بازار ویلا در شمال با حداقل دو تغییر نسبت به سال قبل و نیمه نخست سال جاری همراه شده است. خریدهای سرمایه ای آن هم عمدتاً بصورت معاوضه ملک با ملک در حال پررنگ شدن است. با این حال با نزدیک شدن به سفرهای نوروزی، واسطه های بازار ویلا به تقویت خریدهای مصرفی هم امیدوارند. میانگین قیمت مسکن های دوم در استان شمالی حداقل ۵۰ درصد نسبت به سال پیش رشد کرده است. بودجه خرید دو دسته ویلا در منطقه های معمولی و مرغوب شمال ارزیابی شده است.
رصد جدید ترین تحولات بازار منزل های دوم در شمال کشور از تغییر و تحول چهره نحوه معاملات واحدهای ویلایی در توریستی ترین استان شمالی خبر می دهد. تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» از تازه ترین تحولات بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی و خانه های دوم در استان مازندران که بعنوان توریستی ترین استان شمالی کشور شناخته می شود حاکی است هم اینک شکل غالب معاملات در بازار این دسته از املاک، در قیاس با سال های گذشته لااقل با یک تغییر عمده همراه شده است. در حالیکه عمده تقاضای موجود در بازار خریدوفروش های ویلا در بخشهای توریستی و پرتقاضای این استان مانند نواحی توریستی پیرامون شهرهایی مثل نوشهر مربوط به تقاضای سرمایه ای و حضور سرمایه گذاران است هم اکنون عمده خریدوفروش هایی که در بازار این املاک انجام می شود به خاطر مبادله ویلا با ویلای دیگر، زمین یا دیگر املاک انجام می شود.
در واقع هم اکنون بازار معاملات خریدوفروش ویلا در این منطقه های شمالی اکثرا بازاری سرمایه ای است که فروشنده ها وخریداران آن ها برای سرمایه گذاری و کسب سود اقدام به مبادله املاک خویش می کنند. هم اکنون دو دسته معاوضه ملکی در بازار معاملات دادوستد ویلا در شهرهای شمالی رایج است. یک نمونه از این معامله های مربوط به معاوضه املاک تحت مالکیت اشخاص در دیگر شهرها با ملک های ویلایی، زمین و... در مناطق توریستی شمالی و مدل دیگر مربوط به معاوضه املاک در اختیار سرمایه گذاران در نواحی شمالی با ملک دیگری در همین مناطق است.
این اقدام عمدتاً با هدف تبدیل سرمایه ملکی به سرمایه های با قابلیت کسب منفعت بیشتر در آینده بین مدت و بعضا بلندمدت صورت می گیرد. این مبادله در بعضی موارد بصورت معاوضه مستقیم ملک با ملک یا فروش یک ملک و خریداری هم زمان ملک ویلایی دیگر در استان های شمالی انجام می شود. با این حال بررسی های میدانی نشان می دهد شبیه گذشته هنوز هم قسمتی از معاملاتی که در بازار خریدوفروش ویلاهای شمالی انجام می شود مربوط به تقاضای مصرفی است.
بالاخص در نیمه دوم سال که تقاضا برای خرید ویلا افزایش می یابد هم حجم تقاضای سرمایه ای و هم خریدهای مصرفی در شهرهای توریستی شمالی نسبت به نیمه اول سال بیشتر می شود. هم اکنون بنا بر اعلام واسطه های معاملات داد و ستد ویلاهای توریستی در پرتقاضاترین منطقه های توریستی شمال کشور در استان مازندران کف نقدینگی مایحتاج برای خرید یک دستگاه ویلای معمولی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است. البته تمام نرخ ها به صورت نسبی اعلام می شود و بسته به موقعیت و محل قرارگیری و دیگر امکانات ویلا این قیمت ها مختلف است. با این حال این نرخ برای یک ویلای معمولی با امکانات عادی است که مثلا در زمینی تا حدود ۲۰۰ مترمربع بنا شده و مساحت بنای آن حدود ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع است. این مدل ویلاها معمولاً در اماکن نامرغوب ولی قابل سکونت و غیربومی قرار دارند که متقاضیان با سطح بودجه ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی میتوانند اقدام به سرمایه گذاری در این گروه از املاک کنند.
همینطور طبق آخرین اطلاعات دریافتی از واسطه های دادوستدهای ویلاهای مسکونی در مناطق پرتقاضای توریستی مازندران- به طورمثال اطراف نوشهر- نرخ ویلاهای معمولی اما بنا شده در اماکن مرغوب و پرتقاضا در بازه ۸۰۰ میلیون تومان تا ۲ میلیارد تومان است و قیمت هر یک از ویلاهای لوکس در مکان های مرغوب بسته به مقدار برخورداری از امکانات مختلف و همینطور محلی که در آن واقع شده اند معمولاً از ۳ میلیارد تومان آغاز شده و بعضا تا بیش از ۱۰ میلیارد تومان نیز می رسد. واسطه های معاملات خرید و فروش ویلا در عین حال تأکید می کنند که سطح قیمتی ویلاها بسته به مساحت زمین و بنا، نوع و متریال ساخت، قرار داشتن در درون شهرک یا خارج از آن و موقعیت آن ها برای قرار گرفتن در مناطق روستایی، جنگلی، ساحلی، میزان فاصله از جاده و... بسیار متغیر است و از هر ویلا به ویلای دیگر برغم آنکه امکان دارد به لحاظ بسیاری از ویژگی ها شبیه به نظر برسند، تفاوت دارد.
تحقیقات نشان می دهد سطح میانگین قیمت فروش ویلاهای توریستی در این مناطق نسبت به مقطع زمانی مشابه حال حاضر در پارسال دست کم ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش یافته است. همینطور هم اکنون نرخ این ویلاها بطور متوسط در قیاس با فصل تابستان ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد کرده است. با این حال واسطه های معاملات ویلا از کندتر شدن آهنگ رشد قیمت ویلاهای توریستی در قیاس با یک سال پیش خبر می دهند. هر چند در عین حال تأکید می کنند که هم اینک به علت نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید به دلیل افزایش تقاضا برای خرید ویلاهای توریستی بازار دادوستدهای ویلا در حال گرم شدن است و پیش بینی می شود حرارت بازار هم از نظر قیمتی و هم از نظر سطح معاملاتی با افزایش همراه شود. هر چند بنا بر اعلام آن ها بازار دادوستد ویلا پیوسته متقاضیان خاص خویش را دارد که عمده این متقاضیان سرمایه گذاران هستند ولی در مقطع زمانی فعلی تعداد سرمایه گذارها نسبت به قبل بیشتر شده است.
این افراد به اشکال مختلف هم اکنون در بازار معاملات ویلا فعال ودر حال خریدوفروش و معاوضه ملک های خویش به قصد کسب سود در آینده هستند.
در حالی که نیمه اول سال جاری سطح و حجم معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای توریستی مازندران تا حدی تنزل کرد و کاهش یافت، ولی مهم ترین عاملی که در این مدت منجر به افزایش قابل توجه سطح قیمت ها شد مورد توجه قرار گرفتن بازار معاملات ویلا از طرف بعضی از متقاضیان کشورهای عربی بود که اقدام به ورود ارز به کشور و تبدیل آن به ریال و در پایان خرید ویلا در شهرهای توریستی شمال کردند.
در این میان تعدد سرمایه گذاران عراقی نسبت به بقیه کشورها بیشتر بود. در واقع به رغم آنکه حجم معاملات خریدوفروش ویلا در نیمه نخست امسال در مقایسه با نیمه اول سال پیش با تنزل روبرو شد اما وارد شدن ارز سرمایه گذاران کشورهای عربی به شهرهای شمالی و تبدیل آن ها به ویلا موجب شد سطح قیمت ها به علت افت معاملات نه تنها کاهش پیدا نکند بلکه با افزایش نیز همراه شود. با این حال، بنا بر اعلام فعالان بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی، نوسان قیمت در بازار این گروه از املاک هیچگاه بصورت غیرمنتظره و هیجانی نبوده و نرخ ویلاها معمولاً به صورت پلکانی و مرحله به مرحله افزایش می یابد. اطلاعات اعلام شده از طرف آنها نشان می دهد هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین در نواحی مرغوب و ساحلی از کمتر از ۵ میلیون تومان در تابستان امسال به حدود ۸ میلیون تومان افزایش یافته است؛همچنین در دیگر مناطق که از کیفیت کمتری برخوردارند در همین برهه زمانی قیمت هر مترمربع زمین از کمتر از ۲ میلیون تومان به حدود ۵/ ۳ میلیون تومان رسیده است.
تحقیقات هم نشان می دهد در حالی که بیشترین تقاضا برای انجام معامله در بازار ملک های ویلایی در نیمه اول سال و حتی در عمده روزهای پاییزی از سوی فروشنده های ویلا بوده است یعنی تعداد فروشنده ها در این بازار از تعداد متقاضیان خرید بیشتر بوده است اما در برهه زمانی فعلی به سبب نزدیک شدن به فصل اوج خرید املاک ویلایی، سطح تقاضا برای خرید ویلا نیز افزایش یافته است.اما هنوز میزان عرضه بیش از تقاضای موجود برای خرید ویلاست هر چند واسطه های معاملات ویلا پیش بینی می کنند با پیشروی در روزهای آخرین سال و در فصل بهار سال آتی سطح تقاضا برای خرید ویلا افزایش پیدا کند.
بیانات فعالان بازار معامله های خرید وفروش ملک های ویلایی در منطقه های پرتقاضا و توریستی مازندران نشان می دهد هم اینک بر خلاف بازار خریدوفروش های مسکن شهر تهران که در وضعیت رکود به سر می برد بازار معاملات ویلا در حالت رکودی قرار ندارد و خرید و فروش در سطح مناسبی انجام می شود. تغییرات قیمتی ملک های ویلایی همچنین حاکی است که به عنوان مثال در منطقه های توریستی اطراف نوشهر نرخ یک ملک ویلایی که در سال پیش در مقطع زمانی مشابه حال حاضر حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان بوده است هم اکنون به حدود ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. با سطح بودجه ۴۰۰ میلیونی هم اکنون در مناطق نامرغوب تر( ارزان تر) همچون چمستان که قیمت ویلا در آن مناسبتر از نواحی نزدیکتر به شهر نوشهر است میتوان مبادرت به خرید یک دستگاه ویلای معمولی کرد.
فعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در منطقه های پرتقاضای مازندران تفاوت قیمت ویلاهای سنددار و بی سند را تا ۱۰۰ میلیون تومان برای موردهای مشابه اعلام می کنند. این میزان برای ویلاهایی که در داخل بافت روستایی قرار دارند یا خارج از بافت هستند هم مصداق دارد. همینطور بنا بر اعلام آن ها در حالیکه در سال قبل فروش ویلا بصورت اقساطی و با وضعیت پرداخت ۱۰ تا ۱۵ ماهه از اشکال متداول فروش ویلا بوده است؛ ولی هم اینک فروش اقساطی ویلا تنها با شرایط تسویه حساب کامل تا حداکثر ۵ ماه انجام می شود.
اما خرید اقساطی ویلا برای مدت زمان بیشتر بعضا از سازنده ها مقدور است ولی فروشنده های مصرفی و بعضی سرمایه گذاران ماکزیمم تا ۵ ماه برای تسویه حساب کامل به خریدار مهلت زمانی می دهند. با این حال، به رغم آنکه قیمت املاک ویلایی در نیمه نخست امسال بالا رفت در همین دوران نوعی سکته معاملاتی در بازار خریدوفروش ویلا هم رخ داد؛ ولی هم اکنون بازار یک دفعه دیگر در حال گرم تر شدن است. حجم معامله های خرید و فروش ویلا در استان مازندران در فصل تابستان سال جاری در مقایسه با فصل تابستان سال پیش ۴۷درصد کاهش یافت؛همچنین معاملات خرید وفروش ویلا در تابستان امسال در مقایسه با فصل بهار امسال نیز با افت ۲۶ درصدی همراه شد.
در فصل بهار سال جاری همچنین حجم معامله خرید ویلا در توریستی ترین استان شمالی کشور در قیاس با بهار سال گذشته ۳ درصد و در مقایسه با زمستان سال گذشته ۶ درصد کم تر شد. در کل میتوان نیمه نخست امسال را بعنوان مرحله زمانی کاهش معاملات خریدوفروش ویلا در این استان معرفی کرد. روند بلندمدت نوسانات قیمتی در بازار معامله های خریدوفروش ویلاهای توریستی در شمال کشور نشان می دهد ریتم تغییرات نرخ ویلا در این مناطق مثل آهنگ رشد قیمت اجاره مسکن در تهران، یک ریتم آرام و کند است. در واقع نوسانات قیمتی ویلاهای توریستی در منطقه های شمالی کشور بصورت یک روند آهسته صعودی است و این تغییرات قیمتی اتفاقی نیست. درحالی که واسطه ها وفعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق شمالی کشور نبض معاملات مسکن در این مناطق را رکودی وصف نمی کنند ولی بازار خریدوفروش های این دسته از املاک بنا بر اعلام آن ها در وضعیت فعلی بازاری پررونق و هیجانی هم نیست. همینطور چشم اندازی که واسطه ها وفعالان بازار ویلا در منطقه های شمالی توریستی و پرتقاضا برای آخر سال وبهار سال آینده توصیف می کنند چشم اندازی روشن همراه با انجام حجم قابل قبولی از معاملات خرید ویلاست. این در حالیست که فعالان بازار مسکن شهر تهران برای همین مقطع زمانی در پایتخت چشم‌انداز روشنی را تصور نمی کنند و معتقد هستند بازار مسکن تهران بازاری رکودی خواهد بود و رکود در این بازار در فصل بهار سال ۹۹ نیز امتداد خواهد داشت.
- 15
- 4
