۲ روند متضاد در بازار مسکن

بازار معاملات مسکن در تهران طی ماه میانی پاییز با دو روند متفاوت قیمت فروش و حجم خرید مواجه شد. اطلاعات رسمی از این بازار نشان می‌دهد آبان امسال به‌رغم افزایش ۱۸ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به مهر، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در همین فاصله زمانی نزدیک به ۲ درصد کاهش پیدا کرد. نتایج تحقیقات میدانی، این آمارها را به خوبی توضیح می‌دهد. نبض معاملات هنوز در سطح پایین‌تر از کف رکودی قرار دارد؛ اما درباره تندشدن نبض در ماه‌های آتی دو برداشت مطرح است.

نبض بازار املاک شهر تهران با ثبت سومین ماه نامتوالی کاهش قیمت مسکن در آبان ماه به روز شد. تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی سی روز منتهی به پایان آبان ماه سال‌جاری نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن پایتخت بعد از یک ماه استراحت و ثبات نسبی قیمت برای سومین ماه نامتوالی با کاهش حدود ۲ درصدی میانگین قیمت فروش آپارتمان در مقایسه با ماه قبل-مهرماه- مواجه شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در دو ماه مرداد و شهریور نیز مجموعا در مقایسه با ابتدای تابستان-تیرماه-افت ۶ درصدی را تجربه کرد. کاهش تورم ماهانه مسکن در حالی در آبان ماه رقم خورد و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان را از ۱۲ میلیون و۸۴۸ هزار تومان در مهرماه به سطح ۱۲ میلیون و۶۰۰ هزار تومان در آبان ماه رساند که بازار مسکن به لحاظ تعداد معاملات انجام‌شده در نیمه پاییز نیز در مسیر خروج از ابررکود معاملاتی قرار گرفت.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در آبان ماه امسال در مقایسه با آبان ماه سال گذشته نیز با رشد ۳۷ درصدی همراه شد. این میزان رشد قیمت مسکن از ابتدای سال تا کنون کمترین میزان رشد قیمت واحدهای مسکونی نسبت به مدت‌ مشابه هر ماه در سال قبل، محسوب می‌شود. تورم نقطه‌ای مسکن در اردیبهشت ماه معادل ۱۱۲ درصد، در خرداد ۱۰۷ درصد، در تیرماه ۹۶ درصد، در مرداد ۷۷ درصد، در شهریور ۵۷ درصد، در مهرماه ۴۹ درصد و در آبان ماه ۳۷ درصد رقم خورد. این انتظار وجود دارد که با ادامه روند کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو، تورم نقطه‌ای مسکن نیز روند کاهشی خود را ادامه دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» براساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن، فروش آپارتمان در شهر تهران در آبان ماه در مقایسه با مهرماه ۱۸ درصد افزایش یافت و برای دومین ماه متوالی، رشد ماهانه حجم معاملات مسکن در پایتخت بعد از ریزش تابستانه و ماه به‌ماه تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی رقم خورد.

مهرماه نیز بازار معاملات مسکن با افزایش ۱۹ درصدی حجم خرید واحدهای مسکونی در مقایسه با شهریور ماه در فاز ریکاوری قرار گرفت. افزایش ۱۸ درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان در آبان ماه سطح معاملات مسکن را که در فاز ابررکود قرار دارد به سمت خروج از این فاز به یک فاز بهتر حرکت داده است؛ هرچند بازار معاملات مسکن به‌رغم رشد ماهانه حجم معاملات در دو ماه پی در پی همچنان درفاز ابررکود قرار دارد؛ چراکه کماکان تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت کمتر از ۴ هزار فقره (سطح حداقلی معاملات مسکن طی یک ماه) قرار دارد. آبان ماه امسال ۳۴۶۶ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ثبت ۲۹۳۰ فقره معامله خرید مسکن در مهرماه ۱۸ درصد بیشتر است. با این حال، حجم معاملات خرید مسکن در آبان ماه در مقایسه با مدت مشابه سال قبل –آبان ۹۷-معادل ۴۲ درصد کاهش یافته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد شرایط بازار مسکن در آبان ماه به رغم افزایش ۱۸ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در مقایسه با مهرماه، بر خلاف برخی تحلیل‌های سطحی، نه تنها به معنای ورود بازار به فاز رونق یا خروج از رکود نیست، بلکه همچنان بازار در فاز ابررکود قرار دارد و این میزان افزایش به معنای حرکت بازار به سمت خروج از ابررکود معاملاتی است. سطح حداقلی معاملات مسکن در هر ماه به لحاظ تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده،حدود ۴ تا ۵ هزار فقره معامله خرید آپارتمان است. هم‌اکنون که تعداد معاملات خرید مسکن در زیر سطح حداقلی معاملات مسکن در یک ماه قرار دارد تعبیر درست از شرایط بازار، قرار گرفتن در فاز ابررکود است.

در زمانی که سطح معاملات خرید مسکن به لحاظ تعداد مبایعه‌نامه‌ها بین ۴ تا ۵ هزار فقره در ماه قرار داشته باشد بازار در شرایط رکود سنگین قرار دارد. انجام ۷ تا ۸ هزار فقره معامله خرید مسکن در هر ماه به معنای قرار گرفتن بازار در فاز رکود اما با عمق کمتر در مقایسه با شرایط ابررکود و رکود سنگین است و ثبت تعداد بیشتر از این میزان معاملات خرید مسکن در هر ماه به معنای قرار‌گیری بازار در فاز پیش‌رونق و سپس رونق است.

رویداد آبان ماه بازار معاملات مسکن نشان داد بازار هم‌اکنون در مسیر خروج از ابررکود و وارد شدن به یک فاز بالاتر قرار دارد و در این مسیر نبض معاملات مسکن نسبت به ماه گذشته تندتر شده است.

حرکت بازار مسکن در مسیر خروج از فاز ابررکود معاملاتی در حالی آبان ماه سرعت بیشتری به خود گرفته است که در این ماه برای سومین ماه نامتوالی تورم ماهانه مسکن کاهشی بوده است. در مهرماه بازار مسکن در مسیر کاهش قیمت اسمی توقف کرد و میانگین قیمت فروش آپارتمان در مهرماه در پایتخت کمتر از یک درصد افزایش یافت. با این حال، همان‌گونه که پیش‌بینی شده بود پس از استراحت یک ماهه بازار در مسیر کاهش قیمت اسمی، روند ریزش قیمت‌ها با ثبت کاهش حدود ۲ درصدی تورم ماهانه مسکن در آبان ماه ادامه یافت. «دنیای‌اقتصاد» در ابتدای آبان ماه با بررسی چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن و با در نظر گرفتن همه شرایط و متغیرهای اثرگذار بر بازار ادامه حرکت بازار مسکن در مسیر کاهش قیمت اسمی فروش آپارتمان را پیش‌بینی کرده‌ بود.

در گزارشی که در این باره منتشر شد اعلام شد، علائم و شواهد موجود در وضعیت بازار مسکن مهرماه نشان می‌دهد ثبات یا افزایش خفیف قیمت مسکن در مهرماه ادامه‌دار نخواهد بود و احتمال اینکه در ماه‌های آینده باز هم قیمت اسمی مسکن کاهش یابد وجود دارد. این در حالی است که حتی در مهرماه نیز میانگین قیمت مسکن در دست‌کم ۱۰ منطقه مصرفی شهر تهران کاهشی بود و تنها در مناطق شمالی پایتخت که کانون تقاضای سرمایه‌ای و واحدهای مسکونی غیرمصرفی، لوکس و بزرگ‌متراژ است تورم ماهانه مثبت تجربه شد.

کاهش فاصله تورم مسکن با تورم عمومی

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه‌ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران از کاهش فاصله تورم مسکن و تورم عمومی حکایت دارد.

در حالی‌که در ماه‌های گذشته (نیمه اول‌سال جاری)، همواره تورم نقطه‌ای مسکن بیش از دو برابر تورم عمومی نقطه‌به نقطه به ثبت رسید؛ اما آمارهای جدید از کاهش این فاصله خبر می‌دهد. کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی در ماه‌های اخیر منجر به کاهش قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی با قیمت واقعی واحدهای مسکونی) شده است. این وضعیت مشابه شرایطی است که در مهرماه ۹۲-آغاز دوره رکود قبلی بازار مسکن-نیز تجربه شد. تا قبل از مهر ماه ۹۲-اولین ماه کاهش قیمت واقعی مسکن در دوره رکود قبل- تورم نقطه‌به نقطه مسکن در سطح بالاتری از تورم عمومی قرار داشت؛ اما همزمان با آغاز کاهش قیمت مسکن در مهرماه ۹۲،این فاصله کاهش یافت. جریان کاهش قیمت واقعی مسکن تا آذرماه ۹۶ ادامه یافت و آذرماه ۹۶ بازار معاملات مسکن بعد از یک دوره رکود سنگین معاملات مسکن وارد فاز پیش‌رونق شد.

در این ماه -آذرماه ۹۶-بعد از ۴ سال، قیمت واقعی مسکن-تفاضل قیمت اسمی واحدهای مسکونی با نرخ تورم عمومی-افزایش یافت. آذرماه ۹۶ تورم نقطه به نقطه مسکن معادل ۶/ ۱۳ درصد و تورم عمومی نقطه به نقطه معادل ۱۰ درصد به ثبت رسید. از مهرماه ۹۲ تا قبل از آذرماه ۹۶ همواره میزان رشد قیمت مسکن از تورم عمومی نقطه‌به نقطه کمتر بود. در مقطع زمانی فعلی- آبان ۹۸- در حالی‌که تورم نقطه به نقطه مسکن در شهر تهران معادل ۳۷ درصد به ثبت رسید، تورم عمومی نقطه به نقطه در آبان ‌ماه معادل۲۷ درصد گزارش شد. آمارها نشان می‌دهد در‌حالی‌که در نیمه اول سال جاری، شیب تورم نقطه به نقطه مسکن همواره بیش از دو برابر شیب تورم عمومی بوده است، هم‌اکنون این دو نرخ در حال نزدیک شدن به هم و کاهش فاصله از یکدیگر هستند.

اتفاق آبان ماه بازار مسکن صرف نظر از کاهش قیمت اسمی آپارتمان‌های مسکونی و رشد ۱۸ درصدی حجم معاملات در مقایسه با ماه قبل از آن، حاوی یک تغییر و رخداد در قیمت واقعی واحدهای مسکونی نیز بوده است و آن نزدیک شدن شیب تورم مسکن به شیب تورم عمومی است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون و همزمان با کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی، دامنه رشد قیمت واقعی مسکن نیز در حال محدود شدن است. این انتظار وجود دارد که این دامنه در ماه‌های بعد باز هم محدودتر شود تا حدی که شیب تورم عمومی در سطح بالاتری از شیب تورم مسکن قرار بگیرد و قیمت واقعی واحدهای مسکونی نیز کاهش یابد.

در واقع این جریان می‌تواند تا منفی شدن نرخ رشد قیمت واقعی مسکن و کاهش قیمت واقعی ادامه پیدا کند و به احتمال زیاد و بنا بر تجربه، تا اوایل دوره پیش‌رونق نیز ادامه‌دار شود. این شرایط در دوره قبلی رکود بازار مسکن که از نیمه سال ۹۲ آغاز شد و تا نیمه سال ۹۶ ادامه یافت، تجربه شد.

پیام تحولات آبان‌ماه بازار مسکن

رویداد آبان ماه بازار مسکن که پیش از این نیز در گزارش‌هایی که درخصوص تحولات آبان‌ماه بازار مسکن شهر تهران در «دنیای‌اقتصاد» با استناد به شواهد موجود و تحقیقات میدانی انجام شده، منتشر و پیش‌بینی شده بود نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی نه‌تنها پتانسیل افزایش قیمت ندارد بلکه شرایط موجود، بازار را در مسیر کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها و ادامه شرایط نزول قیمتی هدایت می‌کند.

همین موضوع نشان می‌دهد اگر چه در مهرماه توقف ریزش قیمت مسکن تجربه شد، اما همان‌گونه که پیش‌بینی شده بود این توقف و افزایش کمتر از یک درصدی میانگین قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران در اولین ماه از فصل پاییز تنها نشانه‌ای از استراحت بازار در فاز کاهش قیمت بازار بود؛ شرایط قیمتی مسکن در آبان ماه اثبات کرد اگر چه بازار مسکن به لحاظ کاهش سطح قیمت‌ها یک ماه استراحت و حتی رشد کمتر از یک درصدی را تجربه کرد اما هنوز بازار برای افزایش قیمت و حتی ثبات قیمت آماده نیست و فرآیند کاهش قیمت‌ها ادامه دارد.

در واقع این رویداد نشان داد بازار مسکن همچنان ظرفیتی برای افزایش قیمت ندارد و حتی در شرایطی که برای دو ماه پی‌درپی (طی دو ماه متوالی) حجم معاملات مسکن در مقایسه با ماه‌های قبل به ترتیب در مهرماه ۱۹ درصد و در آبان ماه ۱۸ درصد افزایش یافته است باز هم روند کاهش قیمت ادامه دارد و ظرفیتی برای رشد قیمت‌ها در بازار وجود ندارد. این در حالی است که بیشترین سطح کاهش قیمت مسکن در مناطق مصرفی، غیرلوکس و واقع در نیمه جنوبی شهر تهران که بیشترین حساسیت قیمتی در آنها متمرکز شده است تجربه شد و به‌رغم آنکه میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران-کانون تمرکز واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت و آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ-معادل ۱۳ درصد در مهرماه رشد کرد در مناطق مصرفی و پرتقاضا (مناطق کانون معاملات مصرفی ومحل تمرکز آپارتمان‌های ریزمتراژ،کوچک و میان‌متراژ با سطح قیمت متوسط و ارزان-روند ریزش قیمت‌ها ادامه یافت و بیشترین کاهش قیمت در این مناطق و در میان واحدهای مسکونی مصرفی به خصوص آپارتمان‌های ریزمتراژ و کوچک تجربه شد. اعلام آمار رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران همچنین نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته درخصوص افزایش حضور متقاضیان در بازار مسکن پایتخت در آبان ماه را تایید کرد؛ در حالی‌که قبل از اعلام آمار رسمی تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان‌ماه، نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از افزایش حضور متقاضیان در بازار و رفت وآمد به بازار ملک حکایت داشت؛ آمارهایی که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی منتشر شد این موضوع را تایید کرد.

افزایش ۱۸ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه قبل-مهرماه-موید این موضوع است که بخش قابل‌توجهی از افزایش حضور متقاضیان در بازار مسکن همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد منجر به انجام معامله شده است؛ هر چند هنوز هم بخش قابل توجهی از متقاضیان در بازار حضور داشته و در حال رصد شرایط برای خرید آپارتمان مورد نظر خود هستند. با این حال هنوز نمی‌توان گفت که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده است و حتی تعداد معاملات خرید مسکن در آبان‌ماه به سطح حداقلی نیز نرسیده است؛ در واقع حجم معاملات مسکن هنوز در تراز منفی قرار دارد و نبض بازار در سطحی پایین‌تر از کف حداقلی معاملات می‌زند.

با این حال هم‌اکنون یک سوال مهم درخصوص تحولات پیش‌روی بازار مسکن مطرح است مبنی بر اینکه آیا در ادامه سال و در ماه‌های باقی مانده از سال جاری،حجم معاملات خرید مسکن باز هم افزایش خواهد یافت؟

در این باره دو سناریو مطرح است؛ یک سناریو مبنی بر اینکه به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید بازار مسکن و فرا رسیدن ماه‌های پایانی سال، مطابق با روال هر سال حجم معاملات خرید آپارتمان افزایش خواهد یافت؛البته هیچ انتظاری از بابت ورود بازار مسکن به دوره پیش‌رونق و رونق وجود ندارد و تنها می‌توان این احتمال را مطرح کرد که در صورت تحقق این سناریو و افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در مقطع زمانی شب عید، بازار از فاز ابررکود به فاز رکود سنگین(۴ تا ۵ هزار فقره معامله خرید مسکن در ماه) یا فاز رکود با عمق‌کمتر(ثبت ۷ تا ۸ هزار فقره معامله) ورود کند.

سناریوی دوم رشد بیشتر حجم معاملات مسکن را امری دشوار می‌داند؛ در قالب این سناریو رشد بیشتر حجم معاملات مسکن در شرایط فعلی دست‌کم به تحقق سه پیش‌شرط نیازمند است؛ اولین پیش‌شرط حفظ وضعیت موجود در بازار مسکن به لحاظ متغیرهای اثرگذار بر بازار معاملات ملک است؛ پیش‌شرط دوم افزایش قدرت خرید متقاضیان از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن یا تسهیل شرایط دریافت وام بانکی است؛ در قالب پیش‌شرط سوم تداوم کاهش قیمت مسکن و رسیدن بازار به ثبات قیمتی متناسب با قدرت خرید خانوارها مطرح می‌شود؛بر این اساس در صورتی که روند ریزش قیمت مسکن ادامه داشته باشد طوری‌که خانوارها و به خصوص خانه‌اولی‌ها توان حداقلی برای بازگشت به بازار مسکن را بازیابی کنند می‌توان به افزایش حجم معاملات خرید مسکن در ماه‌های باقی مانده از سال جاری امیدوار بود.

این در حالی است که کارشناسان مسکن در شرایط فعلی افزایش سقف تسهیلات خرید آپارتمان به نفع تقاضای مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌ها را ضروری می‌دانند. با این وجود، دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد در صورت عدم تحقق این دو شرط-افزایش وام مسکن و تداوم کاهش قیمت-به فرض ثبات شرایط اقتصادی،افزایش تعداد معاملات مسکن در سطح محدود می‌تواند مورد انتظار باشد که آن نیز ناشی از نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید بازار معاملات واحدهای مسکونی است.