سند جدید از «احتیاط معامله‏‏‌گران ملکی» /خرید خانه‌‌‌های فرسوده با بیشترین افت ماهانه مواجه شد

این موضوع با رصد دو وضعیت فعلی بازار معاملات واحدهای مسکونی کلنگی قابل مشاهده است. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز که در میانه دهه ۹۰ یعنی سال‌های معمولی بازار-قبل از جهش-بالاتر از ۵۰‌درصد کل معاملات خرید مسکن شهر تهران بود هم‌‌‌اکنون به کمتر از ۳۰‌درصد رسیده است. این در حالی است که سهم فروش کلنگی از ۵ تا ۷‌درصد کل معاملات در سال‌های قبل از جهش، هم‌‌‌اکنون به سه برابر یعنی حول و حوش ۲۱‌درصد رسیده است.

علت این شیفت تقاضا و افزایش سهم کلنگی‌‌‌ها از کل معاملات مسکن در شرایطی که سهم واحدهای نوساز به شدت کاهش یافته است مربوط به جهش شدید قیمت مسکن در شهر تهران از سال ۹۷ است. جهش شدید قیمت مسکن و طولانی شدن دوره رشد تند قیمت‌ها، باعث شد بخش قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌‌‌ای و تبدیل به احسن مسکن، بازار واحدهای با عمربنای بالاتر را که فاصله قیمتی حدود ۳۰‌درصدی با قیمت واحدهای نوساز دارد به عنوان مقصد جست و جوی ملکی خود انتخاب کنند. در این میان افت عرضه جدید به بازار مسکن از محل رکود ساختمانی و کاهش ورودی آپارتمان‌‌‌های نوساز به بازار ملک نیز در افزایش سهم واحدهای کلنگی از کل معاملات خرید مسکن، موثر بوده است.

روند یکسال اخیر نیز رشد خرید خانه‌‌‌های بالای ۲۰سال و افت خرید خانه نوساز را نشان می‌دهد. مهر امسال، خرید کلنگی‌‌‌ها ۵۹‌درصد نسبت به مهر پارسال (ناشی از این روند) افزایش یافت در حالی که، خرید نوساز در همین فاصله ۱۵‌درصد افت کرد و کل معاملات نیز ۱۰‌درصد کاهش یافت. اما شرایط تازه‌‌‌ای در بازار معاملات خانه‌‌‌های کلنگی در پاییز امسال، رصد می‌شود. تحلیل آمارهای رسمی از تازه‌‌‌ترین تحولات بازار مسکن (بر اساس تغییر ماهانه حجم معاملات) نشان می‌دهد در مهر امسال، خرید خانه کلنگی با بیشترین افت ماهانه در مقایسه با سایر گروه‌‌‌های سنی روبه‌رو شد؛ خرید خانه‌‌‌های کلنگی با عمربنای بالای ۲۰ سال در این ماه، نزدیک ‌۱۵‌درصد افت کرد. افت ماهانه نوسازها ۵/ ۹‌درصد و افت ماهانه حجم معاملات مسکن در کل گروه‌‌‌های سنی ۱۰‌درصد بود.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، علت افت شدید خرید این خانه‌‌‌ها در مهر امسال (نسبت به شهریور)، احتیاط بالای سرمایه‌گذاران در برابر سطح بالای قیمت‌ها در بازار مسکن است. در واقع، افت شدید معاملات خرید مسکن در سنگر آخر خریداران ملکی-واحدهای کلنگی- سند جدیدی از احتیاط اخیر خریداران برای ورود به بازار و انجام معامله است. در ماه‌‌‌های اخیر به دلیل نامتعارف بودن قیمت مسکن، بالا بودن آن و کاهش شدید و اجباری تقاضای مصرفی برای خرید مسکن، سرمایه‌گذاران نیز با احتیاط بیشتری به بازار ورود کرده وبرای خرید آپارتمان اقدام می‌کنند. در واقع یک سوال مهم باعث به وجود آمدن این احتیاط در سمت تقاضای مسکن که عمدتا سرمایه‌گذارها هستند شده است.

سوال این است که هم‌‌‌اکنون که قیمت مسکن در سطحی بالا و نامتعارف قرار دارد واز سوی دیگر در سمت تقاضای مصرفی توان خرید برای این واحدها به شدت سقوط کرده است، آیا ورود به بازار ملک برای معاملات سرمایه‌‌‌ای سودآور و جذاب خواهد بود؟ در واقع خریداران و سرمایه‌گذارها در نهایت این واحدها را می‌‌‌خواهند به چه کسانی و با چه قیمتی به فروش برسانند که برای آنها توجیه داشته باشد؟ هر چند که ادامه پمپاژ انتظارات تورمی و شرایط نامساعد متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن می‌تواند سطح قیمت‌ها را باز هم افزایش دهد اما به دلیل نبود قدرت خرید استعداد بازار برای تغییر جهت به سمت پایان ابرتورم ملکی زیاد است. از این رو طیف غالب تقاضای ملکی در شرایط حاضر که همان سرمایه‌گذاران هستند با احتیاط بیشتری وارد بازار می‌‌‌شوند و گروهی نیز خریدهای خود را متوقف کرده‌‌‌اند. همین موضوع باعث شده است، سرعت خرید مسکن در بازار معاملات خانه‌‌‌های کلنگی شهر تهران که در سال‌های اخیر به طور محسوس افزایش یافته بود هم‌‌‌اکنون به میزان چشمگیر و بیشتر از سایر رده‌‌‌های سنی آپارتمان سقوط کند. در واقع بیشترین میزان ریزش معاملات خرید مسکن در مهرماه نسبت به شهریور ۱۴۰۱ در بازار معاملات این واحدها بوده است.

تورم جنوب سه برابر شمال تهران

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات پاییزی بازار معاملات مسکن با استناد به آمار بانک‌مرکزی درباره وضعیت مهرماه، نشان‌دهنده شرایط متفاوت در دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران است. بررسی‌ها حاکی است در حالی که در مهرماه امسال در مقایسه با شهریور ۱۴۰۱، حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران ۱۰‌درصد افت کرده است این میزان افت در ۵ منطقه اول شهر تهران (نیمه شمالی) ۱۴‌درصد بوده است. افت معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۰) نه تنها کمتر از افت مناطق نیمه شمالی بلکه کمتر از افت تعداد معاملات در کل شهر تهران بوده است.

در این مناطق معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور، ۷/ ۸‌درصد ریزش داشته است. این در حالی است که نه تنها افت معاملات خرید مسکن در جنوب تهران کمتر از نیمه شمالی پایتخت بوده است بلکه تورم ماهانه مسکن در این مناطق بیش از سه برابر تورم ماهانه مناطق نیمه شمالی تهران بوده است. میانگین قیمت مسکن در مناطق یک تا ۵ در مهرماه امسال نسبت به شهریور ماه ۱۴۰۱ معادل ۱/ ۰‌درصد رشد داشت؛ اما متوسط قیمت مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران ۲/ ۳‌درصد افزایش یافت. تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران در مهرماه ۲/ ۱‌درصد بود. این موضوع نشان می‌دهد در شرایطی که به دلیل کاهش محسوس حجم معاملات خرید مسکن در شمال تهران، همچنان گروهی از متقاضیان (عمدتا سرمایه‌گذار) در مناطق نیمه جنوبی پایتخت حضور دارند، تغییرات قیمت در این مناطق تندتر از مناطق شمالی است.