واکنش بازیگران اصلی معاملات مسکن به« ریزش قیمت در بازارهای موازی» و« کاهش انتظارات تورمی» در دو تحلیل اقتصادی بررسی شد. صاحب نظران حوزه اقتصاد مسکن معتقدند همانطور که« جهش قیمت ملک» با منشأ بیرونی تشدید شد در مقطع فعلی نیز تغییر معادله در بیرون بازار ملک باعث تغییر بازی در این بازار خواهد شد. اکنون ریسک خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن به دلیل تغییر جهت انتظارات، فوق العاده افزایش یافته و موعد عرضه برای مالکانی که پیش تر قصد اولیه برای فروش داشتند، فرارسیده است. در این بررسی آینده قیمت مسکن برآورد شده است.
احتمال تداوم کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن دو سناریوی مهم درخصوص آینده پیش روی بازار معاملات ملک را طراحی می کند. بررسی های« دنیای اقتصاد» درخصوص تحولات اخیر بازارهای اقتصادی و اثر آن بر بازار مسکن در حالی از احتمال تداوم ریزش انتظارات تورمی در بازار ملک تحت‌تأثیر تداوم افت نرخ ارز و سکه خبر می دهد که در صورت قطعی شدن این انتظارات، تاریخ انقضای سوداگری ملکی با معکوس شدن فرآیند احتکار ملک از سوی تقاضای سرمایه ای و سوداگری بازار مسکن، فرا خواهد رسید. سناریوهای قریب به وقوع از آینده بازار مسکن از معکوس شدن جریان تردد فایل های ملکی خریداری شده از سوی سرمایه گذاران و سوداگران ملکی در ماه های گذشته و عرضه این فایل ها به بازار مسکن در آینده نزدیک حکایت دارد.
در حالی که بازار معاملات مسکن هم اکنون در یک روند بی سابقه در سومین سال جهش قیمت قرار دارد و تحت‌تأثیر انتظارات تورمی و بدبینی نسبت به شرایط اقتصادی، افزایش خریدهای سرمایه ای و سوداگری در بازار ملک طی دست کم دو و نیم سال گذشته و در نتیجه تداوم روند جهش قیمت، تقاضای مصرفی عملا و به اجبار به خارج از بازار رانده شده است، دو تحلیلگر ارشد بازار مسکن از احتمال رخداد دو سناریو در بازار ملک در ماه های پیش رو خبر می دهند. این انتظارت که هر کدام به لحاظ احتمال وقوع به یک اندازه وزن دارند، هم اکنون در میان یک دسته از کارشناسان و صاحب نظران بخش مسکن در شکل احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن یا احتمال ثبات در بازار ملک به لحاظ قیمت فروش آپارتمان های مسکونی تحت‌تأثیر تداوم کاهش انتظارات تورمی در ماه های پیش رو مطرح می شود.
انتظارات تورمی در حالی مهم ترین ریشه تداوم جهش بی سابقه قیمت مسکن در سه سال گذشته تاکنون بوده است که این انتظارات از بدبینی های ناشی از نوسانات شدید ارزی و همچنین رشد شدید بازدهی بازار معاملات سهام در نیمه اول سال جاری نشات می گیرد. بازدهی بازار معاملات سهام در حالی در نیمه اول سال جاری به شکل شدید و کم سابقه ای افزایش یافت و بعنوان اصلی ترین بازیگردان بازار مسکن منجر به سرایت هیجانات سرمایه ای به بازار مسکن و در نتیجه تاثیر بر انتظارات تورمی، افزایش تقاضا و خریدهای سرمایه های در این بازار شد که پیش از آن در سال ۹۸ هیجانات ارزی مهم ترین بازیگردان بازار مسکن و عامل موثر در تداوم جهش قیمتی بازار ملک بود. با این حال بازار ارز، بار دیگر در پاییز به دلیل نوسانات شدید، در نقش بازیگردان اصلی بازار معاملات مسکن وارد عمل شده و با تداوم انتظارات تورمی منجر به ادامه تورم شدید مسکن در انتهای نیمه اول و ابتدای نیمه دوم سال جاری شد. انتظارات تورمی در حالی به عنوان عامل اصلی و ریشه جهش دامنه دار قیمت مسکن در سه سال اخیر شناخته می شود که هیجانات و نوسانات شدید نرخ ارز نیز از اتفاقات حوزه سیاست بین الملل همچون موضوع برجام و تحریم ها- بعنوان زمینه ساز رشد نرخ ارز- نشات می گیرد. با این حال، اتفاقاتی که در بازارهای موازی طی ایام منتهی به برگزاری انتخابات آمریکا و روزهای اخیر رخ داده به شکل عقبگرد قیمت ها ناشی از کاهش قابل ملاحظه انتظارات تورمی بوده است. انتظارات تورمی طی حداقل دو سال اخیر در نقش شارژ کننده و محرک سوداگری و سرمایه گذاری ملکی، مسیر بازار مسکن را از دسترس خریداران مصرفی خارج کرد.
این موضوع( انتظارات تورمی)، منجر به جهش های مکرر قیمت ناشی از مانور تقاضای سرمایه ای و سوداگری شد. اما هم اکنون و به دنبال اعلام نتیجه اولیه انتخابات آمریکا_ شمارش آرا تا این لحظه - واکنش بازارهای ارز و سکه به این نتیجه بیانگر شکست فشار حداکثری بر ایران است. به بیان ساده انتظارات تورمی در بازارها و بر اقتصاد در حال فروکش کردن است. این اتفاق همان گونه که تا پیش از این- زمان تشدید انتظارات تورمی- اثر مستقیم و غیرمستقیم به متغیرهای بازار مسکن داشت اکنون نیز بازار ملک را تحت‌تأثیر قرار داده است. دو تن از کارشناسان بازار مسکن، سناریوهای احتمالی پیش روی بازار ملک را با توجه به تداوم کاهش انتظارات تورمی در بازار در صورت ادامه روند ریزش نرخ ارز و کاهش فشارهای حداکثری بر ایران تشریح کردند. غلامرضا سلامی و حمید یاری، صاحب نظران اقتصادی و تحلیلگران ارشد بخش مسکن، با در نظر گرفتن احتمال بیشتر پیروزی جو بایدن نامزد انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و ورود وی به کاخ سفید با توجه به تعداد آرای شمرده شده تا روز گذشته( زمان انجام مصاحبه) در گفت وگو با« دنیای اقتصاد» از احتمال وقوع دو سناریوی متفاوت در بازار مسکن خبر دادند.
به اعتقاد آنها اولین واکنش احتمالی بازار مسکن می تواند در شکل کاهش قیمت اسمی مسکن خود را نشان دهد؛ اما واکنش احتمالی دوم که هر دو کارشناس بر سر احتمال وقوع آن نیز اتفاق نظر دارند، حرکت بازار مسکن به سمت ثبات قیمتی، افزایش عرضه مسکن، کاهش نسبی سطح تقاضا و رکود معاملاتی در ماه های پیش رو است. مجموع نظر این دو کارشناس بخش مسکن اتفاق نظر بر این نکته است که در یک سناریو ممکن است تحت‌تأثیر ریزش قابل توجه قیمت ارز و سکه، بازار معاملات مسکن نیز در مسیر کاهش قیمت واقعی قرار بگیرد و حتی در کوتاه مدت کاهش قیمت اسمی نیز تجربه شود.
با این حال در سناریوی دوم، تحت تاثیر کاهش قیمت ارز وسکه در بازار داخلی، بازار معاملات مسکن نیز به سمت توقف رشد قیمت حرکت خواهد کرد و در نتیجه بازار با ثبات قیمتی همراه خواهد شد. در واقع ثبات مقطعی قیمت مسکن تحت‌تأثیر اثرپذیری از تحولات ارزی و کاهش نرخ ارز در بازار داخلی به دنبال تأثير جو روانی ناشی از کاهش انتظارات تورمی، از دیدگاه این کارشناسان بازار مسکن نیز یکی از دو سناریوی محتمل خواهد بود. به اعتقاد آنها با توجه به روندهای قابل پیش بینی، می توان انتظار وقوع کاهش قیمت اسمی مسکن را نیز مطرح کرد.
با این حال آنچه از دیدگاه این کارشناسان بعنوان سناریوی محتمل تر در صورت انتخاب جو بایدن به عنوان ریاست جمهوری آمریکا مطرح است آنکه در سمت عرضه و تقاضای مسکن تحت تاثیر این رویداد و اثرپذیری از تحولات ارزی در کشور، به طور قطع تغییراتی رخ خواهد داد. به نظر میرسد این رویداد در وهله اول و دست کم در کوتاه مدت منجر به افزایش عرضه مسکن در همه گروه های سنی و متراژی خواهد شد. چرا که تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و پایان برخی بدبینی های اقتصادی از بابت ادامه روند رشد نرخ ارز واثرگذاری آن بر سایر بازارها، سازنده ها و سایر فروشنده های مسکن که تاکنون به انگیزه کسب سود بیشتر یا با هدف متضرر نشدن از فروش زودهنگام، عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار را به تعویق انداخته بودند، واحدهای خود را به بازار عرضه کرده و اقدام به فروش می کنند.
به اعتقاد این کارشناسان، شدت تحولات نرخ ارز می تواند بخش قابل توجهی از خریدهای سرمایه ای که در ماه های گذشته از سوی سرمایه گذاران در بازار مسکن انجام شده بود را نیز به عرضه جدید تبدیل کرده و وارد بازار کند. در واقع کاهش تقاضای سرمایه گذاری از یکسو و افزایش عرضه واحدهای مسکونی خریداری شده از سوی آنها در کنار افزایش عرضه از سوی سازنده ها و سایر مالکانی که پیش از این به دلیل نااطمینانی از شرایط اقتصادی و بدبینی نسبت به آینده قیمتی، از فروش صرف نظر کرده بودند، منجر به دسترسی بیشتر متقاضیان به خصوص خریداران مصرفی به واحدهای مسکونی در بازار می شود. حتی در صورت عدم کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی، دست کم خریدهای شرایطی و غیرنقدی در بازار مسکن مانند برخی دوره های رکودی، رایج خواهد شد.
در واقع شارژ عرضه جدید به میزان مطلوب در بازار مسکن از مشخصات پیش روی بازار معاملات مسکن بر اثر کاهش نرخ ارز در بازار داخلی است. از سوی دیگر با تداوم انتظارات خریداران بابت ادامه روند ثبات قیمت و کاهش نرخ واقعی مسکن، ورود تقاضای جدید به میزان قابل توجه درکوتاه مدت و میان مدت برای بازار مسکن پیش بینی نمی شود. به این ترتیب یک سناریوی محتمل این کارشناسان برای آینده پیش روی بازار معاملات مسکن افزایش عرضه جدید به بازار در کنار عدم تغییر به خصوص و حتی کاهش حجم تقاضای خرید مسکن در کوتاه مدت است. در واقع گزینه احتمالی آن ها ، ثبات قیمت توام با رکود، برای بازار معاملات مسکن در ماه های آینده است.
این احتمال از سوی کارشناسان مطرح است که در صورت اعتراض ترامپ به نتایج انتخابات و به جریان افتادن روندهای قانونی برای رسیدگی به شکایت وی در این زمینه، اثرپذیری بازارها از تحولات مربوط به انتخابات آمریکا نیز کند تر خواهد بود و این احتمال را نیز نباید از نظر دور داشت. اما به محض قطعی شدن نتایج انتخابات و اعلام پیروزی قطعی بایدن، همه بازارها از ریزش نرخ ارز اثرپذیری خواهند داشت و ریزش قیمت ارز مصادف با کاهش قیمت واقعی مسکن و ثبات قیمت خواهد شد. ولی در صورتی که ریزش قیمت ارز شدید باشد میتوان احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن را نیز مطرح کرد.
کارشناسان نتیجه نهایی انتخابات ریاست آمریکا را براساس آرای شمارش شده تا الان، به معنای پایان روند تورم دو سال اخیر در بازار مسکن از یکسو و همچنین پایان ادامه انتظارات تورمی در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن می دانند. هر چند معتقدند حتی در صورت پیروزی بایدن و ایجاد جو روانی گفته شده ، اگر سیاست های اقتصادی مناسب برای ساماندهی بازارها واقتصاد و از جمله بازار مسکن از سوی حاکمیت و سیاست گذاران داخلی اعمال نشود، اثر هر نوع تحول خارجی هر چند مثبت بر تحولات داخلی، موقتی و گذرا خواهد بود.
- 12
- 4
