مرکز آمار« اطلاعات بدون نویز» از تغییرات قیمت مسکن منتشر کرد. داده های جدید با محاسبه« شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک» نشان می دهد بهای متوسط آپارتمان های فروخته شده در تهران طی آذرماه بیش از ۸ درصد نسبت به آبان ماه کاهش یافته است. این میزان رشد منفی بیانگر« سقوط» یا همان ابرریزش قیمت مسکن در ماه پایانی پائیز است. پیش تر بانک مرکزی از ریزش یک درصدی متوسط قیمت مسکن در ماه آذر خبر داده بود. در گزارش جدید، اثر متغیرهایی همچون« عمربنا، موقعیت منطقه ای و مساحت آپارتمان ها» بر قیمت میانگین حذف شده است.
واقعیت معاملات مسکن در آذرماه از سقوط بی سابقه بهای آپارتمان در این ماه خبر می دهد. سومین و تازه ترین آمار در مورد تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال، از وقوع« ابرریزش» قیمتی در این ماه حکایت دارد. به گزارش« دنیای اقتصاد»، اطلاعات این گزارش رسمی که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد نشان می دهد تورم ماهانه مسکن در آذرماه- به جز بعضی ماه های فروردین که مقطع زمانی استثنا در بازار مسکن محسوب می شود - به پائین ترین حد نسبت به دست کم ۶ سال گذشته که اطلاعات قیمتی بازار مسکن شهر تهران به صورت رسمی منتشر می شود، رسیده است. این آمار پس از اطلاعات اولیه و غیررسمی داده های مربوط به قیمت مسکن در شهر تهران و گزارش رسمی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، سومین آمار تحولات قیمت بازار مسکن پایتخت در آذرماه است. در این گزارش که با روش آماری« هدانیک» انجام شده است ، شاخص قیمت مسکن شهر تهران بعد از کسر نویزهای قیمتی، اعلام شده است. این شاخص نشان دهنده ابرریزش تورمی مسکن شهر تهران در آخرین ماه از فصل پائیز است.
بررسی ها نشان می دهد تورم ماهانه مسکن آذرماه در حالی نشان از وضعیت ابرریزش تورمی در بازار مسکن پایتخت در این ماه دارد که بیشترین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن از زمان ثبت اطلاعات رسمی تحولات بازار مسکن، مربوط به رشد ماهانه ۷/ ۱۱ درصدی قیمت مسکن در خرداد ۹۹ در مقایسه با یک ماه قبل از آن –اردیبهشت ۹۹- بود. میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه برابر با ۸ درصد بود. این در حالیست که این میزان در سال ۹۸ نیز برابر با ۳ درصد ودر سال ۹۷( سال های جهش قیمت مسکن) معادل ۸/ ۵ درصد بوده است، اما هم اکنون بازار معاملات مسکن به لحاظ قیمتی وارد فاز ابرریزش شده است.
آذرماه سال جاری به لحاظ ثبت کم ترین تعداد معامله خرید مسکن در شهر تهران نیز ماه ابرریزش محسوب می شود. در این ماه با ثبت ۲۵۵۵ معامله خرید مسکن در تهران کمترین حجم خرید آپارتمان در تهران در یک ماه طی ۶سال اخیر و از زمان ثبت اطلاعات رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن پایتخت انجام شد. این در حالیست که حتی در شرایط رکود عمیق بازار مسکن دست کم بین ۳ تا ۴ هزار فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران در یک ماه انجام می شد.
داده های اولیه از وضعیت تحولات قیمتی مسکن پایتخت تا پیش از اعلام رسمی تغییرات قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه نشان می داد میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در این ماه از کانال ۲۷ میلیون تومانی آبان ماه به کانال ۲۸ میلیون تومانی ورود نموده است. ولی در آمارهای رسمی بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه محاسبات صورت گرفته طبق داده های اولیه رد شده واعلام شد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با ماه قبل یک درصد کاهش یافته و به کانال ۲۶ میلیون تومان بازگشته است. ولی جزئیات آمار تازه ای که روز گذشته بعد از کسر اثر نویزهای قیمتی بر متوسط بهای مسکن شهر تهران در آذرماه منتشر شد نشان می دهد میزان کاهش قیمت مسکن در آذرماه ماه در واقعیت، بیش از یک درصد بوده است.
کاهش ۵/ ۸درصدی شاخص قیمت مسکن
طبق این گزارش، شاخص قیمت فروش واحدهای مسکونی شهر تهران در این ماه با کاهش ۵/ ۸ درصدی همراه شده است. به چند علت مهم گزارش روز گذشته مرکز آمار ایران در مورد تغییرات شاخص قیمت مسکن پایتخت در آذرماه را میتوان به تصویر بدون نویز یا واقعیت قیمتی بازار مسکن در این ماه تعبیر کرد. در واقع در بازار معاملات مسکن آذرماه شهر تهران اتفاقاتی به وقوع پیوست که مشخص می کند اثر برخی از عوامل بر میانگین قیمت مسکن پایتخت در این ماه اثر افزایشی بوده است که پس از حذف اثر این متغیرها در محاسبات قیمت، تصویر واقعی و بدون نویز قیمت مسکن، نمایان می شود. مهم ترین رویدادی که در آذرماه شاخص در بازار معاملات مسکن تجربه شد که بر روی سطح قیمت ها منجر به اعمال اثر افزایشی شد مربوط به« افت شدید حجم معاملات خرید مسکن» در این ماه است. از آنجا که میانگین قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر تهران( ۵ منطقه اول تهران) به صورت متوسط ۵/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر است در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه به میزان قابل توجهی افت می کند میانگین قیمت مسکن کل شهر تحت‌تأثیر سطح بالای قیمت یا سطح پایین قیمت قرار می گیرد.
ولی با توجه به اینکه میزان افت حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه در جنوب شهر بیشتر از شمال شهر تهران بوده است میانگین قیمت مسکن شهر تهران در کل تحت‌تأثیر شرایط قیمتی مسکن در شمال شهر قرار گرفته است. از سوی دیگر رویدادی که در این زمینه بر سطح قیمت ها اثرگذار بوده است مربوط به میزان رشد قیمت آپارتمان یا تورم مسکن در مناطق شمالی وجنوبی تهران است.در آذرماه در حالی میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران با کاهش ۴ درصدی همراه شد که اتفاقا در مناطق شمالی تهران به طور متوسط میانگین قیمت مسکن ۵/ ۰ درصد رشد کرد. بنابراین از این زاویه نیز میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه تحت‌تأثیر تحولات قیمتی بازار معاملات آپارتمان در نیمه شمالی قرار گرفته است و تحت تاثیر سطح بالای قیمت در این مناطق از شهر بوده است.
اکران واقعیت قیمت مسکن
این عوامل یا نویزهای قیمتی باعث شده است در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران به میزان کم سابقه ای کاهش یافته و بازار به لحاظ تعداد معاملات انجام شده در یک ماه به کف رکودی سقوط کرده است ، واقعیت قیمت مسکن ونرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی در این ماه به درستی نشان داده نشود، چرا که به علت کم بودن سطح معاملات، سطح میانگین قیمت تحت تاثیر اثر افزایشی تحولات قیمتی و حجم معاملات صورت گرفته در مناطق شمال شهر تهران بوده است که در این مناطق میانگین قیمت مسکن به طور متوسط ۵/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران است.روز گذشته مرکز آمار ایران در حالی با گزارشی با محاسبه شاخص قیمت مسکن با روش هدانیک در آذرماه بیان کرد که این شاخص قیمتی در آخرین ماه از فصل پاییز با کاهش ۵/ ۸درصدی نسبت به ماه قبل همراه شده است که این میزان کاهش در شاخص قیمت مسکن شهر تهران واقعیت تغییرات ماهانه قیمت واحدهای مسکونی در آذرماه را نشان می دهد. بر این اساس، در ماه ابرریزش قیمت مسکن سطح میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در شهر تهران معادل ۲۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان برآورد می شود، این در حالیست که در آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در آذرماه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این ماه ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام شده بود.
روش حذف نویز از قیمت مسکن
در روش هدانیک که مرکز آمار به واسطه آن سطح بدون نویز قیمت مسکن در شهر تهران را برآورد و اعلام نموده است اثر متغیرهای ساختاری و محیطی واحدهای مسکونی شامل متراژ، سن بنا، موقعیت منطقه ای و امکانات حذف می شود. به طورمثال در شرایطی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی نوساز، در معاملات ماهانه مسکن افزایش می یابد از آنجا که به صورت متوسط میانگین قیمت واحدهای مسکونی نوساز ۲۵ درصد بالاتر از میانگین مسکن کل شهر تهران است، این موضوع بر میانگین قیمت کل شهر اثر افزایشی برجای می گذارد.
از سوی دیگر میانگین قیمت خانه های کلنگی نیز به طور متوسط حول و حوش ۵۰درصد بیشتر از میانگین مسکن کل شهر است. همچنین به طور متوسط، میانگین قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی کوچک متراژ از میانگین قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی بزرگ متراژ در شرایط مشابه بیشتر است. همچنین میانگین قیمت واحدهای مسکونی شمال شهر به طور متوسط ۵/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوب شهر است. همه این موارد در شرایطی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی نوساز، کلنگی، کوچک متراژ و واحدهای مسکونی واقع در نیمه شمالی شهر تهران در کل معاملات بازار مسکن شهر تهران افزایش یابد بر میانگین قیمت مسکن پایتخت اثر افزایشی دارد. این اثر به ویژه در شرایطی که تعداد معاملات خرید مسکن در یک ماه محدود است، بسیار محسوس است و موجب ایجاد نویز در محاسبه واقعیت قیمتی بازار می شود. شرایطی که در آذرماه بازار مسکن شهر تهران تجربه شد.
پاسخ به یک سوال مهم
محاسبه شاخص قیمت مسکن با روش هدانیک، اثر این متغیرها یا پارامترها روی قیمت مسکن را حذف می کند. تغییرات این شاخص به خصوص در مقطع زمانی فعلی که به دلیل حجم بسیار کم و محدود معاملات مسکن، اثر متغیرها بر روی قیمت شدید است، روش مناسبی برای برآورد تغییرات بازار معاملات مسکن و به ویژه تغییرات قیمتی است. در واقع روش هدانیک برای نمایش واقعیت ریزش قیمت مسکن در آذرماه بسیار مناسب است.
با این حال، یک پرسش مهم ممکن است پیش روی فعالان بازار قرار بگیرد که عدم پاسخگویی به آن می تواند واقعیت جهش قیمت مسکن در مهرماه را زیر سؤال ببرد. مبنی بر اینکه حال که با محاسبه شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک میزان ریزش تورم مسکن یک درصد نبوده و ۵/ ۸ درصد برآورد می شود، آیا جهش قیمت مسکن در نیمه اول ۹۹ و سال های ۹۷ و۹۸ کمتر از آنچه پیش از این در آمارهای رسمی اعلام شده است، نبوده است؟
پاسخ به این سؤال خیر است. تورم مسکن در سال های ۹۷ و ۹۸ به ترتیب ۷۰ و ۶۲ درصد بوده و این درحالی است که تغییرات شاخص قیمت مسکن که به روش هدانیک محاسبه شده است، نشان می دهد تورم شاخص قیمت مسکن در سال های ۹۷ و ۹۸ به ترتیب ۶۹ و ۶۲ درصد بوده است وبا تغییرات تورم مسکن در آمارهای رسمی تفاوتی ندارد. دلیل این موضوع آن است که تا پیش از آذرماه سال جاری حجم معاملات مسکن در یک دامنه متعارف قرار داشت؛ یعنی حجم معاملات تا پیش از آذرماه به سطح غیرمتعارف افت نکرده بوده است که اثر نویزهای ساختاری و محیطی بر سطح قیمت ها منجر به اعمال اثر افزایشی یا کاهشی بر میانگین قیمت مسکن شهر تهران شود.
در واقع مشابه شرایطی که در آذرماه تجربه شد بازار به فاز ابررکود معاملاتی ورود نکرده بود یا اختلاف قیمت مسکن در مناطق شمالی وجنوبی به میزان کنونی نبوده است. ولی در شرایط فعلی که بازار هم وارد دوره ابررکود شده و هم اختلاف بین قیمت در مناطق شمالی وجنوب تهران ومیزان افت حجم معاملات بین این دو گروه مناطق افزایش یافته است، مرکز آمار در یک ابتکار عمل با استفاده از روش هدانیک برای محاسبه واقعیت قیمتی بازارمسکن وارد عمل شده وتغییرات شاخص قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه را با حذف نویزهای قیمتی، محاسبه کرده است.
ضمنا داده های این گزارش نشان می دهد تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن شهر تهران و تغییرات ماهانه شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک، از فروردین ماه ۹۶ تا قبل از آذر ۹۹ تقریباً بدون اختلاف بوده یا با اختلاف جزئی همراه بوده است. اما این اختلاف به علت آنچه گفته شد در آذرماه خود را به صورت پررنگ نشان داد. بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان می دهد قبل از آذرماه در مهرماه امسال تورم ماهانه مسکن شهر تهران در حالی ۱۰ درصد اعلام شد که در محاسبه شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک این میزان ۵ درصد گزارش شده بود ولی در عمده موارد اختلافات عمدتاً بین یک تا ۲ واحد درصد بوده است و در آذرماه این اختلاف به ۵/ ۷ واحد درصد می رسد.این موضوع نشان دهنده ابعاد ریزش قیمت مسکن در آذرماه امسال است.
مسکن، پیشتاز ابرریزش قیمتی
این در حالیست که در آذرماه طبق برآوردهای مربوط به تغییرات شاخص قیمت مسکن در این ماه، بازار مسکن به بازار پیشتاز ریزش قیمت تبدیل شد ودر خط مقدم ابرریزش قیمتی قرار گرفت. شاخص قیمت مسکن شهر تهران در حالی در آذر ماه در مقایسه با آبان ۹۹، ۵/ ۸ درصد کاهش یافت که شاخص کل بورس در همین بازه زمانی ، با رشد ۷ درصدی مواجه شد. در بازار سکه با افت ۴/ ۰ درصدی بازدهی و در بازار ارز با کاهش ۲ درصدی قیمت مواجه شدیم. این در حالی است که تا قبل از آذرماه و در ماه های کورس تورمی بازارها، بازار مسکن همواره عقب تر از سایر بازارهای اقتصادی بود اما هم اکنون در رقابت ریزشی در آذرماه، در خط مقدم قرار گرفته است.
وضعیت بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان مهرماه امسال نشان می دهد بازار معاملات سهام در ۷ ماهه ابتدای سال جاری با بازدهی ۱۷۵ درصدی، بازار مسکن با رشد ۷۱ درصدی قیمت، بازار ارز با رشد ۸۱ درصدی و بازار سکه با رشد ۱۳۴درصدی قیمت همراه شده است. در سال ۹۸ نیز بازدهی بازار معاملات سهام ۱۸۷ درصد، بازار مسکن ۶۲ درصد و بازار ارز ۲۲ درصد بوده است.در سال ۹۷ که اوایل دوره رونق بازار مسکن بود در حالی میانگین قیمت مسکن شهر تهران با رشد ۷۰ درصدی همراه شد که بازدهی در بازار معاملات سهام ۵/ ۸۵ درصد و میزان رشد قیمت در بازار ارز معادل ۱۶۶درصد بود. هم اکنون اما بازار مسکن، در خط مقدم ریزش قیمت قرار گرفته است.
- 19
- 4
