قيمت‌مسكن تابع ارز نيست

پس از سقوط آزاد قیمت ارز، سکه و طلا، حالا شهروندان منتظر ریزش قیمت سایر کالاها، به‌ویژه خودرو و مسکن هستند. اما پرسش اصلی این است که آیا روند کاهشی نرخ ارز در هفته‌ها و ماه‌های آینده هم ادامه می‌یابد که بر قیمت سایر محصولات هم تاثیر بگذارد؟ از سوی دیگر باید به این نکته هم توجه داشت که آیا کالایی مانند مسکن تحت تاثیر ارز قیمت‌گذاری می‌شود یا معلول عوامل دیگری همچون شاخص تورم است؟ در این زمینه برخی از کارشناسان پیش‌بینی‌هایی مبنی بر کاهش قیمت مسکن پس از سقوط نرخ ارز ارائه داده‌اند؛ اما از سوی دیگر کارشناسانی هم هستند که بین قیمت مسکن و ارز ارتباط مستقیمی نمی‌بینند.

در واقع این گروه از کارشناسان از همان سال ۹۶ پیش‌بینی می‌کردند که مسکن طی یک سال جهش قیمت حدود ۱۰۰ درصدی را تجربه کند و پس از آن وارد دوره رکود شود. پیش‌بینی‌هایی که در آن خبری از افزایش یا کاهش قیمت دلار نبود.

در این بین اگر خانه‌های لوکس را فاکتور بگیریم، مواد اولیه ساخت سایر واحدها از تولیدات داخلی تامین می‌شود و ارتباطی به واردات ندارند که ارزبر باشند. نگاهی به دوره‌های تغییر قیمت مسکن نیز طی چهار دهه اخیر نشان می‌دهد که طی هر پنج شش سال نرخ مسکن جهشی دو برابری را تجربه می‌کند و سپس با دوره چندساله رکود عجین می‌شود. اکنون نیز به نظر می‌رسد که افزایش قیمت مسکن پیش از آنکه ارتباطی به نوسان قیمت ارز داشته باشد، ریشه در تورم عمومی قیمت‌ها دارد که شاید افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی بر تسریع رشد این شاخص تاثیر داشته باشند؛ که یعنی تاثیر غیرمستقیم قیمت ارز بر بهای مسکن.

در نتیجه نمی‌توان کاهش قیمت ارز را دلیلی بر سقوط بهای مسکن دانست؛ زیرا نرخ مسکن همگام با تورم عمومی حرکت می‌کند و اگر قیمت ارز بار دیگر روند صعودی به خود نگیرد، ممکن است سرعت حرکتی نرخ تورم کاهش یابد. پس طبق منطق اقتصادی نمی‌توان در شرایطی که تولیدی در بازار وجود ندارد و تقاضای انباشته به حداکثر خود رسیده، صرفا به دلیل کاهش نرخ ارز، انتظار داشت که قیمت مسکن کاهش یابد و این حس را به جامعه هم القا کرد.

بایسته‌های علم اقتصاد گواه آن است که پیش از هر اتفاقی، عرضه و تقاضا اصلی‌ترین عامل قیمت‌گذاری کالاهاست. حال در اقتصاد دولتی ایران شاید مجریان قانون در بازارهایی نظیر ارز و سکه توانایی تزریق کالا و بالابردن عرضه را داشته باشند، اما بازارهای مولد را نمی‌توان به این شکل دستکاری کرد.

بالطبع برای تطبیق عرضه با میزان تقاضا در بازار مسکن نیاز به تولید مسکن است که تفاوت چشمگیری با آنچه در بازارهای غیرمولد رخ می‌دهد، دارد. به‌ویژه آنکه در زمان عرضه مصنوعی ارز در بازار ممکن است مخالفان دولت تمام آن را خریداری کنند و انحصار آن را هم در دست بگیرند و بعدها قیمت آن را تا سر حد انفجار بالا ببرند.

اما عرضه مصنوعی در بازارهای تولیدی دیگر معنایی ندارد. بلکه با رونق تولید انحصار از دست فروشندگان و دلالان خارج می‌شود و این خریداران هستند که تصمیم می‌گیرند بر اساس سلیقه خود وارد بازار شوند. البته در این زمینه به نظر می‌رسد که دولت هم کارویژه‌هایی را برای اجرا در دستور کار قرار داده است. اما زمانی که طبق آمارهای رسمی هم بیش از چهار میلیون تقاضای انباشته در بازار مانده، ساخت حدود ۴۰۰ هزار مسکن نه‌تنها کار ویژه‌ای به حساب نمی‌آید، بلکه در قبال تقاضا نشان از کم‌کاری دولت هم دارد.

با این حال محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، روز گذشته با دعوت از سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن استیجاری گفت: انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن استیجاری در کشور امتیازات ویژه‌ای از دولت دریافت می‌کنند؛ این موضوع قانونی در سال‌های گذشته از سوی سازندگان مورد استقبال قرار نگرفته است. اما در اینجا هم باید به این نکته توجه داشت که انبوه‌سازان هم مانند هر سرمایه‌گذار دیگری پیش از وام و تسهیلاتی که دولتمردان از آن سخن می‌گویند، به امنیت سرمایه نیاز دارند. به هر حال اگر وامی هم به آنها تعلق گیرد، روزی باید آن را بازگردانند. اکنون گروهی از انبوه‌سازان کار خود را رها کرده‌اند که بدون اخذ وام هم توانایی ادامه فعالیت را داشتند، اما بی‌توجهی ناظران باعث شده تا دلالان هر روز قیمت جدیدی را برای مصالح، تیرآهن، میلگرد و ... تعیین کنند و در توجیه سودجویی خود بالارفتن قیمت ارز را بهانه کنند. اما آیا واقعا قیمت ارز تاثیری بر نرخ‌گذاری مسکن دارد و ممکن است پس از کاهش قیمت دلار شاهد سقوط بهای مسکن هم باشیم؟

تاثیر روانی ارز بر مسکن

برای پاسخ به پرسش مطرح‌شده کارشناسان و فعالان اقتصاد مسکن نظرات متفاوتی دارند. در این زمینه حسام عقبائی، نایب رئیس اتحادیه املاک تهران اعتقاد دارد چنانچه روند کاهنده قیمتی ارز ادامه داشته باشد، تا پایان شهریور قیمت واحدهای بزرگ با متراژ بیش از ۱۵۰ متر با کاهش قیمت روبه‌رو خواهند شد. این روند اگر تداوم یابد در نیمه دوم سال نیز کاهش ۱۰ تا ۲۵ درصدی در کل بازار مسکن در نیمه دوم سال عملی خواهد شد.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است که قطعا مسکن از این روند تاثیر روانی می‌گیرد. با این حال او معتقد است که رکود مسکن ادامه می‌یابد. اما به دور از عوامل هیجانی و روانی باید توجه داشت که اکنون هیچ علل و معلول اقتصادی نشانی از کاهش قیمت ندارد و در این حوزه محرکی وجود ندارد؛ چراکه تولیدی صورت نمی‌گیرد.