معضل‌های موجود برای خانوارهای مستأجر

آمارها نشان می‌دهد که در حال حاضر ۵۴٫۶ درصد مردم ایران صاحب خانه هستند و ۳۶٫۸ درصد مستأجر بوده و ۸٫۶ درصد هم جزو سایر تقسیم ‌بندی‌ها هستند. بر این اساس حداقل پنج و نیم میلیون خانوار مستأجر در کشور وجود دارد. طبق گزارش مرکز آمار ایران، روند صاحب خانه شدن مردم ایران طی ۱۰ سال گذشته کاهشی بوده است. آمار‌های منتشر شده از سرشماری‌های عمومی در سال‌های ۱۳۸۵، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ نشان می‌دهد از تعداد مالکان طی ۱۰ سال حدود ۸ درصد کم شده و به همین میزان بر تعداد مستأجران اضافه شده است.

متأسفانه در کشور ما میلیون‌ها خانوار اجاره نشین بویژه در شهرهای بزرگ برای سال‌های طولانی با مشکلات ومعضلات طاقت فرسا مواجهند. از این میان دو مشکل اصلی‌تر ومهم تر است.

معضل اول خانوارهای مستأجر

تغییرات افزایشی ودائمی اجاره بها مشکل نخست اجاره نشین هاست. آمارها نشان می‌دهد که از سال ۶۸ تا۹۶ وطی۳۸ سال گذشته درحالی که نرخ ارز ۳۵برابر افزایش داشته واز ۱۲۰ تومان در سال ۶۸ به ۴۱۰۰تومان در آبان ماه ۹۶ رسید نرخ اجاره از ۱۰ هزار تومان اجاره و۲میلیون تومان ودیعه برای یک واحد مشخص در تهران (واحد ۱۰۰متری دو خوابه درمناطق ۱تا ۴ تهران) به ۴میلیون اجاره و۵۰ میلیون تومان ودیعه رسیده وحدود ۴۰۰ برابر شده (جدول وضعیت تغییرات نرخ اجاره بها در مناطق شهری کشور از سال ۶۹ تا ۹۲بانک مرکزی و۹۲تا ۹۶) این آمار در مورد اجاره مسکن در صدها شهر وکلانشهر صادق است. طی سه چهار سال اخیر نیز با وجود اینکه قیمت مسکن ثابت مانده قیمت اجاره حتی بیش ازسال های قبل افزایش یافته وبا کاهش نرخ بهره بانکی در دو سال اخیر تمایل موجران به دریافت اجاره (وکاهش ودیعه) افزایش اجاره شدت بیشتری یافته است وفشار روانی واقتصادی بر خانوارهای مستأجر افزایش یافته است.

معضل دوم خانوارهای مستأجر

محدود بودن مدت اجاره به یکسال مشکل دیگر اجاره نشین هاست که منجر به جابه‌جایی همه ساله آنها می‌شود. در قراردادهای اجاره در ایران اختیار مستأجر برای تمدید اجاره ازنظر مبلغ اجاره ومدت اجاره تقریباً صفر است و این موجر است که تصمیم می‌گیرد که مستأجر با چه اجاره‌ای و برای چه‌ مدت قرار داد را تمدید کند متأسفانه به همین دلیل خانواده‌های بسیار زیادی هستند که به تعداد سال‌های زند گی‌شان جابه‌جا شده‌اند، خانوارهای مستأجر هر ساله هنوز به‌طور کامل مستقر نشده‌اند و با محل و همسایه‌ها انس نگرفته و آشنا نشده‌اند باید خانه را تخلیه و محله را ترک کنند.  این مشکل آسیب جدی به روحیه خانوارها بویژه کودکان و نوجوانان وارد می‌کند و هزینه کمیسیون بنگاه و سختی‌ها و پرداخت هزینه جابه‌جایی حمل اثاثیه، تخریب و آسیب دیدگی لوازم را به‌دنبال دارد در این رابطه مشهور است که زیان مالی سه اسباب کشی معادل خسارت یک آتش‌سوزی است. علت تداوم این معضل بزرگ ده ها که میلیون ها خانوار ایرانی با آن روبه‌رو هستند چیست؟چند عامل در این رابطه قابل اشاره است.

عوامل تشدید واستمرار معضلات مستأجران

کم توجهی مسئولان کشورعامل مهمی که منجر به تداوم وتشدید مشکلات میلیون‌ها خانوار مستأجر شده، درک نکردن ابعاد واقعی این مشکل از طرف مسئولان کشور است که طی دهه‌های گذشته تاکنون نقشی را که باید در حل مشکلات کشور ایفا می‌کردند بدرستی انجام ندادند.

این ویژگی به‌طور طبیعی آنها را ازدرک مشکلات اجاره نشینی میلیون‌ها خانوارمستأجرطی سال های طولانی گذشته باز داشته است. و آنچه بر زمین‌مانده چالش‌های متعدد از جمله مشکلات میلیون‌ها خانوارمستأجر در کشور بویژه در تهران و شهرهای بزرگ است. در این رابطه باید گفت متأسفانه طی سالیان گذشته زندگی صدها هزار زوج به خاطر امکان نیافتن سرپناهی مناسب مشترک با تأخیرچند ماهه و چند ساله شروع شده یا اصلاً شروع نشده است و زندگی صدها هزار زوج جوان در سال های اول زندگی مشترک به‌دلیل افزایش قیمت اجاره یا تمدید نکردن زمان اجاره واحد مسکونی شان با چالش روبه‌رو می‌شود ودر موارد بسیار از هم می‌پاشد متأسفانه یکی ازعوامل مهم کاهش همه ساله تعداد ازدواج، کاهش موالید وبالا رفتن آمار طلاق، سخت‌تر شدن تأمین مسکن است. ولی این معضل اجتماعی به‌دلیل کم توجهی مسئولان همچنان تداوم یافته وبر دامنه آن نیز افزوده شده است.

سوداگری یکصد ساله زمین ومسکن در کشور ما ازدیگر عوامل و دلایل مهم بحران وافزایش قیمت مسکن ونیز افزایش اجاره است. نگارنده در مقاله «نه عامل تشدید اشرافی گری در ایران» یکی از این عوامل ومهم‌ترین عامل کسب ثروت های نجومی را افزایش ۲۰ هزار - برابری قیمت مسکن طی چهل سال گذشته (سال‌های ۵۶تا ۹۶) در کشور عنوان کردم و دلایل و شواهد آماری آن را ذکر کرده و به این نکته اشاره کردم که با وجود رشد ۶۰۰ برابری نرخ ارزطی سال‌های ۵۷ تا۹۶ قیمت زمین، مسکن و واحدهای تجاری بیش از ۲۰ هزار برابر و به عبارتی۳۰ برابر بیش از نرخ ارز افزایش داشته است.

نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن باعث هجوم ‌سرمایه‌گذاران به بخش مسکن شده و با سود سرسام‌آوری که در سال‌های گذشته نصیب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگی در افزایش تورم شدید مسکن در ایران داشته ونگاه سرمایه‌ای به مسکن باعث وقوع پدیده افراد چندخانه و افراد فاقد خانه در ایران شده است .افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی باعث شده سرمایه‌گذاران و افراد ثروتمند به‌خرید خانه روی آورند و با درآمد حاصل از اجاره،‌ واحدهای مسکونی متعدد دیگری را خریداری کرده وثروت و درآمدهای سرشار بدون پرداخت مالیات کسب کنند.

راهکارهای جهانی و رویه‌های موفق حمایت ازمستأجران

دربسیاری از ایالت‌های امریکا ودر همه ده‌ها کشور اروپایی و کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه موضوع ساماندهی، کنترل ونظارت بر اجاره واحدهای مسکونی که نیاز اصلی و اولیه شهروندان بویژه طبقه متوسط ومحروم است به حال خود رها شده نیست.یکی از مکانیسم‌های اصلی این کنترل، ساماندهی ابزار مالیاتی و معافیت‌های مالیاتی است حتی کشورهایی هم که بشدت به نظام بازار معتقد هستند برای حمایت از طبقه متوسط علاوه بر دریافت مالیات سالانه ازخانه‌های دوم و بالاتراقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی نیزکرده‌اند.

اروپا

اخذ مالیات‌های سالانه برای خانه‌های خالی، خانه‌های گرانقیمت و چند خانه ای در اروپا مهم‌ترین و مؤثرترین روش و راهکار کنترل حوزه مسکن است.کارشناسان دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن واجاره را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن می‌دانند. در واقع در سیاستگذاری بخش مسکن حتی در کشورهای اروپایی با بیشترین تعداد خانوارهای صاحب‌خانه‌.

مثل رومانی با۹۶ درصد و اسلواکی با ۹۰ درصد، هیچ وقت نگاه مردم و مسئولان به مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای نبوده است. از دلایل اصلی این موفقیت کنترل دقیق و مستمر دولت روی ساخت‌وسازها و اخذ مالیات‌های سالانه برای خانه‌های خالی و افراد چند خانه است. درصدی ازکل قیمت مسکن. دولت ایالتی باسک اسپانیا نیز اقدام به اخذ مالیاتی به میزان روزانه ۹ یورو از مالکان واحدهای خالی می‌کند. در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان ۱۲ یورو در روز افزایش خواهد یافت.

امریکا

 در امریکا کنترل و محدودیت مقدار اجاره خانه توسط شهرداری برای املاک مسکونی اعمال می‌شود و موجران مقدار اجاره را هر ساله فقط به مقدار درصدی که شهرداری تعیین می کند می‌تواند بالا ببرد حتی اگر مدت اجاره نامه به اتمام رسیده باشد.این درصد حدود ۵درصد است نه خیلی بیشتر و نه خیلی کمتر. در بسیاری از ایالات امریکا موجرنمی تواند با نیت اینکه خانه را بازسازی کرده به شخص ثالثی به مقدار بیشتری اجاره دهد و مستأجر را بیرون کند در چنین صورتی مستأجر قبلی می‌تواند با اقامه شکایت باز به محل سکونت خود برگردد و همان مقدار اجاره پیشین را بپردازد.

در این شهرها اگر مالک به دلایل قانونی اجازه تخلیه واحدهای اجاره‌ای را داشته باشد در بعضی اوقات مجبور به پرداخت هزینه تغییر مکان سکونت به مستأجر را دارد و این هزینه بستگی به سن مستأجر، اوضاع اقتصادی مستأجر و تعداد فرزندان او دارد.دراین حالت موجر به یک خانواده چهار نفره تا ۱۰ هزار دلار باید پرداخت کند.

در صورت تخلیه محل اقامت توسط خود مستأجر مالک محدودیتی برای اخذ مقداراجاره از مستأجر جدید دارد. این مقدارمشمول سقف قانونی برای اضافه کردن درصد سالانه می‌شود در اکثر کشورها حمایت از مستأجران در دستورکار دولت ها وشهرداری هاست و در اکثر ایالات امریکا این رویه حاکم است. امریکا همچنین جزو کشورهایی است که در برخی از مناطق خود، قوانینی را مبنی بر وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تصویب رسانده است. در این میان می‌توان به شهر پنسیلوانیا و ایالت رودآیلند اشاره داشت.

بنا بر مصوبات قانونی، این دو منطقه از امریکا به‌دلیل وجود خانه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده، در شرایطی که به این واحدهای مسکونی نیاز بوده، خالی نگه داشته شده‌اند، مالیات معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالانه پرداخت شود. این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که برای مدت زمان یک سال(۱۲ ماه) خالی ثبت شوند.

پیشنهادها

با توجه به راهکارهای موفق کشورهای مختلف به نظر می رسد با روش ذیل این معضل در ایران قابل حل باشد.

۱- مرحله اول طرح پیشنهادی: مالیات سالانه بر واحدهای دوم وبالاتر

همه واحدهای مسکونی دوم وبیشتر شهروندان در کشور با هر قیمتی مشمول پرداخت مالیات سالانه با نرخ قابل توجه وتأثیر‌گذار شود. در امریکا واروپا وبسیاری از کشورهای دنیا، خانه‌های دوم وبه بالای شهروندان مشمول مالیات تصاعدی است با این روش بدون ورود به مقوله‌هایی مانند مالیات برخانه‌های خالی که در کشور ما شروع نشده شکست خورد.

از همه واحدهای مسکونی دوم وبیشترشهروندان مالیات مؤثر وسنگین گرفته می‌شود با اعمال این سیاست مالکان برای جبران مالیات پرداختی ناگزیر به فروش یا اجاره واحدهای مازاد است. این مالیات در امریکا یک تا دو در صد قیمت خانه ودر انگلستان سالانه تا چهار درصد ارزش ملک است یعنی در امریکا مالک خانه مازادی که ۵۰۰ میلیون تومان قیمت دارد با توجه به نرخ مالیات ایالت های مختلف سالانه بین ۵ تا ۱۰ میلیون تومان وخانه ای که یک میلیارد تومان قیمت دارد سالانه ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان مالیات می پردازد نرخ مالیات خانه‌های اول وبیشتر در انگلستان تصاعدی وتا سالانه ۴در صد قیمت خانه است.

در این کشور خانه اول تا قیمت ۶۰۰ میلیون تومان از مالیات معاف وبیشتر از آن مشمول مالیات پلکانی وتصاعدی می‌شود این نرخ در انگلستان برای خانه‌های بیش از ۶۰۰میلیون تومان سالانه یک درصد است که با افزایش ارزش خانه تا ۴درصدافزایش می یابد وازخانه‌های باقیمت ۵/۲میلیارد تومان به بالاسالانه ۴ در صدمالیات گرفته می‌شود یعنی از مالکان خانه های۵میلیارد تومانی در انگلستان سالانه ۲۰۰میلیون تومان.

از مالک خانه ۵۰ میلیارد تومانی سالانه ۲میلیارد تومان وازمالک خانه‌هایی با قیمت ۱۰۰میلیارد تومان سالانه ۴ میلیارد تومان مالیات گرفته می شود. روشن است که صدها هزار واحد خانه‌های دوم و بالاتر و ده‌ها هزار خانه‌های گرانقیمت وبسیار گرانقیمت مرفهان وثروتمندان که در تهران وشهرهای بزرگ ایران وجود دارد اگر در امریکا وانگلیس وبسیاری از کشورهای اروپا بودند هریک سالانه ده ها وصدها میلیون تومان مالیات پرداخت می کردند. راهکار پرداخت مالیات سالانه خانه‌های مازاد شهروندان در بیش از ۱۰۰ کشور اجرا می‌شود.

۲- معافیت‌های مالیاتی موجران باهدف حمایت از مستأجران

 مرحله دوم وتکمیلی عبارت است از معافیت مالیاتی خانه‌های مازادی که مالکان پس از اجرایی شدن مشمول مالیات قرار گرفتن خانه‌های دوم وبالاتر آنها را به خانوارهای با تعداد جمعیت بیشتر وبرای سال های بیشتر اجاره می دهند. واگر خانه مازاد به خانوارهای بیش از دو نفر اجاره داده شود درصد تخفیف بیشتر شود و در صورتی که مدت اجاره بیش از یکسال ومثلاً دو سه چهار یا پنج ساله باشد تخفیف های مالیاتی بیشترشده وتا سقف معافیت کامل به موجرتخفیف مالیاتی داده شود . با به‌کار‌گیری این رویه تمایل فعلی موجران که اجاره دادن واحدهای مازادشان به خانوارهای کم جمعیت ودر بسیاری موارد اجاره فقط به زوج ونیز اجاره فقط یکساله است تغییر خواهد کرد. وموجران به منظور برخورداری از درصد تخفیف مالیاتی بالاتر متقاضی اجاره واحدهایشان به خانوارهای با تعداد بیشتر وبرای سال‌های طولانی‌تر خواهند بود و دیگرمیلیون ها خانوارمستأجرمجبور به جابه‌جایی هرساله نخواهند بود.

موانع اجرای طرح پیشنهادی

حل هر مشکل ابتدا مستلزم شناخت ودرک ابعاد آن مشکل است که متأسفانه مسئولان با این مشکل بیگانه‌اند.

اما نمایندگان محترم مجلس باید این نکته را درک و برای آن فکر کنند که مشکل اجاره نشینی اعم از بالابودن قیمت اجاره وپایین بودن مدت اجاره ومشقت ها واضطراب جابه‌جایی همه ساله میلیون ها خانوار معضلی فراگیر ودرعین حال کاملاً قابل حل است که مدیریت آن در بسیاری از کشورهای دنیا بیانگر آن است.

راه حل پیشنهادی به‌ طور خلاصه این است که خانه‌های دوم وبیشتر همه شهروندان در ایران مشمول پرداخت مالیات سالانه مؤثر وقابل توجه شود. و پس ازآن بخشی از این مالیات با هدف حمایت از مستأجران مشمول معافیت شود به این شکل که اولاً خانه‌هایی که اجاره داده می‌شود، ثانیاً خانه‌هایی که دو ساله وبیشتر اجاره داده می‌شود و ثالثاً خانه‌هایی که به سه نفر و بیشتر اجاره داده می شوند، مالیات‌شان به ترتیب و به نحو تصاعدی منفی کاهش یابد.این رویه دربسیاری از کشورها زمینه تمایل موجران به مکانیسم تشویقی وقراردادهای اجاره چند ساله و کاهش مشکلات جابه‌جایی همه ساله خانوارهای مستأجر را فراهم کرده ولی شرط لازم وکافی اجرایی شدن آن این است که نمایندگان محترم مجلس، اعضای محترم شورای نگهبان ودولت محترم تدبیر وامید به حل این معضل فراگیر توجه وتمایل داشته باشند.

کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی نرخ اجاره در پاییزدر تابستان سال‌جاری با اینکه نرخ رشد اجاره بها بر اساس آمار رسمی بین ۸ تا ۱۰ درصد اعلام شد، گزارش‌های غیررسمی از جهش ۳۰ تا۵۰ درصدی اجاره بها در برخی مناطق خبر می‌داد. با این حال پیش‌بینی شد که با شروع فصل پاییز بازار اجاره دچار افت شود که همین اتفاق هم افتاد. هم‌اکنون مراجعه به دفاتر املاک برای فایل‌های اجاره به طرز محسوسی کاهش یافته و اجاره بها با کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی نسبت به تابستان مواجه شده است.

تازه‌ترین آمارهایی که بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال‌جاری منتشر کرده، حاکی از آن است که در این مدت تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی به حدود ۱۴ هزار و ۸۰۰ واحد رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل تا ۱۸.۵ درصد افزایش دارد. در این بین واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۷.۲ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این مقدار در مقایسه با آبان سال قبل تا پنج درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف در تهران از این حکایت دارد که از میان مناطق ۲۲ گانه منطقه ۵ با سهم ۱۶.۵ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را دارا بود. مناطق ۴ و۲ به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۶ و ۱۰.۱ در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع ۷۴.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در تهران مربوط به ۱۰ منطقه و۲۵.۲ درصد دیگر به ۱۲ منطقه اختصاص دارد.

متوسط قیمت مسکن در تهران

در مجموع در هشت ماه ابتدایی سال‌جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از ۱۱۳ هزار واحد رسیده که نشان از افزایش ۷.۷ درصدی دارد. در این مدت متوسط قیمت یک متر بنای واحد مسکونی معامله شده حدود چهار میلیون و ۶۵۰ هزار تومان است که حدود ۷.۱ درصد افزایش دارد.همچنین در آبان ماه تحولات اجاره بهای مسکن نشان داد که شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران ۹.۶ و در کل مناطق شهری تا ۸.۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش دارد.

به دنبال نوسانات قیمت مسکن که آمار آن از اردیبهشت ۱۳۹۳ ارائه شده، میانگین قیمت مسکن، تنها در دی ماه ۱۳۹۳ با رشد اجاره بها برابر شده اما پس از آن همواره پایین‌تر از نرخ تورم و اجاره بها قرار گرفته است. بااین حال در آبان ماه سال‌جاری، قیمت مسکن از دو شاخص ذکر شده عبور کرده و در محدوده ۱۰.۹ درصد رشد نسبت به مدت مشابه سال قبل قرار گرفته است. این در حالی است که در آبان ماه نرخ تورم و اجاره بها۹.۶ درصد بوده است.

در آبان ماه سال ۱۳۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۶ و ۸.۵ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۵) معادل ۳۳.۱ درصد است.