تحولات بزرگ در متغیرهای بیرونی بازار مسکن، این حوزه را آماده پوست اندازی کرد. طی حداقل یک سال و نیم اخیر گروهی که بیشترین حضور را در صحنه معاملات ملک داشت از جنسی بود که« انتظارات تورمی»، بالاترین تأثير را بر رفتار او گذاشت. خریدهای این گروه مسیر جهش قیمت مسکن را هموار کرد؛ اما اکنون همین گروه- تقاضای سرمایه ای- به تغییر انتظارات ناشی از کاهش التهاب قیمتی بازارهای موازی واکنش نشان خواهد داد. یک سوال جدید در مورد مسکن وجود دارد که طبق دو تجربه ثبت شده ، در قالب دو سناریو میتوان به آن پاسخ داد.
یک سوال از امروز با ابعاد بیشتری در بازار مسکن برای« طیف فعال» در معاملات و ساخت وساز و البته برای« گروه های منتظر در حاشیه بازار» به وجود می آید به طوریکه رفتارها مناسب با برداشت ها در این مورد ، تحولات هفته ها و ماه های آتی در بازار ملک را رقم خواهد زد. سؤال هفته در بازار املاک، مرتبط با« سرنوشت مسکن در عصر جدید » است؛« قیمت مسکن با تغییر معادلات سیاسی حوزه بین الملل در پی انتخابات آمریکا چه سمت و سویی پیدا می کند؟»
ممکن است نخستین پاسخ مقابل این پرسش،« اعلام بی ارتباط بودن بازار مسکن با متغیرهای سیاسی» باشد. این پاسخ از آنجا احتمال دارد بیان شود که به عنوان مثال تا قبل از شوک ارزی سال ۹۷، هر زمان درباره« رابطه تحولات دلار با پارامترهای کلیدی بازار مسکن» صحبت به میان می آمد، برخی افراد از« عدم وابستگی بازار ملک به واردات و در نتیجه، مستقل بودن این بازار از تحولات ارزی» سخن می گفتند. ولی آنچه در ۵/ ۲ سال گذشته بر بازار مسکن گذشت کاملاً متناقص از این سوءبرداشت بود و معلوم کرد رشد قیمت ارز به صورت مستقیم و غیرمستقیم، متغیرهای بازار مسکن را تحت‌تأثیر قرار می دهد. بدین ترتیب شاید در این مقطع هم عنوان شود« بازار مسکن تاثیری از اوضاع سیاسی نمی گیرد»!
ولی در حقیقت، چه مسیری احتمال دارد پیش روی بازار مسکن قرار بگیرد؟
بررسی های« دنیای اقتصاد» درباره این پرسش- که البته از هفته ها قبل تا حدودی در بازار ملک شکل گرفته بود و اکنون به احتمال زیاد( همین پرسش) فراگیر می شود- حاکی است:« مسکن» در عصر جدید مطابق دو تجربه ثبت شده از« واکنش بازار ملک به تحولات سیاسی بین الملل»، به احتمال زیاد و البته مشروط، دو تغییر محسوس به صورت توام پیدا می کند. این دو تغییر در قالب سناریوی اول مطرح است هر چند سناریوی دیگری نیز وجود دارد که متفاوت از اولی است.
قبل از پرداختن به نتایج این بررسی- پیش از شرح سناریوها- لازم است درباره میزان اثرپذیری بازار مسکن از تحولات سیاسی حوزه بین الملل در این مقطع و یکسال و نیم اخیر، شواهد موجود یکبار به شکل ساده و خلاصه تشریح شود تا ناظران و فعالان بازار، نسبت به اوضاع،« دید دقیق» پیدا کنند.
خلاصه صورت وضعیت مسکن
صورت وضعیت بازار مسکن را از دو دیدگاه میتوان توضیح داد؛« جنس تقاضای حاضر در بازار» و« استعداد بازار مسکن برای ورود به عصر پساجهش».
شرایط بازار مسکن از منظر« جنس تقاضا» تقریباً از اواخر سال ۹۷ تا الان نشان می دهد:عمده حاضران در صحنه معاملات ملک- زمین و آپارتمان بخصوص در شهرهای بزرگ و به ویژه در تهران- از جنس تقاضای غیرمصرفی بوده و هستند. تقاضای مصرفی( خانه اولی ها و افراد متقاضی تبدیل آپارتمان قبلی به خانه بهتر)، تقریباً از اواخر سال ۹۷ در پی جهش قیمت مسکن از یکسو و نزول شدید قدرت خرید از دو محل کاهش درآمد و افت توان پوششی وام مسکن، از این بازار خارج و در طول سال ۹۸ و نیمه اول امسال، به تناسب جهش های مکرر، خروج این گروه از متقاضیان تشدید هم شد. شرح حال بازار مسکن از زبان واسطه ها و همچنین مشاهدات در جامعه تایید می کند که متقاضیان مصرفی در حاشیه بازار منتظر بهبود اوضاع هستند تا اقدام کنند. بهبود اوضاع از نگاه متقاضیان مصرفی،« مناسب شدن سطح قیمت مسکن برای خرید» است( افت استفاده از وام مسکن یکم از سوی خانه اولی ها طی همه ماه های اخیر، شاهد محکم این روایت است).
ولی در مقابل، طی حدود دو سال گذشته ،« نگرانی از دست رفتن ارزش واقعی دارایی از محل تورم عمومی» سبب شد تقاضای سرمایه ای در بازار ملک حاضر شود و خرید کند. در سال ۹۸ نیز موج های مکرر سفته بازی( خرید و فروش کوتاه مدت آپارتمان) در کنار خریدهای سرمایه ای، ابعاد جهش قیمت را بیشتر کرد. تقاضای غیرمصرفی حاضر در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون با منشأ« متغیر بیرونی»، فعال و تحریک شد. بنابراین اثر« متغیر بیرونی بازار مسکن» بر رفتار بازیگران بازار ملک، چون زیاد است، آینده این متغیر نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.« متغیر بیرونی» هر چه هست،« تولید انتظارات تورمی» را رقم زد و همین انتظارات بدبینانه، اسباب خرید ملک بعنوان « پناهگاه سرمایه» را به وجود آورد.
اوضاع بازار همچنین از دیدگاه« استعداد شروع پساجهش» نیز مشخص می کند:این بازار به صورت کم سابقه ای، در« سال سوم جهش قیمت» قرار دارد. این در حالیست که الگوی تغییرات صعودی( رشد تند) قیمت مسکن طی حدود سه دهه گذشته، طول زمانی جهش را حداکثر ۲ سال و به طور معمول حول و حوش یکسال نشان می دهد. جهش های تاریخی قیمت مسکن( سال های ۷۴، ۸۰، ۸۶ و ۹۲) به گونه ای بود که بعد از آن، موتور تورم مسکن آرام می گرفت و حتی چرخش آن در مقاطعی در این دوره ها، معکوس هم شد( قیمت اسمی در سال های ۷۶ و ۸۸ به ترتیب حدود ۲ و ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد). ولی در این دوره کنونی جهش قیمت، موتور رشد برای سال سوم همچنان روی دور تند است. سال ۹۷ میانگین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران ۶ درصد بود. سال ۹۸ این نرخ حدود ۴ درصد شد اما در ماه های گذشته از سال ۹۹ دوباره بالا رفت به طوریکه متوسط تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال تاکنون ۸ درصد شده است.
عامل رخداد بی سابقه در بازار ملک
نتایج بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان می دهد یک عامل در بازار مسکن طی ۵/ ۲ سال اخیر باعث شد« تقاضای غیرمصرفی» فعال و فعال تر شود و« شکل بی سابقه یا کم سابقه ای از جهش قیمت» رقم بخورد. این عامل،« انتظارات تورمی» است( بازار مسکن در دو سال اخیر از دو ناحیه تحت‌تأثیر قرار گرفت. از ناحیه انتظارات تورمی، با تقاضای غیرمصرفی روبرو شد و از ناحیه رکود ساخت و ساز به کمبود شدید عرضه برخورد کرد).
درباره ریشه« انتظارات تورمی» که سبب بهم ریختگی متغیرها در بازار مسکن شد، دو نگاه وجود دارد. نگاه اول می گوید« خروج آمریکا از برجام و تغییرات سیاسی حوزه بین الملل»، عامل کلیدی بوده است به طوری که این متغیر سیاسی مستقل از سایر متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن، باعث التهابات ملکی شد. نگاه دوم اما تصریح می کند« تحولات سیاسی حوزه بین الملل باعث کاهش درآمدهای ارزی، رشد نرخ ارز، رشد شدید نقدینگی ناشی از تلاش دولت برای جبران کسری بودجه و در نهایت شکل دهی به انتظارات تورمی با هجوم نقدینگی به بازار دارایی ها از جمله بازار مسکن شد.»
اکنون با این شرح حال از بازار مسکن مشخص است:متغیر بیرونی بازار مسکن تحت عنوان« تحولات سیاسی حوزه بین الملل» در سال های اخیر باعث انتظارات تورمی و تحریک تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن شد. از طرفی، اتفاقات کم سابقه در متغیرهای ملکی که تا نیمه سال به شکل پررنگ ادامه داشت، بستر اولیه برای بازگشت بازار به رفتار متعارف گذشته را فراهم آورده است. در وضعیت فعلی، عقبگرد بازارهای موازی( ارز و سکه) زمینه قوی برای عقبگرد قیمت مسکن به وجود آورده است. به بیان ساده تر همانطور که در سال گذشته و نیمه اول امسال بازار مسکن به لحاظ نرخ رشد قیمت از بازارهای موازی با فاصله زیادی جاماند و زمینه را برای رشد قیمت ملک در آینده ایجاد کرد اکنون بازدهی منفی در آنها میتواند نه تنها توان رشد بیشتر قیمت مسکن را سلب کند که حتی آن را کاهش دهد. این یعنی آنکه یک جرقه« بهبود» در بیرون بازار مسکن می تواند سازوکار بازار را تغییر دهد. با این اوصاف،« تغییر اوضاع سیاسی بین المللی در پی اعلام نتیجه نهایی انتخابات آمریکا» می تواند بر آینده بازار مسکن مؤثر باشد. اما چگونه؟
« برجام» و« خروج» با مسکن چه کرد؟
دو تجربه« واکنش سیاسی» در بازار معاملات مسکن شهر تهران وجود دارد.
تجربه اول، تیرماه سال ۹۴ است که برجام- برنامه جامع اقدام مشترک در موضوع هسته ای- به امضای کشورهای عضو رسید. تجربه دوم نیز اردیبهشت ماه سال ۹۷ است که آمریکا از برجام خارج شد.
تیر سال ۹۴ در پی« بازتاب مثبت امضای برجام در کشور»، فعالان اقتصادی نسبت به آینده امیدوار شدند. بازتاب این امیدواری باعث حس مثبت افراد مختلف در بازارهای مختلف شد و در نتیجه،« انتظارات تورمی» فروکش کرد. در اولین ماه از تابستان سال ۹۴، حجم معاملات آپارتمان در پایتخت ۲۵ درصد کاهش پیدا کرد که قابل توجه بود. بعد از آن، نبض معاملات بدون افت و خیز شدید در حجم مشخص در هر ماه ادامه پیدا کرد. سال ۹۴ میانگین قیمت مسکن در تهران حدود یک درصد افت کرد و سال بعد از آن یعنی در سال ۹۵ نیز متوسط قیمت با یک ریزنوسان( ۵ درصد برای کل سال)، در همان سطح حول و حوش ۴ میلیون تومان در مترمربع تقریباً ثابت ماند. هر چند بخشی از این ثبات نسبی قیمت مسکن در سال های ۹۴ و ۹۵ به دنبال عبور از جهش قیمت مسکن سال ۹۲، شکل گرفت اما« نبود تقاضای سرمایه ای و غیرمصرفی» در این سال ها در بازار ملک، زمینه قوی برای دوره پساجهش را در آن سال ها ایجاد کرد. چه بسا ، بدبینی به اوضاع اقتصادی در سال های ۹۴ و ۹۵- در صورت عدم بهبود حوزه سیاسی بین الملل- می توانست عمر جهش قیمت مسکن را طولانی کند( شبیه آنچه در ماه های اخیر اتفاق افتاد ). به بیان ساده، متغیر سیاسی بین المللی چون بر متغیرهای اقتصادی تاثیر می گذارد، آثار مستقیم و غیرمستقیم آن دامن بازار مسکن را نیز می گیرد. شاخصه این اثرگذاری در هنگامی که تحولات سیاسی مسیر مناسبی را طی نمی کند،« تحریک خریدهای سرمایه ای، دست کشیدن از فروش ملک و شکل گیری انتظارات تورمی و عدم قطعیت» است و برعکس.
اما در اردیبهشت سال ۹۷ با خروج آمریکا از برجام، چه اتفاقاتی در بازار مسکن شکل گرفت؟ در همان ماه بالاترین تورم ماهانه مسکن( از اردیبهشت ۹۲ به بعد)، در بازار املاک مسکونی شهر تهران رقم خورد. اردیبهشت سال ۹۷، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در معاملات آپارتمان های شهر تهران ۷ درصد نسبت به فروردین همان سال افزایش یافت. بعد از آن هم، تورم ماهانه مسکن در خرداد و تیر و مرداد و شهریور به ترتیب ارقام ۵/ ۸ درصد، ۷ درصد، ۷ درصد و ۹ درصد را به ثبت رساند که در مقایسه با قبل، قابل توجه بود. میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۹۷ از نزدیک ۶ میلیون تومان در مترمربع به ۱۱ میلیون تومان در پایان سال رسید. آنچه این وضعیت را رقم زد« تأثير شوک های ارزی بر بازار مسکن به شکل انتظارات تورمی و البته به شکل کاهش عرضه» بود که بخشی از آن به اوضاع سیاسی بین الملل برمی گشت. ضربه متغیر بیرونی- ترکیب تحولات سیاسی بین الملل و تحولات ارزی- به قدری در بازار مسکن شدید بود که« طول زمان رونق معاملات مصرفی خرید آپارتمان که از اواخر سال ۹۶ در تهران شروع شده بود، به دلیل جهش سریع قیمت، کوتاه شد( کمترین دوره رونق معاملات رقم خورد).» میتوان گفت در سال ۹۷، تحولات بیرونی بازار مسکن، سال رونق را« کوتاه» و جهش قیمت را« شدید و طولانی» کرد. وضعیت سال ۹۸ و نیمسال اول ۹۹ نیز در همین چارچوب قابل توصیف است. پایان سال گذشته و اوایل امسال،« انتظارات تورمی» در بازار مسکن به دلیل « رشد نرخ ارز و رشد شاخص بورس»، تشدید شد. چه بسا اگر در این مدت،« بازار معاملات مسکن کاملا در اختیار تقاضای مصرفی» بود، متغیر بیرونی سیاسی تا این اندازه بر رفتار بازار ملک تاثیر نداشت و جریان معاملات، با کمترین تاثیرپذیری از اوضاع، تداوم پیدا می کرد. اما از آنجا که تقاضای سرمایه ای در بازار ملک با تحریک متغیرهای بیرونی، فعال بوده است، تغییر جهت این متغیرها به شکل معنادار و در کوتاه مدت می تواند رفتار فعالان فعلی بازار ملک را تحت تاثیر قرار دهد.
ماجرای عصر جدید
بر این اساس و با استناد به این دو تجربه سیاسی و اوضاع و احوال گذشته و حال بازار مسکن میتوان خاطرنشان کرد:بازار مسکن در عصر جدید - به دنبال اعلام نتیجه نهایی انتخابات آمریکا به شکل پایان کار دونالد ترامپ- تحت‌تأثیر « شکست فشار حداکثری» با یکی از دو حالت( سناریو) قابل پیش بینی، روبه رو خواهد شد.
حالت اول آن است که با« فروکش کردن عدم قطعیت در بازارها و جامعه» و« توقف روند بدترشدن اوضاع» و همچنین تأثير آن بر« نرخ ارز، قیمت سکه و سایر متغیرهای بیرونی بازار مسکن»، طی هفته های آتی« بازار مسکن از تقاضای سرمایه ای تخلیه شود و سرعت رشد قیمت بسیار کند شود و حتی قیمت مسکن کاهش قابل توجه پیدا کند.» این سناریو،« احتمال ثبات قیمت مسکن را تقویت می کند و حتی احتمال کاهش قیمت اسمی به میزان حول و حوش ۱۰درصد یا بیشتر در کوتاه مدت را به شکل معنادار افزایش می دهد.» بازار مسکن طی یکی، دو سال اخیر به« تغییرات افزایشی نرخ ارز»، در کوتاه مدت( ظرف حدود یک ماه) واکنش نشان داده بود. این اواخر حتی به کاهش قابل توجه نرخ ارز و سکه نیز واکنش کاهشی از خود نشان داد در حالی که پیش تر ، درجه حساسیت بازار مسکن به« شوک ارزی» خیلی بیشتر از « کاهش نرخ ارز» بود. اما اکنون به دلیل « انباشت فشار ناشی از ۵/ ۲ سال جهش مکرر قیمت مسکن» در بازار ملک، زمینه برای تغییر مسیر تورم مسکن و سطح قیمت به سمت ثبات و آرامش و حتی کاهش، زیاد است.
خلاصه محتوای سناریوی اول درباره« واکنش بازار مسکن به عصر جدید » آن است که بازار به احتمال زیاد در دوره پساجهش قرار خواهد گرفت. در این دوره- چنانچه شکل بگیرد- حجم معاملات برای مدتی نه چندان کوتاه، افزایش آنچنانی پیدا نمی کند( تغییر اول که در ابتدای گزارش به آن اشاره شد) و دامنه رشد قیمت نیز کوتاه خواهد شد( تغییر دوم). این سناریو مشروط به عدم افزایش شدید نرخ ارز و ثبات نسبی در بازارهای موازی مسکن تحت تاثیر « پایان بدبینی» ها خواهد بود.
سناریوی دوم اما این خواهد بود که اوضاع بیرونی بازار مسکن مثل نیمه اول امسال- صرف نظر از تحولات امیدوارکننده ماه مهر- باشد. در این صورت ، آنچه مسلم است اینکه« بازار مسکن پتانسیل پیش برنده برای رشد قیمت مسکن به میزان ماه های قبل را ندارد» اما با این حال احتمال ثبات کمتر از سناریوی اول خواهد بود. سناریوی دوم در صورت تغییر آرای ترامپ هم قابل بررسی است.
در هفته های گذشته، فعالان بازار مسکن اینگونه سیگنال گرفتند که اگر پایان کار ترامپ با انتخاب جو بایدن، در صحنه جهانی صادر شود، بازار مسکن از التهاب قیمتی فاصله خواهد گرفت و فروشنده در بازار مسکن زیاد می شود. اکنون این برداشت، زمینه برای تحقق سناریوی اول را تقویت می کند. هر چند، آینده بازار مشروط است به سیاست گذاری اقتصادی مناسب اوضاع جدید جهانی و اینکه در میان مدت و بلندمدت، متغیرهای پیشران و هدایت کننده جریان سرمایه ها، چه سمت و سویی پیدا می کند.
- 19
- 2
