تغییرات قیمت در بازار ویلا بعد از کرونا

بازار معاملات ویلا در استان های شمالی به برنامه عمومی« خانه نشینی در تعطیلات نوروز» عکس العمل نشان داد. واسطه های این بازار با پیش بینی تقاضای نزدیک به صفر برای خرید منزل دوم در دوران نوروز اعلام نموده اند ، عید امسال بدترین دوره به لحاظ رکود معاملات ویلا در مقایسه با عید هر سال خواهد بود که البته منشأ آن متفاوت از رکودهای قبلی است. در سمت عرضه هرچند مقاومت برای کاهش قیمت دیده می شود، ولی یک دسته از فروشنده ها حاضر به انعطاف شده اند.

تأثير« کرونا» بر بازار ویلا

بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور تحت‌تأثیر « ایست ویروسی به سفرهای نوروزی» با رکود سنگین روبرو شده است. تحقیقات میدانی از بازار خرید و فروش ویلا در دو استان شمالی کشور یعنی مازندران و گیلان که مقصد بسیاری از مسافران نوروزی است، نشان از حاکمیت یک شرایط جدید در بازار شب عید سال جاری نسبت به سال گذشته دارد. بازار خانه های ویلایی در شمال کشور که عمدتاً از آن بعنوان کانون بازار« خرید خانه دوم» برای ساکنان پایتخت و سایر شهرهای کشور یاد می شود، در روزهای پایانی سال ۹۸ وضعیت متفاوتی از بازه های زمانی مشابه در سال های گذشته را تجربه می کند.

به گفته فعالان بازار خرید و فروش ویلا در استان های شمالی کشور، حجم تقاضا برای خرید در مهم ترین شهرهای شمالی که پاتوق ارائه خانه های ویلایی در سال های گذشته بوده است، تحت‌تأثیر شیوع ویروس کرونا (corona) با رکود سنگین مواجه شده است.به گزارش« دنیای اقتصاد»، به رسم سال های گذشته، چاشنی تعطیلات نوروز برای بخش زیادی از مسافران که نواحی شمال کشور را برای گذراندن دو هفته ابتدایی سال جدید انتخاب می کنند، جست و جو و گشت وگذار برای یافتن ویلا و خرید نهایی برای فصل تابستان است. از این رو به طور معمول، بازار خرید وفروش ویلاها در شهرهای شمالی کشور در هر سال از روزهای پایانی سال گذشته همزمان با آغاز سفر مسافران نوروزی گرم می شود.

اما تحقیقات میدانی انجام شده از وضعیت بازار معامله ویلا در سال جاری و مقایسه آن با سال های گذشته حاکی از آن است که تحت تاثیر شیوع ویروس کرونا و قرنطینه خودخواسته بخشی از شهروندان از یک جهت و همچنین مسدود شدن مسیرهای ورودی به شهرهای شمالی کشور از طرف دیگر،« تقاضای غیربومی» برای خرید ویلا عمیقاً کاهش یافته است.به تعبیر دیگر« مسدود شدن مسیر ورودی» مسافران از نواحی مختلف کشور به شهرهای شمالی و« قرنطینه (Quarantine) خود خواسته بعضی از شهروندان» به دلیل شیوع ویروس کرونا، مهم ترین عامل پیدایش رخوت و کسادی در بازار شب عید محسوب می شود.

از این رو واسطه های خرید و فروش ویلا در شهرهای شمالی کشور، نه تنها پیش بینی می کنند وضعیت معامله ویلا در تعطیلات نوروزی از سوی متقاضیان غیربومی با یک رکود بی سابقه همراه باشد، بلکه معتقد هستند:رکود بر بازار معامله ویلا در سراسر سال ۹۹ سایه اندازی خواهد کرد. به همین علت نسبت به توسعه خرید و فروش « خانه های دوم» در قیاس با سال های گذشته کاملاً مایوس هستند.ناامیدی از سمت ورود تقاضای غیربومی برای خرید ویلا در حالیست که بنظر می رسد سمت عرضه هنوز پیام« رکود کرونایی» در بازار را دریافت نکرده است.آن طور که فعالان و واسطه های بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور عنوان می کنند:اکنون یک دو دستگی بین عرضه کنندگان ویلا در بازار خرید و فروش شکل گرفته است.

گروه اول، مالکان و فروشندگانی هستند که با رصد شرایط موجود و مشاهده افت شدید تقاضا برای خرید ویلا از سایر نواحی کشور، قدری قابل انعطاف شده و سعی می کنند شرایط خرید ویلا برای متقاضیان را قدری آسان کنند. این گروه از مالکان با ارائه« تخفیف های جزئی»« ایجاد شرایط فروش اقساطی» یا« قابلیت معاوضه ویلا با خودرو» سعی دارند همچنان در بازار باقی بمانند و ویلای تحت مالکیت خود را به فروش برسانند. اما آن گونه که بررسی ها و تحقیقات میدانی نشان می دهد حجم این گروه از مالکان خانه های دوم در مقطع زمانی کنونی در بازار به شدت اندک است.

نتیجه جست و جو از واسطه های بازار معامله ویلا نشان می دهد:گروه دوم مالکانی است که در وضعیت کنونی حاضر به تعدیل قیمت پیشنهادی نیستند و حتی در مواردی قیمت پیشنهادی خود را افزایش می دهند.بررسی ها حاکی از آن است که این گروه عمدتاً افرادی هستند که دست کم در یکسال اخیر در بازار ویلا شهرهای شمالی کشور سرمایه گذاری نموده اند و از آنجاکه در عصر تورم ملکی، منزل ویلایی خود را خریداری کرده اند ، در حال حاضر هم حاضر به کاهش یا تعدیل قیمت پیشنهادی نیستند.آمار رسمی از معاملات ویلا در شهرهای شمالی کشور( عمدتاً در دو استان مازندران و گیلان) نشان می دهد:در ۹ ماه اول سال جاری ، میانگین قیمت ویلاهای فروش رفته در دو استان شمالی کشور، نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۶۵ درصد افزایش داشته است.جالب آنکه مطابق آمار رسمی، بررسی تغییرات فصلی قیمت ویلاهای معامله شده در این محدوده از کشور قدری متفاوت از دوره ۹ ماهه بوده است.

براین اساس، میانگین قیمت ویلاهای فروش رفته در شهرهای شمالی کشور طی فصل بهار امسال نسبت به بهار سال پیش معادل ۵۰ درصد، در فصل تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته معادل ۵۵ درصد و در پاییز ۹۸ نسبت به پاییز سال گذشته معادل ۹۰ درصد رشد داشته است. بررسی فصلی این آمار حاکی از آن است که با گذشت هر فصل، شیب رشد قیمت قطعی خرید و فروش ویلا در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته شدت پیدا کرده است.از این رو خریداران« خانه های دوم» در ماه های اخیر از سال جاری ، با تورم قیمتی بیشتری نسبت به گروهی که در ماه های ابتدایی سال اقدام به خرید ویلا کرده اند ، روبه رو بوده اند.

به همین علت نیز اگر فروشندگان ویلا جزء گروهی باشند که در ماه های اخیر اقدام به خرید کرده و هم اینک قصد فروش ویلا را داشته باشند، از انعطاف پذیری کمتری در نمایش قیمت پیشنهادی برخوردار هستند. در عین حال جمعی از واسطه های ملکی عنوان می کنند عمده ویلاهایی که بدون کاهش قیمتی در بازار عرضه شده اند، نوساز هستند. از دیدگاه آنها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی طی ماه های گذشته و به دنبال آن افزایش هزینه های ساخت وساز من جمله مهم ترین دلایلی است که باعث شده مالکان این گروه از ویلاها حاضر به تعدیل قیمتی نشوند.

نکته جالبی که از طرف بعضی از واسطه های ملکی عنوان می شود« افزایش قیمت ۱۰ تا ۲۰ درصدی» برخی ویلاها در شرایط فعلی بازار است.برخی از فعالان بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور اینطور بیان می کنند که در شرایط کنونی مالکان برخی از ویلاهای نوساز که عمدتاً در شهرک های برند قرار دارند، نه تنها حاضر به تعدیل قیمت نیستند بلکه به دلیل شرایط خاص و منحصربه فرد ویلا با نزدیک شدن به آغاز سال جدید، نرخ پیشنهادی خود را تا ۲۰ درصد نیز افزایش داده اند.از نگاه برخی از واسطه های ملکی، این گروه از ویلا ها پیوسته مشتریان خاص خود را دارند؛ از این جهت مالکان آنها عجله ای برای فروش ندارند.یکی دیگر از تفاوت های بازار معامله ویلا در سال جاری نسبت به سال های گذشته،« کاهش حجم فایل های فروش فوری» است. بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر حجم فایل های فروش فوری نسبت به فایل های شرایطی( فروش نقد و اقساط یا معاوضه) کاهش پیدا کرده است.

وضعیت قیمتی ویلا در شهرهای پرطرفدار

تحقیقات میدانی نشان می دهد:در حال حاضر ویلاها به لحاظ قیمتی در دو گروه قابل رده بندی هستند؛ دسته اول ویلاهای با بودجه خرید کمتر از ۷۰۰ میلیون تومان هستند. این ویلاها عمدتاً یک طبقه و دورتر از جاده های اصلی هستند. به گفته واسطه های ملکی اکنون با توجه به سن بنا و دوری یا نزدیکی آن به محدوده جاده های اصلی امکان خرید یک ویلا با شرایط متوسط با حداقل بودجه ۵۰۰ میلیون تومان در برخی شهرهای استان مازندران و گیلان وجود دارد.اما دسته دوم، ویلاهایی هستند که به دلیل قرارگیری در شهرک های مسکونی معروف و اصطلاحا« برند» نرخ پیشنهادی کل برای خرید آنها از ۷۰۰ میلیون تومان آغاز و تا بیش از ۴ میلیارد تومان نیز می رسد.عمده این ویلاها نوساز و اغلب دارای شرایط خاص همچون ویوی ابدی یا نزدیکی خاص به دریا هستند. جالب آنکه بعضی از واسطه های ملکی برای تشویق متقاضیان غیربومی خرید ویلا از اصطلاحاتی مانند« شهرک تهران نشین» هم استفاده می کنند.

اخطار واسطه ها به خریداران

واسطه های بازار معامله که طی چند سال گذشته بطور مستمر در این حوزه فعالیت نموده اند یک اخطار جدی را نیز به متقاضیان خرید ویلا در شمال می دهند. به گفته آن ها در وضعیت کنونی که امکان رویت و خرید ویلا به صورت مشاهده در محل، به دلیل شیوع ویروس کرونا محدود شده است، انتشار آگهی های مربوط به فروش ویلا با اقساط بلندمدت افزایش یافته است. این در حالیست که امکان دارد تعدادی از این آگهی ها پوچ یا آنکه ویلای مدنظر با شرایط اعلام شده در آگهی کاملاً متفاوت باشد.از این رو برخی از فعالان سابقه دار در این بازار به متقاضیان خرید ویلا پیشنهاد می‌دهند تا عادی شدن شرایط و امکان جستجو و خرید حضوری، از اعتماد به چنین آگهی هایی خودداری کنند.