ابعاد دو گسل در بازار کشوری مسکن محاسبه شد. اطلاعات رسمی درباره میزان« تیراژ» و« متراژ» ساختمان های مسکونی در حال ساخت در شهرهای کشور و مقایسه این دو با حجم و جنس« تقاضا» در بازار مسکن نشان می دهد گسل عرضه همچنان در سطح نگران کننده ای قرار دارد؛ به طوری که تیراژ ساخت ۳۲ درصد کمتر از کف بحرانی تقاضا است. از طرفی فاصله متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید حداقل ۲۰ درصد بیشتر از استطاعت متراژی خریداران خانه است. نکته قابل توجه، تشدید گسل در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ است.
فاصله متراژ عرضه آپارتمان های فروشی با متراژ مورد تقاضای مسکن در کشور محاسبه شد. این محاسبه نشان می دهد در ۱۰ استان کشور بین متراژ واحدهای عرضه شده برای فروش که در بازار معامله شده است با مساحت آپارتمان هایی که پروانه ساختمانی آنها در سال گذشته دریافت شده، گسل عمیقی وجود دارد که نشان می دهد ساخت و سازهای سال گذشته بزرگ تر از میانگین مساحت آپارتمان های معامله شده در این سال بوده است. عمیق ترین گسل از این جنس در شهر تهران وجود دارد ، طوری که میانگین مساحت ساخت و سازهای صورت گرفته در سال گذشته ، ۳۸ درصد بزرگ تر از میانگین مساحت واحدهای مسکونی فروخته شده است. افزون بر این رصد آمار نشان می دهد گسل دیگری نیز در بخش مسکن وجود دارد که نشات گرفته از فاصله بین کف بحرانی نیاز مسکن جدید در کشور با تیراژ ساخت و ساز در سال ۹۸ است. در سالی که گذشت میان حداقل تعداد واحد مسکونی مورد نیاز با تعداد واحدهای مسکونی که پروانه ساختمانی دریافت کرده اند ، ۳۲ درصد گسل شناسایی شد که نشان می دهد تیراژ ساخت و ساز مسکونی در کشور نه تنها از حد کفایت، بلکه از حد کمینه ضرورت نیز بسیار پایین تر است.
به گزارش« دنیای اقتصاد» بر اساس تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران از تیراژ پروانه های ساختمانی کشور در زمستان سال گذشته ، مجموع واحدهای مسکونی که بابت ساخت آنها پروانه صادر شده است، طی سال ۹۸ حدود ۳۸۳ هزار واحد در کشور بوده است که این میزان یک افزایش هر چند جزئی نسبت به سال ۹۷ داشته است. تیراژ پروانه های ساختمانی در سال ۹۸ با افزایش جزئی ۵/ ۱ درصدی نسبت به سال ۹۹ ثبت شده که رشد چشمگیری به حساب نمی آید.
به طور کلی دو خط کش برای بررسی وضعیت ساخت و ساز در کشور وجود دارد. یکی از این خط کش ها تیراژ ساخت است. در شرایط کاملا عادی کشور به سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد؛ اما جدای از این، خط کش دیگری هم برای شرایط غیرعادی بخش مسکن تعریف شده است که از آن به عنوان کف بحرانی نیاز مسکن یاد می شود. مقدار این کف بحرانی ۵۶۰ هزار واحد مسکونی در سال است؛ تعدادی که هم مقدار ضروری نوسازی املاک مسکونی را شامل می شود و هم حداقل مقدار تقاضای جدید به ویژه از ناحیه ازدواج های ثبت شده در هر سال را لحاظ کرده است. در سال ۹۸ با توجه به اخذ پروانه ساختمانی برای ساخت ۳۸۳ هزار واحد مسکونی، گسل ۳۲ درصدی نسبت به کف بحرانی نیاز کشور در بازار ساخت و ساز شکل گرفت.
شکل گیری این گسل البته بی سابقه نیست و آنچه رخ داده در سال های گذشته نیز سابقه دارد. از سال ۹۳ تاکنون به مدت شش سال متوالی ساخت و ساز زیر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور سابقه دارد و بعید نیست این وضعیت در سال ۹۹ نیز تکرار شود. به این ترتیب هم در کل کشور و هم در شهر تهران میان میزان نیاز و تعداد ساخت و سازهای مجوز گرفته فاصله معناداری وجود دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار در زمستان سال گذشته ۱۷ هزار و ۵۲۹ فقره واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرد که این میزان نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن حدود ۵/ ۷ درصد کاهش داشته است.
افزون بر گسلی که میان تقاضای مسکن و تیراژ ساخت و ساز وجود دارد ، گسل دیگری نیز در تازه ترین آمارهای منتشر شده از پروانه های ساختمانی صادر شده در کشور قابل شناسایی است. از این پدیده می توان به عنوان « گسل متراژ» یاد کرد که به وسیله آن میزان فاصله بین متراژ آپارتمان های مورد تقاضا در بازار مسکن با متراژ ساخت و سازهای جدید محاسبه شده است. عمق این گسل در ابتدای سال جاری ۲۲ درصد بوده است، به این معنا که به طور متوسط در کل کشور متراژ ساخت و سازهای جدید ۲۲ درصد از میانگین مساحت آپارتمان های فروخته شده بزرگ تر بوده است. بر اساس گزارش مرکز آمار در زمستان سال گذشته میانگین مساحت هر واحد مسکونی در کشور که پروانه ساختمانی برای آن صادر شده، ۱۲۹ مترمربع بوده و این در حالی است که میانگین مساحت در معاملات همین فصل در کل کشور ، ۱۰۶ مترمربع بوده است که حکایت از یک فاصله ۲۲ درصدی به ضرر متقاضیان مسکن دارد؛ به این معنا که متراژ ساخت و سازهای کشور ۲۲ درصد بیشتر از استطاعت خرید متقاضیان مسکن بوده است. در شهر تهران نیز میانگین مساحت آپارتمان های فروخته شده ۸۸ مترمربع بوده و این در حالی است که میانگین متراژ واحدهایی که پروانه دریافت کرده اند ، ۱۲۱ متر مربع بوده است.
این فاصله از بابت اثر تقویت فشار تورم بخش مسکن، به ضرر بیشتر متقاضیان مسکن نسبت به سال ۹۷ منجر شده است. در حالی که میزان این گسل در سال ۹۷ حدود ۱۱ درصد بوده، عمق این گسل در سال ۹۸ دو برابر شده است. در واقع در سال ۹۷ میانگین متراژ واحدهای مسکونی کشور که پروانه برای آنها صادر شده، ۱۲۲ مترمربع بوده و در عین حال میانگین متراژ آپارتمان های فروخته شده ۱۲۲ مترمربع بوده است.
این در حالی است که متقاضیان مسکن در سال ۹۸، ۴ مترمربع از متراژ خرید خود کم کرده اند و در مقابل سازنده ها ۷ مترمربع بر میزان مساحت واحدهای مسکونی جدید افزوده اند. به این ترتیب وقوع این تغییرات وارونه به بدتر شدن وضعیت گسل متراژ منجر شده است. در شرایط فعلی متقاضیان مسکن ناگزیر به خرید واحدهای بزرگتر نسبت به نیاز و استطاعت خود خواهند بود و به همان نسبت برای تامین منابع نقدی مورد نیاز به منظور خرید مسکن با چالش روبه رو می شوند. خرید ۴ متر مربع آپارتمان بزرگتر از آنچه در سال گذشته معامله می شد به منزله این است که خریدار باید حداقل ۱۰۰میلیون تومان بودجه بیشتر برای خانه دار شدن در نظر بگیرد که تامین این رقم در وضعیت رکود تورمی بازار مسکن عملا به فشار بیشتر بر متقاضیان مسکن منجر می شود.
با مشاهده این آمارها بعضا این سوء برداشت پیش می آید که سازنده ها شناختی از نیاز بازار مسکن و متراژ مورد تقاضای خریداران مسکن ندارند؛ در حالی که این طور نیست، بلکه وجود برخی ضوابط شهرسازی که توسط شهرداری ها وضع شده ، مانع از تمرکز بر ساخت و ساز واحدهای کوچک و میان متراژ می شود. یکی از این ضوابط مربوط به تامین پارکینگ به حد کفایت است که سازنده ها را با محدودیت برای ساخت واحدهای بیشتر در یک قواره زمین می کند.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، گسل متراژ در برخی از استان های کشور نه تنها اصلا وجود ندارد، بلکه میانگین مساحت ساخت و سازهای جدید در این استان ها کمتر از میانگین مساحت واحدهای فروخته شده است. در واقع این گسل صرفا در استان های آذربایجان شرقی ، البرز، تهران، خراسان رضوی، خراسان شمالی، سمنان، قزوین، کرمانشاه، هرمزگان و همدان شناسایی شده است. در سایر استان ها به نظر می رسد الگوی مصرف آپارتمان در حال تغییر است و سازنده ها با درک این تغییرات، به سمت کوچک سازی در ساخت و سازهای جدید رفته اند. در واقع به نظر می رسد خانواده های جدید ناشی از ازدواج های سال های اخیر به دنبال سکونت در واحدهای مسکونی به مراتب کوچک تری نسبت به گذشته هستند و به این ترتیب سازنده ها نیز به این سمت و سو حرکت کرده اند تا عرضه را با تقاضا متناسب کنند.
- 9
- 6
