛ اینکه قرارداد بسته شود و با همین هزینهها طی دو سال قیمت تعیین شود تردیدآمیز است. حتی برای اتومبیل وقتی گفته میشود دو ماهه تحویل داده میشود ۱۰ ماه میگذرد و خودرو تحویل داده نمیشود، بنابراین در بخش مسکن نیز به نظر میرسد امکان تحویل پروژهها طی دو سال وجود ندارد.
آیا طرح اقدام ملی مسکن تاثیری در بازار دارد و میتواند در کاهش قیمتها موثر باشد؟
برای پاسخ به این سوال باید به یک سوال اساسی دیگر پاسخ داد؛ اینکه سهم دولت از کل مسکن چقدر است؟؛ به گفته دولتیها، سهم دولت از مسکن تنها پنج یا شش درصد است، بدیهی است که این پنج یا شش درصد تاثیر چندانی بر بازار نخواهد داشت و قیمتها با روی کار آمدن این طرح دچار نوسان نمیشوند. یکی دیگر از دلایلی که باعث شده تا بتوان گفت که طرح ملی مسکن در بازار تاثیری نخواهد گذاشت نگاهی به قیمتهای متنوع مسکن در نقاط مختلف شهر است. با نگاهی به قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر معلوم میشود که ما تنها با مسکن ارزان قیمت سروکار نداریم. در حال حاضر قیمت مسکن در نقاتط شمالی یا جنوبی شهرهای مختلف متنوع است؛ در مراکزی که ساختمانهای بزرگ و آسمانخراش وجود دارد، قیمتها به قدری افزایش یافته که تحت هیچ شرایطی کاهش نمییابد، بلکه برعکس مدام در حال افزایش است.
آنطور که آمارهای رسمی نشان میدهد، قیمت مسکن در مهر سال جاری در مقایسه با فروردین سال ۹۸، حدود ۱۳۱ درصد رشد کرده؛ افزایشی که در حد یک فاجعه است، چرا که با وجود رکود در بخش مسکن با چنین تورمی مواجه هستیم. در حال حاضر رکود تورمی غیر قابل کنترلی در بخش مسکن وجود دارد و معلوم نیست که با سیاستهایی که در بخش اقتصادی دولت در پیش گرفته، چه اتفاقی در بخشهای مختلف اقتصادی خواهد افتاد.
در طرح اقدام ملی تولید مسکن قرار است طی ۲ سال ۴۰۰ هزار واحد مسکونی احداث و به متقاضیان تحویل شود. این در حالی است که با وجود وعدههای بسیار برای اتمام واحدهای باقیمانده مسکن مهر و گذشت بیش از ۶ سال از دولت تدبیر و امید، هنوز بیش از ۳۰۰ هزار متقاضی مسکن مهر واحدهای خود را تحویل نگرفتهاند. آیا اتمام طرحهای باقیمانده مسکن مهر بهتر از آغاز طرحی جدید نبود؟
مسکن مهر با یک تبلیغات عجیب و غریبی شروع شد. آنروزها، حدود ۱۵۰ هزار میلیارد تومان از صندوق توسعه ملی و بانک مرکزی استقراض شد. حالا سالها از کلنگزنی این پروژهها میگذرد و با وجود اینکه زمان زیادی از آغاز ساخت مسکن مهر گذشته، هنوز هم بیش از ۳۰۰ هزار متقاضی مسکن مهر واحدهای خود را تحویل نگرفتهاند. یعنی مردمی که پول بابت خرید این خانهها پرداخت کرده بودند خانههای خود را با گذشت زمان طولانی تحویل نگرفتهاند و سالهاست که در انتظار تحویل واحدهای مسکونی خود هستند و از سوی دیگر نیز اجارهنشین هستند.
حتی افرادی که این واحدها را تحویل گرفتهاند نیز با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم میکنند، چرا که مسکن ساخته شده برای این افراد به قدری از نظر زیربنایی ضعیف است که به آسانی با بلایای طبیعی از بین میرود.؛ مصداق این اتفاق در زلزله سرپل ذهاب مشاهده شد. بنابراین به نظر میرسد که دولت قبل از آغاز هر پروژه دیگری در ابتدا میبایستی مسکن مهر را تقویت میکرد. پروژه مسکن مهر، دارای اشتباهات فراوانی بود. از همان ابتدا مکان ساخت این پروژهها دارای اشکال بود. این واحدها در جاهایی ساخته شدند که دسترسی به خدمات عمومی وجود نداشت و همین مساله باعث افزایش هزینه ها شد.
دوری به شهر معضل مهمی برای برقکشی و لولهکشی آب بود. حمل و نقل نیز معضل دیگری بود که باید مورد توجه قرار میگرفت. با توجه به اینکه سرمایههای زیادی در این بخش قرار گرفت، نبایستی اجازه داد تا این سرمایهها نابود شوند و پیش از هر اقدام جدیدی در بخش مسکن، مناطقی را که در آنها مسکن مهر ساخته شده را قابل سکونت کرد. با توجه به اینکه مسکن ملی خود یک پروژه بزرگ دیگری است و ۴۰۰ هزار واحد دیگر قرار است ساخته شود که در صورت تکرار خطاهای گذشته نتیجه خوبی نخواهد داشت. در حال حاضر یکی از مسائل مهمی که باید مورد توجه قرار گیرد توجه به بافتهای فرسوده و ایمنسازی ساختمانهای فرسودهای است که در بسیاری از روستاها وجود دارد. چند وقت پیش مشاهده کردیم که با زلزله آذربایجان شرقی چه میزان تلفات در اثر بیتوجهی به بافتهای فر.سوده ایجاد شد. از سوی دیگر شهرهای دچار سیل به قدری با مشکل مواجه هستند که بسیاری از آنها به حال خود رها شدهاند. بنابراین دولت باید تسهیلاتی را برای این بخشها در نظر بگیرد.
با توجه به اینکه طرحهای زیادی برای خانهدار کردن اقشار متوسط و ضعیف روی کار آمده و هیچ یک به هدف نرسیدهاند، چه توصیهای به دولت برای ساماندهی بازار مسکن دارید؟
بازار مسکن یک حوزهای از اقتصاد کشور ما است. اقتصاد کشور ما در کل نیازمند یک بازنگری و تغییرات اساسی و کلی است. باید این تغییرات در تفکر سیاست مداران کشور اعمال شود، باید نگاه مسئولان نسبت به اقتصاد و روند توسعه ملی و تامین منافع ملی تغییر کند تا شاهد تغییرات اساسی در بازار مسکن باشیم.
برای این منظور باید منافع ملی در الویت امر باشد. باید این اقتصاد دولتی رانتی نفتی را به یک اقتصاد آزاد تبدیل کرد تا در بستر اقتصاد آزاد رقابت وجود داشته باشد. در چنین شرایطی بخش خصوصی جان میگیر. برای رسیدن به این هدف باید بانکها در خدمت بخش خصوصی واقعی باشند، نه اینکه در فکر بنگاهداری خودشان.
- 19
- 6
