شاخص زمان انتظار برای خرید مسکن در ایران؛ یک قرن انتظار تا خرید خانه!

مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در تهران به یک قرن رسید. برآوردهای جدید از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالیانه خانوارها در پایتخت نشان می دهد تهرانی ها با احتساب نرخ فعلی پس‌انداز و در صورت رشد یکسان قیمت و درآمد- احتمال بسیار بعید- ۱۰۹ سال طول میکشد تا بتوانند صاحب خانه شوند. این شاخص در اواخر دهه ۷۰ حدود ۱۲ سال بود. فاصله زمانی تا خرید مسکن در کشور نیز سنجش و با عرف جهانی مقایسه شده است. در این بررسی، سهم جدید اجاره بها در هزینه های ماهانه اجاره نشین ها مشخص شد.

به روزرسانی آمار دسترسی مستاجران و خانه اولی ها به واحدهای مسکونی از افزایش طول زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران و کشور حکایت دارد. تحقیقات و برآوردهای« دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره بها نشان می دهد هم اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس انداز به ۱۰۹ سال رسیده است که در عین حال این میزان در کشور نیز به صورت قابل توجهی افزایش یافته است.

برآوردها همینطور نشان می دهد سهم اجاره بها بعنوان یک مولفه دائمی، ثابت و بدون قابلیت حذف از سبد خانوار، در سال جاری هم در تهران و هم در کشور افزایش یافته است و به صورت کلی بازار مسکن در بخش خرید و اجاره در شرایط نامطلوبی قرار دارد. تحقیقات حاکی است هم اکنون طول دوره انتظار برای خانه دار شدن به حدود یک قرن افزایش یافته است و خانوارها برای خانه دار شدن با نرخ فعلی پس انداز بیش از یک عمر برای دسترسی به مسکن ملکی باید منتظر بمانند. درخصوص سهم مسکن در سبد هزینه ای خانوارها در یک شرایط معمول، مسکن ۲۵ تا ۳۰ درصد یا معادل یک چهارم تا یک سوم سبد هزینه ای را به خود اختصاص می دهد ولی این میزان در کشور و به خصوص در پایتخت بسیار بالاتر از عدد متعارف است.

سهم اجاره از سبد هزینه ای خانوار

با محاسبه سهم هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه ای خانوارها در شهر تهران در سال ۹۹، خانوارها برای اجاره یک واحد مسکونی ۸۰ مترمربعی( متوسط مساحت واحدهای مسکونی که در نیمه اول امسال از سوی خانوارهای تهرانی در بازار اجاره برای آنها قرارداد منعقد شد)، دو سوم سبد هزینه ای خانوار را صرف این موضوع کردند. در واقع مطابق با آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، در نیمه اول سال جاری، اجاره بهای مسکن معادل حدود دو سوم سبد هزینه ای خانوارها را به خود اختصاص داد. در واقع در این مدت ۶۱ درصد سبد هزینه ای خانوارها صرف اجاره مسکن با متوسط متراژ ۸۰ مترمربع در شهر تهران شد.

این میزان در سال ۹۸ در پایتخت، با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع، برابر با ۵۶ درصد بود. این موضوع نشان می دهد اجاره بهای مسکن در سال جاری مساحت بیشتری از سبد هزینه ای خانوارها را به خود اختصاص داده است و شرایط اجاره نشینی به لحاظ تامین اجاره بها برای مستاجران دشوارتر شده است.

آمارها نشان می دهد در شرایط فعلی بخش عمده سبد هزینه ای خانوارها( برای خانوارهای مستاجر) مربوط به هزینه اجاره نشینی و تامین سرپناه است.

در کشور سهم اجاره بها در سبد هزینه ای خانوارها با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع در سال گذشته برابر با ۲۷ درصد بود ولی این میزان در تهران ۵۶ درصد برآورد شد. امسال با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع سهم اجاره بها از سبد هزینه ای خانوارها در کشور به ۳/ ۲۸ درصد افزایش یافت و این میزان در تهران به ۵۸ درصد رسید.

در یک برآورد دیگر و با محاسبه متوسط متراژ ۱۰۰ مترمربع مسکن اجاره ای در کشور این میزان در سال ۹۸ در کشور برابر با ۳۸ درصد بود که سال جاری با محاسبه مساحت ۸۰ مترمربع در تهران به ۶۱ درصد رسید. این آمارها همه نشان دهنده آن است که سهم اجاره بهای مسکن در سبد هزینه ای خانوارها به دنبال شکل گیری انتظارات تورمی، جهش قیمت مسکن، تشدید ریسک های غیراقتصادی و نوسانات شدید بازارهای موازی بازار مسکن در سال جاری به میزان محسوس افزایش یافته است. این در حالیست که متوسط افزایش درآمد سالانه خانوار نسبت به میانگین رشد اجاره بها در تهران و کشور کمتر بوده است. محاسبات« دنیای اقتصاد» همچنین نشان می دهد طول دوره انتظار برای دسترسی خانه اولی ها تحت‌تأثیر عوامل یاد شده در فوق در سال جاری در مقایسه با سال قبل نیز مانند سهم اجاره بها در سبد هزینه ای خانوارها، افزایش یافته است.

افزایش محسوس دوره انتظار برای مسکن

برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، دو شاخص« زمان انتظار برای خرید مسکن» که نشان دهنده تعداد سال هایی است که فرد با پس انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحبخانه شدن با پس انداز طبیعی معادل یک سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می گیرد و براساس آن طول دوره ای که فرد برای دسترسی به مسکن باید منتظر بماند، محاسبه می شود. براساس برآوردهای صورت گرفته متناسب با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها، هم اکنون در صورتی که یک فرد ۱۰۰ درصد درآمد خود را در تهران برای خرید مسکن پس انداز کند ظرف مدت ۲۲ سال قادر به خرید مسکن خواهد بود. این در حالی است که با محاسبه یک سوم درآمد خانوارها به عنوان پس انداز با هدف خرید مسکن این دوره به ۶۶ سال می رسد.

در کشور نیز این میزان با محاسبه پس انداز ۱۰۰ درصدی درآمد خانوار به حدود ۱۰ سال رسیده است. در حالیکه این دوره با پس انداز یک سوم درآمد فعلی خانوار معادل ۲۸ سال برآورد می شود. این آمارها نشان می دهد خانوارها هم اکنون چه درکشور و چه در پایتخت به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، در شرایط بحرانی قرار دارند و طول دوره انتظار آنها برای خانه دار شدن بسیار زیاد و غیرمتعارف است. مدت زمانی که افراد با پس انداز یک سوم درآمد خود در سال ۹۸ قادر به خرید مسکن بودند ۵ سال کمتر از این دوره انتظار در سال جاری و معادل ۲۳ سال در کشور بود. این میزان که در پایتخت در سال جاری به ۶۶ سال افزایش یافته است در سال گذشته ۴۹ سال معادل نزدیک به نیم قرن بود که هم اکنون ۱۷ سال افزایش یافته است.

با این حال و در سال جاری با توجه به برآورد رشد میانگین ۳۰ درصدی درآمد خانوارها، این میزان به طور متوسط در شهر تهران به درآمد سالانه ۱۰۵ میلیون تومان رسیده است و در کشور نیز حدود ۷۰ میلیون تومان است. براساس گزارش رسمی مربوط به میزان درآمد و هزینه های متوسط خانوارها، این میزان در سال گذشته در تهران معادل ۸۱ میلیون تومان و در کشور معادل ۵۴ میلیون تومان اعلام شده بود. آمارها نشان می دهد در خوش بینانه ترین شرایط هم اکنون خانوارهای تهرانی با پس انداز یک سوم درآمد سالانه خود ۶۶ سال زمان می برد تا بتوانند یک واحد مسکونی معمولی با متراژ ۸۰ مترمربع خریداری کنند.

این در حالیست که در سال جاری به علت دشوارتر شدن وضعیت معیشت خانوارها و تورم بالا، نرخ پس انداز خانوارها به ۱۰ درصد کاهش یافته است. با این نرخ پس انداز دوره انتظار برای خرید مسکن به بیش از دو قرن یعنی ۲۱۹ سال افزایش خواهد یافت. در واقع با نرخ پس انداز ۱۰ درصدی، در شهر تهران، ۲۱۹ سال طول خواهد کشید که فرد بتواند یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در پایتخت تملک کند. البته با فرض اینکه قیمت مسکن در طول دو قرن تغییر نکند یا رشد قیمت مسکن در این مدت معادل رشد درآمد سالانه فرد متقاضی باشد.

پیش بینی پس انداز بینابینی

ولی در یک حالت بینابینی یعنی در شرایطی که فرد نه با نرخ ۱۰ درصد فعلی و نه با نرخ ۳۰ درصد قبلی، بلکه با نرخ بینابینی ۲۰ درصد، اقدام به پس انداز کند دقیقا بیش از یک قرن زمان برای خانه دار شدن مورد نیاز است. یعنی در شرایطی که فرد با هدف خرید مسکن اقدام به پس انداز ۲۰ درصد درآمد سالانه خود کند ۱۰۹ سال طول می کشد تا بتواند صاحبخانه شود. ولی مطالعات جهانی نشان می دهد، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در صورتی که بیش از ۱۰ سال باشد، شرایط غیرعادی و غیرمتعارف در بازار مسکن آن کشور وجود دارد. با توجه به اینکه طول دوره دسترسی به مسکن به میزان ۱۰ سال و بیش از آن شرایط و وضعیت غیرعادی و بحرانی تلقی می شود به نظر میرسد هم اکنون شرایط در بازار مسکن ایران یکی از بحرانی ترین و بدترین شرایط از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در میان کشورهای دنیا باشد. مطالعات جهانی نیز این موضوع را به اثبات می رساند.

مقایسه وضعیت دنیا

در سال ۲۰۱۹ بزرگ ترین نهاد بانکی سوئیس با عنوان بانک UBS در یک بررسی مربوط به شاخص جهانی حباب مسکن و میزان رشد نامتعارف قیمت مسکن در کشورهای جهان وضعیت بازار مسکن در ۲۴ کلان شهر اصلی جهان را مورد بررسی و مطالعه قرار داد. نتیجه این مطالعه نشان می دهد شهرهایی که طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن در آنها بیشتر از ۱۰ سال باشد در وضعیت بحرانی قرار دارند. در این مطالعه هنگ کنگ به علت آنکه دوره انتظار خانوارها برای خانه دار شدن در آن به صورت متوسط ۲۱ سال به طول می انجامد بعنوان بحرانی ترین شهر از میان ۲۴ شهر مورد بررسی معرفی شد. لندن و پاریس نیز در این مطالعه به دلیل آنکه دوره انتظار خانوارها برای خانه دار شدن در آنها به طور متوسط ۱۴ و ۱۵ سال به طول می انجامد شهرهایی با شرایط نامتعارف به لحاظ دسترسی خانوارها به مسکن معرفی شدند. در توکیو نیز طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن ۱۱ سال اعلام شد.

نتایج این مطالعه نشان می دهد شرایط تهران و سایر شهرهای کشور نیز به لحاظ دوره دسترسی به مسکن، شرایط بحرانی است و به نظر میرسد وضعیت کشور به لحاظ طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن در میان غالب شهرهای اصلی بسیار کم سابقه یا شاید بی سابقه باشد.

این در حالیست که شرایط در بازار اجاره مسکن نیز شرایط نامتعارفی است.

آمار رسمی از بازار مسکن

طبق آمارهای رسمی هم اکنون میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور( براساس ارقام مربوط به اجاره بها در نیمه اول سال جاری ) معادل حدود ۲۰ هزار تومان و در شهر تهران معادل حدود ۶۰ هزار تومان است. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز در ۱۰ ماه اول سال جاری برابر با ۲۲ میلیون و۷۷۰ هزار تومان بود. میانگین قیمت مسکن کشور در نیمه اول امسال به متر مربعی ۷ میلیون تومان رسید. پیش بینی ها از ادامه افزایش سهم مسکن در سبد هزینه ای خانوارها در سال جاری حکایت دارد.

به دنبال تداوم جهش قیمت مسکن در دوره اخیر جهش قیمت دست کم به دو و نیم سال از ابتدای سال ۹۷ تا نیمه ۹۹، عمده متقاضیان مصرفی خرید مسکن به ناچار از بازار رانده شده و موفق به تامین نیاز خود در بازار مسکن نشدند. این موضوع به خصوص در میان متقاضیان خانه اولی بسیار برجسته تر بود. از سوی دیگر همزمان با افزایش ریسک های غیراقتصادی، تورم عمومی، عدم تناسب بین رشد درآمدهای خانوارها و رشد قیمت و اجاره مسکن ، شرایط در بازار مسکن چه برای متقاضیان خرید و چه برای متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی دشوارتر از قبل شد. هم اکنون بازار معاملات مسکن تحت‌تأثیر رویدادهای سه سال گذشته ، در شرایط ابر رکود تورمی قرار گرفته است و حجم معاملات خرید مسکن در این بازار کمتر از کف رکودی است.