متولی مسکن قصد دارد از ابزار دست چهارم برای مقابله با محتکران ملک استفاده کند. نقشه مصوب برای دوئل با مالکان خانه های خالی دو نقطه ضعف اساسی دارد؛ به طوریکه محک آن با تجربه های محدود نوشته شده در کشورهای مختلف نشان می دهد« مالیات تو خالی» علیه خانه های خالی جواب نمی دهد. در این نقشه، هم مجری- مالیات گیرنده- اشتباه تعریف شده و هم جای« مالیات اصلی به همراه دو مالیات مکمل آن» خالی است. در مناطقی از جهان که ریشه احتکار ملک در آنجا خشکانده شده، ابتدا یک اهرم مالیاتی غیر از« مالیات بر خانه خالی» فعال شده است.
مالیات توخالی علیه خانه خالی
جدیدترین پژوهش های محققان اقتصادی کشور از تجربه کشورهای دنیا در ماجرای« دوئل با محتکران مسکن» و مرور دو تجربه شکست خورده در حوزه اخذ مالیات خانه های خالی در ایران نشان می دهد:شگرد جدید مقابله با محتکران مسکن با وسیله مالیات بر خانه های خالی به علت خلأ دو پیش شرط، به احتمال زیاد به برنده شدن محتکران منجر خواهد شد.به گزارش« دنیای اقتصاد»، مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهرداری تهران به تازگی مقاله پژوهشی تحت عنوان« بررسی نقش شهرداری ها در فرآیند اعمال مالیات بر مسکن های خالی» را منتشر نموده که در آن تجربه شهرهای مختلف جهان در حوزه مالیات ستانی از خانه های خالی و اثرات آن بر بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفته است. یافته های این پژوهش که از سوی مهدی هادیان، عضو هیأت علمی پژوهشکده پولی و بانکی انجام شده علاوه بر مرور تجربه های کشورهای مختلف و همچنین دو تجربه شکست خورده در حوزه اخذ مالیات از خانه های خالی در ایران( طی دو دوره مختلف) حاوی یک هشدار و چهار پند مهم طبق نتایج مطالعات بانک جهانی است.
این بررسی به صورت مشخص نشان می دهد که پدیده خانه های خالی صرفا مختص شهر تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ ایران نیست بلکه در برخی دیگر از شهرهای بزرگ جهان نیز این پدیده سمی بازار مسکن موجود است ، هرچند که یافته های این پژوهش مشخص می کند ریشه شکل گیری این پدیده در شهرهای جهان با شهرهای ایران متفاوت است به طوریکه بخش عمده خانه های خالی موجود در بازار مسکن ایران به علت انتظارات تورمی و نوسانات شدید قیمتی به بازار عرضه نشده اند اما در کشورهای دیگر سایر انگیزه های اجتماعی یا فرهنگی در این موضوع دخیل بوده اند.
علاوه بر این چهار پند از جزئیات این پژوهش درباره تجربه اخذ مالیات از خانه های خالی در شهرهای جهان قابل استخراج است. پند اول آنکه عمده کشورهایی که در این حوزه یعنی اخذ مالیات از خانه های خالی تجربه داشته اند، این روش صرفا به صورت مقطعی و فقط در برخی از شهرهای یک کشور اجرایی شده است.
دوم آنکه، این مالیات بعنوان یک نوع ابزار مقابله ای و مالیات دست چهارم در بازار مسکن شهرهای جهان شناخته می شود. به این معنا که دولت های محلی پیش از ورود برای اخذ مالیات از خانه های خالی، سه نوع مالیات دیگر برای تنظیم جریان بازار مسکن تعریف و اجرایی می کنند و مالیات خانه های خالی نقش یک نوع مالیات مکمل را بازی می کند.
نخستین نوع مالیات مربوط به بازار مسکن که از اتفاق مطالعات انجام شده نشان می دهد روی سفته بازی ملکی مسلط می شود،« مالیات املاک و مستغلات» است. بررسی های تکمیلی مستقل از این پژوهش نمایش گر این است که این نوع مالیات همان مالیات سالانه بر املاک است؛ از جمله مالیاتی که دولت محلی در کشورهای دیگر از تمامی مالکان در بازار مسکن دریافت می کند. این نوع مالیات برای جلوگیری از شناسایی راه فرار، هیچ نوع استثنا یا معافیتی را برای افراد قائل نیست. در عین حال نرخ این نوع مالیات منوط به منطقه جغرافیایی ملک( ضعیف، ارزان قیمت یا لوکس) به صورت شناور از نیم تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز املاک تعریف می شود.
مالیات دوم، مالیات بر عایدی سرمایه است. این نوع مالیات اتفاقا در شهرهایی از جهان که با رشد قیمت مسکن و اشتهای زیاد سرمایه گذاران برای ورود به این بازار مواجه است به شکل قوی و کارآمد اجرایی می شود. سومین مالیات نیز مالیات بر معاملات مکرر است. این نوع مالیات در شهرهایی که نوسانات قیمت در یک بازه زمانی کوتاه مدت شدید و افراد برای به دست آوردن عایدی بیشتر، خرید و فروش مکرر انجام می دهند اجرایی می شود. در بسیاری از شهرهای جهان، در کنار این سه نوع مالیات، مالیات خانه های خالی نیز بعنوان مالیات مکمل و مقطعی از محتکران اخذ می شود. آنطور که نتایج این مطالعه به طور صریح و تاکیدی مشخص می کند، صرف اخذ مالیات مضاعف، آثار محسوس آن به شکل کاهش خانه های خالی یا از بین رفتن انجماد در بازار مسکن نمایان نخواهد شد.
گذشته از این دو پند، جزئیات این پژوهش، حاوی دو پند دیگر برای طراحان مالیات خانه های خالی است. در سومین پند، شرط موفقیت مالیات خانه های خالی بیان شده است. نخستین شرطی که با توجه به تجربه سایر کشورها به آن اشاره شده، دارا بودن بانک جامع اطلاعات املاک در یک شهر و رفتار مالکان در آن شهر به ویژه برای مالیات خانه های خالی است. یافته های این پژوهش مشخص می کند:بخش عمده و مهم این اطلاعات در اختیار دولت های محلی یا همان شهرداری ها است که می توانند به خوبی در مالیات ستانی از بازار مسکن کارآمد باشد. دومین شرط موفقیت برای اخذ این نوع مالیات از بازار مسکن آن است که نرخ مالیات باید ضریبی از قیمت روز تعیین شود. این در حالیست که در طرح جدیدی که برای مالیات ستانی از خانه های خالی تعریف شده نرخ آن ضریبی از قیمت منطقه ای است، نه قیمت روز املاک. بررسی ها این را نشان میدهد که قیمت منطقه ای در شهر تهران در حال حاضر حدود یک صدم قیمت روز املاک در هر منطقه است.
باتوجه به این دو شرط برای کسب موفقیت در مالیات ستانی از خانه های خالی و مسیری که برای اجرای آن در کشور پیشنهاد شده به نظر می رسد این دو شرط فعلا مدنظر مسوولان طرح قرار نداشته است چراکه باتوجه به اظهارات مسوولان، هم اکنون در حوزه املاک، بانک اطلاعاتی جامع وجود ندارد. در این صورت این ابهام وجود دارد که مسوولان چگونه به دنبال اخذ مالیاتی می روند که در گام نخست نیاز به بانک اطلاعاتی کامل از املاک دارد.
نهایتا چهارمین پند از یافته های این پژوهش، بازگشت به چگونگی اخذ مالیات خانه های خالی با توجه به تجربه سایر کشورها است. همانطور که اشاره شد، در این پژوهش تأکید شده که صرف مالیات مضاعف نمی توان منتظر آثار کاهش تعداد خانه های خالی در بازار مسکن بود.
در این پژوهش تأکید شده دو گام اصلی برای کنترل جریان احتکار و انجماد خانه های خالی در بازار مسکن باید در کشور طی شود تا بتوان اثرگذاری این نوع مالیات ستانی در بازار املاک شهرهای کشور مشاهده شود. اولین گام، آن است که با رویکرد اقتصادی، سیاست هایی برای کاهش تورم و بهبود ثبات محیط اقتصاد کلان کشور اجرا شود. گام دوم نیز آن است که برای مدیریت بازار و مقابله با تقاضاهای سفته بازانه ابزارهای مخصوص همانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر مسکن وضع شود. یافته های این پژوهش مشخص می کند فقط در صورت طی شدن این دوگام اصلی است که میتوان در گام بعدی، برای اعمال مالیات بر خانه های خالی اقدام کرد.
در این پژوهش با توجه به دو تجربه شکست خورده در حوزه اخذ مالیات از خانه های خالی، تأکید شده که اعمال مالیات بر خانه های خالی به سبب وجود ابهامات فراوان در تعریف املاک خالی و لزوم همکاری بین دستگاهی برای شناسایی دقیق خانه های خالی یک طرح چالشی است.
نخستین تجربه شکست خورده در حوزه اخذ مالیات از خانه های به دهه ۵۰ تا اواخر دهه ۶۰ بازمی گردد. در آن زمان مالیات بر خانه های خالی در ایران در چارچوب قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها اعمال شد. مطابق ماده هشت این قانون، هرگاه محلی که آماده برای اجاره دادن است بیش از ۶ ماه از طرف مالک خالی نگه داشته شود، برای مدتی بعد از انقضای مدت یاد شده ، عوارضی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره ای آن طبق ضوابط آیین نامه محاسبه ارزش مستغل و نسبت اجاره بها به ارزش عرصه و اعیان به وسیله وزارت دارایی اخذ می شد. این طرح به دلایلی از جمله تعریف و مصادیق خانه خالی، ابهامات اجرایی و همچنین اعتراض زیاد نسبت به آن، نتوانست تأثير زیادی بر افزایش عرضه خانه های خالی به بازار و کاهش اجاره بها داشته باشد. در تجربه دوم نیز مالیات بر مستغلات خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ اجرا می شد اما به دلایل مهمی همچون ضعف قانون گذاری در حوزه های نظارتی، ضعف اجرایی در شناسایی خانه های خالی و ضعف بنیادی در پایه مالیاتی و ارزش گذاری املاک با شکست مواجه شد. باتوجه به این دو تجربه، به نظر می رسد اگر در وضع موجود دوئل با محتکران ملکی مجددا شروع شود، محتکران برنده آن خواهند بود چراکه همچون وضعیت سال های گذشته، ضعف شناسایی در مصادیق خانه های خالی وجود دارد. تجربه شهرهای جهان در حوزه اخذ این نوع مالیات مشخص می کند تعریف نقش دقیق برای شهرداری ها در فرآیند شناسایی خانه های خالی می تواند موثر باشد.
شهرداری ها به سبب وجود سامانه ارزیابی املاک و اراضی شهر، دارای اطلاعات بسیار دقیق از تحولات و پویایی های مختصات شهری در ابعاد مختلف و موردنیاز برنامه ریزان شهری هستند، این در حالی است که تاکنون برخلاف شهرهای جهان، از این مزیت و ظرفیت شهرداری ها در ایران استفاده نشده است. علاوه بر در تجربه های گذشته برای اخذ مالیات از خانه های خالی، در بهترین عملکرد، سهم مالیات بر مستغلات خالی از ۷/ ۰ درصد و در مجموع از ۲ درصد مالیات های بخش مسکن فراتر نرفته است. به عنوان مثال در آخرین سال، عملکرد مالیات بر خانه های خالی از کل درآمدهای مالیاتی ۳ در ده هزار بوده است و نهایتا هزینه دریافت مالیات از درآمد آن فراتر رفته است.
در جمع بندی این پژوهش عنوان شده یکی از اقدامات بنیادی برای کاهش حجم خانه های خالی تقویت بانک های اطلاعاتی از موجودی مسکن و خانه های خالی است که در کشورهای توسعه یافته وجود دارد. این اقدام سبب می شود که عدم تقارن اطلاعاتی بین متقاضیان و عرضه کنندگان مسکن کاهش یافته و طول دوره جست و جو و همچنین هزینه های جست و جو برای یافتن ملک موردنظر به شدت کاهش پیدا کند. در این زمینه بر نقش شهرداری ها در تجهیز و تقویت بانک جامع اطلاعات املاک و اسکان کشور به سبب دسترسی به مشخصات و جزئیات ریز از واحدهای مسکونی و منطقه آن تأکید شده است.
- 18
- 6
