سومین انحراف مالیاتی در بازار مسکن در حالی در آستانه شکل گیری است که جلوگیری از ایجاد آن نیازمند رفع دست کم سه اشکال مهم در پیش نویس لایحه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است. به گزارش« دنیای اقتصاد»، در حالیکه اواخر سال پیش پیش نویس لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در وزارت اقتصاد تهیه شده وبه کمیسیون اقتصادی دولت ارسال شد ، در جریان تصویب اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم، دریافت مالیات سالانه از گروهی از املاک مسکونی نیز در لایحه گنجانده شده است؛ ولی این لایحه دست کم دربردارنده سه اشتباه است که به توصیه کارشناسان، تیم اقتصادی دولت باید با رفع این اشتباهات از آخرین فرصت برای تنظیم بازار ملک با اهرم مالیاتی استفاده کند.
پیش از این و در جریان تصویب دو شکل دیگر مالیات های بخش مسکن از مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی به علت وجود برخی نواقص، ایرادات وابهامات بعنوان دو انحراف مالیاتی در بخش مسکن یاد شده بود. حال در صورتی که دولت برای رفع نواقص موجود در لایحه مربوط به دریافت مالیات سالانه املاک در زمان باقی مانده اقدام نکند این موضوع میتواند سومین بیراهه مالیاتی بازار مسکن شناخته شود. با توجه به آنکه هنوز این لایحه در دولت قرار دارد و بخش هایی از آن مصوب شده است کارشناسان به دولت توصیه می کنند از آخرین فرصت باقی مانده برای رفع نواقص این اهرم مالیاتی و تنظیم کننده بازار مسکن استفاده کند.
این در حالیست که دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن در کشورهای پیشرفته دنیاست که یک نمونه موفق استفاده از آن را در آمریکا میتوان مشاهده کرد. در واقع در این کشورها مالیات سالانه املاک مسکونی ستون مالیات های بخش مسکن برای ثبات بخشی به قیمت واحدهای مسکونی با اهرم مالیاتی و جلوگیری از آشفتگی قیمتی در بازار مسکن در نتیجه فعالیت غیرمعمول و هیجانی تقاضای غیرمصرفی در بازار ملک است.
در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مالیاتی، مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می کنند و نکته قابل توجه در آن است که کشورهایی در کاربرد این اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده اند که بدون هیچ گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به صورت سالانه کرده اند. در واقع در الگوهای موفق، این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند. در آمریکا نیز مالیات سالانه ستون مالیات های بخش مسکن محسوب می شود. در آمریکا، نرخ مالیات بر دارایی ملکی یا مالیات سالانه مسکن درصدی از ارزش روز خانه هاست. این نرخ معمولاً هر چند سال یکبار براساس دو پارامتر مهم یعنی« تغییرات هزینه های ایالت ها » و همچنین« تغییرات قیمت مسکن» به روز رسانی می شود. به این ترتیب نرخ مالیات های سالانه املاک مسکونی در ایالت های مختلف متفاوت است.در برخی از شهرها وایالت های آمریکا این نرخ بعضا تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز یک واحد مسکونی است. این ایالت ها وشهرها مناطقی هستند که قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر مناطق آمریکا بالاتر است. مالیات سالانه املاک از همه واحدهای مسکونی در این کشور دریافت می شود؛ چه واحدهایی که اشخاص در آن سکونت دارند و چه واحدهای خالی از سکنه. در واقع در آمریکا این مالیات از همه واحدهای مسکونی دریافت می شود.
این در حالیست که در این کشور مالیات بر عایدی سرمایه هم پرداخت می شود و در صورتی که اشخاص پس از فروش ملک خود واحد دیگری خریداری نکنند هم مشمول پرداخت ۳۰ درصد مابه التفاوت بهای زمان خرید و فروش ملک بعنوان مالیات می شوند. در آمریکا علاوه بر مالیات سالانه و مالیات بر عایدی دارایی ملکی همچنین مالیات خانه های لوکس نیز دریافت می شود. در شهرهایی مانند نیویورک که قیمت مسکن در آن بالاتر از سایر شهرهاست در زمان خرید وفروش واحدهای مسکونی مالیاتی با عنوان مالیات خانه های مسکونی لوکس دریافت می شود. این مالیات رقمی بین ۲۵/ ۰ تا یک درصد قیمت روز واحدهای مسکونی است.نکته جالبی که در این زمینه وجود دارد آن است که درآمدهای مالیاتی حاصل از این مالیات ها در آمریکا در اختیار دولت محلی قرار می گیرد تا با استفاده از آنها بخشی از هزینه های توسعه ای و عمرانی شهر پوشش داده شود. بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان می دهد کشورهای پیشرفته دنیا از جمله آمریکا با این نوع مالیات ها به نوعی جریان عرضه وتقاضا در بازار مسکن را هم تنظیم می کنند که این مسئله یکی از اصلی ترین عوامل تنظیم قیمت در بازار معاملات مسکن هم محسوب می شود.
دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی در حالی در پیش نویس اصلاح قانون مالیات های مستقیم اواخر سال گذشته از سوی وزارت اقتصاد به دولت فرستاده شد که بررسی های کارشناسی نشان می دهد سه اشتباه عمده در طراحی این لایحه وجود دارد. در پیش نویس این لایحه مالیاتی عنوان شده مالکانی مشمول پرداخت مالیات سالیانه املاک مسکونی خواهند شد که مجموع دارایی های ملکی آنها اعم از خانه، آپارتمان و زمین مسکونی خود و فرزندان صغیر تحت تکفل آنها از ۵ میلیارد تومان بیشتر باشد. در چنین حالتی در صورتی که ارزش این دارایی ها بین ۵ تا ۷ میلیارد تومان باشد یک در هزار یا یک دهم درصد از ارزش روز ملک بعنوان مالیات سالانه دریافت می شود. هرچقدر ارزش واحدهای مسکونی تحت مالکیت افراد از این میزان فراتر رود ضریب مالیاتی نیز افزایش می یابد. در نهایت برای دارایی های ملکی ۴۰ میلیارد تومانی به بالا، مالک موظف به پرداخت ۶دهم درصد از ارزش روز ملک بعنوان مالیات سالیانه است.
در این لایحه یک نکته قابل تامل وجود دارد مبنی بر آنکه در ابتدا مبنای دریافت مالیات سالانه املاک ارزش روز ملک عنوان می شود اما در ادامه عنوان می شود که ارزش روز ملک در واقع ضریبی از ارزش معاملاتی املاک مسکونی است که میزان آن کمتر از ارزش روز یا ارزش واقعی واحد مسکونی است.
در چنین شرایطی، حتی برخی از افرادی که ارزش دارایی های ملکی آنها از ۵ میلیارد تومان با محاسبه قیمت روز، فراتر است از پرداخت مالیات معاف خواهند شد.در جریان تصویب این لایحه مالیاتی در کمیسیون اقتصادی دولت، این لایحه با تغییراتی مواجه شده است. از جمله آنکه سقف قیمتی املاک معاف از پرداخت مالیات سالانه از ۵ میلیارد تومان به ۵/ ۷ میلیارد تومان تغییر کرده است. ضمنا نرخ حداکثری پرداخت مالیات به پرداخت ۴/ ۰درصد ارزش روز( بر مبنای ارزش روز معاملاتی) واحدهای مسکونی با قیمت ۳۵میلیارد تومان و بیشتر تغییر کرده است.
اشتباه اول در این لایحه، تعیین سقف قیمت برای معاف کردن یک سری از املاک مسکونی از پرداخت مالیات سالانه است. در آمریکا همه واحدهای مسکونی مالیات سالانه پرداخت می کنند و هیچ واحدی از پرداخت این مالیات معاف نیست اما در این کشور و برخی دیگر از کشورهای پیشرفته نرخ های مالیاتی براساس گران بودن و ارزان بودن مسکن در یک محله، شهر یا منطقه متفاوت است و براساس آن تعیین می شود. دومین اشتباه مربوط به تعیین سقف قیمتی معافیت یا کف قیمتی مشمول پرداخت مالیات سالانه است. سقف قیمتی معافیت واحدهای مسکونی و دارایی های ملکی افراد از پرداخت مالیات سالانه به قدری بالا تعیین شده است که عملا تنها املاک فوق لوکس مشمول پرداخت مالیات سالانه می شود و حتی بسیاری از واحدهای مسکونی لوکس هم از پرداخت این مالیات معاف هستند. سقف معافیت باید براساس سازگاری با میانگین قیمت مسکن تعیین شود. به عنوان مثال در شرایطی که هم اکنون میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ازای هر مترمربع برابر با ۲۶میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است میانگین قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی ۲ میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان است، همچنین میانگین یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی با توجه به متوسط قیمت مسکن در جنوب شهر تهران حول و حوش یک میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان است.
میانگین قیمت آپارتمان های شمال شهر با متراژ ۱۰۰ مترمربع نیز هم اکنون ۵ میلیارد تومان است. در چنین شرایطی کف قیمتی واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات سالانه املاک ۵/ ۷ میلیارد تومان تعیین شده است. کارشناسان معتقدند کف قیمتی تعیین شده برای واحدهای مسکونی مشمول مالیات سالانه املاک با میانگین قیمت مسکن سازگاری ندارد. در واقع در خوشبینانه ترین حالت بخش زیادی از آپارتمان های مسکونی واقع در ۲۰ منطقه تهران از پرداخت مالیات سالانه املاک معاف می شوند. این در شرایطی است که عمده تقاضای غیرمصرفی که طی دو سال اخیر در بازار مسکن مانوردهی کرده و منجر به اثرگذاری بر سطح قیمت ها و کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی شده اند، در مناطق غیر شمالی تهران و مناطق مصرفی حضور داشته اند.
در سال ۹۷ تا نیمه سال ۹۸، عمده تقاضاهای غیرمصرفی در سه منطقه مصرفی نیمه شمالی تهران یعنی مناطق ۲، ۴ و ۵ حضور داشتند که از نیمه ۹۸ تاکنون به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن تقاضای خود را به مناطق جنوبی تر هدایت کرده اند و در این مناطق نیز منجر به رشد قابل توجه تقاضا و سطح قیمت ها ودر نتیجه اثرگذاری بر خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار ملک شده اند. این در حالیست که مطابق با این لایحه، این نوع مالکان عملا از پرداخت مالیات سالانه معاف هستند چون عمده واحدهای مسکونی که از سوی آنها در این مناطق خریداری می شود قیمتی کمتر از کف قیمتی آپارتمان های مشمول پرداخت مالیات سالانه دارند.
این در حالیست که این ناسازگاری در سایر مناطق شهری و در کل کشور بیشتر از تهران است. هم اکنون میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور بدون لحاظ وزن قیمت مسکن تهران، برای یک واحد ۱۰۰ مترمربعی حول و حوش یک تا یک و نیم میلیارد تومان است که فاصله چندین برابری با کف قیمتی واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات سالانه مسکن دارد.
- 9
- 4
