مدل کشف ­قیمت مسکن و خودرو در بورس کالا

 شهریورماه زمان عملیاتی شدن ابزارهای مالی برای پیش‌بینی قیمت‌ خودرو و املاک در بورس کالاست تا با ایجاد بازارهای پیش‌نگر، امکان تامین مالی و پوشش ریسک نوسان قیمت‌ها فراهم شود. استفاده از اوراق سلف استاندارد موازی در بازار املاک به‌منظور جذب منابع مالی و پیش‌فروش مسکن با امکان قراردادهای ثانویه و در بازار خودرو امکان تعیین قیمت پایه، رقابت و استفاده از ابزارهای مالی مزیت‌های بورس کالا برای ایجاد بازارهای پیش‌نگر است که مورد پیگیری نمایندگان مجلس نیز قرار دارد.

قطعی شدن اولین معامله ملک در بورس کالا نشان داد که چراغ این بازار روشن شده و می‌تواند معاملات بیشتر و  بهتری را به همراه داشته باشد. حجم بزرگی از املاک مازاد بانک‌ها یا نهادهای دولتی و عمومی از پتانسیل عرضه در بورس کالا برخوردار هستند، آن‌هم در شرایطی که این عرضه‌ها زیرساخت قدرتمندی برای فرهنگ‌سازی معاملات املاک در بازار سرمایه است و اولین خروجی آن پتانسیل ایجاد ابزارهای مالی نوین برای تامین مالی و پیش‌خرید احداث املاک به شمار می‌رود. به زودی اوراق سلف استاندارد موازی به‌منظور پیش‌خرید مسکن عرضه خواهد شد و انبوه‌ساز به سرعت منابع مالی مورد نیاز خود را در این چارچوب تامین خواهد کرد. گویی بازار پیش‌نگر مسکن آغاز به کار کرده است. زمین بازی در معاملات املاک در بورس کالا چندوجهی است و آغاز به کار هر معامله‌ای به معنی ایجاد فضای جدیدی برای معاملات دیگر است. این شرایط به معنی آن است که بازار املاک بورس کالا از فرآیند توسعه گام به گام برخوردار بوده و می‌تواند دورنمای به شدت روشنی در اختیار داشته باشد. ایجاد بازار فیزیکی قدرتمند یا همان معاملات مرسوم املاک در بورس کالا که از هفته گذشته آغاز شد دو سیگنال متفاوت را در بر دارد؛ یکی افزایش حجم عرضه‌ها و تمایل بیشتر عرضه‌کنندگان به داد‌و‌ستد املاک در بورس کالا و دیگری پتانسیل ایجاد ابزارهای مالی همچون استفاده از اوراق سلف موازی استاندارد به‌منظور تامین مالی و پیش‌خرید ملک.

این اوراق نیز به توسعه معاملات در بازار املاک در چارچوب ابزارهای مالی دیگر کمک خواهد کرد و می‌توان صندوق پروژه را برای شیوه دیگری از سرمایه‌گذاری در نظر گرفت. ایجاد شاخص قیمت مسکن یا معاملات ثانویه اوراق بهادار مبتنی بر املاک نیز می‌تواند ملاکی برای نرخ‌گذاری املاک در آینده نزدیک باشد که در نهایت ساز و کار کشف نرخ در بورس کالا را مدیریت کرده و به سایر نقاط تهران یا شهرهای دیگر تعمیم داده می‌شود. این مطلب می‌تواند پیش‌بینی و مدیریت قیمتی در بازار مسکن را دگرگون سازد تا جایی که زیرساخت‌های جدیدی برای مدیریت بازار ملک در اختیار بخش دولتی قرار گرفته و وضعیت عرضه و تقاضا در این بازار نیز شفاف‌تر از قبل خواهد بود. اگرچه تاکنون تجربه مشخصی در این خصوص وجود ندارد، ولی ذات جذابیت املاک موجب شده دورنمای روشنی برای جذب سرمایه در این حوزه معاملاتی وجود داشته باشد. 

  امیدواری به رشد سریع حجم معاملات املاک در بورس کالا

دکتر جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» به سایر عرضه‌ها در بازار اموال غیر منقول بورس کالا اشاره کرد و گفت: طبق مذاکراتی که در روز چهارشنبه هفته گذشته‌ انجام شد، مشخص شد که چند واحد جدید برای عرضه در بورس کالا آماده شده است. در کنار آن پذیرش املاک از سوی بانک انجام شده و یکسری ملک آماده عرضه دارد که امید داریم هفته جاری اطلاعیه عرضه آن صادر شود. همچنین با نهادهای عمومی نیز مذاکراتی صورت گرفته که قرار است به‌عنوان عرضه‌کننده در این بازار فعالیت کنند. در زمینه ورود داد و ستد سایر نهادها به بورس کالا نیز صحبت‌های مثبتی انجام شده و بورس کالا همواره به‌دنبال آن است که به مذاکرات خود با سایر نهادهای بخش عمومی و بانک‌ها ادامه دهد تا بتواند با عرضه املاک خود روی تابلو بورس، از ظرفیت‌های موجود در این بستر معاملاتی به نفع همه مردم و نهادها بهره ببرد. او ادامه داد: اینکه انتقال داد و ستدهای اموال غیر‌منقول بخش عمومی مورد اقبال مردم قرار می‌گیرد، باید به اولین معامله اموال غیرمنقول که طی هفته گذشته به ثبت رسید اشاره کرد، که تماس‌هایی از برخی کارگزاری‌‌ها مبنی بر اینکه اشخاص حقیقی یا افراد عادی هم می‌توانند در این بازار به عرضه املاک بپردازند، داشتیم.

 جواد فلاح افزود: ما در بورس کالا بستری برای ثبت درخواست اشخاص حقیقی نیز داریم، اما این بازار را بیشتر با هدف فروش اموال دولت و نهادهای عمومی راه‌اندازی کردیم تا در بستری شفاف به داد‌و‌ستد بپردازند. اما طبق زمزمه‌هایی که از سوی افراد علاقه‌مند به شرکت در این بازار شنیده می‌شود، به‌نظر می‌رسد اشخاص عادی هم تمایل به حضور در این بازار دارند. در گام اول به‌دنبال نورافکن شفافیت بر معاملات اموال دولتی هستیم و پس از آن در گام‌های بعدی و با رونق گرفتن هرچه بیشتر این بازار و همچنین از بین رفتن بن‌بستی که از سال ۱۳۹۱ با وجود دستورالعمل مربوط به معاملات این اموال، نتوانستیم عرضه و معامله‌ای در این بازار بورس کالا داشته باشیم، سرانجام در سال جاری و روز چهارشنبه هفته گذشت موفق به اجرایی کردن آن شدیم. براین اساس دورنمای این بازار با تداوم معاملات آن، روشن خواهد بود، زیرا مسیر شفافیت داد و ستدهای اموال مازاد دولت هموار خواهد شد. مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در ادامه گفت: برای کسب اطلاع بیشتر از این بازار می‌توان به قسمت املاک و مستغلات سایت بورس کالا مراجعه کرد.

 استمرار عرضه، راهگشای موفقیت بازار ملک

خشایار دادمنش، کارشناس بازار کالا و انرژی درخصوص دورنمای بازار املاک در بورس کالا به «دنیای‌اقتصاد» گفت: درحال حاضر دو بحث فروش اوراق سلف مسکن از طریق بورس کالا و عرضه ملک و مستغلات در رینگ معاملاتی این بازار مطرح شده است. البته درحال حاضر جزئیات عرضه اوراق سلف در بورس کالا مطرح نشده اما اجرایی شدن این طرح می‌تواند گشایش مناسبی در بخش مسکن ایجاد کند. در زمینه معامله ملک، رینگ معاملاتی بورس کالا در روزهای اخیر شاهد عرضه و معامله یک فقره ملک نیز بود؛ اما موفقیت این طرح  کاملا وابسته به تداوم چنین عرضه‌هایی در این رینگ دارد.

او ادامه داد: متاسفانه بسیار در بورس کالا و سایر بازارهای سرمایه کشور شاهد اجرای گذرای یک ایده و در ادامه مسکوت ماندن آن هستیم. بنابراین اگر بورس کالا موفقیت واقعی این طرح را دنبال می‌کند باید از طریق استمرار عرضه این روش معامله در بخش ملک و مستغلات را در کشور جا بیندازد. در این شرایط آوردن معاملات فروش املاک سازمان‌های دولتی و بانک‌ها شیوه بسیار مناسبی برای راه‌اندازی و ایجاد رونق در این بازار است. همان‌گونه که مستحضرید طبق اعلام بانک مرکزی بانک‌ها باید از بنگاه‌داری خارج شوند و نسبت به فروش املاک و مستغلات خود اقدام کنند. حال اگر این فروش به بازار بورس کالا بیاید از سویی شاهد تداوم عرضه در این بازار خواهیم بود و از طرف دیگر شفافیت در معاملات این حوزه ایجاد می‌شود.   خشایار دادمنش افزود: برای شکل‌گیری واقعی بازار مسکن در بورس کالا لازم است تمرکز زیادی روی این بازار صورت گیرد، این بازار برای انواع نهادها جذاب شود.

با انجام عرضه‌های مستمر از سوی نهادهای دولتی و سازمان‌هایی همچون بانک این رینگ مدتی فعالیت کند. نحوه تسویه، تحویل و... در آن مشخص شود و در این مسیر نواقص احتمالی فعلی برطرف شود. به این ترتیب به مرور زمان افراد حقیقی همچون صاحبان مجتمع‌های مسکونی و...‌ نیز به این بازار تازه تاسیس اطمینان کرده و عرضه املاک خود را به این بازار می‌آورند.  این کارشناس بازار در ادامه به مزایای عرضه املاک سازمان‌های همچون بانک و ادارات دولتی در بورس کالا اشاره کرد و گفت: اگر چنین سازمان‌هایی ملزم شوند تا فروش املاک و مستغلات خود را به رینگ بورس بیاورند به‌مرور شاهد شفافیت در این معاملات خواهیم بود. درحال حاضر سازمان‌ها با برگزاری مزایده عمومی اقدام به فروش املاک خود می‌‌کنند که در این روش به‌دلیل آنکه مزایده از طریق سازمان فروشنده صورت می‌گرفت و همچنین بازگشایی پاکت‌های مزایده امکانی برای تقلب وجود داشت.

اما معامله در بورس کالا چنین راه‌های تقلبی را می‌بندد. همچنین اگر سازمانی با هدف فروش نرفتن ملک اقدام به دادن قیمت پایه بالا کند کاملا مشخص و قابل پیگیری است و به این ترتیب شفافیت قابل توجهی در این نوع معاملات ایجاد می‌شود. دادمنش در ادامه به تاثیر تداوم عرضه در زمینه ملک در رینگ بورس کالا و تاثیر آن در رسیدن به نرخ واقعی معاملاتی اشاره کرد و گفت: محدودیت عرضه‌ زمینه‌ساز تقاضای کاذب بوده و همین موضوع نیز رشد قیمتی را درپی خواهد داشت. بنابراین اگرچه اجرای معامله در بورس کالا شفافیت در فروش املاک سازمان‌های دولتی را درپی دارد، اما باید بر این معاملات نظارت شود تا صاحبان املاک با عرضه قطره‌چکانی نسبت به بازارسازی و رشد بهای ملک خود اقدام نکنند. اما رشد عرضه و تعداد عرضه‌کنندگان می‌تواند این قضیه را برطرف کرده و معاملات را واقعی کند.