سانسور قیمت مسکن چه تاثیری بر بازار گذاشت؟

سه هدف سیاست گذار در طرح «ممنوعیت اعلام قیمت پیشنهادی در فایل های فروش آپارتمان» نتیجه عکس داد. ماه قبل سامانه های الکترونیکی فروش واحد مسکونی- استارت آپ های ملکی- مکلف شدند «قيمت پیشنهادی» فروشنده را بعنوان رکن اصلی فایل مسکن، از داده های قابل نمایش در سایت پاک کنند. این اقدام با هدف «کنترل قیمت، مدیریت فضای روانی و بهبود شرایط خرید» انجام شد. ولی اینک مشخص شده است در مقطعی که این طرح در بازار معاملات مسکن تهران به اجرا درآمد، نه تنها روند رشد قیمت متوقف نشد که بيش ترین جهش ماهیانه قیمت مسکن طی ۷ سال پیش، در خردادماه سال جاری به ثبت رسید.

سانسور قیمت ها برای دومین سال پیاپی است که در بازار مسکن با هدف کمک به خریداران به اجرا در می آید. اردیبهشت پارسال این طرح برای نخستین بار به استارت آپ های ملکی تکلیف شد و رکورد بالاترین تورم ماهیانه مسکن سال ۹۸ در همین ماه رقم خورد. بررسی ها نشان می دهد حذف اجباری قیمت های پیشنهادی از فایل های ملکی آن هم در مقطع فعلی که تعداد فایل مناسب در بعضی محله ها کمتر از انگشتان دست است، ۴ پیامد منفی برای متقاضیان مصرفی دارد. احیای شکل متعارف عرضه فایل هم زحمت خریداران را کم می کند و هم میتواند سبب رقابت در اعلام قیمت مناسب و کشف قیمت شود.

خریداران واحدهای مسکونی در خرداد سال جاری بعنوان بازندگان سانسور قیمتی آگهی های ملکی در شرایط دودی و مه آلود بازار به لحاظ حذف مهم ترین مؤلفه فایل های فروش آپارتمان، شناسایی شدند. بررسی های ما از آخرین تحولات بازار معاملات مسکن نشان می دهد خرداد امسال، خاموش بودن چراغ راهنمای بازار مسکن یعنی عدم درج قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در آگهی های استارت آپ های ملکی و سامانه های مجازی فروش آپارتمان، باعث شد برخلاف نیت طراحان سانسور قیمت از آگهی های ملکی، عملا خریداران مسکن بازنده اصلی این اقدام باشند و سفته بازان از شرایط ایجاد شده نهایت سوءاستفاده را در جهت تبانی بر سر فروش آپارتمان ها با قیمت های غیرواقعی و غیرمنطقی در این شرایط مه آلود داشته باشند.

در حالی که هدف اولیه طراحان سانسور قیمت از آگهی های مجازی فروش مسکن در استارت آپ های ملکی و سامانه های اینترنتی بازاریابی آپارتمان های مسکونی حمایت از خریداران مسکن در جهت کنترل قیمت ها و جلوگیری از جوسازی های قیمتی و در نتیجه محدودسازی دامنه فعالیت سفته بازان بود ولی در عمل این اقدام هم اکنون با نتیجه عکس روبرو شده است. طوری که برخلاف هدف این طرح که حمایت از خریداران و محدودسازی فعالیت سوداگرانه سفته بازان ملکی بود اکنون خریداران به بازندگان سانسور قیمتی و سفته بازها به برندگان این شرایط تبدیل شده اند.

در ابتدا طراحان سانسور قیمتی از آگهی های مربوط به بازاریابی ملکی در سامانه های اینترنتی و استارت آپ های ملکی صورت مسئله را باتوجه به واقعیت بازار مسکن یعنی خارج شدن قیمت های پیشنهادی و جو بازار از استطاعت متقاضیان خرید مسکن طراحی کرده و باتوجه به وظیفه دولت برای مدیریت بازار مسکن تصمیم به حذف قیمت ها از آگهی های ملکی سامانه های مجازی گرفته شد. در واقع از بهار امسال برای دومین سال پیاپی با هدف مدیریت جوروانی بازار مسکن مسیری طراحی شد که این مسیر باز هم برای دو سال پی در پی منجر به بروز نتیجه عکس در بازار مسکن شد. این مسیر که همان خاموش کردن چراغ راهنمای قیمتی در سامانه های مجازی بازاریابی مسکن و استارت آپ های ملکی است منجر به عقیم سازی فایل های ملکی بعنوان مهم ترین رکن فایل های عرضه مسکن به بازار فروش شد. در واقع در این مسیر، مهم ترین جز فایل های ملکی در فرآیند بازاریابی مجازی یعنی قیمت های پیشنهادی از سامانه ها و استارت آپ های ملکی حذف شد.

این اقدام به دنبال تلاش برای دستیابی به سه هدف مهم انجام گرفت ولی در نهایت نه تنها هیچ کدام از این اهداف محقق نشد بلکه مسیر طراحی شده منجر به بروز نتیجه عکس و زیان خریداران و متقاضیان بازار مسکن شد. اولین هدف از طراحی این مسیرکنترل قیمت مسکن بود. هدف دوم، کنترل و مدیریت جو روانی بازار با حفظ قیمت های پیشنهادی و همچنین در وهله سوم آرامش بخشی به خریداران مسکن ناشی از مدیریت جو روانی بازار در شرایط فعلی بود. هم اینک پس از گذشت بیش از یک ماه از اجرای طرح عقیم سازی فایل های ملکی یا همان حذف قیمت های پیشنهادی از فایل های فروش استارت آپ های ملکی و سامانه های مجازی بازاریابی مسکن، معلوم شد این طرح برخلاف هدف اولیه آن منجر به بروز ۴ نتیجه معکوس شده است. برآیند این موضوع شناسایی یک برنده و یک بازنده یعنی خریداران بعنوان بازنده و سفته بازان به عنوان برندگان واقعی این سانسور قیمتی است.خریداران مصرفی بازار مسکن بازندگان اصلی اجرای طرح سانسور قیمتی و عقیم سازی فایل های ملکی هستند. خردادماه سال جاری شدیدترین جهش و تورم ماهیانه قیمت مسکن دست کم ظرف هفت سال اخیر به ثبت رسید طوری که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با یک ماه پیش از آن ۷/ ۱۱ درصد افزایش یافت. این موضوع نشان می دهد نه تنها اهداف اجرای این طرح از بابت تامین آرامش روانی خریداران مصرفی و آرام سازی جو روانی بازار مسکن محقق نشد، بلکه عملا این اقدام در ساماندهی و تنظیم قیمت مسکن موفق نیز نبود بلکه بالاترین تورم ماهانه قیمت مسکن دست کم طی هفت سال گذشته نیز به ثبت رسید.

نخستین نتیجه معکوس عقیم سازی فایل های ملکی ایجاد فضای دودی و مه آلود در بازار عرضه واحدهای مسکونی به لحاظ تشخیص قیمت های واقعی است. قیمت های پیشنهادی درج شده در آگهی های مجازی همواره بعنوان چراغ راهنمای قیمتی بازار مسکن عمل میکرد و مهم ترین تابلوی راهنمای بازار مسکن محسوب می شد که می توانست به خریداران و فروشندگان مسکن برای اطلاع از سطح قیمت های خرید وفروش واحدهای مسکونی دید و امکان مقایسه بدهد. برای خریداران امکان انتخاب فایل های قیمت مناسب وبعضا ارزان تر فراهم و برای فروشنده ها منجر به اطلاع از سطح قیمت های پیشنهادی دیگر فروشنده ها و ایجاد فضای رقابتی برای فروش سریع تر در بازار به نفع خریداران مصرفی می شد.

از سوی دیگر زمانی که قیمت های پیشنهادی در آگهی های ملکی درج می شد زنگ خور فروشنده هایی که قیمت های پیشنهادی آن ها نامتعارف بود به میزان چشمگیری کاهش می یافت وهمین موضوع به لحاظ روانی منجر به تلاش فروشنده ها برای تعدیل قیمت ها برای فروش سریع تر می شد. ولی با حذف قیمت های پیشنهادی از آگهی ها، خریداران برای اطلاع از سطح قیمت ها مجبور به تماس با فروشنده ها هستند در نتیجه زنگ خور فایل ها افزایش می یابد و نوعی توهم از بابت وجود تقاضای زیاد برای فایل عرضه شده در میان فروشنده ها ایجاد شده که این موضوع در بسياري موارد میتواند منجر به افزایش قیمت های پیشنهادی وتعیین قیمت های نامتعارف شود.

در چنین شرایطی برنده این وضعیت آن دسته از فروشندگانی هستند که به دلیل محدود بودن تعداد فایل های عرضه شده برای فروش در شرایط فعلی در هر کدام از محلات و خیابان ها بر سر افزایش قیمت ها تبانی کرده و قیمت ها را افزایش می دهند. مانور تورم سازها یا سنتی های بازار نتیجه دوم خاموش کردن تابلوی راهنمای بازار مسکن یعنی سانسور قیمت های پیشنهادی از سامانه های مجازی املاک است. جمعی از واسطه های سنتی در فضای دودی و مه آلود فعلی، با سواستفاده از بي اطلاعي خریداران از قیمت های واقعی، تصور می کنند خریداران هرگونه قیمت نامتعارف را پذیرش می کنند و به نامتعارف سازی و افزایش غیرمنطقی قیمت ها دامن می زنند. به خصوص در شرایطی که بودجه خرید متقاضی توسط عوامل فروش کشف شود. در چنین شرایطی برخی از عوامل فروش و واسطه ها قیمت واحد را تا سقف بودجه خریدار افزایش می دهند. عدم امکان مقایسه قیمت های قطعی با قیمت های پیشنهادی شرایط و جو روانی بازار را بدتر از قبل می کند. در شرایطی که شفاف سازی قیمتی در بازار مسکن وجود نداشته باشد اختلاف قیمت های قطعی با قیمت های پیشنهادی قابل مشاهده نیست و از این رو متقاضیان خرید عملا از قدرت چانه زنی چندانی برای تعدیل قیمت ها برخوردار نیستند. این مسئله باعث به هم ریختگی جو روانی بازار می شود. نتیجه چهارم، تغییر رویکرد رقابت بین فروشنده های مسکن از رقابت بر سر عرضه با قیمت مناسبتر با رقابت بر سر فروش با قیمت بالاتر است. در صورتی که قیمت های پیشنهادی ارائه می شد به دلیل نبود متقاضی برای خرید، فروشنده ها برای فروش آپارتمان ها ناچار به تعدیل قیمت ها وفروش با قیمت مناسب تر می شدند که با سانسور قیمتی فعلی و بي اطلاعي خریداران از سایر قیمت های پیشنهادی، عملا رقابت به سمت فروش با قیمت بالاتر سوق پیدا کرده است.