۴خانه‌های تهرانی، وام مسکن را می‌بلعند/ میلیون تومان قسط فقط برای ۱۸ متر

افزایش قیمت مسکن باعث شد سیاستگذاران حوزه پولی، افزایش تسهیلات پرداختی برای خرید خانه را افزایش دهند. در حال حاضر بیشترین میزان وام برای خرید یک واحد مسکونی ۲۴۰ میلیون تومان است. اما بررسی آخرین قیمت هر متر آپارتمان که بانک مرکزی آن را منتشر کرده نشان می‌دهد این قیمت در شهر تهران با ۸.۵ درصد رشد نسبت به ماه قبل به ۱۳.۵ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب وام ۲۴۰ میلیون تومانی در شهر تهران قدرت خرید ۱۸ متر مسکن را دارد.

بر اساس آنچه شورای پول و اعتبار تصویب کرده سقف تسهیلات مسکن از ۶۰ میلیون تومان برای تهرانی‌ها به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافته و سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری به ۶۰ میلیون تومان رسیده است. با احتساب افزایش سقف وام جعاله از ۲۰ به ۴۰ میلیون تومان، بیشترین تسهیلات پرداختی مسکن در شهر تهران خواهد بود که با احتساب وام جعاله ۲۴۰ میلیون تومان است.

حفظ و افزایش قدرت خرید متقاضیان مهم‌ترین هدف افزایش تسهیلات برای خرید مسکن است. اما همزمان با افزیش وام خرید، آخرین آمار قیمت مسکن شهر تهران که بانک مرکزی منتشر کرد نشان می‌دهد بعد از ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن در ۳ ماه گذشته، متوسط قیمت هر متر آپارتمان در آذرماه رشد کرد و به ۱۳.۵ میلیون تومان رسید.

قدرت خرید وام جدید در تهران

سقف وام جدید خرید مسکن در شهر تهران، برای افراد ۱۴۰ میلیون و برای زوجین ۲۴۰ میلیون تومان است. باتوجه به سود ۱۷.۵ درصدی و بازپرداخت ۱۲ ساله این وام، حداکثر اقساط برای هر فرد حدود دو میلیون و ۳۳۱ هزار تومان و برای زوجین حدود سه میلیون و ۹۹۷ هزار تومان خواهد بود. میزان اقساط بخوبی بیانگر آن است که وام جدید مناسب دهک‌های پایین نیست و سیاستگذاران وام را متناسب با شرایط دهک‌های متوسط طراحی کرده‌اند و دریافت تسهیلات جدید با خرید اوراق مسکن امکانپذیر است.با در نظر گرفتن میانگین قیمتی ۴۳ هزار تومان برای هر برگه اوراق(بر حسب معاملات اوراق گواهی حق تقدم در بانک مسکن)، متقاضی دریافت تسهیلات ۲۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن باید ۴۸۰ برگه از بازار سرمایه خریداری کرده و به طور متوسط مجموعاً ۲۰ میلیون و ۶۴۰ هزار تومان بابت خرید اوراق تسهیلات هزینه کند. با توجه به متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، معادل ۱۳.۵ میلیون تومان، با وام جدید مسکن، زوجین می‌توانند تنها حدود ۱۸ متر مربع از یک واحد مسکونی ۵۰ متری معادل ۳۵.۶ درصد از آن را خریداری کنند.

قدرت خرید وام جدید در شهرهای دیگر

میزان وام جدید مسکن در شهرهای بزرگ دیگر نیز افزایش یافته است. متقاضیان زوجین دریافت تسهیلات جدید مسکن در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید به همراه ۴۰ میلیون تومانی جعاله و مجموعاً ۲۰۰ میلیون تومان دریافت خواهند کرد که اقساط آن در مجموع ماهانه ۳ میلیون و ۶۸۰ هزار و ۳۵۶ تومان خواهد بود.

نگاهی به قیمت مسکن در مراکز استان‌ها نشان می‌دهد قدرت خرید وام مسکن در این شهرها بیشتر از تهران است.به‌عنوان مثال در شهر تبریز متوسط قیمت هر متر آپارتمان ۴ میلیون تومان است. بنابراین با ۲۰۰ میلیون تومان وام در این شهر می‌توان واحدی ۵۰ متری را خرید. در اصفهان متوسط قیمت هر متر آپارتمان ۶.۵ میلیون تومان است که قدرت خرید وام ۲۰۰ میلیونی در این شهر خرید ۳۰ متر آپارتمان است. اما قدرت خرید وام ۲۰۰ میلیونی در شهر ایلام بیشتر است. متوسط قیمت یک متر آپارتمان در این شهر ۳ میلیون تومان است که خرید ۶۶ متر آپارتمان را پوشش می‌دهد. در بجنورد با وام ۲۰۰ میلیون تومانی می‌توان یک آپارتمان ۹۶ متری خرید. متوسط قیمت هر متر آپارتمان در این شهر ۲.۱۰۰ میلیون تومان است.

موانع افزایش وام

محمود محمودزاده

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی

هدف اصلی از افزایش سطح تسهیلات خرید مسکن، این است که وام بتواند بخش عمده‌ای از قیمت مسکن را شامل شود. اما سیاستگذاران در افزایش سقف تسهیلات ملاحظات و محدودیت‌هایی نیز دارند. با توجه به اینکه استفاده‌کنندگان از تسهیلات برای خرید مسکن عمدتاً طبقه متوسط جامعه هستند بنابراین سقف وام باید به گونه‌ای باشد که استفاده‌کنندگان بتوانند اقساط آن را بپردازند. هر چه میزان وام بیشتر باشد اقساط آن نیز بیشتر می‌شود و به این ترتیب دایره استفاده‌کنندگان از وام محدود می‌شود.

از طرف دیگر نیز منابع بانکی محدود است و نمی‌توان میزان وام را بدون ضابطه افزایش داد. برای افزایش قدرت خرید متقاضیان، راه‌حلی که در نظر گرفتیم اتصال وام خرید صندوق مسکن یکم به وام ساخت در طرح اقدام ملی است تا به این ترتیب قیمت تمام شده مسکن به مبلغ وام نزدیکتر شود. کارشناسان این نظر را دارند که افزایش وام ساخت شرایط بهتری را برای خریداران به وجود می‌آورد.

برای حفظ قدرت خرید دهک‌های متقاضی، باید بسته‌ای متنوع و سبدهای مختلفی از سیاست‌ها در کنار هم قرار گیرد. در طرح مسکن ملی، قیمت هر متر مسکن برای متقاضیان شهر تهران ۲ تا ۲.۵ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. البته این قیمت ممکن است در پروژه‌های مختلف با توجه به موقعیت و قیمت زمین تغییر کند. البته قیمت‌ها ممکن است بر اساس شرایط روز بازار هم تغییر کند. در برخی شهرها قیمت مسکن ملی متری یک تا ۱.۵ میلیون تومان است. در این طرح دولت سازنده نیست و ساخت در دست بخش خصوصی است به همین دلیل قیمت را دولت تعیین نمی‌کند.