رخداد بی سابقه قیمتی در بازار ویلای یکی از سه استان واقع در پهنه سبز شمال کشور این پرسش را در اذهان عمومی مطرح کرده که آیا قیمت ویلاهای شمال حبابی شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، عموم مردم سه استان گیلان، مازندران و گرگان را به عنوان « پهنه سبز» واقع در شمال می شناسند اما زمانی که صحبت از بازار ویلا و زمین در شمال می شود، نگاه اصلی متوجه استان مازندران است. در داخل استان مازندران نیز تمرکز بازار ویلا عمدتاً متوجه غرب این استان بوده و شناختی که غالب ایرانی ها از« شمال» چه برای سفر و تفریح و چه برای خرید ویلا یا سرمایه گذاری های ملکی دارند، محدوده نور و نوشهر تا محمودآباد را در بر می گیرد. در پهنه غربی استان مازندران نیز چهار نقطه شامل نوشهر، چالوس، نمک آبرود و سلمان شهر را می توان به عنوان کانون پرتقاضای ویلا معرفی کرد.
صرف نظر از اینکه در ماه های اخیر بازار مسکن چه در پایتخت و چه در کل کشور دچار رکود سنگین معاملاتی بوده است، اما در کانون گردشگری و خرید ملک در پهنه سبز واقع در شمال کشور نه تنها خبری از رکود نیست بلکه عموم مردم حس کرده اند که در ماه های اخیر بازار ویلا در این نقاط رونق هم داشته است. از طرفی این رونق توام با رشد شدید قیمت مسکن بوده و به همین خاطر سؤال برانگیز شده است؛ به ویژه با توجه به اینکه سه رخداد عمومی در کشور جهش قیمت و رونق معاملات در بازار ویلای شمال را دور از انتظار کرده است. این سه رخداد شامل شیوع کرونا (corona) ، وضعیت نابسامان معیشت و تنزل سطح درآمد خانوارها و از طرفی رکود توام با گرانی ملک است که عطش خرید ویلا در استان مازندران را به معما تبدیل کرده است.
« دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش که ریشه این عطش خرید ویلا در شمال کشور چیست، ضمن بررسی روند نوسان قیمت ملک در مازندران، نسبت قیمت مسکن در تهران به مازندران طی سال های گذشته را نیز مورد مداقه قرار داده است و علاوه بر این با انجام تحقیق میدانی از بومی ها و بنگاه های ملکی فعال در نقاطی که به عنوان کانون گردشگری و سرمایه گذاری پهنه سبز شمال شناخته می شوند ، تصویر قیمتی حال حاضر بازار ویلا را ترسیم کرده و علل سرازیر شدن تقاضای خرید به این بازار را به دست آورده است. بر اساس اطلاعاتی که علیرضا شعبان پور، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک و مستغلات شهرستان چالوس به« دنیای اقتصاد» داده است، ۱۰ علت تمایل شدید به خرید ویلای شمال در ماه های اخیر شناسایی شده است.
اما بررسی های آماری با این محور انجام شده که اولا میزان رشد قیمت ویلا چقدر بوده و آیا به اندازه جهش قیمت مسکن در تهران بوده یا کمتر از آن یا اینکه« ابرجهش» رخ داده است؟ ثانیا آیا اکنون قیمت ویلاهای شمال حبابی است؟
مجموع نتایج بررسی های آماری و تحقیقات میدانی حاکی است معاملات ملک در بازار ویلای مازندران نسبت به سال گذشته همین ایام دوبرابر شده و این در حالی است که در بهار امسال میزان معاملات مسکن در کشور نسبت به مدت مشابه پارسال منفی بوده و ۱۵ درصد افت کرده است. در کنار رشد ۱۰۰ درصدی معاملات ویلا، قیمت زمین و ویلا نیز بر اساس معاملاتی که از ابتدای امسال تاکنون انجام شده، به طور میانگین نسبت به نیمه اول سال گذشته ۲۰۰ درصد رشد داشته و تا سه برابر افزایش یافته است. این وضعیت سبب شده برخی قیمت های فعلی ویلا را طبیعی تلقی کرده و برخی آنها را« حباب آلود» بدانند.« دنیای اقتصاد» برای حباب سنجی بازار ویلا نسبت میانگین قیمت مسکن در تهران به مازندران را از سال ۷۹ تاکنون که داده قیمتی وجود دارد و در دسترس است، بررسی کرده است. این بررسی حاکی است رشد یک ساله قیمت ویلا در سال جاری در مقایسه با ۲۰ سال اخیر بی سابقه بوده است. آخرین نوبت رشد قابل توجه قیمت در بازار زمین و مسکن مازندران مربوط به سال ۸۸ بوده که در آن سال جهش ۹۳ درصدی قیمت در آمارها ثبت شده است.
در عین حال برای حباب سنجی دقیق تر ، لازم است روند بلندمدت تغییرات قیمت ویلاهای شمال نسبت به قیمت مسکن در تهران که بعنوان پیشتاز قیمتی در کشور شناخته می شود، بررسی شود. نسبت میانگین قیمت مسکن در تهران به میانگین قیمت مسکن در کانون ویلافروشی شمال کشور طی ۲۰ سال اخیر، ۳ واحد بوده است، به این معنا که به طور متوسط در طول ۲۰ سال اخیر، قیمت مسکن در تهران نسبت به قیمت مسکن در مازندران سه برابر بوده است. از طرفی بر اساس آخرین داده هایی که در دسترس بوده و متعلق به سال ۹۸ است، این نسبت در سال گذشته ۹/ ۵ بوده، به این معنا که میانگین قیمت مسکن در تهران نزدیک شش برابر مازندران بوده است. با این حال بر اساس مقایسه این نرخ با میانگین نیز نمی توان قضاوت دقیقی درباره حبابی بودن یا نبودن قیمت ویلا در مازندران داشت، چراکه بازار املاک شمال کشور ویژگی های خاص خود را دارد؛ به این معنا که در طول ۲۰ سال اخیر هر چه زمان گذشته ، عرضه زمین بدون اشکال حقوقی و تغییر کاربری محدودتر شده است و از طرفی به خاطر وضعیت زیست محیطی کلانشهرها، تمایل به خرید خانه دوم و فرار دهک های بالا به نقاط خوش آب و هوا رشد تصاعدی داشته است. همین واقعیت ها سبب می شود نسبت مذکور در پنج سال اخیر با پنج سال قبل از آن وضعیت متفاوتی داشته باشد و حتی ممکن است باعث پایین آمدن این نسبت در سال های اخیر شده باشد. به همین خاطر می توان دو دهه اخیر را به طور جداگانه از این منظر مورد بررسی قرار داد. در دهه ۸۰ نسبت مذکور ۶/ ۲ بوده اما این نسبت در مدت سپری شده از دهه ۹۰ به ۴ واحد رسیده است. به این ترتیب برخلاف تصور اولیه، نسبت مذکور در سال های اخیر افزایش یافته که ریشه در اتفاقات خاص و بی سابقه در بازار مسکن تهران در دهه ۹۰ به ویژه از سال ۹۷ به بعد دارد.
در نهایت با داده های آماری مذکور یکی از بهترین روش ها برای حباب سنجی قیمت ویلاهای شمال این است که الگوهای رکود – رونق تهران شناسایی و رفتار قیمتی در بازار ویلاهای مازندران در این دوره ها شناسایی شود.
از سال ۷۹ به بعد، سه مقطع جهش قیمت مسکن در تهران سپری شده است. مقطع اول در سال های ۸۶ و ۸۷ رخ داده و سال رکود و جبران جهش نیز سال ۸۸ بوده است. در دو سال پررونق ۸۶ و ۸۷ تورم مسکن پایتخت ۵۰ درصد اما تورم سالانه در بازار ویلای شمال ۱۹ درصد بوده است. این در حالی است که در سال ۸۸ هنگامی که میزان تورم ملک به منفی ۱۰ درصد در تهران رسید، بازار ویلاهای شمال رشد قیمت ۹۳ درصدی را تجربه کرد.
مقطع بعدی جهش قیمت مسکن در تهران سال های ۹۰ تا ۹۲ بوده و در سال ۹۳، تخلیه حباب قیمت در پایتخت صورت گرفته است. در این نوبت از دوره جهش نیز میانگین رشد قیمت مسکن در پایتخت در هر سال ۳۱ درصد بوده و این در حالی است که رشد سالانه قیمت مسکن در استان مازندران در آن مقطع زمانی، ۲۲ درصد بوده است. این در حالی است که در سال ۹۳ در حالی که تورم ملکی پایتخت طی یک سال فقط ۱۰ درصد بود، میزان تورم ملکی در شمال ۳۲ درصد ثبت شده است.
در نهایت آخرین مقطع جهش قیمت مسکن در تهران نیز مربوط به دوره دو ساله ۹۷ و ۹۸ بوده است. در سال های ۹۷ و ۹۸ به طور میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در پایتخت ۶۵ درصد بوده و این در حالی است که سرعت تورم ملک در شمال بسیار کمتر از این و برای مدت یک سال حدود ۱۵ درصد بوده است. اما اکنون در سال ۹۹ تغییرات قیمتی در بازار ویلا با توجه به روندهای گذشته معنادار خواهد بود.
نتایج این بررسی نشان می دهد زمانی که قیمت مسکن در تهران دچار جهش می شود، سرعت رشد قیمت مسکن در تهران از شمال بالاتر می رود و اتفاقا در همین سال ها معاملات ملک و ویلا در شمال، اصلا هیجانی نیست. اما عموما در سال بعد از جهش که سرعت رشد قیمت مسکن به شکل ناگهانی افت می کند یا حتی تغییرات قیمت اسمی مسکن در پایتخت در برخی مقاطع منفی می شود، موتور تورم ملکی در شمال کشور روشن می شود. سال ۹۹ در حالی آغاز شد که از اواخر سال گذشته انتظار این بود که تورم ملکی در پایتخت متوقف شد؛ چراکه به نظر می رسید قیمت مسکن در پایتخت به سقف رسیده است. البته متغیرهای بیرونی همچنان بر بازار ملک در پایتخت اثرگذاشته و روند رشد قیمت امسال هم ادامه دارد. اما همزمان موتور تورم ملکی شمال نیز به فاصله دو سال از شروع رونق معاملات تهران روشن شده است. در سال جاری تغییرات قیمت مسکن در تهران از ابتدای امسال تاکنون نسبت به مدت مشابه پارسال ۵۰ درصد بوده و این در حالی است که میزان این تغییرات در بازار ویلاهای شمال ۲۰۰درصد بوده است.
از طرفی نسبت میانگین قیمت مسکن تهران به شمال در سال ۸۷ معادل ۹/ ۳ واحد بوده که این میزان در سال بعد که سال تخلیه حباب بوده، به ۸/ ۱ رسیده است. در مقایسه سال ۹۲ با سال ۹۴ نیز همین روند حاکم بوده؛ به طوری که نسبت مذکور از ۴ به ۸/ ۲ رسیده است. در واقع نوسان نسبت قیمت مسکن تهران به ویلاهای شمال بر اساس اینکه در چه مقطعی از دوره های رکود – رونق پایتخت قرار گرفته ایم، متفاوت بوده و رفت و برگشت داشته است.
اگر همین الگو در سال جاری نیز حاکم باشد، قاعدتا باید منتظر کاهش نسبت قیمت مسکن تهران به شمال باشیم. اما آخرین آمار نشان داد این نسبت در یک سال ۹۸ معادل ۹/ ۵ واحد بوده، به این معنا که قیمت مسکن در تهران تقریبا ۶ برابر قیمت ویلاهای شمال بوده است. بنابراین به نظر می رسد نسبت مذکور نیازمند تعدیل است و این تعدیل از مسیر افزایش قیمت ویلاهای شمال رخ خواهد داد. در واقع تغییرات قیمتی پرسرعت و با نرخ بالا در بازار ویلای شمال در خدمت تنظیم این نسبت رخ داده و از این منظر می توان این طور جمع بندی کرد که قیمت ویلاهای شمال در حال حاضر حبابی نیست.
همواره میان بازارهای مختلف نسبتی در زمینه قیمت و بازدهی وجود دارد و در یک بازار نیز میان نواحی مختلف بازار این نسبت ها برقرار است. به عنوان مثال در بازار مسکن پایتخت در ابتدای دوره رونق قیمت در برخی از مناطق مصرفی زودتر از مناطق جنوبی جهش یافت و پس از گذشت مدتی، رشد قیمت در بازار مسکن جنوب شهر نیز آغاز شد تا نسبت قیمتی بین مناطق به محدوده مورد انتظار همیشگی بازگردد و به شکل مورد انتظار احیا شود. بررسی های آماری نشان داد نسبت قیمت مسکن تهران به شمال تحت‌تأثیر رشد پردامنه قیمت مسکن در پایتخت حتی در شرایط رکودی به هم خورده و باید با تغییراتی در صورت یا مخرج این نسبت، یعنی قیمت مسکن در تهران یا شمال احیا شود. به این ترتیب تغییرات قیمتی ویلا اکنون با هدف احیای نسبت مذکور رخ می دهد و نمی توان آن را به حبابی بودن بازار ویلا و زمین در مازندران نسبت داد.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، در حال حاضر در خارج از بافت شهری کانون پرتقاضای پهنه سبز شمال کشور، زمین دارای سند و سلامت حقوقی کامل با قیمت مترمربعی زیر یک میلیون تومان به ندرت پیدا می شود و عمده قیمت های پیشنهادی در فایل های موجود مترمربعی یک میلیون تومان به بالاست. از تغییرات شدید قیمت زمین های استان مازندران در یک سال اخیر می توان به عنوان یکی از تغییرات رشد قیمت ویلا نیز یاد کرد. کف قیمت ویلا با بنای حدود ۳۰۰ مترمربع در پهنه مذکور که سال گذشته حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان بود، اکنون به حدود ۲ میلیارد تومان افزایش یافته است. ویلاهای ساحلی نیز عمدتا با قیمت های پیشنهادی ۴ میلیارد تومان به بالا عرضه شده اند. لوکس ترین نقطه کانون پرتقاضای ویلا در استان مازندران یک شهرک است که قیمت زمین در آن بالای ۳ میلیون تومان است و ویلاهای این شهرک نیز عمدتا مترمربعی ۶۰ میلیون تومان به بالا فروخته می شوند. قیمت هرمترمربع زمین در نزدیکی ساحل نیز عمدتا بیش از ۱۰ میلیون تومان است و حتی در نقاطی از خزرشهر تا بیش از ۲۰ میلیون تومان نیز فایل هایی وجود دارد. به طور کلی در شمال کشور ویلاهای خارج از بافت شهری گران قیمت تر از ویلاهای داخل شهر هستند و ویلاهای شهرکی نیز بازار ویژه و پرتقاضایی دارند.
آن گونه که علیرضا شعبان پور، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک و مستغلات شهرستان چالوس گفته، ۹۵ درصد از خریداران ویلاهای شمال در ماه های اخیر از جنس متقاضیان سرمایه ای بوده و شاید حدود ۵ درصد از آنها متقاضیان مصرفی ویلا هستند. بررسی هویت استانی متقاضیان ویلا نیز نشان می دهد این فقط تهرانی ها نیستند که بازار ویلای شمال را رونق بخشیده اند بلکه متقاضیانی از استان های اصفهان، تبریز، شیراز و یزد نیز در این بازار حضور دارند. بر اساس توضیحات شعبان پور می توان ۱۰ علت جنون خرید ملک در شمال را این طور برشمرد:علت اول کاهش ارزش پول و وضعیت تورمی ماه های اخیر است که سبب شده مردم به تبدیل دارایی های نقدی به ملک راغب شوند. علت دیگر کاهش نرخ سود بانکی است؛ به این معنا که با توجه به اینکه نرخ واقعی سود بانکی از میزان تورم پایین تر است، جذابیت خود را از دست داده و نقدینگی به این سمت سرازیر شده است. سومین علت موضوع ریسک نگهداری پول نقد است که سبب می شود هر فردی به سمت بازار ملک متمایل شود و بازار املاک شمال نیز از این جنس متقاضیان بی بهره نیست. علت چهارم جنون خرید ویلا نیز ریسک سرمایه گذاری در بازارهای رقیب از جمله ارز، سکه و حتی بورس است که رغبت به سرمایه گذاری در بازار ویلا را افزایش داده است.
علت پنجم را نیز می توان گشایش آزادراه تهران – شمال عنوان کرد که زمان سفر تهران تا مازندران را تقریبا نصف کرده و به زیر ۳ ساعت کاهش داده است. علت ششم کمبود زمین در شمال به ویژه طی پنج سال اخیر است. با تغییرات دولت و مدیریت شهری در سال های اخیر، قبح ویلاسازی در اراضی سبز بازگشته و مقاومت برای تغییر کاربری زمین های شمال افزایش یافته است به همین خاطر تمایل به خرید ویلا تحت تاثیر کاهش نسبی زمین افزایش یافته است. هفتمین علت موضوع خشکسالی و آلودگی های زیست محیطی به ویژه در کلان شهرها است که سبب شده تمایل به خرید خانه دوم در شهرهای پرآب شمالی افزایش یابد. علت دیگر تب بالای خرید ویلا در کشور این است که ساکنان برخی شهرها از خرید ملک چندم در شهر خود پرهیز می کنند و ترجیح می دهند در نقطه دیگری با خاصیت گردشگری صاحب خانه دوم یا چندم شوند. علت نهم نیز ناظر بر جنس تقاضای زمین در بازار شمال کشور است. سرمایه گذاران عمدتا خرید زمین را به ویلا ترجیح می دهند چراکه در بلندمدت عموما تورم زمین از مسکن بیشتر است. بنابراین تقاضای خرید زمین در شهرهای شمالی نیز در ماه های اخیر به میزان چشمگیری افزایش یافته است، به ویژه با توجه به اینکه در تمام سال های اخیر هرگاه صحبت از اخذ مالیات های ملکی مطرح شده، بحثی از زمین به میان نیامده و گویی این نوع سرمایه گذاری فعلا از هر نوع مالیاتی معاف است.
در نهایت دهمین علت افزایش شدید تقاضای خرید ویلا در شمال با تصویب لایحه ای در مجلس ناظر بر تبدیل سه بندر شمالی به منطقه آزاد تجاری و صنعتی مرتبط است. شکل گیری مناطق آزاد در شمال کشور برای اولین بار می تواند به تکرار تجربه رونقی که در جزیره کیش رخ داد منجر شود و این یعنی نه تنها کسب و کارها رونق خواهد یافت، بلکه روی بازار زمین و مسکن در این پهنه نیز اثرگذار خواهد بود.
- 15
- 2
