رکورد رشد هزینه اجاره‌نشینی در ماه اول اجرای «اجاره‌نامه دستوری»؛ سیاستگذار کجا اشتباه کرد؟

ابتدای تابستان امسال تصویب شد اجاره‌نامه‌های۱۴۰۰ به مدت یک‌سال آن هم با افزایش حداکثر ۲۰درصدی اجاره‌بها در شهرها -۲۵درصدی در تهران- به شکل «خودکار» تمدید شود. تصور سیاستگذار این بود که «تمدید خودکار» التهاب اجاره‌بها را مهار می‌کند؛ اما آمار رسمی نشان می‌دهد تیر ماه امسال یعنی ماه اول اکران این سیاست، نرخ تورم اجاره در تهران از ۴۷درصد و در کشور از ۵۲درصد گذشت.

اشتباه سیاستگذار و اصرار بر این بیراهه تنظیم بازار در «غفلت از برنامه‌ریزی برای کنترل تورم عمومی» خلاصه می‌شود. اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی و البته تورم مسکن است؛ به‌طوری‌که موجرها متناسب با تغییر سطح هزینه زندگی برای پوشش بخشی از رشد هزینه‌های خود، مبالغ اجاره را افزایش می‌دهند. به این ترتیب، تورم اجاره معلول تورم عمومی است که برای مهار اولی باید ابزار صحیح مهار دومی به‌کار گرفته شود. کنترل تورم عمومی برای همه اضلاع بازار (عرضه و تقاضا) معادله برد-برد شکل می‌دهد؛ اما اکنون دو طرف عملا باخت را تجربه کرده‌اند. 

کارنامه یک ماهه مصوبه دولت در قالب «بسته تنظیم بازار اجاره‌‌بها»، شکست این مصوبه را منعکس کرد. در نخستین ماه تابستان و در حالی که انتظار سیاستگذار کلان بخش مسکن این بود که به واسطه مصوبه «تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف ۲۵ درصد رشد»، رشد اجاره‌‌بها کنترل شود، آنچه در عمل رقم خورد تمدید خودکار تورم اجاره و رکوردزنی این نرخ بود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تازه‌‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در تیرماه حکایت از آن دارد که میانگین رشد اجاره‌‌بهای آپارتمان‌‌های مسکونی در شهر تهران در نخستین ماه تابستان به ۴/ ۴۷ درصد رسیده و رکورد بیشترین تورم نقطه‌‌ای از ابتدای سال ۱۴۰۱ تاکنون را ثبت کرده است.

امسال تورم نقطه‌‌ای اجاره مسکن با نرخ ۶/ ۴۵ درصد مسیر افزایشی خود را آغاز کرد و با عبور از نرخ‌‌های ۴۶ و ۵/ ۴۶ درصد در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، درست یک ماه پس از تصویب بسته تنظیم بازار اجاره‌‌بها و الزام قانونی موجران به تمدید خودکار قراردادهای اجاره که امسال سررسید می‌شود با لحاظ افزایش حداکثر ۲۵ درصدی، عملا با عبور از ۴۷ درصد رکورد زد.

دولت در آخرین روزهای خرداد ماه در تکاپو بود تا با تصویب بسته تنظیم بازار اجاره مسکن، تمدید قراردادهای اجاره پارسال را با نرخی که کمترین فشار را بر معیشت مستاجران به دنبال داشته باشد، گارانتی کند. اما در عمل آنچه گارانتی شد، تورم اجاره‌‌بها در سطوح بالا بود و هدفی که سیاستگذار از تصویب بسته مذکور دنبال می‌کرد، نه تنها محقق نشد، بلکه حتی میزان تورم اجاره‌‌بها در تیرماه در مقایسه با خرداد نزدیک یک واحد درصد رشد داشته است.

۱۴۰۱ در واقع سومین سالی است که مداخله مستقیم و دستور در بازار اجاره‌‌بها توسط سیاستگذاران کلان کشور و متولی بخش مسکن دنبال می‌شود؛ اما یک تفاوت عمده میان امسال و سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ وجود دارد. در دو سال پیش از این نیز دستور تمدید قراردادهای اجاره صادر و فقط چند مورد استثنا نظیر فروش واحد در اختیار مستاجر توسط مالک یا تصمیم خود یا فرزندان مالک برای سکونت در آپارتمان مذکور در نظر گرفته شد.

 با این حال در عمل تورم اجاره مسکن در دو سال گذشته نیز با این مصوبه مهار نشد. به همین خاطر امسال سیاستگذار بخش مسکن مصوبه خود را تغییر داد و اصل «تمدید خودکار» را در آن گنجاند. در واقع طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ که ستاد ملی مقابله با کرونا مصوباتی با هدف حمایت از مستاجرها گذراند و موجران را به تمدید قرارداد ملزم کرد، این تمدید نیازمند مراجعه به واسطه‌های ملکی و اعمال قیمت‌‌های جدید در قراردادهای اجاره بود.

در این بین تصور سیاستگذار این بود که شاید در فرآیند تمدید کتبی قراردادها خللی وجود دارد و در نهایت موجران هنگام تمدید نیز تن به سقف ۲۰ تا ۲۵ درصدی اعلامی برای رشد اجاره‌‌بها نمی‌دهند.

به همین خاطر اصل «تمدید خودکار» را برای قراردادهای سال ۱۴۰۰ که در ۱۴۰۱ سررسید می‌شوند، پیش‌‌بینی کرد و جزئیات آن در آخرین روزهای خردادماه امسال به تصویب رسید و ابلاغ شد. اما در حالی که انتظار می‌‌رفت نخستین آثار این مصوبه پس از گذشت یک ماه از ابلاغ آن در پایان تیرماه مشهود شود، آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد نه تنها در تهران که حتی در کشور هم این مصوبه راه به جایی نبرده و تشخیص سیاستگذار در این خصوص نادرست بوده است؛ کمااینکه تورم اجاره مسکن در کشور نیز طی تیرماه رکورد افزایشی چهارماهه امسال را از آن خود کرد.

بر اساس این گزارش در تیرماه امسال میانگین تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در کشور ۳/ ۵۲ درصد بود که نسبت به خرداد ماه ۱/ ۱واحد درصد افزایش دارد. امسال در فروردین و اردیبهشت که هنوز خبری از بسته تنظیم بازار اجاره‌‌بها نبود نیز تورم اجاره کشوری به ترتیب ۱/ ۵۰ و ۶/ ۵۰ درصد اعلام شد.

نتیجه این سیاستگذاری بی‌‌فایده برای مستاجرها این بود که تورم اجاره مسکن به‌طور خودکار و حتی با نرخی قدری بیشتر از خرداد ماه تمدید شد.

سیاست باخت - باخت در بازار اجاره

کارنامه آماری نخستین ماه اجرای بسته تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها نشان می‌دهد نه سقف میانگین ۲۰ درصدی در شهرهای مختلف کشور و نه سقف ۲۵ درصدی پیش‌‌بینی شده برای رشد اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی امسال مورد اعتنای اغلب موجران کشور قرار نگرفته است؛ اما با این حال تحقیق میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد هم موجران و هم مستاجران حس «غبن» و «زیان» دارند و هیچ‌‌یک از طرفین اصلی این بازار، دست‌‌کم در تیرماه برنده نبوده‌‌اند.

از یک‌‌سو گروه زیادی از موجران با توجه به شرایطی که برای تمدید اجباری با نرخ مشخص تعریف شده، ترجیح داده‌‌اند به کلی از بازار اجاره‌‌بها خارج شوند و این وضعیت هم به زیان آنها و هم به زیان مستاجران تمام شده است؛ چراکه خود از کسب درآمد ناکام مانده‌‌اند و از طرفی مستاجران قبلی آنها نیز ناگزیر به جابه‌‌جایی شده‌‌اند.

 از طرفی تمایل به عرضه جدید در بازار اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه ریسک تمدید بسته اجاره‌‌بها در سال ۱۴۰۲ وجود دارد، کاهش یافته است. به بیان دیگر مالکانی که امکان عرضه واحدهای خود در بازار اجاره مسکن را داشته‌‌اند، با توجه به اینکه نگران الزام به تمدید اجباری با نرخ دستوری در سال آینده هستند، به کلی از ورود به این بازار منصرف شده‌‌اند.

از آنجا که ابزار مالیات خانه‌های خالی نیز آن‌گونه که انتظار می‌‌رفت، عمل نکرده است، عملا نگرانی آنها از خالی نگه داشتن خانه‌ها به مراتب از نگرانی نسبت به واگذاری ملک به مستاجری که ممکن است در وقت مقرر واحد را تخلیه نکند یا به هر شکل ممکن نتوان با او بر سر مبلغ رهن و اجاره برای تمدید قرارداد به تفاهم رسید، کمتر است. به این ترتیب کمبود عرضه خود به افزایش سطح قیمت اجاره‌‌بها دامن زده و مستاجران از این بابت نیز در معرض زیان قرار گرفته‌‌اند.

در واقع از یک‌‌سو موجر به واسطه اینکه نمی‌تواند میزان افزایش اجاره‌‌بها با نرخ مدنظر خود را لحاظ کند، ترجیح داده بازار را ترک کند و از سوی دیگر مستاجران به جای اینکه منفعتی از تعیین سقف دستوری اجاره‌‌بها ببرند، از بابت کمبود فایل در مضیقه قرار گرفته‌‌اند و با افزایش قیمت پیشنهادی رهن و اجاره از سوی سایر موجران حاضر در بازار با توجه به شرایط ناشی از کمبود فایل، روبه‌رو شده‌‌اند. از این رو می‌توان بسته کنترل بازار اجاره‌‌بها با قید «تمدید خودکار» را یک سیاست باخت - باخت تلقی کرد که به نتیجه مطلوب خود نرسیده است.

رشد اجاره‌‌بها به روایت مستاجران

به گزارش «دنیای اقتصاد»، علاوه بر آمار رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی، مستاجران نیز خود این واقعیت را تایید کرده‌‌اند که عموما خود یا بستگان آنها که مستاجر هستند، نتوانسته‌‌اند با نرخ رشد اعلامی دولت، قراردادهای جاری را تمدید کنند.

نظرسنجی دو روز اخیر کانال «دنیای اقتصاد» در فضای مجازی با مطرح کردن این پرسش که «برای شما یا اطرافیانتان که اجاره‌‌نشین هستید و در تیرماه امسال قرارداد جدید منعقد کردید، اجاره‌‌بها چند درصد نسبت به قرارداد پارسال افزایش پیدا کرد؟» از مخاطبان خود اطلاعات بی‌‌واسطه درباره میزان افزایش اجاره‌‌بها دریافت کرد.۷۳ درصد از شرکت‌‌کنندگان در این نظرسنجی اعلام کردند که میزان رشد اجاره‌‌بهای آنها بیش از ۵۰ درصد بوده و ۲۱ درصد از شرکت‌‌کنندگان نیز میزان رشد اجاره را بین ۲۵ تا ۵۰ درصد اعلام کردند.

این در حالی است که فقط ۶ درصد از مخاطبان این کانال که در نظرسنجی مذکور شرکت کرده‌‌اند، توانسته‌‌اند قراردادهای خود را با سقف ۲۵ درصد رشد نسبت به رقم پارسال تمدید کنند.

همین نظرسنجی در صفحه اینستاگرام «دنیای اقتصاد» نیز انجام شد تا اطلاعات بیشتری از وضعیت بازار اجاره مسکن تیرماه حاصل شود. نتیجه نظرسنجی اینستاگرام نیز برای انعقاد قرارداد جدید با افزایش بیش از ۵۰ درصدی اجاره‌‌بهای پارسال ۶۷ درصد بود. همچنین ۲۴ درصد از شرکت‌‌کنندگان میزان رشد اجاره‌‌‌‌بهای قرارداد امسال خود را بین ۲۵ تا ۵۰ درصد اعلام کردند و فقط ۹ درصد از شرکت‌‌کنندگان در این نظرسنجی از رعایت سقف ۲۵ درصدی توسط موجر خبر دادند.

به این ترتیب در بازار اجاره مسکن این تورم بوده که در تیرماه نیز به شکل خودکار افزایش پیدا کرده و موجر و مستاجر نیز هر دو بازنده بوده‌‌اند. اگرچه مسیر پیگیری برای برخورد تعزیری با موجرانی که مصوبه مذکور را رعایت نمی‌کنند، پیش‌‌‌‌بینی شده است، اما در عمل پیگیری این قبیل شکایات وقت زیادی از طرفین قرارداد را می‌‌طلبد که با توجه به فرآیندهای بوروکراتیک، بسیاری از مستاجران ترجیح می‌دهند از آن پرهیز کنند. از طرفی رابطه سالم میان طرفین قراردادهای اجاره، ضامن سکونت توام با آرامش در دوره قرارداد است و در غیر این صورت حتی اگر مستاجر بتواند به پشتوانه حمایت سیاستگذار، قرارداد خود را با نرخ ۲۵درصدی تمدید کند، باز هم ممکن است در طول دوره سکونت با مشکلاتی روبه‌رو شود که نیازمند پرداخت هزینه یا پیگیری از سوی موجر باشد و با توجه به اختلافات، این قبیل امور به شکلی که باید پیش نرود.

به نظر می‌‌رسد سیاستگذار بخش مسکن با مشاهده کارنامه ناموفق بسته «تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ دستوری» در فصل اول بازار گرم اجاره‌‌بها یعنی نخستین ماه از سه ماه تابستان که فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی به شمار می‌‌آید، باید چاره‌‌ای به جز اصرار بی‌‌ثمر بر قیمت‌‌گذاری را در پیش بگیرد.

از آنجا که تورم اجاره‌‌بهای مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و البته تاثیرپذیری آن از تورم عمومی قدری بیشتر است، انتظار می‌‌رود سیاستگذار کلان اقتصادی به جای اینکه کنترل‌‌گری در یک بخش از مجموعه بخش‌های مختلف اقتصاد را در اولویت قرار دهد، سراغ اجرای برنامه‌هایی برای کنترل تورم عمومی برود؛ موضوعی که بر کاهش تورم مسکن نیز موثر خواهد بود.

در صورتی که تورم در سبد اقلام مصرفی خانوار کاهش پیدا کند، اثربخشی آن بر بازار اجاره مسکن نیز قطعی خواهد بود.

دو برنامه کلیدی که برای کاهش تورم عمومی می‌تواند در دستور کار قرار گیرد؛ یکی ناظر بر کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از طریق تعیین تکلیف نهایی مذاکرات رفع تحریم‌هاست که می‌تواند به شکل موثر نرخ تورم در بازارهای مهمی مثل ارز و سکه را کاهش دهد و به افت محسوس تورم عمومی منجر شود. در واقع کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی انتظارات تورمی در بازارهای مختلف را مهار خواهد کرد و اثر آن به صورت کاهش تورم اجاره‌‌بها نیز منعکس خواهد شد؛ کمااینکه یکی از دلایل اصلی اصرار موجران به افزایش حول و حوش ۵۰ درصدی یا حتی بیشتر از آن در نرخ اجاره‌‌بها همین است که از درآمد حاصل از آن هزینه‌های معیشتی خود را تامین می‌کنند و به همین خاطر نمی‌توانند نسبت به نرخ تورم عمومی بی‌‌اعتنا باشند.

برنامه دیگری که می‌تواند به کاهش تورم عمومی بینجامد، استفاده از ابزار «نرخ بهره» توسط بانک مرکزی است. افزایش نرخ بهره سلاحی است که بانک‌های مرکزی برای جلوگیری از تورم عمومی در سطح کشور به آن متوسل می‌شوند.

در ماه‌های اخیر با توجه به تورم بالای مواد غذایی و انرژی در آمریکا و بسیاری از کشورهای اروپایی که یکی از عواقب اقتصادی شیوع کرونا قلمداد می‌شود، نرخ بهره در این کشورها دستخوش تغییر شده و به شکل تاریخی افزایش پیدا کرده است. فدرال رزرو آمریکا و نیز بانک مرکزی اروپا با افزایش نرخ بهره بین بانکی تلاش می‌کنند تورم عمومی را مهار کنند. انگلیس نیز همین سیاست را در دستور کار قرار داده و حتی کشورهای عربی منطقه نیز که تورم عمومی در آنها به مراتب کمتر از برخی کشورهای اروپایی گزارش شده، به بازتنظیم نرخ بهره روی آورده‌‌اند تا نسبت ارزش پول خود با ارز رایج بین‌المللی را احیا کنند.

با این حال در ایران هنوز نهادهای متولی سیاستگذاری پولی تصمیم تازه‌‌ای در این زمینه اتخاذ نکرده‌‌اند. این در حالی است که افزایش نرخ بهره در کشور با توجه به تورم عمومی بیش از ۵۰ درصدی، یکی از ابزارهای فوری مهار تورم به شمار می‌‌آید که اثر آن به سرعت در بازارها منعکس خواهد شد. البته در کنار این سیاست کنترل نقدینگی نیز با روش‌های مختلف باید در اولویت قرار گیرد. یکی از روش‌های رایج کنترل نقدینگی، انتشار اوراق قرضه است که اگر دولت به آن متوسل شود، بخشی از نقدینگی سرگردان و تورم‌‌زا در کشور را جذب خواهد کرد.

علاوه بر این، استفاده از ابزارهای مالیاتی نیز ضرورتی غیر‌قابل انکار برای تنظیم بازارهای مختلف است. سال ۹۷ دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بسته تنظیم بازار اجاره را ارائه کرد که در قالب یکی از بندهای آن به این موضوع پرداخته شده که در آمریکا از نظر سیاستگذاران افزایش نرخ اجاره در حد نرخ تورم امر بدیهی و پذیرفته‌شده‌‌ای است و نمی‌توان انتظار داشت در شرایط تورمی، نرخ اجاره‌‌بها افزایش پیدا نکند.

بر این مبنا راه‌حل نهایی کنترل اجاره در کنترل تورم عمومی ارزیابی شد. اما افزون بر آن از جمله اهرم‌‌های تنظیم بازار اجاره مسکن در آمریکا «افزایش ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه برای موجران» است که به صراحت در این بسته به آن پرداخته شد.

 این ریسک در حال حاضر در ایران صفر است و موجران می‌توانند هر زمان که مایل باشند، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کنند و وضعیت تورم با توجه به کاهش عرضه وخیم‌‌تر شود.

مهم‌ترین مالیاتی که ملاکان در کشورهای توسعه‌یافته می‌‌پردازند، مالیات سالانه املاک است که بدون استثنا از همه املاک به صورت سالانه دریافت می‌شود و هزینه ملاکی را افزایش می‌دهد. در شرایطی که موجر ناگزیر به پرداخت چنین مالیاتی باشد، با توجه به هزینه ملاکی تمایلی به خالی نگه داشتن خانه خود نخواهد داشت. مالیات سالانه املاک با نرخی بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز ملک به عنوان اصلی‌‌ترین ابزار مالیاتی تنظیم‌‌گر بازار مسکن در دنیا مورد استفاده قرار می‌گیرد.