به گزارش شرق، از همان ابتدای سال جاری، نهادهای مسئول از طرح‌هایی برای حمایت از جمعیت مستأجر رونمایی کردند. طرح دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن، طرح ساماندهی مشاوران املاک و طرح ساماندهی اجارهبهای املاک مسکونی که بعدها طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها نام گرفت، حاصل تلاش دولت و حضور پررنگ‌تر در میدان سیاست‌گذاری برای مهار بحران مسکن بود. در کنار این سه طرح پرطمطراق، شورای عالی مسکن نیز سقف مجاز افزایش اجارهبها را برای سال جاری تصویب کرد؛ اقدامی که در طول چهار سال گذشته توسط سران سه قوه انجام گرفت و البته تأثیری هم بر رفتار بازار مسکن استیجاری نداشت.
به فهرست اقدامات و طرح‌های ابتکاری دولت در حوزه مسکن باید پیگیری برنامه موسوم به نهضت ملی مسکن را نیز افزود. دولت در اجرای وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، تلاش گسترده‌ای را برای محقق‌کردن این هدف آغاز کرده است. حضور پیگیرانه رئیس‌جمهوری در جلسات شورای عالی مسکن نشان از عزم دولت برای تحقق این وعده دارد. این وعده هم در قانون جهش تولید مسکن و هم در لایحه برنامه هفتم به‌عنوان هدف کمّی بخش مسکن آمده است.
با این همه، بازار مسکن استیجاری که معیشت ۴۰ درصد جمعیت شهری کشور را تحت تأثیر قرار می‌دهد، اعتنایی به این همه طرح‌ها و ایده‌های ابتکاری نکرده و همچنان به فشردن گلوی جمعیت مستأجر کشور ادامه داد.
تحرکات دولتمردان در ماه‌های نخست سال جاری این امید را در ناظران ایجاد کرده بود که برخلاف سال‌های گذشته، دولت اقداماتی جدی در مورد بازار مسکن استیجاری انجام داده و باری از دوش جمعیت رو به فزونی مستأجر بردارد. بااین‌حال، با گذشت بیش از نیمی از سال و به‌ویژه با پشت سر گذاشتن تابستان که فصل جابه‌جایی مستأجرها‌ست، نهادهای ذی‌ربط دولتی گزارشی درباره تأثیر اقداماتشان بر بازار مسکن استیجاری منتشر نکرده‌اند و رئیس‌جمهوری نیز در جلسات اخیر شورای عالی مسکن تکلیفی در این زمینه برای نهادهای دست‌اندرکار مشخص نکرده است.
به نظر می‌رسد دولت توجه خود را بیشتر بر پیش‌بردن برنامه ساخت مسکن در قالب نهضت ملی مسکن متمرکز کرده است و تنظیم بازار مسکن استیجاری و مهار رشد قیمت در آن کمتر در مرکز توجه قرار دارد. شاید دولتمردان می‌پندارند راه‌حل مشکل مسکن در ایران امروز تلاش برای تسهیل ساخت و افزایش عرضه مسکن است و هم‌زمان با پیشرفت فیزیکی برنامه ساخت مسکن، التهاب بازار مسکن کاهش خواهد یافت. آنان شاید کاهش جنب‌وجوش در بازار مسکن را نیز از آثار این فعالیت خود تلقی کرده و شادمان شوند. هرچند به نظر می‌رسد این کاهش بیشتر ناشی از پایان فصل جابه‌جایی باشد و نیز کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان و استیصال آنان و ناامیدی مالکان از افزایش بی‌مهابای اجارهبها در شرایط کنونی اقتصاد که دیگر رمقی برای جمعیت مستأجر باقی نگذاشته است.
از سوی دیگر، به نظر می‌رسد دولت در اجرا و پیشبرد برنامه ساخت مسکن نیز با دشواری‌های جدی روبه‌رو است. برای نمونه، تلاش برای وادار‌کردن شبکه بانکی به افزایش مانده تسهیلات مسکن از هفت درصد به ۲۰ درصد چندان دستاورد مطلوبی نداشته است. در این رابطه، فقط کافی است مروری بر دستاورد نشست‌های شورای عالی مسکن در مورد یکی از مهمترین سرفصل‌های مأموریتش داشته باشیم:
رئیس‌جمهوری در ۱۷ تیرماه به بانک مرکزی یک هفته فرصت می‌دهد تا مشکل متقاضیان وام مسکن را حل کند؛ اما در نشست‌های بعدی خبری از حل این مشکل نیست و در نشست سوم مهرماه یعنی دو ماه و نیم بعد، مدیران عامل سه بانک عدم آورده متقاضی، عدم تکمیل مدارک متقاضیان و انتظار متقاضیان برای کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی را به‌عنوان سه عامل اصلی تأخیر در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن معرفی می‌کنند.
به طوری که ملاحظه می‌شود، شورای عالی مسکن که در عالی‌ترین سطح تشکیل شده و با هماهنگی بین نهادهای ذی‌ربط، جریان ساخت مسکن را تسهیل می‌کند، برای رسیدن به یک جواب ساده و پیش‌پاافتاده، دو ماه و نیم زمان لازم دارد.
حال به سؤال ابتدایی یادداشت برگردیم: دولت برای جمعیت مستأجر چه کرده است؟ در پاسخ باید گفت دولت تلاش خود را در حوزه ساخت مسکن متمرکز کرده تا به زعم خود از این طریق بازار مسکن استیجاری را متأثر کند؛ اما در میدان ساخت هم هنوز گرفتاری‌های اصلی ازجمله فقر و تهیدستی متقاضیان واقعی مسکن که حتی توان تأمین سهم آورده نقدی خود را ندارند، به قوت خود باقی است.
مهار بحران مسکن نیازمند شناخت درست ریشه‌های بحران و استفاده از ذخیره دانایی کارشناسان ایران‌دوست برای تدوین نقشه راه خردمندانه و خروج از گرداب است.
***
چرا فاصله منطقهای اجارهبها به هم خورده است؟
تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی دنیای‌اقتصاد از بازار اجاره سه کلان‌شهر مشهد، اصفهان و شیراز نشان می‌دهد بازار اجاره این شهرها هم‌‌‌اکنون با طیف تازه‌‌‌ای از «عرضه‌‌‌کننده-متقاضی» واحدهای استیجاری مواجه است. این طیف تازه به دنبال ادامه تورم عمومی بالا و افزایش هزینه‌‌‌ها در سبد هزینه‌‌‌های خانوار، شکل تازه‌‌‌ای از عرضه و تقاضای ملکی در بازار اجاره را رقم زده‌‌‌اند.آنها درصدد هستند آپارتمان خود را به بازار اجاره عرضه کنند. هدف این افراد که جزو عرضه‌‌‌کننده‌‌‌های «تک‌‌‌خانه‌‌‌ای» هستند، مهاجرت به مناطق ارزان‌‌‌تر شهر یا سکونت در آپارتمان‌‌‌های ارزان‌قیمت‌‌‌تر در همان منطقه است. با این نیت که از مابه‌‌‌التفاوت اجارهبهای دریافتی و اجاره‌‌‌بهایی که بابت محل سکونت جدیدشان پرداخت می‌کنند، بتوانند بخشی از هزینه‌‌‌های زندگی خود را پوشش دهند. ادامه تورم بالا و افزایش هزینه‌‌‌های زندگی این گروه از «تک‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها» را به «مستاجران مالک» تبدیل کرده است. پیش‌تر، مستاجران مالک در بازار اجاره شرایط کاملا متفاوت و معکوسی داشتند. به این معنا که گروهی از مستاجرها افرادی بودند که در مناطق ارزان‌‌‌تر شهر آپارتمان داشتند اما برای افزایش کیفیت سکونت خود اقدام به عرضه آن واحد مسکونی به بازار اجاره کرده و در واحد مسکونی دیگری در مناطق با کیفیت بالاتر مستاجر می‌‌‌شدند. یا به دلیل ناکافی بودن مساحت واحد مسکونی خود آن را به بازار اجاره عرضه کرده و خود در واحد مسکونی بزرگ‌تری به عنوان مستاجر ساکن می‌‌‌شدند. هم‌‌‌اکنون اما فعالان بازار اجاره از شکل‌‌‌گیری گروهی کاملا متفاوت از مالکان مستاجر در بازار مسکن خبر می‌دهند؛ افرادی که نه تنها به دنبال واحد مسکونی گران‌‌‌تر با کیفیت بالاتر نیستند بلکه واحد مسکونی خود را با هدف پوشش بخشی از هزینه‌‌‌های زندگی در مناطق متوسط به بازار اجاره عرضه کرده و خود به مناطق پایین‌‌‌تر برای اجاره واحدهای با اجارهبهای مناسب‌‌‌تر مهاجرت می‌کنند. فعالان بازار اجاره این شرایط را تاوان ادامه تورم‌‌‌های عمومی بالا و رشد هزینه‌‌‌های زندگی خانوار در مقایسه با شرایط درآمدی آنها می‌‌‌دانند.
تورم بیشتر در مناطق ارزان‌‌‌تر
این موضوع خود منجر به بروز پیامدهایی در بازار اجاره مسکن کلان‌شهرها نیز شده است که از مهمترین آنها می‌توان به از دست رفتن فاصله متعارف قیمتی بین اجارهبهای مناطق گران‌‌‌تر شهر نسبت به مناطق ارزان‌‌‌تر اشاره کرد. برآیند اظهارات فعالان بازار اجاره مسکن در کلان‌شهرها نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر دو عامل، میزان رشد اجارهبها در مناطق متوسط رو به پایین عمدتا بیشتر از مناطق گران تا متوسط شهر بوده است که هر دو عامل از افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در مناطق ارزان‌‌‌تر شهر (متوسط روبه پایین)، نشات گرفته است. عامل اول، همان پدیده مستاجرهای مالک است که به آن اشاره شد؛ به علاوه آنکه به دلیل رشد شدید هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی و سایر هزینه‌‌‌های زندگی خانوارهای مستاجر، گروه زیادی از مستاجرهایی که پیش از این در مناطق متوسط رو به بالای شهر ساکن بوده‌‌‌اند نیز به مناطق متوسط رو به پایین روی آورده‌‌‌اند. در کنار این دو عامل افزایش تقاضا ناشی از ضعف قدرت خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و سایر گروه‌‌‌های مصرف‌کننده در بازار مسکن نیز موثر بوده است که در نهایت منجر به افزایش فشار تقاضای اجاره‌‌‌نشینی در این کلان‌شهرها به‌خصوص در مناطق متوسط رو به پایین شده است.
روایت بازار از اجارهبهای سه کلان‌شهر
در تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی انجام شده، آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن در سه کلان‌شهر مشهد، اصفهان و شیراز را بررسی کرده است. برآیند این بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، هم‌‌‌اکنون متوسط مبلغ رهن کامل هر مترمربع از یک آپارتمان معمولی در مناطق معمولی، متوسط و مصرفی این شهرها به حول وحوش ۵ میلیون تا ۵میلیون و ۵۰۰هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل (ابتدای پاییز سال گذشته)، حول و حوش ۴۰ تا ۵۰درصد رشد داشته است. این قیمت‌ها بر اساس بررسی انبوهی از فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار اجاره مشهد، اصفهان وشیراز در ۱۵ روز اول مهرماه و صحت‌‌‌سنجی آن از فعالان بازار اجاره مسکن این شهرها استخراج و برآورد شده است. البته این سطح اجارهبهای اعلام شده برآوردی از میانگین اجارهبهای هرمترمربع مسکن (برحسب رهن کامل) در مناطق متوسط این شهرهاست. بنابراین هم در نرخ‌های پیشنهادی و هم اجارهبهای قطعی درج شده در قراردادها، می‌تواند ارقامی بالاتر یا پایین‌‌‌تر از این سطح نیز تعیین شده باشد.
تورم مثل پارسال؛ شرایط سخت‌‌‌تر
فعالان بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر اعلام کردند: تورم اجارهبها در سال‌جاری تفاوت چندانی با نرخ رشد اجارهبها در سال قبل ندارد؛ پارسال هم اجارهبها در این شهرها بین ۴۰ تا ۵۰درصد نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد داشت اما شرایط امسال نسبت به سال قبل یک تفاوت مهم دارد و آن سخت‌‌‌تر شدن وضعیت برای مستاجرها از بابت توان پرداخت اجاره است. چرا که باید ارقام بیشتری را نسبت به سال قبل در قراردادهای جدید پذیرفته و پرداخت کنند.
ردپای مهاجرت در افت قراردادها
برآیند تحقیقات میدانی انجام شده از بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر در حالی نشان‌دهنده کاهش حدود ۳۰ درصدی تعداد قراردادهای اجاره در مناطق متوسط این شهرهاست که فعالان این بازار دو عامل مهم را در این افت، معرفی می‌کنند.
بخشی از این افت ناشی از تمدید قراردادهای سال قبل بین موجر و مستاجر و بخش دیگری ناشی از افزایش مهاجرت خانوارهای مستاجر از مناطق متوسط به مناطق ارزان‌‌‌تر به دلیل ناتوانی از پرداخت اجارهبهای پیشنهادی موجرها برای سال‌جاری است. فعالان بازار اجاره در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: وزن مهاجرت‌‌‌ها در برخی از محله‌‌‌های متوسط این شهرها به مراتب بیشتر از وزن تمدیدها بوده است و این موضوع برای اولین بار در بازار مسکن این کلان‌شهرها مشاهده می‌شود؛ در دو سال اخیر اگرچه در نتیجه رشد شدید اجارهبها در کلان‌شهرها مهاجرت به مناطق پایین‌‌‌تر و ارزان‌‌‌تر و همچنین شهرک‌ها و شهرهای حومه‌ای، آغاز شده بود اما عمدتا وزن بیشتر با تمدید قراردادها بود؛ امسال اما وزن و حجم این مهاجرت‌‌‌ها افزایش یافته است و به طور کلی و در بعضی از محله‌‌‌ها از تمدیدی‌‌‌ها نیز بیشتر است.
رهن بیشتر؛ اجاره کمتر
اظهارات فعالان بازار اجاره مسکن در این سه کلان‌شهر، همچنین نشان‌دهنده آن است که در سال‌جاری، تمایل مستاجرها عمدتا به پرداخت سهم بیشتر رهن (پول‌‌‌پیش)، در کنار وزن کمتر اجاره ماهانه است. در عین حال، حتی در برخی از محله‌‌‌ها به‌خصوص محله‌‌‌های متوسط رو به بالا، که موجرها در برخی موارد تمایل به دریافت رهن کامل دارند، مستاجرها کماکان خواهان اعمال فرمول ترکیبی رهن و اجاره با سهم بیشتر رهن در مقابل اجارهبهای ماهانه با وزن کمتر هستند. فعالان بازار اجاره در مناطق متوسط این کلان‌شهرها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: اینکه اجارهبهای کل یا مساحت واحدها در مناطق متوسط و معمولی شهر به چه میزان باشد چندان اهمیتی ندارد. چرا که عمده مستاجرها این روزها در نهایت توان پرداخت اجارهبهای ماهانه بین ۳ تا ۵ میلیون تومان دارند و تعداد کمی از آنها می‌توانند بیش از این مبلغ را به عنوان اجارهبهای ماهانه پرداخت کنند. بنابراین هرچه اجارهبهای یک واحد مسکونی معمولی به دلیل مرغوب‌‌‌تر بودن واحد یا بزرگ‌‌‌متراژ‌‌‌تر بودن، بیشتر از این میزان باشد، تمایل مستاجرها به پرداخت وزن بیشتری از این اجارهبها به صورت رهن است. در عین حال تمایل برای رهن کامل نیز در بازار اجاره کلان‌شهرها چندان محسوس نیست و عمده مستاجرها به دنبال فرمول ترکیبی رهن و اجاره با وزن بیشتر رهن یا همان «پول پیش» هستند.
ماجرای رسوب فایل‌‌‌های اجاره
تحقیقات میدانی همچنین از افزایش مدت زمان رسوب فایل اجاره در بازار مسکن مناطق متوسط این سه کلان‌شهر خبر می‌دهد. به دنبال افزایش تمایل مستاجرها به تمدید و همچنین شکل‌‌‌گیری موج جدیدی از مهاجرت از مناطق متوسط به مناطق ارزان‌‌‌تر، مدت زمان رسوب فایل (زمانی که یک واحد برای عرضه به بازار فایل شده تا زمانی که قرارداد اجاره آن با مستاجر منعقد می‌شود)، در این بازار به حدود دو برابر افزایش یافته است و در برخی از فایل‌‌‌ها تا یک ماه نیز رسیده است. این در حالی است که یک عامل مهم نیز ناتوانی مستاجرها در پرداخت هزینه‌‌‌های بالای اجاره‌‌‌نشینی و نرخ‌های پیشنهادی موجرهاست؛ این وضعیت را می‌توان به نوعی مقاومت بازار در برابر سطوح فعلی اجارهبها در مناطق متوسط شهرها تعبیر کرد.
تمدید و مهاجرت در «مشهد»
فعالان بازار اجاره مسکن در مشهد از وزن بالاتر تمدید قراردادهای سال قبل و مهاجرت به مناطق ارزان‌‌‌تر در مقایسه با قراردادهای جدید اجاره در محله‌‌‌های متوسط شهر در سال‌جاری خبر می‌دهند. آنها رشد بیش از حد انتظار اجارهبها در سال‌جاری را علت این موضوع می‌‌‌دانند. به گفته آنها هم‌‌‌اکنون متوسط اجارهبهای یک مترمربع واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط این شهر به محدوده ۴.۵ تا ۵ میلیون تومانی رسیده است و در برخی از محله‌‌‌ها از این رقم هم فراتر رفته است. البته در محله‌‌‌های ارزان‌‌‌تر می‌توان خانه‌‌‌های معمولی حول و حوش مترمربعی رهن کامل ۳ میلیون تومانی نیز اجاره کرد. آنها علاوه بر تورم عمومی بالا، سرایت اثر جهش‌‌‌های مکرر قیمت مسکن به بازار اجاره امسال و همچنین افزایش تقاضا برای اجاره مسکن از مناطق بالاتر را علت رشد بیشتر اجارهبها در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین این شهر عنوان می‌کنند. فعالان بازار اجاره مشهد در عین حال میزان افزایش اجارهبها در این شهر را حول و حوش ۴۰ تا ۵۰ درصد و مشابه رشد سال قبل اعلام می‌کنند و از سخت‌‌‌تر شدن شرایط در بازار اجاره این کلان‌شهر برای مستاجرها خبر می‌دهند.
تورم، مبنای اجارهبهای «اصفهان»
فعالان بازار اجاره مسکن در کلان‌شهر اصفهان مبنای تعیین اجارهبها در این شهر را میزان رشد هزینه‌‌‌های خانوارهای موجر اعلام کردند. آنها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هم‌‌‌اکنون متوسط رهن کامل یک واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط این شهر به مترمربعی حول و حوش ۵ میلیون تا ۵ میلیون و۵۰۰هزار تومان رسیده است که در برخی از محله‌‌‌ها تا ۵۰درصد و بیشتر رشد نسبت به سال گذشته همین موقع را نشان می‌دهد. به گفته آنها پارسال متوسط رهن کامل هر مترمربع از چنین آپارتمانی حول و حوش ۳ میلیون تا ۳میلیون و۵۰۰هزار تومان بود.
به گفته آنها تورم عمومی و رشد هزینه‌‌‌های خانوارها در این کلان‌شهر اولین عامل در تعیین سطح اجارهبهای مسکن است. موجران در این کلان‌شهرها تورم اجاره را بر مبنای رشد هزینه‌‌‌های زندگی خود محاسبه و در نرخ‌های پیشنهادی اعمال می‌کنند. حتی برخی از خانوارها که فقط یک مسکن دارند برای اینکه بتوانند از پس هزینه‌‌‌های زندگی خود برآیند واحد مسکونی خود در مناطق متوسط را اجاره داده و برای اجاره واحد مسکونی ارزان‌‌‌تر به مناطق پایین‌‌‌تر می‌‌‌روند. فعالان بازار اجاره در این کلان‌شهر با اشاره به بی‌‌‌اثر بودن سیاست‌‌‌های دستوری و نرخ‌‌‌گذاری در بازار اجاره، مهار تورم عمومی را شرط اول برای مهار تورم در بازار مسکن به‌خصوص بازار اجاره عنوان کردند.
اثر جهش مسکن در «شیراز»
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن کلان‌شهر شیراز نیز نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط رهن کامل هر مترمربع مسکن در این کلان‌شهر به حول و حوش ۵ میلیون و۵۰۰هزار تومان رسیده است. فعالان بازار اجاره در این شهر می‌‌‌گویند علاوه بر تورم عمومی، سطوح اجارهبها در این شهر به میزان زیادی از قیمت واحدهای مسکونی اثرپذیری دارند. به عنوان نمونه، به طور متوسط در این شهر، اجارهبها بر مبنای رهن کامل معادل یک‌پنجم قیمت آپارتمان، تعیین می‌شود.
- 18
- 4
