به گزارش دنیای اقتصاد، اوضاع تابستان سال جاری بازار مسکن و مقایسه آن با نبض معاملات ملک در تابستان ۹۹ حاوی یک پیام معنادار است. خریدار و فروشنده آپارتمان در این بازار رکودی رفتارهای خود را طبق تغییر وضعیت یک متغیر بیرونی تنظیم می کنند. این متغیر نقش ستاره قطبی در بازار ملک را پیدا کرده، به طوریکه تیرماه پارسال باعث رشد قابل توجه معاملات خرید و جهش تند قیمت مسکن شد؛ ولی تیر امسال وضعیت متفاوت همان متغیر باعث رکود خرید و کاهش قیمت واقعی مسکن شد. فرمان بازار مسکن در مرداد با تغییراتی نسبت به ماه قبل همراه شده است.
مقایسه معاملات ملکی در تیرماه امسال و سال گذشته نشان می دهد« ستاره قطبی» بازار مسکن که به رفتار طرفین بازار جهت می دهد، چیست. به گزارش« دنیای اقتصاد»، هرچند رکود ملکی به مدت بیش از سه سال است بر بازار معاملات مسکن سایه افکنده است، ولی رفتار دو طرف بازار در مقاطع مختلف فاز رکود تحت‌تأثیر وضعیت جهت نمای بازار که به منزله ستاره قطبی، جهت انتظارات فروشندگان و خریداران را منعکس می کند، با یکدیگر متفاوت است. اوج این تفاوت را میتوان در تیرماه مشاهده کرد. تیرماه ۱۴۰۰ در حالی حجم معاملات مسکن شهر تهران پنج هزار فقره و تورم ماهانه ملکی حدود یک درصد بوده است که این مقادیر در تیر پارسال کاملاً متفاوت است. تیر ۹۹ حجم معاملات مسکن حدود ۱۲هزار فقره و تغییرات قیمت نسبت به خرداد همان سال ۱۰ درصد بوده است.
این حجم از معاملات در یکی از ماه های دوره رکود مسکن از این جهت که به نوعی، حداقل معاملات لازم برای تغییر فاز بازار از رکود به رونق محسوب می شود ، حائز اهمیت است. تفاوت حجم معاملات و تورم ماهانه مسکن در تیر ۹۹ و تیر ۱۴۰۰ یکی از سه رخدادی است که ثابت می کند در بازار مسکن یک« ستاره قطبی» وجود دارد که در هر مقطعی متناسب با وضعیت خود به انتظارات تورمی جهت مثبت یا منفی می دهد. این ستاره قطبی همان« ریسک های غیراقتصادی» است که هرگونه تغییر جهت قیمت و تقاضای مؤثر مسکن در طول سه سال گذشته به آن وابسته بوده است.
پیش از این هم در آبان سال گذشته همزمان با برگزاری انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و رسیدن ترامپ به خط پایان با روی کار آمدن رقیب دموکرات او، شاهد این ادعا که بازار مسکن در کشور از ریسک های غیراقتصادی اثر می پذیرد، نمایان شد چراکه در آن مقطع زمانی به دنبال اعلام نتیجه انتخابات، تورم مسکن در آبان سقوط کرد و در آذر ماه نیز منفی شد.
در واقع کاهش ریسک های غیراقتصادی سبب شد انتظارات تورمی در آن مقطع زمانی جهت منفی پیدا کند و اصطلاحا« کاهشی» شود. این اولین رخدادی است که اثرپذیری بازار مسکن از متغیرهای غیراقتصادی را ثابت می کند.
با وجود این برخی از کارشناسان و فعالان بازار همچنان از پذیرش این حقیقت سر باز می زدند و به این باور نرسیده بودند که بالا و پایین شدن سطح ریسک های غیراقتصادی تا چه اندازه میتواند بر جهت انتظارات در بازار و به دنبال آن بر قیمت مسکن اثرگذار باشد.
ولی اکنون شاهد محکم تر و با اعتبار بالاتر از اتفاق پاییز ۹۹ وجود دارد که به خوبی حساسیت بازار مسکن به متغیر ریسک غیراقتصادی را منعکس می کند و نشان می دهد این ریسک مانند سال گذشته همچنان مورد توجه فعالان بازار مسکن است و میتواند مانند یک ستاره قطبی به انتظارات قیمتی جهت دهد. اگر پارسال بخشی از فعالان بازار مسکن این واقعیت را پذیرفته بودند که متغیرهای سیاسی بر وضعیت بازار اثرگذار است اما مقایسه تیر امسال و پارسال به عنوان شاهد دوم این ادعا سبب شده اغلب فعالان بازار به این باور برسند.
آبان و آذر پارسال در حالی با سقوط تورم ملکی و پس از آن منفی شدن مقدار این تورم ماهانه همراه بود که تا چند ماه پیش از آن وضعیت بازار قدری متفاوت بود. تیر پارسال، مقطع زمانی است که بورس بازی در کشور به اوج خود رسیده و انبوهی از اصطلاحا« بورس اولی ها» وارد بازار سرمایه می شوند. به این ترتیب بازدهی بورس در تیر ۹۹ به ۵۱ درصد رسید. ارز نیز در آن ماه ۱۴ درصد بازدهی داشت و این یعنی در دو بازار جاذب سرمایه در آن مقطع زمانی شوک و هیجان قیمتی وجود داشت.
تیر ماه همچنین یکی از مقاطع اوج تنش های بین المللی مرتبط با برجام در سال گذشته بود و به این ترتیب این وضعیت زمینه ساز التهاب قیمت مسکن در آن ماه شد، طوری که قیمت یکباره ۱۰ درصد نسبت به خرداد ماه رشد کرد و میانگین قیمت مسکن برای اولین بار وارد کانال ۲۰ میلیون تومان شد.
از اتفاق« دنیای اقتصاد» طی گزارشی در صفحه مسکن با تیتر« سه بالابر مسکن در تیر» به وضعیت بازارهای موازی ارز و سهام پرداخت و از متغیر ریسک غیراقتصادی نیز بعنوان یک عامل افزایش دهنده سطح قیمت مسکن یاد کرد. در این گزارش صراحتا به این موضوع پرداخته شد که« معاملات ملک به قصد تبدیل دارایی افزایش یافته است».
ماجرا از این قرار بود که یک گروه از سرمایه گذاران بورسی به قصد خارج کردن سرمایه خود از بورس وارد بازار مسکن شده بودند که این خود نشان دهنده جهت انتظارات تورمی در بازار مسکن در آن مقطع زمانی بود.
در واقع فعالان بازارهای مختلف پی برده بودند که بازار مسکن با توجه به وضعیت مناقشات برجامی همچنان ظرفیت افزایش قیمت دارد و به همین خاطر تصمیم گرفتند سرمایه خود را از بورس خارج کرده و روانه بازار مسکن کنند.
در واقع این متغیر ریسک غیراقتصادی بود که در کنار سایر متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن که از اتفاق ریشه آنها نیز همین وضعیت ریسک های غیراقتصادی بود، تبدیل به« ستاره قطبی» خریداران مسکن شد و فعالان بازار با نگاه به وضعیت آن، جهت انتظارات تورمی خود را که در افزایش یا کاهش قیمت ماهانه مسکن نقش دارد، تعیین کردند.
هرچه انتظارات قیمت در میان فعالان بازار افزایشی باشد، این موضوع در قیمت نهایی معاملات منعکس می شود و هر قدر شاهد تسری انتظارات کاهشی در بازار مسکن باشیم، به همان نسبت در قیمت قطعی معاملات نیز، این موضوع قابل رهگیری است؛ کمااینکه در سال گذشته به علت نااطمینانی ها به آینده اقتصادی تحت‌تأثیر متغیر ریسک غیراقتصادی، تیرماهی کاملاً متفاوت با امسال رقم خورد.
ستاره قطبی در آسمان تنها ستاره ای است که بخاطر قرارگیری در راستای محور عمودی چرخش کره زمین، موقعیت آن در آسمان به دنبال چرخش کره زمین و تغییر فصول، تغییر نمی کند و به همین خاطر از آن میتوان در شب و بدون دسترسی به هر نوع امکانات دیگر، برای جهت یابی استفاده کرد.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، تیر امسال نیز متقاضیان بالقوه فروش یا خرید ملک همچنان نگاهشان به این ستاره قطبی بوده و با توجه به اینکه مذاکرات وین برای احیای برجام در این ماه در جریان بود، عملا خوش بینی به آینده و انتظارات کاهشی سبب شد تعداد معاملات مسکن از پنج هزار فقره فراتر نرود و رشد قیمت ماهانه مسکن نیز در حد یک درصد باقی بماند.
همچنین در تیرماه قیمت واقعی مسکن نسبت به ماه های اخیر کاهش یافت، به این معنا که اگرچه قیمت رشد جزئی ماهانه را نشان می دهد ولی برای اولین بار در طول ۴۵ ماه اخیر، تغییرات قیمت مسکن عقب تر از تورم عمومی بوده است.
در کنار مقایسه تیر به تیر پارسال و امسال و نیز بررسی واکنش بازار مسکن به انتخاب بایدن به جای ترامپ در انتخابات آبان سال گذشته آمریکا که دو رخداد نشان دهنده وجود یک ستاره قطبی در بازار برای جهت دهی به انتظارات بوده است، تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن در طول حدود دو هفته سپری شده از مرداد ماه نیز بعنوان رخداد سومی که اثبات کننده اثر مستقیم ستاره قطبی بازار مسکن بر جهت تورم در این بازار است، قابل بررسی است.
واسطه های ملکی معتقدند در صورتیکه در سال گذشته اثرگذاری متغیر ریسک غیراقتصادی بر بازار مسکن قدری با تأخیر رخ می داد، اکنون حساسیت فعالان بازار مسکن به این متغیر به مراتب بیشتر شده و حتی ظرف مدت یک هفته میتوان شاهد تنظیم رفتار خریداران و فروشنده ها با وضعیت ستاره قطبی بازار ملک بود. در واقع سرعت واکنش طرفین معاملات مسکن به وضعیت متغیر غیراقتصادی اثرگذار بر انتظارات تورمی در این بازار افزایش یافته و به یک هفته رسیده است.
واسطه ها می گویند در ابتدای مرداد ماه به دنبال توقف مذاکرات وین اندکی بدبینی به بازار مسکن تزریق شد و حتی در طول یک هفته تقاضای خرید در بازار افزایش پیدا کرد اما این وضعیت ناپایدار و موقتی بود، طوری که با روی کار آمدن سید ابراهیم رئیسی به طور رسمی و با توجه به اینکه وی در مراسم تحلیف ریاست جمهوری به صراحت از ضرورت لغو تحریم ها سخن گفته و تأکید کرده« از هر طرح دیپلماتیک که هدف لغو تحریم ها علیه ایران را محقق کند، حمایت خواهیم کرد»، از بدبینی فعالان بازار نسبت به آینده کاسته شده و به نظر میرسد در دو، سه روز اخیر، بار دیگر خوش بینی بر بازار حاکم شده است. کارشناسان نیز معتقدند اینکه رئیس جمهوری به صراحت از تلاش برای رفع تحریم سخن گفته، سیگنال مثبتی است که روانه بازارهای مختلف شده و می تواند انتظارات تورمی راکاهشی کند.
توقف معاملات مسکن در جنوب شهر
به گزارش« دنیای اقتصاد»، در تیر ماه میانگین قیمت اسمی مسکن نسبت به خرداد حدود یک درصد افزایش یافت اما نکته قابل توجه این است که با وجود ثبت رشد خفیف قیمت ماهانه، بررسی مناطق به تفکیک نشان می دهد تورم ماهانه مسکن طی تیرماه در هشت منطقه از ۲۲ منطقه شهر تهران منفی بوده است. این مناطق اعم از لوکس، مصرفی و ارزان را شامل می شود.
در لیست مناطقی که قیمت در آنها کاهشی بوده، مناطق یک، ۸، ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۷، ۱۹ و ۲۱ به چشم می خورد.
میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوب شهر تهران رشد ۷/ ۱ درصدی نسبت به خرداد ماه را نشان می دهد و این در حالی است که رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی حدود یک درصد بوده است. ماجرای رشد قیمت بیشتر در مناطق جنوب شهر نسبت به شمال شهر ریشه در ضرورت تنظیم فاصله قیمت مناطق مختلف دارد. در واقع در فازهای تورمی مسکن رابطه همیشگی قیمت در مناطق مختلف به هم خورده که این رابطه باید در میان مدت احیا شود.
به همین خاطر اکنون سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر بیشتر از مناطق شمالی است تا به این ترتیب به تدریج فاصله قیمتی نامتعارف که میان سطوح قیمتی این دو شکل گرفته، تعدیل شود و به وضعیت نرمال بازگردد.
بررسی حجم معاملات مسکن به تفکیک مناطق در تیرماه نیز نشان دهنده توقف نسبی خرید آپارتمان در برخی از مناطق جنوبی شهر است. به صورت کلی حجم معاملات در مناطق ۱۵ تا ۲۱ شهر تهران نسبت به خرداد کاهشی بوده اما در این بین در برخی از مناطق مانند ۱۶ و ۲۰ میزان افت ماهانه معاملات از ۳۰ درصد هم بیشتر بوده است.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در میانگین قیمت مسکن در معاملات یک ماهه تیر اثرگذار است. در واقع اگر وضعیت معاملات در جنوب شهر در تیرماه هم مانند خرداد بود و تا این حد کاهش پیدا نمی کرد، تورم مسکن در گزارش رسمی می توانست از یک درصد اعلامی کمتر و حتی منفی باشد.
در عوض در ماه گذشته معاملات در سه منطقه شمال شهر که به عنوان گران ترین مناطق پایتخت شناخته می شوند ، یعنی مناطق یک تا سه افزایشی بوده است، به این ترتیب که در منطقه یک و سه هر کدام ۱۳ درصد رشد و در منطقه دو ۲۰ درصد رشد معاملات رقم خورده است.
- 15
- 2
